ECLI:NL:RBLIM:2022:4141

• Datum uitspraak: 25 mei 2022
• Publicatiedatum: 30 mei 2022
• Zaaknummer: C/03/296952 / HA ZA 21-496
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.M. Etman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid van de notaris bij schending van zorgplicht in vastgoedtransacties

In deze zaak heeft eiser, [eiser], een perceel grond gekocht van B.G.L. Bouw B.V. voor een totale prijs van € 241.438,90. Eiser heeft de notaris aangeklaagd omdat hij van mening is dat de notaris hem niet heeft geïnformeerd over de lagere koopprijzen die andere kopers voor vergelijkbare kavels hebben betaald. Eiser heeft een klacht ingediend bij de Kamer voor het Notariaat, maar deze werd niet-ontvankelijk verklaard omdat deze niet binnen de vervaltermijn van drie jaar was ingediend. Eiser vordert dat de rechtbank de notaris hoofdelijk aansprakelijk stelt voor het tekortschieten in zijn zorgplicht.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de notaris niet verplicht was om eiser te informeren over de prijzen die andere kopers hebben betaald. De notaris heeft zijn zorgplicht nageleefd door te veronderstellen dat eiser op de hoogte was van de inhoud van de akte en de voorwaarden van de koopovereenkomst. De rechtbank benadrukt dat de notaris geen rol speelt in de prijsbepaling tussen koper en verkoper en dat hij niet verantwoordelijk is voor het controleren van de prijzen die andere kopers hebben betaald. Bovendien heeft de rechtbank vastgesteld dat eiser zelf navraag had kunnen doen over de bestemming van de grond en de identiteit van de toekomstige eigenaar van het naastgelegen perceel.

De rechtbank heeft de vorderingen van eiser afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van de notaris zijn begroot op € 1.793,00. Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en openbaar uitgesproken op 25 mei 2022.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/296952 / HA ZA 21-496

Vonnis van 25 mei 2022

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. P.W.A.M. van Roy te Beek (Lb),

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. L.C. Dufour te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiser] en gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) de notaris genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met drie producties;
• de conclusie van antwoord met negen producties;
• de dagbepaling van de mondelinge behandeling;
• de brief van [eiser] van 9 maart 2022 met ongenummerde producties;
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 25 maart 2022;
• de spreekaantekeningen mondelinge behandeling van de notaris;
• de reactie van de notaris van 5 april 2022 op het proces-verbaal;
• de reactie van [eiser] van 6 april 2022 op het proces-verbaal,
• de brief van de rechtbank van 13 april 2022 aan partijen met één aanpassing van het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft op 5 augustus 2016 een perceel grond met een daarop te bouwen woning gekocht van B.G.L. Bouw B.V. (hierna: BGL) voor een koopprijs van € 241.438,90. Volgens de koop-/aannemingsovereenkomst bedraagt de koopprijs van de grond
€ 75.000,00 en de prijs van de te bouwen woning met garage € 166.438,90. De leveringsakte voor het perceel grond, groot circa 262 m², dateert van 19 september 2016 en is opgemaakt door de notaris. [eiser] heeft voor de levering een volmacht getekend.

2.2.

De woning van [eiser] maakte onderdeel uit van het project [naam project] van vijf kavels met daarop te bouwen woningen. Vier van de kavels (kavels 1, 3, 4 en 5) zijn door BGL aangeboden. De oppervlaktes en vraagprijzen van de kavels met daarop te bouwen woningen bedroegen:

kavel 1: 262 m², vraagprijs € 249.000,00 (kavel van [eiser] );

kavel 3: 257 m², vraagprijs € 244.000,00;

kavel 4: 395 m², vraagprijs € 265.000,00;

kavel 5: 260 m², vraagprijs € 270.000,00.

2.3.

De kopers van de kavels hebben blijkens de door [eiser] overgelegde leveringsaktes de volgende prijzen voor de grond betaald:

kavel 1: € 75.000,00;

kavel 3: € 52.500,00;

kavel 4: € 80.000,00;

kavel 5: € 52.500,00.

2.4.

[eiser] heeft in december 2019 een klacht ingediend tegen de notaris bij de Kamer voor het Notariaat in het ressort ’s-Hertogenbosch onder meer omdat hij vond dat de notaris hem erop had moeten wijzen dat hij in verhouding meer voor de kavel betaalde dan de andere kopers. Die klacht is op 22 juli 2020 kennelijk niet-ontvankelijk verklaard door de Kamer voor het Notariaat omdat deze niet binnen de vervaltermijn van drie jaar was ingediend.

2.5.

[eiser] heeft de notaris bij brief van 15 mei 2020 aansprakelijk gesteld omdat hij van mening is dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld.

2.6.

Bij brief van 29 mei 2020 heeft de notaris aansprakelijkheid afgewezen.

2.7.

[eiser] heeft een verzoek tot het houden van een voorlopig getuigenverhoor ingediend dat bij beschikking van deze rechtbank van 1 juli 2021 is afgewezen.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis:

primair voor recht verklaart dat gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het ernstig en verwijtbaar tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen richting [eiser] , waarbij de totale schade nader op te maken is bij staat,

gedaagden hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure inclusief eventuele nakosten.

3.2.

[eiser] stelt dat de notaris is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst dan wel dat hij onrechtmatig heeft gehandeld. Hij stelt dat hij
€ 25.000,00 meer voor de grond heeft betaald dan zijn drie directe buren en dat de notaris hem hierover voorafgaande aan de levering had moeten informeren. Daarbij verwijt hij de notaris dat deze hem niet heeft meegedeeld dat het stuk grond dat naast/achter zijn perceel lag door de aannemer is gekocht met het doel daar woningen te laten bouwen. Dit terwijl hem is voorgehouden dat hij een van de aantrekkelijkste woningen kocht in verband met de alleenstaande ligging en de privacy. De grond die de aannemer heeft gekocht, is volgens hem bekostigd met het bedrag van € 25.000,00 dat door hem teveel is betaald. De aannemer en notaris hebben hierin samengespannen.

3.3.

De notaris voert gemotiveerd verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De rechtsvraag die beantwoord moet worden, is of de notaris in deze zaak aan zijn zorgplicht heeft voldaan, en meer in het bijzonder of de notaris heeft voldaan aan zijn in artikel 43 van de Wet op het notarisambt (Wna) neergelegde verplichting om partijen te informeren. Blijkens de wetsgeschiedenis mag de notaris aannemen dat hij aan zijn informatieplicht op juiste wijze heeft voldaan indien hij ervan overtuigd is dat de verschijnende personen hebben begrepen wat de inhoud van de akte is. Indien er gepasseerd wordt bij volmacht moet de notaris op een andere wijze die overtuiging hebben gekregen.

4.2.

Daarbij is het volgende van belang. Voor een overeenkomst van koop en verkoop van een registergoed is geen bemoeienis van een notaris vereist. De notaris heeft dus in de regel niet de gelegenheid partijen vooraf voor te lichten over en te waarschuwen voor de kenmerken en risico’s van de voorgenomen koop, zodat zij daarvan nog zouden kunnen afzien. Als dus, zoals in dit geval, al een koopovereenkomst is gesloten, heeft de notaris nog maar in beperkte mate de mogelijkheid om partijen te behoeden voor het aangaan van transacties waarvan zij de gevolgen niet of niet volledig overzien. Partijen zijn namelijk al gebonden aan de koopovereenkomst. De notaris is op grond van artikel 21 Wna in beginsel verplicht om medewerking aan de levering te verlenen. Hij is alleen verplicht zijn medewerking te weigeren als daarvoor gegronde redenen zijn.

4.3.

In dit geval was de inhoud van de leveringsakte voor [eiser] duidelijk. Hij wist al op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst dat hij € 75.000,00 voor grond betaalde en welk stuk grond het betrof. De vraag is of er desondanks sprake was van gegronde redenen die maken dat de notaris [eiser] voorafgaande aan de levering had moeten waarschuwen of zijn medewerking aan de levering had moeten weigeren. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. De rechtbank overweegt daarover als volgt.

4.4.

Het is een zaak tussen koper en verkoper welke prijs zij voor de grond afspreken. Bij die prijsbepaling kunnen allerlei factoren een rol hebben gespeeld. De notaris staat daar buiten. De notaris heeft niet de taak om, zoals [eiser] stelt, achteraf (dus na de koop) te controleren of de ene koper in verhouding tot andere kopers mogelijk een hogere prijs per vierkante meter voor zijn grond heeft betaald en de koper daarvoor in dat geval te waarschuwen. Dit nog los van het feit dat de notaris niet zomaar alle informatie waarover hij uit hoofde van zijn functie beschikt met derden kan delen. De notaris heeft immers een geheimhoudingsplicht.

4.5.

Het verwijt van [eiser] aan de notaris dat hij hem had moeten inlichten over de identiteit van de (toekomstige) eigenaar van het naastgelegen perceel gaat evenmin op. Ook dat is niet de taak van de notaris en ook daarvoor geldt dat de notaris een geheimhoudings-plicht heeft.

4.6.

Hetzelfde geldt voor het verwijt dat de notaris [eiser] niet heeft ingelicht dat de aannemer van plan zou zijn woningen te bouwen achter het perceel van [eiser] . Over de bestemming van die grond had [eiser] voorafgaand aan de koop zelf navraag kunnen doen.

4.7.

Het verwijt dat de aannemer en de notaris samenspanden en dat de aannemer van het bedrag van € 25.000,00 dat [eiser] te veel voor zijn grond zou hebben betaald het perceel grond achter de woning van [eiser] heeft gekocht om daar woningen te laten bouwen, mist elke onderbouwing.

4.8.

De vorderingen worden dan ook afgewezen.

4.9.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op:

- griffierecht 667,00

- salaris advocaat
1.126,00 (2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.793,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op € 1.793,00,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 25 mei 2022. ^[1]

Voetnoten

1. type: TN