Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/286268 / HA ZA 20-629
Vonnis van 25 mei 2022
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
advocaat: mr. G.J.M. Philipsen te Eindhoven,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat: mr. D.G. Rosenquist-Mulders te Rotterdam.
Partijen zullen hierna “ [eiser] ” (gezamenlijk in mannelijk enkelvoud, tenzij op één van hen specifiek gedoeld wordt, in welk geval zijn aangeduid worden als “ [eiser sub 1] ” en “ [eiseres sub 2] ”) en “ [gedaagde] ” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 10;
- de conclusie van antwoord met de producties 1 tot en met 23;
- de akte inbreng producties en wijziging van eis met de producties 11 tot en met 14 van de zijde van [eiser] ;
- de akte met productie 24 van de zijde van [gedaagde] ;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 6 oktober 2021 met de
spreekaantekeningen van mr. Philipsen;
- de akte uitlating deskundigenbericht van [gedaagde] ;
- de akte tevens antwoordakte deskundigenbericht van [eiser] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: “de woning”).
2.2.
[eiser] wilde, voorafgaand aan de aankoop van de woning, de woning laten inspecteren en heeft daarvoor, via de Vereniging Eigen Huis (hierna: “VEH”) en na bemiddeling van Eigen Huis Bouw Advies B.V. (hierna: “EHB”) een overeenkomst met [gedaagde] gesloten, waarbij aan [gedaagde] de opdracht is verstrekt tot het verrichten van een bouwkundige keuring (productie 2 bij dagvaarding).
2.3.
De bouwkundige keuring vond plaats op 28 november 2018 in het bijzijn van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , hun (schoon)ouders, de aankoopmakelaar van [eiser] en de beide (toenmalige) eigenaren. [gedaagde] heeft diezelfde dag het rapport bouwtechnische keuring (hierna: “het keuringsrapport”) uitgebracht (productie 3 bij dagvaarding). [gedaagde] heeft in zijn keuringsrapport de directe herstelkosten op € 4.283,00 begroot en de kosten op termijn op € 7.680,00. De kosten voor de keuring bedroegen
€ 594,00 inclusief btw.
€ 594,00 inclusief btw.
2.4.
Op pagina 4 van het keuringsrapport staat een uitleg over de keuring en de kostenramingen.
Onder het kopje “keuring” staat:
De keuring vormt een momentopname. Dit betekent dat bijvoorbeeld de weersgesteldheid van invloed kan zijn. Zo kunnen lekkages na een droge periode niet of minder gemakkelijk worden opgespoord.
De bouwkundige voert een visuele inspectie uit. Niet alle onderdelen van een woning zijn altijd (geheel) zichtbaar voor de bouwkundige. Voor delen die aan het zicht zijn onttrokken, zoals fundering, riolering en leidingen, geeft hij daarom een afgeleid oordeel. Het uitvoeren van specialistisch onderzoek, hak- en breekwerk of het maken van constructieberekeningen maken geen onderdeel uit van de keuring. Wel kan de bouwkundige u doorverwijzen naar een specialist of constructeur als er tijdens de keuring aanwijzingen zijn die nader onderzoek behoeven. De bouwkundige heeft dit dan in het rapport vermeld.
Op pagina 23 van het keuringsrapport staat bij de “Metselwerk keermuren” en “Voegwerk” vermeld:
onderdeel
conditie
bevindingen
maatregelen
kosten direct
kosten op termijn
Metselwerk keermuren
(foto)
Voegwerk
(foto)
3
3
Afgeschilderd en/of vorstschade.
Opmerking:
Keermuren uitgevoerd als massieve muur.
Er is nabij de oprit garage sprake van vochtdoorslag door de grondkering. Hierdoor is er lokaal wat vorstschade in het metselwerk aanwezig.
In de keermuur naast de woning zijn onvoldoende dilataties aanwezig waardoor er lichte scheurvorming aanwezig is.
Verzand/schraal
Opmerking:
Het voegwerk van kopse zijden keermuren is schraal. Mos heeft een negatieve invloed op het voegwerk.
Uitvoeren gevelschilder-werk
Vervangen van de beschadigde stenen.
Plaatselijk herstellen van voegwerk, platvol.
€ 150,-
€ 160,-
€1.200,-
Het keuringsrapport geeft, voor zover hier relevant, de volgende toelichting(en):
conditie 3: redelijke conditie, plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen.
kosten direct: Geraamde kosten voor herstel dat op korte termijn moet plaatsvinden om verdere schade of vervolgschade te voorkomen of veiligheidsaspecten betreffen.
kosten op termijn: Geraamde kosten voor herstel dat binnen vijf jaar moet plaatsvinden (pagina 7 van het keuringsrapport).
2.5.
[eiser] heeft de koopovereenkomst voor de woning op 30 november 2018 getekend. De woning is aan hem geleverd op 1 maart 2019.
2.6.
Op 11 maart 2019 constateerde [eiser] , na verschillende regenbuien, dat een deel van het souterrain onder water was komen te staan. [eiser] heeft BEDI Vochttechniek B.V., (hierna: “BEDI”) opdracht gegeven te onderzoeken wat de oorzaak van dit (vocht)probleem was en op welke wijze het opgelost zou kunnen worden.
2.7.
BEDI heeft op 18 juni 2019 een rapport uitgebracht (productie 5 bij dagvaarding). Bedi vermeldt in haar rapportage, voor zover hier relevant, onder meer:
“Op 24 mei 2019 hebben wij in opdracht van u een destructief onderzoek uitgevoerd ter plaatse van de hoek voorgevel – hoek rechterzijgevel.
Bij het eerdere bezoek aan de woning is gebleken dat er aan de binnenzijde van deze hoek wateroverlast optreedt. Aan de binnenzijde staat voor de hier aanwezige muur (deels) een voorzetwand. Verder valt op dat de keermuur die op deze hoek aansluit vochtschade heeft.
De bevindingen van het destructief onderzoek:
Er is geen indekking aanwezig ter (toevoeging rechtbank: plaatse
) van de overgang spouw – massief muurwerk;
) van de overgang spouw – massief muurwerk;
Ter plaatse van de hoek is het metselwerk voor de betonconstructie langs opgetrokken, waarbij er holle ruimten tussen deze twee muurdelen is.
De keermuur is onderin gevuld met beton.
De voorzetwand is verwijderd, onderin de muur komt een slang vanuit de muur tevoorschijn, vermoedelijk van de pompput?
(…)
2.8.
BEDI licht deze punten in haar rapport nader toe:
“Ad 3
Ofschoon uit het destructief onderzoek is gebleken dat de keermuur is gevuld met beton, is aan de zoutschade (sulfaten, nitraten) aan het metselwerk echter duidelijk zichtbaar dat er in de keermuur een vochttransport optreedt.
Doordat de keermuur direct aansluit op de gevel, kan zich het vocht vanuit de keermuur capillair alsnog verplaatsen tot in het muurwerk van de gevel. In welke omvang dit gebeurt, is nu niet te zeggen. Dit capillair vochttransport kan getracht worden door middel van het injecteren tegen te gaan. Dit is op voorhand niet te garanderen.
De zouten hebben de stenen aangetast. Dit is alleen te herstellen door de stenen in te boeten. Uiteraard zal daarvoor eerst het vochttransport in de keermuur moeten zijn gestopt. Dit kan alleen door of de muur te voorzien van een afdichtende afpleistering, waarbij het uiterlijk dus duidelijk verandert óf door het metselwerk geheel te verwijderen, de achterliggende betonconstructie af te dichten en vervolgens het gevelwerk weer aan te metselen.
(…)
Resumé
Mijn advies is om als eerste de onder punt 1,2, en 4 beschreven werkzaamheden uit te voeren. Vervolgens kan het effect van deze maatregelen worden gemonitord. Uitvoering van punt 3 kan dan in een later stadium worden aangepakt mocht blijken dat de overlast blijft bestaan.”
2.9.
De kosten van de herstelwerkzaamheden worden door Bedi begroot op € 3.188,96 (incl. BTW).
2.10.
Op 10 oktober 2019 heeft [eiser] een schriftelijke klacht in bij de Vereniging Eigen Huis over de bouwkundige keuring (productie 6 bij dagvaarding) ingediend. Hij maakte daarin melding van de wateroverlast in het kantoor en de kelder van zijn woning. Hij stelde (onder meer) [gedaagde] aansprakelijk voor de schade als gevolg van een onvoldoende dan wel ondeugdelijk uitgevoerde bouwkundige keuring dan wel advisering. [eiser] onderbouwde zijn klacht met de stelling dat [gedaagde] had moeten zien dat de beschadigde stenen in de keermuur duiden op
vochtschade en niet op vorstschade. [eiser] heeft zijn schade tot dat moment begroot op € 8.720,91.
vochtschade en niet op vorstschade. [eiser] heeft zijn schade tot dat moment begroot op € 8.720,91.
2.11.
EHB heeft de klacht bij e-mailbericht van 7 februari 2020 af (productie 7 bij dagvaarding) afgewezen. Zij stelde in dit schrijven dat de heer [naam adviseur] , adviseur bouwkundige zaken van EHB, nader onderzoek heeft gedaan.
Weliswaar is het terecht: “
dat het afbladderende keim-werk van de keermuren niet wordt veroorzaakt door een vorstprobleem, zoals dat wel wordt gesteld door meneer [gedaagde] . Hier is inderdaad sprake van kristalliserende zouten. Meneer [gedaagde] heeft in zijn rapport dus geen juiste oorzaak van het afbladderen van het keim-werk benoemd. Echter,
het schadebeeld tussen beide oorzaken is vergelijkbaar. Bij beide oorzaken komt het keim-werk namelijk los door vocht in de muur en dit is als zodanig benoemd door meneer [gedaagde] in zijn rapportage. Dit is geen bouwkundig gebrek maar een esthetisch punt.
dat het afbladderende keim-werk van de keermuren niet wordt veroorzaakt door een vorstprobleem, zoals dat wel wordt gesteld door meneer [gedaagde] . Hier is inderdaad sprake van kristalliserende zouten. Meneer [gedaagde] heeft in zijn rapport dus geen juiste oorzaak van het afbladderen van het keim-werk benoemd. Echter,
het schadebeeld tussen beide oorzaken is vergelijkbaar. Bij beide oorzaken komt het keim-werk namelijk los door vocht in de muur en dit is als zodanig benoemd door meneer [gedaagde] in zijn rapportage. Dit is geen bouwkundig gebrek maar een esthetisch punt.
(…)
Resumerend was er tijdens de keuring voor de heer [gedaagde] geen enkele aanleiding om te vermoeden dat er sprake was van een (recent) vochtprobleem in de woning.
(…)
Daarnaast wordt er tijdens de keuring geen destructief onderzoek uitgevoerd en is het niet logisch dat meneer [gedaagde] een verband had moeten leggen tussen het loslaten van de verf van de keermuur en mogelijke lekkage in de kelder. Met de juiste detaillering (die tijdens een keuring niet waarneembaar is) kan er ook geen vochtprobleem in de woning ontstaan als er sprake is van een vochtprobleem in de keermuur. Het enige dat meneer [gedaagde] verweten kan worden is dat hij een onjuiste conclusie heeft getrokken met betrekking tot de oorzaak van de afbladderende verf van de keermuur.”
2.12.
Bij brief van 7 april 2020 stelde (de advocaat van) [eiser] [gedaagde] (via zijn aansprakelijkheidsverzekeraar) [gedaagde] aansprakelijk voor de schade, te weten het herstel van het constructieve gebrek zoals dat door BEDI is vastgesteld inclusief gevolgschade (productie 8 bij dagvaarding). [eiser] stelde dat hij de koopovereenkomst met betrekking tot de woning niet getekend zou hebben als de diagnose van [gedaagde] vochtschade zou zijn geweest.
2.13.
De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar (hierna: “HDI”) heeft aansprakelijkheid afgewezen bij e-mail van 15 mei 2020 (productie 9 bij dagvaarding). De aantasting van de keermuur duidt volgens HDI niet op een probleem en staat los staat van de situatie in de woning van [eiser] . Zij stelde zich op het standpunt dat er voor [gedaagde] geen enkele aanleiding bestond te vermoeden dat sprake was van een vochtprobleem in de woning, zodat het verrichten van een vochtmeting niet nodig was en het adviseren van nader onderzoek evenmin, omdat ten tijde van de keuring geen sporen van vochtbelasting te zien waren op het buitenspouwblad van de spouwmuur, noch op de voorzetwand.
2.14.
[eiser] heeft vervolgens aan EFF EFF Bouwpathologie, in de persoon van de heer [naam 1] , opdracht gegeven om nader onderzoek te doen (hierna: “ [naam 1] ”). [gedaagde] en EHB zijn hierbij niet betrokken. [naam 1] concludeerde in zijn rapport van 2 december 2020 dat [gedaagde] blaam treft bij de uitvoering van zijn keuringsopdracht. De door [naam 1] geconstateerde gebreken waren bij een juist uitgevoerde keuring gemakkelijk aan het licht gekomen (productie 10 bij dagvaarding, pagina 29), zo geeft hij aan. [naam 1] heeft de herstelkosten van alle door hem geconstateerde gebreken op EUR 50.113,19, althans EUR 47.614,50 (incl. BTW) begroot.
2.15.
In opdracht van HDI is ook onderzoek verricht naar het antwoord op de vraag of [gedaagde] tekortgeschoten is bij de uitvoering van de keuring [naam bedrijf] , in de persoon van de heer [naam 2] (hierna: “ [naam 2] ”), heeft op 15 februari 2021 een rapportage uitgebracht (productie 21 bij conclusie van antwoord). [naam 2] concludeerde (onder meer) dat ten tijde van de keuring door [gedaagde] sprake was van geringe aantastingen van de keermuur die geen aanleiding voor hem vormden of hoefden te vormen om hierover aanvullende opmerkingen in het keuringsrapport te maken. Er is geen sprake van algenvorming (groene aanslag), maar van vervuiling. Er bestond geen noodzaak tot doen van vochtmetingen. De vochtproblemen in de woning zijn het gevolg van een gebrek dat eerst na destructief onderzoek van BEDI is gebleken. Ten aanzien van het gevelschilderwerk merkt [naam 2] op dat dit door [naam 1] eerst anderhalf jaar na de aankoop van de woning is beoordeeld en sindsdien mogelijk in kwaliteit is afgenomen. Er is voorts niet gebleken van houtrot aan de kozijnen en/of afgebladderde verflagen. De slotsom van [naam 2] is dat de door [naam 1] begrote herstelkosten geen relatie hebben met gebreken die mogelijk door [gedaagde] over het hoofd zijn gezien.
2.16.
In de loop van deze procedure heeft [eiser] nog een aanvullend rapport van [naam 1] van 21 september 2021 in het geding gebracht (productie 14 bij akte overlegging producties), waarin melding gemaakt wordt van nieuwe constructieve bouwfouten die verklaren hoe het water telkens de woning kon binnendringen en op basis waarvan de totale herstelkosten begroot worden op EUR 70.547,71 (incl. BTW). [gedaagde] op zijn beurt heeft een reactie op deze aanvullende rapportage van [naam 1] in het geding gebracht van [naam 2] (productie 24 akte aanvullend overgelegde productie). [naam 2] heeft daarin vastgehouden aan zijn standpunt dat de door [naam 1] begrote kosten niet aan een gebrekkig uitgevoerde keuring van [gedaagde] zijn toe te rekenen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, na vermeerdering van eis, dat de rechtbank uitvoerbaar bij voorraad:
verklaart voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geshoten in de op hem rustende verplichtingen op grond van de met [eiser] gesloten overeenkomst en de wet, en om die reden gehouden is alle door [eiser] daardoor geleden en nog te lijden schadde te vergoeden;
primair:[gedaagde] veroordeelt om een schadevergoeding van € 70.547,71 te betalen aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW met ingang van primair 1 maart 2019, subsidiair met ingang van 10 oktober 2019, en meer subsidiair 10 december 2020 (de dag van betekening van de dagvaarding) tot de dag van de algehele voldoening;
subsidiair:[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de door [eiser] geleden en nog te lijden schade en de omvang daarvan in goede jusititie te bepalen, zo nodig na het daartoe benoemen van een onafhankelijke deskundige door de rechtbank ter begroting van de omvang van die schade, te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW met ingang van primair 1 maart 2019, subsidiair met ingang van 10 oktober 2019, en meer subsidiair 10 december 2020 (de dag van betekening van deze dagvaarding) tot de dag van de algehele voldoening;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskostenkosten, inclusief nakosten.
3.2.
[eiser] stelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de overeenkomst van opdracht door een gebrekkige bouwkundige inspectie uit te voeren, waardoor [eiser] schade heeft geleden.
3.3.
[gedaagde] betwist de vorderingen van [eiser] aan de hand van diverse stellingen. In ieder geval betwist [gedaagde] dat hij keuring niet op juiste wijze zou hebben verricht. [gedaagde] heeft erop gewezen dat hij slechts een beperkte opdracht had, namelijk het verrichten van een visuele bouwkundige inspectie, en dat hij zulks ook naar behoren heeft gedaan. De door [eiser] gestelde gebreken zijn eerst door Bedi na destructief onderzoek ontdekt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voor de beoordeling van de vraag of en in hoeverre [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst, dienen allereerst de aard en omvang van de aan [gedaagde] verstrekte opdracht vast komen te staan. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat door [gedaagde] een visuele bouwkundige inspectie moest worden uitgevoerd. De rechtbank baseert dat oordeel onder meer op de hiervoor onder rov 2.4 geciteerde passage uit het keuringsrapport, waarin staat vermeld dat de bouwkundige een visuele inspectie uitvoert. Voorts is daarin vermeld dat het uitvoeren van specialistisch onderzoek, hak- en breekwerk of het maken van constructieberekeningen geen onderdeel uitmaakt van de keuring. Daarnaast heeft [gedaagde] , hetgeen [eiser] niet of onvoldoende heeft bestreden en de rechtbank daarmee als vaststaand aanneemt, terecht aangevoerd dat op de website van de VEH toegelicht is wat de keuring inhoudt. Het betreft een visuele keuring om op hoofdlijnen een beeld van de bouwkundige staat van de woning te krijgen en inzage te krijgen in de kosten om het huis in goede staat te brengen (productie 3 bij conclusie van antwoord). Op een afzonderlijke pagina van de website van VEH is opgenomen dat gebruik van een vochtmeter wordt gemaakt, wanneer er een aanleiding is voor vochtproblemen (zichtbare sporen van vocht). De tussenconclusie is aldus dat [gedaagde] zich verplicht heeft tot het verrichten een visuele bouwkundige keuring.
4.2.
De centrale vraag die in deze procedure beantwoord moet worden is of [gedaagde] tekortgeschoten is in nakoming van zijn verplichting tot het verrichten van een dergelijke keuring. Uit de jurisprudentie over beroepsaansprakelijkheid volgt dat het handelen van een beroepsbeoefenaar moet worden getoetst aan de maatstaf of deze de zorgvuldigheid die van een "redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot" mag worden verwacht, in acht heeft genomen. In dit geval gaat er dan om wat [gedaagde] binnen de kaders van zijn opdracht, namelijk het verrichten van een visuele bouwkundige inspectie, had moeten waarnemen en daarover aan [eiser] had moeten adviseren op het moment van de inspectie. Het gaat er dus niet om wat later of na uitvoering van destructief onderzoek is gebleken.
4.3.
Met betrekking tot de vraag of [gedaagde] in de nakoming van de hiervoor genoemde verplichting tekortgeschoten is, staan partijen lijnrecht tegenover elkaar. [eiser] stelt gemotiveerd, onder meer onder verwijzing naar het rapport van [naam 1] , dat zulks het geval is, terwijl [gedaagde] die stelling gemotiveerd, onder meer onder verwijzing naar het rapport van [naam 2] betwist. Bij die stand van zaken heeft de rechtbank behoefte aan voorlichting door een deskundige en zij zal dan ook een deskundigenbericht bevelen.
4.4.
Aan partijen is verzocht een gezamenlijk voorstel met betrekking tot de persoon van de deskundige en de aan deze deskundige voor te leggen vragen te formuleren, alsmede met betrekking tot de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige. Partijen zijn daarin niet geslaagd.
4.5.
De rechtbank zal hierna eerst de door partijen voorgestelde vraagstelling beoordelen, waarbij zij de door [gedaagde] geformuleerde vragen tot uitgangspunt neemt.
4.5.1.
[gedaagde] heeft als vraag i. de vraag voorgesteld
: “Bent u, kijkend naar de kaders van de opdracht (een visuele inspectie die beoogt op hoofdlijnen een beeld te geven van de staat van de woning ten tijde van de inspectie en indicaties te geven van de herstelkosten van gebreken op korte termijn, binnen vijf jaren en de kosten van verbetering van de woning), van mening dat [gedaagde] bij de uitvoering van zijn keuring heeft gehandeld met een mate van zorgvuldigheid en deskundigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig adviseur mocht worden verwacht?”
: “Bent u, kijkend naar de kaders van de opdracht (een visuele inspectie die beoogt op hoofdlijnen een beeld te geven van de staat van de woning ten tijde van de inspectie en indicaties te geven van de herstelkosten van gebreken op korte termijn, binnen vijf jaren en de kosten van verbetering van de woning), van mening dat [gedaagde] bij de uitvoering van zijn keuring heeft gehandeld met een mate van zorgvuldigheid en deskundigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig adviseur mocht worden verwacht?”
De rechtbank staat deze vraag toe, omdat het bezwaar van [eiser] , namelijk dat de kaders van de opdracht door de rechtbank nog niet zijn vastgesteld, hiervoor reeds onder
rov. 4.1 weggenomen is.
rov. 4.1 weggenomen is.
4.5.2.
[gedaagde] heeft als vraag ii. de vraag voorgesteld:
“Zo nee, wat had [gedaagde] in uw visie anders moeten doen en tot welke conclusies voor de diverse kostencategorieën zou dit – in uw visie – hebben geleid?”
“Zo nee, wat had [gedaagde] in uw visie anders moeten doen en tot welke conclusies voor de diverse kostencategorieën zou dit – in uw visie – hebben geleid?”
Partijen zijn het eens over deze vraag, zodat deze vraag wordt toegestaan.
4.5.3.
[gedaagde] heeft als vraag iii. de vraag voorgesteld:
“Wat is de oorzaak van de lekkage in het souterrain en waren daarvoor ten tijde van de keuring van [gedaagde] aanwijzingen die [gedaagde] , binnen de kaders van zijn onderzoek, had moeten vaststellen en vermelden in zijn rapportage?”
“Wat is de oorzaak van de lekkage in het souterrain en waren daarvoor ten tijde van de keuring van [gedaagde] aanwijzingen die [gedaagde] , binnen de kaders van zijn onderzoek, had moeten vaststellen en vermelden in zijn rapportage?”
De rechtbank staat ook deze vraag toe, nu het bezwaar van [eiser] reeds is weggenomen (zie hiervoor rov. 4.5.1.)
4.5.4.
[gedaagde] heeft als vraag iv. a. voorgesteld:
“Ten aanzien van de keermuur, is de constatering dat sprake was van vorstschade een juiste constatering geweest?”
“Ten aanzien van de keermuur, is de constatering dat sprake was van vorstschade een juiste constatering geweest?”
De rechtbank staat deze vraag niet toe, omdat, zoals [eiser] terecht heeft aangevoerd, al tussen partijen vaststaat dat in de keermuur sprake was van vochtschade en niet van vorstschade.
[gedaagde] heeft als vraag iv. b. voorgesteld:
“Is het onderscheid tussen vorst- en vochtschade bij de keermuur van belang, in die zin dat dit tot een ander advies voor herstel had moeten leiden?”
“Is het onderscheid tussen vorst- en vochtschade bij de keermuur van belang, in die zin dat dit tot een ander advies voor herstel had moeten leiden?”
De rechtbank acht deze vraag wel relevant voor de beoordeling van het geschil en gaat voorbij aan de (overigens niet voldoende onderbouwde) betwisting van [eiser] . De rechtbank staat de vraag derhalve toe.
[gedaagde] heeft als vraag iv. c. voorgesteld:
“Was de aantasting van de keermuur ten tijde van het onderzoek van [gedaagde] van dien aard dat dit tot een ander advies ter zake de termijn voor herstel had moeten leiden?”
“Was de aantasting van de keermuur ten tijde van het onderzoek van [gedaagde] van dien aard dat dit tot een ander advies ter zake de termijn voor herstel had moeten leiden?”
Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat in deze vraag niet alleen de termijn voor herstel betrokken moet worden, maar ook de wijze van herstel en de daaraan gerelateerde kosten. De vraag komt aldus te luiden:
“Was de aantasting van de keermuur ten tijde van het onderzoek van [gedaagde] van dien aard dat dit tot een ander advies ter zake de wijze van herstel, de daaraan gerelateerde kosten en de termijn voor herstel had moeten leiden?”
[gedaagde] heeft als vraag iv. d. voorgesteld:
“Kun je stellen dat het afbreken van keim aan de bovenkant van de keermuur duidt op veroudering of kan veroudering van keimwerk alleen worden gesteld doordat het verpoederd (verkrijt) als je er met je vinger over heen gaat?”
“Kun je stellen dat het afbreken van keim aan de bovenkant van de keermuur duidt op veroudering of kan veroudering van keimwerk alleen worden gesteld doordat het verpoederd (verkrijt) als je er met je vinger over heen gaat?”
[eiser] stelt enerzijds dat het niet alleen gaat om de slechte staat van het keimwerk aan de bovenkant van de keermuur. De rechtbank is het in zoverre eens met het bezwaar van [eiser] dat de passage “aan de bovenkant” weglaat, waardoor de vraag breder getrokken wordt. [eiser] betoogt voorts dat er, los van de slechte staat van het keimwerk, andere aanwijzingen bestonden, die op dat moment aanleiding hadden moeten geven om een vochtmeting te doen. De rechtbank is van oordeel dat de door [eiser] genoemde elementen (welke elementen [gedaagde] overigens (deels) betwist) in de hiernavolgende vragen in voldoende mate naar voren komen.
Vraag iv. d. komt derhalve als volgt te luiden:
“Kun je stellen dat het afbreken van keim van de keermuur duidt op veroudering of kan veroudering van keimwerk alleen worden gesteld doordat het verpoederd (verkrijt) als je er met je vinger over heen gaat?”
[gedaagde] heeft als vraag iv. e. voorgesteld:
“Kwalificeert de aanslag op de keermuur als algenvorming of vervuiling en had [gedaagde] ter zake een ander (herstel)advies moeten voorschrijven dan hij heeft gedaan?”
“Kwalificeert de aanslag op de keermuur als algenvorming of vervuiling en had [gedaagde] ter zake een ander (herstel)advies moeten voorschrijven dan hij heeft gedaan?”
Partijen zijn het eens over deze vraag, zodat deze vraag wordt toegestaan.
[gedaagde] heeft als vraag iv. f. voorgesteld:
“Zou een vochtmeting aan de keermuur in uw visie, gezien hetgeen op dat moment voor [gedaagde] zichtbaar was, noodzakelijk zijn geweest en tot een ander oordeel hebben geleid?”
“Zou een vochtmeting aan de keermuur in uw visie, gezien hetgeen op dat moment voor [gedaagde] zichtbaar was, noodzakelijk zijn geweest en tot een ander oordeel hebben geleid?”
De rechtbank staat deze vraag toe. De beperking die [eiser] daarin lijkt te lezen, onderschrijft de rechtbank niet. Naar het oordeel van de rechtbank is deze vraag voldoende neutraal verwoord.
[gedaagde] heeft als vraag iv. g. voorgesteld:
“Waren er in uw visie, ten tijde van het onderzoek door [gedaagde] , (andere) aanwijzingen dat sprake was van een constructiefout aan de keermuur?”
“Waren er in uw visie, ten tijde van het onderzoek door [gedaagde] , (andere) aanwijzingen dat sprake was van een constructiefout aan de keermuur?”
[eiser] heeft als bezwaar tegen deze vraag naar voren gebracht dat het niet alleen om de keermuur gaat, maar dat er ook indicaties van aanwezigheid van vocht bestonden nabij de keermuur, specifiek de voorgevel alsmede de hoekverbinding. De rechtbank zal dit bezwaar bij vraag v. betrekken en staat vraag iv. g. derhalve toe.
4.5.5.
[gedaagde] heeft als vraag v. a. voorgesteld:
“Ten aanzien van de lekkage: Bestond er, in uw visie, ten tijde van de visuele keuring van [gedaagde] concrete aanleiding tot een vermoeden van lekkage en/of constructieve gebreken in/aan de woning?”
“Ten aanzien van de lekkage: Bestond er, in uw visie, ten tijde van de visuele keuring van [gedaagde] concrete aanleiding tot een vermoeden van lekkage en/of constructieve gebreken in/aan de woning?”
De rechtbank is van oordeel dat voor een feitelijke beoordeling van de situatie door de deskundige niet relevant is dat [eiser] stelt dat hij aan alle partijen duidelijk heeft gemaakt dat hij de woning niet zou kopen, wanneer er sprake zou zijn van enige vochtproblematiek. In zoverre gaat de rechtbank aan het bezwaar van [eiser] voorbij. Wel zal de rechtbank aan deze vraag specifiek toevoegen of sprake was van een indicatie van de aanwezigheid van vocht ter plaatse van de voorgevel alsmede ter plaatse van de hoekverbinding. De vraag komt aldus te luiden:
“Ten aanzien van de lekkage: Bestond er, in uw visie, ten tijde van de visuele keuring van [gedaagde] concrete aanleiding tot een vermoeden van lekkage en/of constructieve gebreken in/aan de woning? De rechtbank verzoekt de deskundige specifiek te beoordelen of er, ten tijde van de visuele keuring door [gedaagde] , sprake was van een indicatie van de aanwezigheid van vocht ter plaatse van de voorgevel en ter plaatse van de hoekverbinding.”
[gedaagde] heeft als vraag v. b. voorgesteld:
“Indien 5a bevestigend wordt beantwoord: had [gedaagde] op dit punt een ander (herstel)advies moeten geven aan [eiser] ? Zo ja, wat?”
“Indien 5a bevestigend wordt beantwoord: had [gedaagde] op dit punt een ander (herstel)advies moeten geven aan [eiser] ? Zo ja, wat?”
Partijen zijn het eens over deze vraag, zodat deze vraag wordt toegestaan.
4.5.6.
[gedaagde] heeft als vraag vi. a. voorgesteld:
“Ten aanzien van de staat van het gevelschilderwerk: Had [gedaagde] , op basis van zijn constatering dat (in beperkte mate) sprake was van lokaal afbladderend keimwerk tot de conclusie moeten komen dat sprake is van een bouwkundig gebrek of van een esthetische kwestie?”
“Ten aanzien van de staat van het gevelschilderwerk: Had [gedaagde] , op basis van zijn constatering dat (in beperkte mate) sprake was van lokaal afbladderend keimwerk tot de conclusie moeten komen dat sprake is van een bouwkundig gebrek of van een esthetische kwestie?”
[eiser] heeft als bezwaar naar voren gebracht dat bij de beantwoording van deze vraag niet alleen het lokaal afbladderend keimwerk moet worden betrokken, maar eveneens andere aanwijzingen die [gedaagde] tijdens de uitvoering van de opdracht heeft gehad. De rechtbank is met [eiser] van oordeel dat bij de beantwoording van deze vraag alle constateringen die [gedaagde] met betrekking tot de staat van het gevelschilderwerk heeft gedaan, betrokken moeten worden. In het rapport van [gedaagde] is echter niet terug te vinden dat van overgeschilderd gevelschilderwerk en beschadigde stenen sprake was (vgl. productie 3 bij dagvaarding, pagina 20 en 21). [gedaagde] heeft als vraag vi. b. voorgesteld om groene aanslag (mosvorming) ook bij de vraagstelling te betrekken (gesteld dat daarvan sprake was), waartegen [eiser] geen bezwaar heeft geuit. [eiser] heeft evenmin een bezwaar geuit tegen vraag vi. c. Vraag vi. komt derhalve als volgt te luiden:
“
Ten aanzien van de staat van het gevelschilderwerk:
Ten aanzien van de staat van het gevelschilderwerk:
Had [gedaagde] , op basis van zijn constatering dat (in beperkte mate) sprake was van lokaal afbladderend keimwerk tot de conclusie moeten komen dat sprake is van een bouwkundig gebrek of van een esthetische kwestie?
Gesteld dat ten tijde van het onderzoek van [gedaagde] sprake was van groene aanslag op het (witte) schilderwerk, tot welk advies had dit dan moeten leiden?
Had [gedaagde] ten tijde van zijn onderzoek tot een ander advies voor herstel moeten komen en zo ja, wat?”
4.5.7.
[gedaagde] heeft als vraag vii. voorgesteld:
“Ten aanzien van de dorpel en het kozijn van de pui: had [gedaagde] , binnen de kaders van zijn onderzoek, en zonder dat er op dat moment gebreken kenbaar waren, tot een ander advies ter zake herstel en/of nader onderzoek moeten komen?”
“Ten aanzien van de dorpel en het kozijn van de pui: had [gedaagde] , binnen de kaders van zijn onderzoek, en zonder dat er op dat moment gebreken kenbaar waren, tot een ander advies ter zake herstel en/of nader onderzoek moeten komen?”
De rechtbank is met [eiser] van oordeel dat deze vraag ten onrechte de suggestie wekt dat er op het moment van het onderzoek door [gedaagde] geen gebreken kenbaar waren. Dat staat echter niet als zodanig vast en is (mede) onderwerp van het te verrichten onderzoek. De rechtbank sluit aan bij de vraagstelling van [eiser] in dit verband (randnummer 7 (vraag 2) bij de akte tevens antwoordakte deskundigenbericht). Ten onrechte stelt [gedaagde] zich voorts op het standpunt dat hij, binnen de kaders van zijn onderzoek, alleen gebreken behoefde te benoemen en niet potentiële gebreken. In dit verband verwijst de rechtbank bijvoorbeeld naar de afkorting OMR (vgl. productie 3 bij dagvaarding, pagina 7), waarin staat:
“OMR: onderdeel met risico
Bij het onderdeel of de situatie is geen gebrek of schade zichtbaar, maar het roept vragen op bij de bouwkundige. Bijvoorbeeld een zeer recent gewitte badkamer, verkeerde detaillering, weggebroken constructiedelen of doe-het-zelf-werk.”
Daaruit leidt de rechtbank af dat tot de opdracht van [gedaagde] ook behoorde te waarschuwen voor potentiële gebreken, indien hij zulks zou constateren. Vraag vii komt derhalve te luiden:
“Ten aanzien van de dorpel en het kozijn van de pui: Had [gedaagde] , gezien de beschikbare en eventueel nog door partijen aan u ter beschikking te stellen bewijsstukken over de feitelijke situatie ten tijde van de inspectie, dienen te onderkennen dat bij het souterrain rond de aangebrachte pui en in de pui zelf mogelijk vocht zou kunnen binnendringen, en had hij dit met vochtmetingen dienen uit te sluiten of ten minste moeten adviseren om hier nader (specialistisch) onderzoek naar te doen?”
4.5.8.
[gedaagde] heeft als vraag viii. voorgesteld:
“Staat de constructie van de dorpel in uw visie in enige relatie tot de inwatering, waar [eiser] in de woning mee te maken heeft gehad?”
“Staat de constructie van de dorpel in uw visie in enige relatie tot de inwatering, waar [eiser] in de woning mee te maken heeft gehad?”
Naar het oordeel van de rechtbank moet deze vraag komen te vervallen, omdat de beantwoording van die vraag reeds besloten ligt in de beantwoording van vraag vii.
4.5.9.
[gedaagde] heeft als vraag ix. voorgesteld:
“Ten aanzien van de constructie van de ramen: a. leidt de constatering dat de constructie van de ramen niet voldoet aan de KVT tot de conclusie dat sprake is van een gebrek? en
“Ten aanzien van de constructie van de ramen: a. leidt de constatering dat de constructie van de ramen niet voldoet aan de KVT tot de conclusie dat sprake is van een gebrek? en
b. Waren er anderszins aanwijzingen dat [gedaagde] ter zake de constructie van de ramen een ander oordeel had moeten geven over de staat van de ramen en zo ja, welk oordeel?”
De rechtbank volgt de vraag van [gedaagde] op dit punt en niet de vraag van [eiser] (randnummer 7 (vraag 3) akte tevens antwoordakte deskundigenbericht), omdat die vraag ten onrechte suggereert dat de detaillering van de kozijnen niet juist zou zijn.
4.5.10.
[gedaagde] heeft als vraag x. voorgesteld:
“Is het element tijd van invloed op de bevindingen van Bedi, [naam 1] en uzelf? Zo ja, wat heeft dit concreet voor betekenis bij de beoordeling van de werkzaamheden van [gedaagde] en de vaststelling van schade?
“Is het element tijd van invloed op de bevindingen van Bedi, [naam 1] en uzelf? Zo ja, wat heeft dit concreet voor betekenis bij de beoordeling van de werkzaamheden van [gedaagde] en de vaststelling van schade?
De rechtbank acht deze vraag wel relevant, omdat het – zoals [eiser] terecht aanvoert – gaat om hetgeen [gedaagde] had kunnen en moeten constateren ten tijde van de inspectie. De rechtbank zal dat, ter verduidelijking, toevoegen aan deze vraag. Vraag x. komt derhalve te luiden:
“In deze zaak gaat het onder meer om de vraag wat [gedaagde] ten tijde van zijn inspectie had kunnen en moeten constateren. Is het element tijd van invloed op de bevindingen van Bedi, [naam 1] en uzelf in dat verband? Zo ja, wat heeft dit concreet voor betekenis bij de beoordeling van de werkzaamheden van [gedaagde] en de vaststelling van schade?
4.5.11.
[gedaagde] heeft als vraag xi. voorgesteld:
“Acht u het aannemelijk dat eventueel door u geconstateerde gebreken zich pas een jaar na de keuring door [gedaagde] (en een half jaar na de juridische levering van de woning) geopenbaard hebben aan [eiser] ? Of is uw inschatting dat de vorige bewoner ook al geweten moet hebben van de betreffende gebreken?”
“Acht u het aannemelijk dat eventueel door u geconstateerde gebreken zich pas een jaar na de keuring door [gedaagde] (en een half jaar na de juridische levering van de woning) geopenbaard hebben aan [eiser] ? Of is uw inschatting dat de vorige bewoner ook al geweten moet hebben van de betreffende gebreken?”
Met [eiser] is de rechtbank van oordeel dat beantwoording van deze vraag niet relevant is voor de beoordeling van het geschil. Het gaat er om welke gebreken [gedaagde] ten tijde van de inspectie had kunnen en moeten inspecteren en niet welke gebreken op dit moment door de deskundige kunnen worden geconstateerd. Bovendien is de rechtbank van oordeel dat de omstandigheid dat er een zekere periode verstreken is sinds het moment van inspectie door [gedaagde] al verdisconteerd is in vraag x. De rechtbank staat deze vraag niet toe.
4.5.12.
[gedaagde] heeft als vraag xii. voorgesteld:
“Kunt u gespecificeerd opgave doen van de kosten, die gemoeid zijn met het herstel van eventueel door u geconstateerde gebreken, die in uw visie door [gedaagde] had moeten worden waargenomen? Kunt u daarbij een onderscheid maken tussen de kosten van materialen en arbeid en een aftrek voor nieuw voor oud toepassen?”
“Kunt u gespecificeerd opgave doen van de kosten, die gemoeid zijn met het herstel van eventueel door u geconstateerde gebreken, die in uw visie door [gedaagde] had moeten worden waargenomen? Kunt u daarbij een onderscheid maken tussen de kosten van materialen en arbeid en een aftrek voor nieuw voor oud toepassen?”
[eiser] is van mening dat de door hem gestelde vraag in dit verband (vgl. randnummer 7 (vraag 5) van de akte tevens antwoordakte deskundigenbericht) vollediger verwoord zou zijn. De rechtbank volgt [gedaagde] in zijn standpunt dat, op dit moment, niet valt in te zien waarom de deskundige de kostenopstelling van [naam 1] in zijn begroting zou moeten betrekken. De rechtbank sluit daarom en vanwege het feit dat de vragen elkaar voor het overgrote deel overlappen, aan bij de door [gedaagde] geformuleerde vraag.
4.5.13.
[gedaagde] heeft als vraag xiii. voorgesteld:
“Zijn er nog andere punten die u naar voeren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?”
“Zijn er nog andere punten die u naar voeren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?”
Partijen zijn het eens over deze vraag, zodat deze wordt toegestaan.
4.6.
Met de beoordeling van de vraagstelling van [gedaagde] en de reactie van [eiser] daarop zijn ook de door [eiser] voorgestelde vragen (2), (3) en (5) beoordeeld.
4.6.1.
[eiser] heeft als vraag (1) voorgesteld:
“Gezien de reeds beschikbare en eventueel nog door partijen aan u ter beschikking te stellen bewijsstukken over de feitelijke situatie ten tijde van de inspectie, en gezien de zichtbare wijze van bouw en constructie van de woning en keermuren, had [gedaagde] , als bouwkundig inspecteur, indien hij de kapotte stenen in de keermuur als vochtschade zou hebben onderkend, een mogelijk vochttransport naar de woning en binnenconstructie dienen uit te sluiten door het doen van vochtmetingen of had hij ten minste moeten adviseren om hier nader (specialistisch) onderzoek naar te laten doen?”
“Gezien de reeds beschikbare en eventueel nog door partijen aan u ter beschikking te stellen bewijsstukken over de feitelijke situatie ten tijde van de inspectie, en gezien de zichtbare wijze van bouw en constructie van de woning en keermuren, had [gedaagde] , als bouwkundig inspecteur, indien hij de kapotte stenen in de keermuur als vochtschade zou hebben onderkend, een mogelijk vochttransport naar de woning en binnenconstructie dienen uit te sluiten door het doen van vochtmetingen of had hij ten minste moeten adviseren om hier nader (specialistisch) onderzoek naar te laten doen?”
De rechtbank staat vraag (1) van [eiser] toe. Weliswaar betoogt [gedaagde] dat de vraagstelling ten onrechte uitgaat van een correlatie tussen vocht in de keermuur en vochttransport naar de binnenconstructie van de woning, maar dat door [gedaagde] gestelde verband leest de rechtbank niet terug in de vraagstelling. [eiser] stelt immers slechts de vraag of [gedaagde] , indien hij vochtschade in de keermuur had onderkend, een mogelijk vochttransport naar de woning en de binnenconstructie had moeten uitsluiten door het doen van vochtmetingen of had moeten adviseren daar nader onderzoek naar te doen. De rechtbank voegt deze vraag toe aan vraag iv. en wel als vraag iv. g.
4.6.2.
[eiser] heeft als vraag (4) voorgesteld:
“Bent u van mening dat gezien de beschikbare en eventueel nog door partijen aan u ter beschikking te stellen bewijsstukken, [gedaagde] als bouwkundig inspecteur, had moeten opmerken dat het keim- c.q. schilderwerk van de buitenkant van de woning inclusief keermuren aan directe vervanging c.q. vervanging op korte termijn toe was?”
“Bent u van mening dat gezien de beschikbare en eventueel nog door partijen aan u ter beschikking te stellen bewijsstukken, [gedaagde] als bouwkundig inspecteur, had moeten opmerken dat het keim- c.q. schilderwerk van de buitenkant van de woning inclusief keermuren aan directe vervanging c.q. vervanging op korte termijn toe was?”
De rechtbank staat vraag (4) van [eiser] toe. [gedaagde] voert aan dat zijn onderzoek diende om gebreken vast te stellen en niet om een onderhoudsplanning af te geven. De rechtbank leest de vraagstelling echter niet op die manier. Uit de opdracht van [gedaagde] volgt immers dat hij per onderdeel van de woning de conditie moest vaststellen, daarbij onderscheid makend tussen directe kosten (herstel op korte termijn) en kosten op termijn, hetgeen herstel binnen vijf jaar betekent (vgl. productie 3 bij dagvaarding, pagina 4). Dat, zoals [gedaagde] stelt, de staat van het gevelwerk slechts in extreme gevallen aanleiding zal geven tot het advies direct herstel, is een vraag die bij uitstek door de deskundige moet worden beantwoord. De rechtbank voegt deze vraag toe aan vraag vi. en wel als vraag vi. d.
4.6.3.
[eiser] heeft als vraag (6) voorgesteld:
“Indien [gedaagde] bij de keermuren tot de juiste conclusie was gekomen dat het vochtschade was in plaats van vorstschade, wat is volgens u dan de wijze waarop ervoor gezorgd kan worden dat de stenen en de verf van die keermuren niet meer kapot kunnen gaan, en wat zouden daarvan de kosten zijn, inclusief de kosten om eventuele gevolgschade te verhelpen?”
“Indien [gedaagde] bij de keermuren tot de juiste conclusie was gekomen dat het vochtschade was in plaats van vorstschade, wat is volgens u dan de wijze waarop ervoor gezorgd kan worden dat de stenen en de verf van die keermuren niet meer kapot kunnen gaan, en wat zouden daarvan de kosten zijn, inclusief de kosten om eventuele gevolgschade te verhelpen?”
Deze vraag ziet op de wijze van herstel van de keermuren en de daarmee gepaard gaande kosten. Naar het oordeel van de rechtbank komt deze vraag al in voldoende mate terug in vraag iv. en vraag xii. Deze vraag wordt derhalve niet separaat toegestaan.
4.7.
Ten overvloede merkt de rechtbank op dat de deskundige wordt verzocht de vragen te beantwoorden binnen de kaders van de opdracht van [gedaagde] (zie hiervoor onder rov. 4.1.). Anderzijds dient de deskundige rekening te houden met het element tijd, in die zin dat de vragen moeten worden beoordeeld aan de hand van hetgeen [gedaagde] ten tijde van de inspectie op 28 november 2018 had kunnen en moeten constateren. Voor zover de feitelijke situatie inmiddels is gewijzigd en niet meer ter plekke kan worden beoordeeld, omdat [eiser] bijvoorbeeld (herstel)werkzaamheden heeft laten uitvoeren, zal de deskundige de vragen moeten beantwoorden aan de hand van wat nog wel feitelijk waarneembaar is, zoals bijvoorbeeld beschikbare foto’s, die zijn gemaakt ten tijde van de inspectie.
4.8.
De rechtbank zal de onder de beslissing vermelde deskundige benoemen en de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vaststellen op het in de beslissing vermelde bedrag. [eiser] heeft de rechtbank bericht dat hij kan instemmen met het door de deskundige begrote voorschot, terwijl [gedaagde] heeft laten weten dat hij zich op dit punt refereert.
4.9.
De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het nog te bepalen voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eiser] moeten worden betaald.
4.10.
De rechtbank wijst erop dat partijen wettelijk verplicht zijn om mee te werken aan het onderzoek door de deskundige. De rechtbank zal deze verplichting uitwerken zoals nader onder de beslissing omschreven. Wordt aan een van deze verplichtingen niet voldaan, dan kan de rechtbank daaruit de gevolgtrekking maken die zij geraden acht, ook in het nadeel van de desbetreffende partij.
4.11.
Indien een partij desgevraagd of op eigen initiatief schriftelijke opmerkingen en verzoeken aan de deskundige doet toekomen, dient zij daarvan terstond afschrift aan de wederpartij te verstrekken.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
beveelt een onderzoek door een deskundige ter beantwoording van de volgende vragen:
Bent u, kijkend naar de kaders van de opdracht (een visuele inspectie die beoogt op hoofdlijnen een beeld te geven van de staat van de woning ten tijde van de inspectie en indicaties te geven van de herstelkosten van gebreken op korte termijn, binnen vijf jaren en de kosten van verbetering van de woning), van mening dat [gedaagde] bij de uitvoering van zijn keuring heeft gehandeld met een mate van zorgvuldigheid en deskundigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend bouwkundig adviseur mocht worden verwacht?
Zo nee, wat had [gedaagde] in uw visie anders moeten doen en tot welke conclusies voor de diverse kostencategorieën zou dit – in uw visie – hebben geleid?
Wat is de oorzaak van de lekkage in het souterrain en waren daarvoor ten tijde van de keuring van [gedaagde] aanwijzingen die [gedaagde] , binnen de kaders van zijn onderzoek, had moeten vaststellen en vermelden in zijn rapportage?
ten aanzien van de keermuur:
a. Is het onderscheid tussen vorst- en vochtschade bij de keermuur van belang, in die zin dat dit tot een ander advies voor herstel had moeten leiden?
b. Was de aantasting van de keermuur ten tijde van het onderzoek van [gedaagde] van dien aard dat dit tot een ander advies ter zake de wijze van herstel, de daaraan gerelateerde kosten en de termijn voor herstel had moeten leiden?
c. Kun je stellen dat het afbreken van keim van de keermuur duidt op veroudering of kan veroudering van keimwerk alleen worden gesteld doordat het verpoederd (verkrijt) als je er met je vinger over heen gaat?
d. Kwalificeert de aanslag op de keermuur als algenvorming of vervuiling en had [gedaagde] ter zake een ander (herstel)advies moeten voorschrijven dan hij heeft gedaan?
e. Zou een vochtmeting aan de keermuur in uw visie, gezien hetgeen op dat moment voor [gedaagde] zichtbaar was, noodzakelijk zijn geweest en tot een ander oordeel hebben geleid?
f. Waren er in uw visie, ten tijde van het onderzoek door [gedaagde] , (andere) aanwijzingen dat sprake was van een constructiefout aan de keermuur?
g. Gezien de reeds beschikbare en eventueel nog door partijen aan u ter beschikking te stellen bewijsstukken over de feitelijke situatie ten tijde van de inspectie, en gezien de zichtbare wijze van bouw en constructie van de woning en keermuren, had [gedaagde] , als bouwkundig inspecteur, indien hij de kapotte stenen in de keermuur als vochtschade zou hebben onderkend, een mogelijk vochttransport naar de woning en binnenconstructie dienen uit te sluiten door het doen van vochtmetingen of had hij ten minste moeten adviseren om hier nader (specialistisch) onderzoek naar te laten doen?
Ten aanzien van de lekkage:
a. Bestond er, in uw visie, ten tijde van de visuele keuring van [gedaagde] concrete aanleiding tot een vermoeden van lekkage en/of constructieve gebreken in/aan de woning? De rechtbank verzoekt de deskundige specifiek te beoordelen of er, ten tijde van de visuele keuring door [gedaagde] , sprake was van een indicatie van de aanwezigheid van vocht ter plaatse van de voorgevel en ter plaatse van de hoekverbinding.
b. Indien 5a bevestigend wordt beantwoord: had [gedaagde] op dit punt een ander (herstel)advies moeten geven aan [eiser] ? Zo ja, wat?
Ten aanzien van de staat van het gevelschilderwerk:
a. Had [gedaagde] , op basis van zijn constatering dat (in beperkte mate) sprake was van lokaal afbladderend keimwerk tot de conclusie moeten komen dat sprake is van een bouwkundig gebrek of van een esthetische kwestie?
b. Gesteld dat ten tijde van het onderzoek van [gedaagde] sprake was van groene aanslag op het (witte) schilderwerk, tot welk advies had dit dan moeten leiden?
c. Had [gedaagde] ten tijde van zijn onderzoek tot een ander advies voor herstel moeten komen en zo ja, wat?
d. Bent u van mening dat gezien de beschikbare en eventueel nog door partijen aan u ter beschikking te stellen bewijsstukken, [gedaagde] als bouwkundig inspecteur, had moeten opmerken dat het keim- c.q. schilderwerk van de buitenkant van de woning inclusief keermuren aan directe vervanging c.q. vervanging op korte termijn toe was?
Ten aanzien van de dorpel en het kozijn van de pui:
Had [gedaagde] , gezien de beschikbare en eventueel nog door partijen aan u ter beschikking te stellen bewijsstukken over de feitelijke situatie ten tijde van de inspectie, dienen te onderkennen dat bij het souterrain rond de aangebrachte pui en in de pui zelf mogelijk vocht zou kunnen binnendringen, en had hij dit met vochtmetingen dienen uit te sluiten of ten minste moeten adviseren om hier nader (specialistisch) onderzoek naar te doen?
Ten aanzien van de constructie van de ramen:
a. leidt de constatering dat de constructie van de ramen niet voldoet aan de KVT tot de conclusie dat sprake is van een gebrek?
b. Waren er anderszins aanwijzingen dat [gedaagde] ter zake de constructie van de ramen een ander oordeel had moeten geven over de staat van de ramen en zo ja, welk oordeel?
In deze zaak gaat het onder meer om de vraag wat [gedaagde] ten tijde van zijn inspectie had kunnen en moeten constateren. Is het element tijd van invloed op de bevindingen van Bedi, [naam 1] en uzelf in dat verband? Zo ja, wat heeft dit concreet voor betekenis bij de beoordeling van de werkzaamheden van [gedaagde] en de vaststelling van schade?
Kunt u gespecificeerd opgave doen van de kosten, die gemoeid zijn met het herstel van eventueel door u geconstateerde gebreken, die in uw visie door [gedaagde] had moeten worden waargenomen? Kunt u daarbij een onderscheid maken tussen de kosten van materialen en arbeid en een aftrek voor nieuw voor oud toepassen?
Zijn er nog andere punten die u naar voeren wilt brengen waarvan de rechtbank volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?”
5.2.
benoemt tot deskundige:
Beeren Bouwconsultant vof
de heer E.J.M. Beeren
Stellalunet 27E
6221 JG Maastricht
043-3255355
info@beerenbouwconsultant.nl
het voorschot
5.3.
stelt de hoogte van het voorschot op de kosten van de deskundige vast op het door de deskundige begrote bedrag van € 4.809,75 (incl. BTW),
5.4.
bepaalt dat [eiser] het voorschot dient over te maken
binnen twee wekenna de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
binnen twee wekenna de datum van de nota met betaalinstructies van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak,
5.5.
draagt de griffier op om de deskundige onmiddellijk in kennis te stellen van de betaling van het voorschot,
het onderzoek
5.6.
bepaalt dat [eiser] zijn procesdossier in afschrift aan de deskundige dient te doen toekomen,
5.7.
bepaalt dat de deskundige het onderzoek zelfstandig zal instellen op de door de deskundige in overleg met partijen te bepalen tijd en plaats,
5.8.
wijst de deskundige erop dat:
- de deskundige voor aanvang van het onderzoek dient kennis te nemen van de Leidraad deskundigen in civiele zaken (te raadplegen op
- de deskundige het onderzoek pas na het bericht van de griffier omtrent betaling van het voorschot dient aan te vangen,
- de deskundige het onderzoek onmiddellijk dient te staken en contact dient op te nemen met de griffier, indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden het voorschot niet toereikend blijkt te zijn,
5.9.
bepaalt dat partijen nadere inlichtingen en gegevens aan de deskundige dienen te verstrekken indien deze daarom verzoekt, de deskundige toegang dienen te verschaffen tot voor het onderzoek noodzakelijke plaatsen, en de deskundige ook voor het overige gelegenheid dienen te geven tot het verrichten van het onderzoek,
het schriftelijk rapport
5.10.
draagt de deskundige op om uiterlijk drie maanden na het schriftelijk bericht van de griffier omtrent de betaling van het voorschot een schriftelijk en ondertekend bericht in drievoud ter griffie van de rechtbank in te leveren, onder bijvoeging van een gespecificeerde declaratie,
5.11.
wijst de deskundige erop dat:
- uit het schriftelijk bericht moet blijken op welke stukken het oordeel van de deskundige is gebaseerd,
- de deskundige een concept van het rapport aan partijen moet toezenden, opdat partijen de gelegenheid krijgen binnen vier weken daarover bij de deskundige opmerkingen te maken en verzoeken te doen, en dat de deskundige in het definitieve rapport de door partijen gemaakte opmerkingen en verzoeken en de reactie van de deskundige daarop moet vermelden,
5.12.
bepaalt dat partijen binnen vier weken dienen te reageren op het concept-rapport van de deskundige nadat dit aan partijen is toegezonden en dat partijen bij de deskundige geen gelegenheid hebben op elkaars opmerkingen en verzoeken naar aanleiding van het concept-rapport te reageren,
overige bepalingen
5.13.
draagt de griffier op de zaak op de rol te plaatsen:
- indien het voorschot niet binnen de daarvoor bepaalde (eventueel verlengde) termijn is ontvangen: voor akte uitlating voortprocederen aan beide zijden op een termijn van twee weken of
- na ontvangst ter griffie van het deskundigenbericht: voor conclusie na deskundigenbericht aan de zijde van [eiser] op een termijn van vier weken en [gedaagde] voor antwoordconclusie na deskundigenbericht op een termijn van vier weken daarna,
5.14.
verklaart de beslissing over het voorschot uitvoerbaar bij voorraad,
5.15.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op. [1]