ECLI:NL:RBLIM:2022:3186

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/291364 / HA ZA 21-210

Vonnis bij vervroeging van 20 april 2022

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. J.A.M. van de Sande,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. T. Kroes.

Partijen zullen hierna [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 12,
de conclusie van antwoord met producties met producties 1 tot en met 11,
het vonnis van 7 juli 2021 waarbij de mondelinge behandeling is bevolen,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 21 februari 2022,
de spreeknotities van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ,
de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Bij koopovereenkomst van 27 november 2020 hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] verkocht aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een perceel aan de [adres] te [plaats] met daarop een woning, vakantieappartementen, bijgebouw, erf, tuin, huisweide en verdere aanhorigheden (hierna: het verkochte) voor een bedrag van
€ 850.000,00. De juridische levering, onbezwaard en vrij van huur, is door partijen bepaald op 30 december 2020. Bij addendum van gelijke datum als de koopovereenkomst is vastgelegd dat de feitelijke levering zal plaatsvinden op 30 maart 2021. Eventuele huurinkomsten uit verhuur van (delen van) het verkochte vallen na de juridische levering toe aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .

2.2.

In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Voor zover relevant luidt dit artikel 15 ‘ontbindende voorwaarden’ als volgt:

15.1.

Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:

a. op23 december 2020koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 850.000,-(zegge: achthonderdvijftig duizend euro) geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen (...).

15.3

Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering (...) te verkrijgen.

De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen uiterlijk op deeerstewerkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen.

Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.

2.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op 23 december 2020 gevraagd of de termijn voor het financieringsvoorbehoud verlengd zou kunnen worden. In onderling overleg met [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] is de termijn verlengd tot en met 28 december 2020 (productie 3 bij dagvaarding).

2.4.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben op 28 december 2020 de verkoopmakelaar telefonisch geïnformeerd dat zij er niet in geslaagd zijn de financiering rond te krijgen. Op 29 december 2020 hebben zij dit schriftelijk bevestigd aan [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] door een e-mail (te 20.40 uur) te zenden aan de verkoopmakelaar. Gelijktijdig hebben zij het financieringsvoorbehoud ingeroepen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben een formele afwijzing van ABN AMRO bijgevoegd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] merken in de e-mail op dat zij met BLG Wonen (hierna: BLG) nog in gesprek zijn, maar dat deze financier eisen stelt waaraan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op korte termijn niet kunnen voldoen. Zij spreken uit dat zij bereid zijn op een later moment als de financiering rond is het verkochte alsnog te kopen (productie 4 bij dagvaarding).

2.5.

Omdat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van mening zijn dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting stellen zij hen formeel in gebreke bij brief van 9 februari 2021 en sommeren hen alsnog na te komen (productie 5 bij dagvaarding). [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] reageren schriftelijk en motiveren aan de hand van andere afwijzingen dat zij voldaan hebben aan hun verplichting inzake het verkrijgen van de financiering (productie 6 bij dagvaarding).

2.6.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] nemen geen genoegen met de toelichting en bij e-mail van 22 maart 2021 ontbinden zij de koopovereenkomst en maken zij aanspraak op de contractuele boete (ad 10% van de koopsom ex artikel 11.3 van de koopovereenkomst), een en ander vermeerderd met kosten en rente (productie 10 dagvaarding).

2.7.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de contractuele boete niet voldaan.

3.Het geschil

3.1.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen bij dagvaarding hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tot betaling, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, van

1. de verbeurde contractuele boete van € 85.000,00, alsmede de verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.625,00, beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening,

2. de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] geleden en te lijden schade, voor zover de schade het bedrag van de verbeurde boete overschrijdt, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

3. de kosten van het geding.

3.2.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] leggen het volgende aan de vordering ten grondslag.

Zij stellen dat de koopovereenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , omdat (1) het beroep op het financieringsvoorbehoud niet goed is onderbouwd, en (2) [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben voldaan aan hun inspanningsverplichting.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben mogen volstaan met het aanvragen van een woonhypotheek. Zij hadden een bijzondere hypotheek moeten aanvragen. Duidelijk is immers dat het verkochte grotendeels in gebruik is voor recreatieve verhuur. Voorts stellen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onvoldoende inzicht hebben gegeven in de inspanningen tussen 15 december 2020 tot en met
28 december 2020. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben tijdens de mondelinge behandeling opgemerkt dat de schade inmiddels bekend is en € 89.529,13 bedraagt. Het verkochte is in oktober 2021 tegen een lagere prijs aan andere kopers verkocht. Verwijzing naar de schadestaat wordt daarom niet langer gevorderd. Zij maken naast de boete aanspraak op een bedrag van € 4.529,19. Dat betreft het verschil tussen de boete en de werkelijke schade.

3.3.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Zij weerspreken dat zij van plan waren, zoals [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , het verkochte bedrijfsmatig te gaan exploiteren. Zij wilden de woning en een deel van de appartementen tot één woning verbouwen om er te gaan wonen. Verhuur van de resterende appartementen zou, indien aan de orde, louter hobbymatig zijn, want beiden hebben een baan. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen dat zij zich maximaal hebben ingespannen een financiering te verkrijgen. Zij hebben allerlei hypotheekvormen onderzocht bij verschillende aanbieders. Zij hebben bovendien met de overgelegde afwijzing van ABN AMRO voldaan aan de documentatieplicht.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten de door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] opgevoerde schadebedragen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Centraal in dit geding staat de vraag of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich met recht kunnen beroepen op de ontbindende voorwaarde. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe als volgt.

4.2.

Tussen partijen is niet in geding dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich met de e-mail van 29 december 2020 tijdig hebben beroepen op de ontbindende voorwaarde. Evenmin is in geding dat het overleggen van één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling volstaat. Dat ABN AMRO voldoet aan het criterium erkende geldverstrekkende bankinstelling staat buiten kijf.

4.3.

Gelet op de verklaring van de aankoopmakelaar van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , de heer [naam aankoopmakelaar] van [makelaardij] (hierna: de aankoopmakelaar), is eigen bewoning uitdrukkelijk geformuleerd als het doel van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met het verkochte, een en ander na verbouwing, waarbij het doel was een deel van de vakantieappartementen bij de oorspronkelijke woning te trekken (productie 1 bij conclusie van antwoord). Daartoe is door de aankoopmakelaar onderzoek gedaan naar het geldende bestemmingsplan. Hij verklaart dat de bestemming “wonen” daarin uitdrukkelijk is toegestaan. Dit laatste is door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet weersproken en blijkt ook uit de koopovereenkomst. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is immers als normaal gebruik voorzien: “woning met vakantie appartementen, bijgebouw, erf en huisweide, bestemming Wonen – Cultuur en ontspanning (bestemmingsplan Gulpen-Wittem buitengebied)”. Dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zelf het verkochte bedrijfsmatig exploiteerden en dat zij in een verkoopfolder het object aanprijzen als de kans om de droom van het exploiteren van een eigen B&B of vakantieverhuur te verwezenlijken, is voor de beoordeling van het normaal gebruik niet van belang. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten overigens dat zij enige intentie hadden om een vakantieverhuurbedrijf te starten in het verkochte. Hooguit zou hobbymatig het na verbouwing overgebleven deel van de vakantieappartementen verhuurd kunnen worden. Dat zij geen belangstelling hadden voor verhuur blijkt volgens hen bovendien uit het feit dat zij de uitdrukkelijk ter overname aangeboden inboedel van de vakantieappartementen niet wilden overnemen.

4.4.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door een woonhypotheek aan te vragen een onjuiste aanvraag hebben gedaan, die gelet op de aard van het verkochte ook niet gehonoreerd kon worden, zodat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich alleen daarom al onvoldoende hebben ingespannen.

4.5.

De wet, het recht en de overeenkomst bieden de rechtbank geen aanknopingspunt(en) om deze stelling voor juist te kunnen houden. Niet de gebruiksinvulling door de verkopers, maar het in de koopovereenkomst voorziene normaal gebruik is in beginsel uitgangspunt voor een financieringsaanvraag. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] konden naar het oordeel van de rechtbank dan ook volstaan met een aanvraag voor een woonhypotheek.

4.6.

De rechtbank overweegt verder dat kopers niet kunnen worden verplicht eigen geld te investeren. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren aan dat bij hun 100% financieringsbehoefte waarbij verbouwingskosten ad € 171.000,00 zijn inbegrepen en waarbij de wens om delen van het object te verhuren door de hypotheekverstrekker wordt toegestaan, de strengere loan-to-value ratio van het verkochte financieel voor hen niet haalbaar was (vgl. productie 9 bij conclusie van antwoord, de brief van 4 maart 2021 inzake de LTV-ratio). [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op dit punt geen relevant verweer gevoerd.

4.7.

Het bovenstaande is hetgeen ABN AMRO ook aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meedeelt in de brief van 15 december 2020.

4.8.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] door het overleggen van één afwijzing van een financieringsaanvraag niet alleen hebben voldaan aan de documentatieplicht, maar ook afdoende hebben aangetoond dat zij zich voldoende hebben ingespannen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben overigens onderbouwd gesteld – hetgeen onweersproken is gebleven – dat zij verschillende binnenlandse en buitenlandse financieringsinstellingen hebben benaderd. Zij voeren aan dat zij met ten minste één financiële instelling, te weten BLG, in een ver gevorderd stadium waren op het moment dat zij het voorbehoud hebben ingeroepen. Een gevalideerde taxatie die de financiering mogelijk maakte, werd niet (op tijd) verkregen. Over een formele afwijzing van BLG beschikten zij op dat moment nog niet. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al op 15 december 2020 over de afwijzing van ABN AMRO beschikten is niet relevant, omdat tijdig een beroep is gedaan op de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.

4.9.

Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen worden afgewezen.

4.10.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Deze proceskosten worden begroot op € 952,00 aan griffierecht en € 2.228,00 (2 punten X tarief IV) aan salaris advocaat.

4.11.

De nakosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is bepaald.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] begroot op € 3.180,00, vermeerderd met de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet binnen twee weken na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.3.

verklaart dit vonnis wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken.^[1]