ECLI:NL:RBLIM:2022:4487

• Datum uitspraak: 8 juni 2022
• Publicatiedatum: 13 juni 2022
• Zaaknummer: C/03/292160 / HA ZA 21-264
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: V.E.J. Noelmans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot schadevergoeding en ontbinding koopovereenkomst wegens verborgen gebreken in woning

In deze zaak vordert de eiseres, een koopster van een woning, schadevergoeding en ontbinding van de koopovereenkomst op grond van verborgen gebreken. De woning, gebouwd in 1924, vertoonde na de overdracht vocht- en schimmelproblemen, die de eiseres niet bij de aankoop had kunnen waarnemen. De eiseres heeft de woning op 30 november 2019 gekocht en de overdracht vond plaats op 3 februari 2020. Na de aankoop heeft zij diverse verbouwingen uitgevoerd, maar ontdekte eind maart 2020 gebreken aan de badkamer. De eiseres heeft de verkopers, de gedaagden, in kennis gesteld van de gebreken en hen aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten, die door een inspectie zijn vastgesteld op € 96.700,00. De gedaagden hebben de aansprakelijkheid afgewezen, stellende dat de gebreken kenbaar waren en dat de eiseres onvoldoende onderzoek heeft gedaan voorafgaand aan de koop. De rechtbank heeft geoordeeld dat de gebreken voor de eiseres kenbaar waren en dat zij haar onderzoeksplicht heeft geschonden. De vorderingen van de eiseres zijn afgewezen, en zij is veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/292160 / HA ZA 21-264

Vonnis van 8 juni 2022 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat: mr. L. Isenborghs,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. H.H.G. Theunissen.

Partijen zullen hierna “ [eiseres] ” en “ [gedaagden] ” genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 tot en met 15,
• de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 5,
• de aanvullende producties 16 tot en met 18 zijdens [eiseres] ,
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 5 april 2022, waarbij zijdens [eiseres] spreekaantekeningen zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is (bij vervroeging) vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

Op 22 juni 2009 hebben [gedaagden] de woning, gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna ook: “de woning”), geleverd gekregen. De woning is in 1924 gebouwd. Van de woning maakt deel uit een aanbouw, waarin zich op de begane grond de badkamer en (daarachter gelegen) de bijkeuken bevinden en op de eerste verdieping een toilet met dakterras.

2.2.

Op 30 november 2019 heeft [eiseres] de woning van [gedaagden] gekocht (productie 1 dagvaarding). De overdracht van de woning vond plaats op 3 februari 2020. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiseres] de woning meerdere keren bezichtigd. [eiseres] werd niet bijgestaan door een makelaar, [gedaagden] wel.

2.3.

[eiseres] is direct na de overdracht op 3 februari 2020 begonnen met het verbouwen van de woning: zij heeft (onder meer) een nieuwe keuken laten installeren, de gehele parketvloer op de benedenverdieping laten opschuren en lakken en alle muren door een schilder laten verven. Op of omstreeks 11 maart 2020 is die verbouwing afgerond.

2.4.

Eind maart 2020 heeft [eiseres] barsten in de tegels in de badkamer en schimmelvorming op diverse binnenmuren opgemerkt (productie 4 dagvaarding).

2.5.

Op 1 april 2020 heeft [eiseres] per e-mailbericht (productie 5 dagvaarding) aan [gedaagden] - kort gezegd - laten weten dat er gebarsten tegels in de badkamer bleken te zijn, hetgeen volgens [naam bedrijf] te [vestigingsplaats] (hierna: “ [naam bedrijf] ”) veroorzaakt wordt door vocht in de muren. [eiseres] vermeldt onder meer:

“ [naam 1] is vandaag komen kijken en heeft de gehele aanbouw onderzocht. Helaas met de bevindingen dat er vocht in de muren zit, en aangezien er geen schouw [de rechtbank neemt aan dat bedoeld is: “spouw”] in de muren zit, deze vocht naar binnen dringt en dit zorgt dat de tegels op spanning staan. Het vocht komt en van onderop uit de grond en vanuit het dak van het dakterras. Dus de gehele aanbouw zit onder het schadelijke vocht. (...)

[naam 1] gaat een rapport opstellen met zijn bevindingen waarin het geconstateerde probleem in staat vermeld en ook een begroting wat het herstel hiervan gaat kosten.

(...)

Mij is ook uitdrukkelijk vermeld dat deze vocht er niet sinds een paar weken is maar dat deze kwestie al langer speelt.

(...)

Want helaas hebben de makelaar [naam makelaar] of jullie als verkopers dit niet gemeld bij de verkoop. Toen ik vroeg waarom de ronde kringen op de buitenmuur van de aanbouw zaten en of dat vocht is kreeg ik te horen dat dat niet het geval was en daar nog gewoon overheen geverfd moest worden.

(...)

Dus eigenlijk vraag ik bij deze aan jullie, wat zouden jullie als oplossing zien voor deze verborgen gebreken om dit te kunnen gaan herstellen?”

2.6.

Op 1 april 2020 heeft [eiseres] [naam bedrijf] opdracht gegeven onderzoek te doen naar de door haar geconstateerde gebreken.

2.7.

Bij e-mail van 2 april 2020 (productie 3 conclusie van antwoord) hebben [gedaagden] aan [eiseres] - kort gezegd - laten weten dat zij:

“(...) geen enkel idee hadden dat er op de badkamer vocht zou zitten. Alleen dat het bad verouderd was en als we er waren blijven wonen een nieuw bad zouden gaan maken. Het enige wat wij wisten was dat we last van vocht hadden de ruimte direct aangrenzend naast de badkamer (bijkeuken/washok) en de kelder dit hebben we dan ook zo vermeld in de vragenlijst en ook meerdere malen door ons is worden aangegeven en stond zwart op wit.

(...)

Buiten dit stond het je vrij om een bouwkundig onderzoek te verrichten aangezien het een huis is uit 1924 en wij niet meer informatie hadden dan wat we weten en konden waarnemen hebben medegedeeld. Aangezien wij geen bouwkundige kunde hebben. Tevens is er een ouderdomsclausule opgenomen in de koopovereenkomst waar we ook samen voor hebben getekend aangezien de leeftijd van het huis.(artikel 20 van de koopovereenkomst)”

2.8.

Op 6 april 2020 heeft [naam bedrijf] gerapporteerd (productie 6 dagvaarding). Uit de rapportage blijkt - kort gezegd - dat de buitenmuur geen spouwmuur heeft en het bovenliggende dak niet deugdelijk betegeld is. Hierdoor is het binnenklimaat vochtig en gevaarlijk (schimmels) en laat tegelwerk in de badkamer los. Het herstel van de schade is volgens [naam bedrijf] een grote ingreep.

2.9.

Op 6 april 2020 heeft [eiseres] de bevindingen van [naam bedrijf] aan [gedaagden]

meegedeeld, waarop zij haar - kort gezegd - lieten weten geen wetenschap te hebben gehad van de betreffende gebreken en niet aansprakelijk te zijn voor de schade.

2.10.

Bij brief van 28 april 2020 (productie 7 dagvaarding) heeft [eiseres] - kort gezegd - aan [gedaagden] laten weten dat (i) zij een tekortkoming / non-conformiteit aan de woning heeft geconstateerd, waardoor de woning niet de eigenschappen bezit voor normaal gebruik, (ii) moet worden aangenomen dat [gedaagden] het gebrek kenden dan wel behoorden te kennen en dat zij dit aan [eiseres] hadden moeten meedelen, hetgeen zij niet hebben gedaan, (iii) [gedaagden] hebben gegarandeerd dat de onroerende zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, waardoor de tekortkoming aan hen is toe te rekenen en zij de garantie gestand dienen te doen, (iv) zij zich beroept op dwaling ex art. 6:228 lid 1 sub b BW dan wel wederzijdse dwaling ex art. 6:228 lid 1 sub c BW en (v) zij [gedaagden] aansprakelijk stelt en verzoekt het gebrek te (laten) herstellen dan wel de herstelkosten aan haar te vergoeden.

2.11.

Bij brief van 20 mei 2020 (productie 8 dagvaarding) hebben [gedaagden] aan [eiseres] - kort gezegd - laten weten dat (i) de aannemer geen expert is, (ii) de scheurvorming en schimmelvorming zichtbaar was bij het sluiten van de koopovereenkomst en er niet over zichtbare gebreken kan worden geklaagd (zie art. 6.1 van de koopovereenkomst) en [eiseres] de woning heeft aanvaard in de staat waarin deze zich ten tijde van de overeenkomst bevond, (iii) in de vragenlijst was aangegeven dat de muur van de bijkeuken vochtig was en is meegedeeld dat er sprake was van schimmelvorming, (iv) de woning uit 1924 stamt en [eiseres] (nader) onderzoek had moeten doen, (v) de buitenmuren niet recent zijn bijgewerkt, de buitengevel van de aanbouw in 2012 is gestuct, (vi) normaal gebruik van de woning mogelijk is, (vii) in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule is opgenomen en zij nadrukkelijk niet instaan voor doorslaand en/of optrekkend vocht. [gedaagden] wijzen aansprakelijkheid af.

2.12.

Bij brief van 14 juli 2020 (productie 9 dagvaarding) heeft [eiseres] aan [gedaagden] - kort gezegd - laten weten te persisteren bij haar eerdere standpunten en stelt zij hen (nogmaals) aansprakelijk voor de gebreken.

2.13.

Bij brief van 3 augustus 2020 (productie 11 dagvaarding) aan [eiseres] hebben [gedaagden] - kort gezegd - (nogmaals) iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.14.

In opdracht van [eiseres] heeft [naam woning inspecteur] , werkzaam als integraal woning inspecteur bij BIJN Inspections and Advice B.V. te Ulvenhout (hierna: “BIJN”), de woning op 29 oktober 2020 geïnspecteerd. [gedaagden] waren hierbij aanwezig. BIJN heeft haar bevindingen neergelegd in een bouwkundig onderzoeksrapport van 5 november 2020 (productie 12 dagvaarding). BIJN concludeert (p. 9) - onder meer en voor zover thans van belang - het volgende:

“(...) 1. De gebreken zijn veel t veel optrekkend vocht vanuit de fundering. Zowel bij de aanbouw als het

woonhuis. Lekkend as met verkeerd Afschot en nagenoeg geen afvoer van hemelwater. De noodoplossingen zijn uiteraard niet blijvend en ook niet voldoende. Het dakterras is foutief aangelegd en is geheel niet waterdicht. Dit is een serieus bouwkundig gebrek. (Bouwfout)

Gezien de plekken in de muren binnen en buiten, de roestvorming op het binnendeurkozijn badkamer/ bijkeuken en de losse wandtegels in de badkamer waren deze problemen al aanwezig voor de koop van de woning.

2. Er zijn meerdere bouwkundige gebreken geconstateerd.

a. Bouwkundig verkeerd aangebracht dakterras. (Onder tegels niet te controleren.) niet waterdicht.

b. Geen afvoeren aanwezig dakterras (later noodoplossingen gemaakt)

c. Foutief geplaatst buitendeurkozijn toilet 1 e verdieping. Te laag en geen waterkering.

d. Niet juist aangebrachte dakbedekking op toilet 1e verdieping. Los en geen juiste daktrim.

e. Los plafond badkamer begane grond. Betondak n.t.c. Tijdens keuring

f. Losse Wandtegels badkamer begane grond

g. Geen tot slechte ventilatie badkamer begane grond. Hierdoor veel schimmel.

h. Slechte ventilatie bijkeuken

i. Geroest binnendeurkozijn badkamer/ bijkeuken

j. Los en gescheurd pleisterwerk buitenzijde aanbouw ter plaatse van de vochtplekken.

3. Aan de buitenzijde van de aanbouw zijn 2 problemen waar te nemen aan de vochtplekken. De bovenste vochtplekken in de buitenmuur aanbouw, waarvan de makelaar destijds heeft aangegeven dat het geen vochtplekken betrof, zijn vochtplekken door een verkeerd aangelegd, lekkend dakterras zonder afvoeren en met een verkeerd afschot.

De onderste vochtplekken zijn te wijten aan optrekkend vocht vanuit de fundering.

4. De financiële schade is nu nog niet vast te stellen. Er zal eerst destructief onderzoek moeten plaatsvinden

alvorens hier uitsluitsel over gegeven kan worden. Er moet gekeken worden naar Betondak onder de vloertegels dakterras en onderzijde Betondak in badkamer door weghalen plafond. Verder moet er aan de buitenzijde gegraven worden om de staat van de fundering te kunnen beoordelen naar aanleiding van het jarenlange probleem van het optrekkend vocht. (...)”

2.15.

Op 26 november 2020 heeft BIJN in opdracht van [eiseres] de woning nogmaals geïnspecteerd. [gedaagden] waren hierbij aanwezig. BIJN heeft haar bevindingen neergelegd in een bouwkundig onderzoeksrapport van 18 december 2020 (productie 13 dagvaarding). BIJN concludeert (p. 9) het volgende:

“(...) Dit rapport is een aanvulling op ons eerdere rapport 482576 d.d. 29-10-2020

1. De bestaande woning heeft optrekkend vocht in nagenoeg alle muren. Voorgevel, achtergevel en binnenmuren. Uitslag van de vochtmeter geeft dit aan. Het onderzoek heeft zich beperkt tot een funderingsonderzoek waarbij gegraven is aan de achtergevel van de keuken onder het raam. Hier is waar te nemen dat de fundering weliswaar nat is maar nog voldoende draagkracht lijkt te hebben. Ook is tijdens het onderzoek te zien dat het afschot van de bestrating naar het huis toe loopt met onvoldoende mogelijkheid tot afvoer bij regen. Ook is er in de grond een kleilaag wat het water minder doorlaat en dus onder het huis door afvoert naar voor. Hier zal dus een voldoende grote draingoot geplaatst moeten worden om zo te zorgen voor voldoende afvoer. Daarna zal na 1 jaar binnen gemeten moeten worden of het optrekkend vocht minder is. Zo niet zullen de binnenmuren geïnjecteerd moeten worden.

2. Wat betreft de aanbouw is er een funderingsonderzoek gedaan waaruit blijkt dat er geen of nagenoeg geen fundering aanwezig is. Wat er zit is veelal vergaan door het vocht en heeft geen samenhang meer. Het eerste deel waar de badkamer is gesitueerd heeft geen fundering, slechts wat puin. Hier is echter ook nog een verdieping op geplaatst. Het achterste gedeelte, waar de bijkeuken is gesitueerd heeft een lichte fundering die veel te hoog ligt. Aanleghoogte is 37cm in plaats van 80cm of 60cm. Samenhang in deze fundering is slecht.

Herstel of aanpassing fundering is ons inziens hier niet meer aan de orde en is sloop de enige optie. Echter zal het raadplegen van een constructeur een definitief antwoord opleveren.

3. Met de conclusie uit punt 2 komt automatisch deze conclusie te vervallen. Mocht het zo zijn dat de fundering te vervangen is dan zouden alle lagen op het betonnen dak verwijderd kunnen worden en isolatie met een dakbedekking aangebracht kunnen worden. Ook zou dan het kozijn van de toilet aan onderzijde goed afgedicht kunnen worden. Het afschot zou met afschot isolatie kunnen worden aangepast.

Ons inziens is dat echter geen optie en hebben we dan ook niet opgenomen. (...)”

2.16.

De herstelkosten zijn door BIJN (in het slechtste geval) begroot op € 96.700,00.

2.17.

Bij brief van 14 januari 2021 (productie 14 dagvaarding) heeft [eiseres] [gedaagden] - kort gezegd - verzocht en gesommeerd om aansprakelijkheid voor de gebreken te erkennen en de herstelkosten van € 96.700,00, de expertisekosten van € 3.703,50 en buitengerechtelijke kosten van € 1.742,00 aan haar te vergoeden.

2.18.

[gedaagden] hebben de beide rapportages van BIJN laten beoordelen door

[naam 2] , werkzaam bij EXP Schadebegeleiding / Bouwadvisering (hierna: “EXP”). EXP heeft haar bevindingen bij e-mailbericht van 14 juli 2021 (productie 4 conclusie van antwoord) aan [gedaagden] doen toekomen.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

a. de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak, staande en gelegen aan de

[adres] te [woonplaats] te ontbinden;

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de koopsom, zijnde een bedrag ad € 135.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2020, althans vanaf de dag van het intreden van het verzuim, althans met ingang van een zodanige datum als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, tot aan de dag der algehele voldoening;

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag ter grootte van € 54.134,19, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een zodanige dag als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, tot aan de dag der algehele voldoening.

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen aan eiseres buitengerechtelijke kosten te voldoen ten bedrage van € 1.742,-, althans een zodanig bedrag aan buitengerechtelijke kosten als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, met bepaling, dat gedaagden deze kosten aan eiseres dienen te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagden de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn.

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen in de kosten en nakosten van het geding, met bepaling, dat gedaagden de proceskosten aan eiseres dienen te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn.

Subsidiair:

de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak, staande en gelegen aan de

[adres] te [woonplaats] te vernietigen op grond van (wederzijdse)

dwaling;

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de koopsom, zijnde een bedrag ad € 135.000,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2020, althans vanaf de dag van het intreden van het verzuim, althans met ingang van een zodanige datum als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, tot aan de dag der algehele voldoening;

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen

behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag ter grootte van € 54.134,19, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een zodanige dag als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, tot aan de dag der algehele voldoening.

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen aan eiseres buitengerechtelijke kosten te voldoen ten bedrage van € 1.742,-, althans een zodanig bedrag aan buitengerechtelijke kosten als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, met bepaling, dat gedaagden deze kosten aan eiseres dienen te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagden de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn.

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen in de kosten en nakosten van het geding, met bepaling, dat gedaagden de proceskosten aan eiseres dienen te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn.

Meer subsidiair:

de koopovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak, staande en gelegen aan de

[adres] te [woonplaats] gedeeltelijk te ontbinden, met dien verstande dat de koopprijs verminderd wordt met een bedrag ter grootte van de herstelkosten, althans met een bedrag ter grootte van € 96.700,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen het gedeelte van de koopsom, zoals hierboven onder k. bedoeld, zijnde een bedrag ter grootte van de herstelkosten, althans een bedrag ad € 96.700,-, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 mei 2020, althans vanaf een zodanige dag als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, tot aan de dag der algehele voldoening;

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen ter zake van schadevergoeding, een bedrag ter grootte van € 54.134,19, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 19 januari 2021, althans vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een zodanige dag als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, tot aan de dag der algehele voldoening.

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen aan eiseres buitengerechtelijke kosten te voldoen ten bedrage van € 1.742,-, althans een zodanig bedrag aan buitengerechtelijke kosten als de rechtbank in goede justitie juist en billijk acht, met bepaling, dat gedaagden deze kosten aan eiseres dienen te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagden de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten verschuldigd zijn.

gedaagden hoofdelijk, hetzij voor gelijke delen, te veroordelen in de kosten en nakosten van het geding, met bepaling, dat gedaagden de proceskosten aan eiseres dienen te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, bij gebreke waarvan gedaagden de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn.

3.2.

[gedaagden] betwisten de vordering en voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De rechtbank stelt voorop dat over de (al dan niet) toewijsbaarheid van de vorderingen van [eiseres] dient te worden beslist op basis van de inhoud van de tussen [eiseres] als koper enerzijds en [gedaagden] als verkopers anderzijds gesloten VBO-modelkoopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning model 2018 (hierna: “de koopovereenkomst”).

4.2.

Op grond van art. 6.1. van de koopovereenkomst geldt (als hoofdregel) dat de onroerende zaak aan [eiseres] in eigendom zal worden overgedragen “in de staat waarin zij zich bij tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.”

4.3.

Op de hoofdregel van art. 6.1. wordt in art. 6.3., eerste volzin, van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt: “De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als
woning .” In deze bepaling ligt een garantie ten gunste van [eiseres] besloten, die met name van belang is als het verkochte een ingrijpend(er) gebrek vertoont dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst voor zowel [gedaagden] als [eiseres] bekend noch kenbaar was.

4.4.

Niet elk gebrek belemmert echter het normale gebruik van de woning ‘als woning’. Het gebrek zal naar aard en omvang een zekere ernst moeten hebben en als zodanig afbreuk moeten doen aan de mogelijkheid om op bestendige en veilige wijze in de woning te wonen. [eiseres] zal als koper van een bestaande woning daarbij ook, mede afhankelijk van de ouderdom van de woning en de koopprijs, rekening moeten houden met een bepaalde mate van achterstallig onderhoud en met de noodzaak van mogelijke aanpassingen aan de eisen van de tijd, ook als dat achterstallige onderhoud en de noodzaak van de aanpassingen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet meteen zichtbaar was.

4.5.

Belangrijk is verder dat in art. 6.3., derde volzin, van de koopovereenkomst, wordt bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst aan [eiseres] bekend zijn of kenbaar zijn, voor haar rekening en risico komen. Gebreken die [eiseres] onbekend zijn, maar die zij had moeten ontdekken als zij - met name ook bij het onderzoek van de woning voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst - voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn ‘kenbaar’. Deze bepaling vormt een (betrekkelijk vergaande) uitzondering op de in art. 6.3., eerste volzin, opgenomen garantie ten gunste van [eiseres] , en verwijst - opnieuw - naar (het belang van) haar onderzoeksplicht.

4.6.

Anderzijds mag [eiseres] ervan uitgaan dat [gedaagden] haar op de hoogte zullen stellen van de gebreken die zij kennen (of die voor hen kenbaar zijn), als zij weten dat deze gebreken voor [eiseres] van belang zijn en zij tevens weten of vermoeden dat [eiseres] deze niet kent. Dit geldt zeker ook voor gebreken die afbreuk doen aan de mogelijkheid tot ‘normaal gebruik’ van de woning in de zin van art. 6.3., eerste volzin, van de koopovereenkomst.

4.7.

In het geval [gedaagden] [eiseres] onvoldoende hebben geïnformeerd (en daardoor tekortgeschoten zijn in hun mededelingsplicht) én [eiseres] vóór het sluiten van de koopovereenkomst onvoldoende onderzoek heeft verricht of heeft laten verrichten (en daardoor tekortgeschoten is in haar onderzoeksplicht) geldt als hoofdregel dat [gedaagden] die alsdan een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden, zich niet met succes tegen een beroep op de non-conformiteit van de woning of op dwaling kunnen verweren met de stelling dat [eiseres] haar onderzoeksplicht heeft geschonden.

4.8.

Ten slotte is in art. 20 van de koopovereenkomst tussen partijen het volgende overeengekomen:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de onroerende zaak meer dan 50 jaar oud is. Derhalve zijn de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld moeten worden, aanzienlijk lager dan die van nieuwere woningen. Verkoper staat niet in voor fundering, vloeren, leidingen van elektriciteit, water en gas, riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Met ingang van de datum van de eigendomsoverdracht vrijwaart de koper de verkoper en diens makelaar voor bekende en onbekende, zichtbare en onzichtbare gebreken.

Koper is door verkoper en diens makelaar in de gelegenheid gesteld tot het (laten) uitvoeren van een bouwkundig onderzoek van de onroerende zaak.

Koper verklaart er mee bekend te zijn dat er t.a.v. de onroerende zaak, mede gelet op het bouwjaar, achterstallig onderhoud kan zijn. Alle kosten die door de koper gemaakt dienen te worden om de onroerende zaak te renoveren komen geheel voor zijn rekening. Koper vrijwaart verkoper en diens makelaar voor elke aansprakelijkheid ter zake.”

4.9.

[eiseres] heeft - kort gezegd - gesteld dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, zoals door [gedaagden] in de koopovereenkomst is gegarandeerd. De in 2005 op ondeugdelijke wijze gerealiseerde aanbouw zorgt volgens haar voor ernstige lekkages. Zij kan haar badkamer niet gebruiken door scheuren in de tegels en schimmelvorming. Tijdens de bezichtigingen heeft zij de muren van de bijkeuken niet kunnen zien, omdat er hoge kasten voor stonden. Deze kasten heeft zij van [gedaagden] overgenomen. Pas toen zij deze kasten in verband met de verbouwing weghaalde, zag zij het vocht en de schimmel. Gelet hierop stelt [eiseres] primair dat de woning non-conform is, nu deze niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Bovendien is de ouderdomsclausule (art. 20 van de koopovereenkomst) niet van toepassing, omdat de aanbouw in 2005 is gerealiseerd. Subsidiair beroept [eiseres] zich op dwaling: [gedaagden] hebben ten onrechte geen melding gemaakt van de gebreken, waarvan zij wel op de hoogte waren en waarvan zij wisten dan wel behoorden te weten dat deze van belang waren voor [eiseres] . Had [eiseres] hiervan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst geweten, dan had zij de koopovereenkomst nooit gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden. Meer subsidiair stelt [eiseres] dat de koopovereenkomst gedeeltelijk moet worden ontbonden vanwege de geconstateerde gebreken.

4.10.

Onder verwijzing naar het rapport van EXP, in de persoon van de heer [naam 2] , betwisten [gedaagden] - kort gezegd - dat er sprake is van

non-conformiteit van de woning. Voorts beroepen zij zich op hetgeen in artt. 6.1., 6.3. en 20 van de koopovereenkomst staat. Gelet hierop

• i) komen alle zichtbare en onzichtbare gebreken voor rekening van [eiseres] ,
• ii) is niet gebleken van gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan en
• iii) beroepen zij zich op de ouderdomsclausule: alleen de bijkeuken dateert van 2005, de rest van de aanbouw was voorheen een stal en dateert (waarschijnlijk) uit 1924.

De gebreken waren bovendien voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bij [eiseres] bekend dan wel kenbaar: de vocht- en schimmelproblematiek stond vermeld op het vragenformulier en de tegels in de badkamer stonden zichtbaar bol. Dit was ook te zien op een foto op Funda. [gedaagden] betwisten dat er sprake is van een tekortkoming en dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden.

4.11.

Het verweer van [gedaagden] slaagt. De rechtbank is van oordeel dat de vocht- en schimmelproblematiek kenbaar was voor [eiseres] , waardoor het op haar weg lag deze (nader) te onderzoeken voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Er bestonden toen immers een aantal aanwijzingen die op het bestaan van vocht- en schimmelproblematiek wezen, te weten dat:

- [eiseres] tijdens een bezichtiging naar aanleiding van een door haar geconstateerde

vochtplek bij [gedaagden] en hun makelaar navraag over die vochtplek heeft gedaan. Het antwoord daarop, inhoudende dat die plek nog moest worden geverfd, biedt (zoals [eiseres] ter zitting ook heeft erkend) geenszins een structurele oplossing voor een vochtprobleem. Als algemeen bekend mag worden verondersteld dat dit slechts een (kortdurende) esthetisch-visuele oplossing zal vormen, die de oorzaak van een mogelijk vochtprobleem niet wegneemt;

- op de vragenlijst (specifiek vragen 19 en 21) is aangegeven dat er een vochtige muur in de

bijkeuken en een vochtige kelder is en dat er ook schimmelvorming is;

- in de badkamer ‘bolle’ tegels zichtbaar waren. [eiseres] heeft niet weersproken dat (zoals

[gedaagden] ter zitting hebben verklaard) in de badkamer geen kasten voor de tegelmuur stonden en dat de ‘bolle’ tegels daar gewoon zichtbaar waren. De rechtbank neemt dit element dan ook als vaststaand aan.

Gelet hierop was voor [eiseres] kenbaar dat de aanbouw (bijkeuken en badkamer) vocht- en schimmelproblemen had. Nu [eiseres] deze problemen had kunnen kennen, lag het ook op haar weg deze verder te onderzoeken, hetgeen zij echter heeft nagelaten. Het enkele feit dat (zoals [eiseres] ter zitting heeft verklaard) de verkopende makelaar een oud-collega van haar ouders was en dat zij hem vertrouwde toen hij zei dat de vochtplek slechts geverfd hoefde worden, is onvoldoende om als het hiervoor bedoeld onderzoek aan te merken. Gelet op het vooroverwogene kan niet worden geoordeeld dat de woning non-conform was. Het bij petitum primair en meer subsidiair gevorderde zal om die reden worden afgewezen.

4.12.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is evenmin sprake van dwaling. [gedaagden] hebben immers niet gezwegen waar zij hadden moeten spreken, nu het in eerste instantie op de weg van [eiseres] lag om
zelf onderzoek te doen naar de vocht- en schimmelproblematiek, aangezien ze daartoe voldoende aanwijzingen had. Het beroep van [eiseres] op dwaling faalt om die reden. Het subsidiair gevorderde zal eveneens worden afgewezen.

4.13.

De rechtbank zal [eiseres] als in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op:

• griffierecht € 1.666,00
• salaris advocaat

Totaal € 5.206,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] op € 5.206,00 begroot,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken. ^[1]

Voetnoten

1. type: JC