Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9336547 CV EXPL 21-3436
Vonnis van de kantonrechter van 20 april 2022
in de zaak van
de stichting
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd te Roermond,
eisende partij,
gemachtigde Adactio Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen zullen hierna Wonen Zuid en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord
- de rolbeslissing waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling gehouden op 10 februari 2022, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Wonen Zuid heeft bij die gelegenheid een akte overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Wonen Zuid verhuurt aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [woonplaats] tegen een huurprijs van € 580,92 per maand, bij vooruitbetaling voor de eerste van iedere maand te voldoen. De huurovereenkomst is aangegaan op 20 augustus 2020.
2.2.
[gedaagde] heeft de huur over de maanden mei tot en met juli 2021, ook na daartoe te zijn aangemaand, niet voldaan. Wonen Zuid heeft [gedaagde] hierop in rechte betrokken.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert, samengevat, dat de huurovereenkomst ontbonden wordt en dat [gedaagde] veroordeeld wordt tot het ontruimen van het gehuurde en tot het betalen van
- € 1.742,76 aan achterstallige huur, vermeerderd met rente vanaf datum dagvaarden,
- € 210,88 aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw),
- € 580,93 per ingegane maand vanaf 1 augustus 2021 tot het tijdstip van ontruiming, met rente,
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten en nakosten.
3.2.
Wonen Zuid legt daaraan ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting.
3.3.
[gedaagde] erkent de huurachterstand, maar wil graag in de woning blijven. De huurachterstand is ontstaan omdat hij geen inkomen had en schulden heeft. [gedaagde] is inmiddels in staat, en ook doende, om de huurachterstand in te lopen. Hij heeft alleen meer tijd nodig.
4.De beoordeling
huurachterstand
4.1.
[gedaagde] erkent dat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan van drie maanden ten tijde van de dagvaarding, zodat dit hier als vaststaand wordt aangenomen. De gestelde financiële omstandigheden vallen in de risicosfeer van [gedaagde] en kunnen niet afdoen aan zijn betalingsverplichting jegens Wonen Zuid.
4.1.1.
Wonen Zuid heeft bij de mondelinge behandeling op 10 februari 2022 onweersproken gesteld dat de omvang van de huurachterstand bij Wonen Zuid op dat moment € 2.359,36 bedraagt – de kantonrechter begrijpt aan de hand van de akte dat sprake is van een kennelijke verschrijving in het proces-verbaal waar het bedrag van € 2.395,36 is genoemd: hiervoor dient € 2.359,36 te worden gelezen – en dat [gedaagde] vanaf eind januari 2022 bij de gemachtigde van Wonen Zuid een drietal betalingen heeft gedaan met een totaalbedrag van € 1.403,00. Deze betalingen zijn nog niet meegenomen in het overzicht van Wonen Zuid (overgelegd bij akte), maar moeten wel in mindering worden gebracht in die zin dat de betalingen eerst in mindering komen op de (buitengerechtelijke incasso)kosten en de verschenen rente en daarna pas op de hoofdsom. Dit is in overeenstemming met artikel 6:44 BW Pro en door [gedaagde] ook niet weersproken.
4.1.2.
Die buitengerechtelijke incassokosten zijn door Wonen Zuid gesteld op € 210,88 inclusief BTW. Deze vordering zou voor toewijzing in aanmerking komen, nu de brief van
7 juni 2021 voldoet aan de vereisten van artikel 6:96 lid 6 BW Pro en de hoogte van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten in overeenstemming is met het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Ook de gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom vanaf datum dagvaarden is toewijsbaar te achten nu het verzuim is ingetreden. De huurachterstand ten tijde van de mondelinge behandeling bedraagt daarmee minstens € (2.395,36 – (1.403,00 - 210,88) =) 1.167,24, zijnde twee maandtermijnen.
4.2.
Wonen Zuid heeft haar eis naar aanleiding van die betalingen niet verminderd, terwijl het ook niet aan de kantonrechter is om hier de verschenen rente te berekenen.
4.3.
De vordering om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van (nog altijd die)
€ 1.742,76 aan achterstallige huur over de periode tot en met juli 2021, vermeerderd met rente vanaf datum dagvaarden (6 juli 2021), en tot het betalen van € 210,88 aan buitengerechtelijke incassokosten ligt voor toewijzing gereed, met dien verstande dat op de aldus door [gedaagde] verschuldigde bedragen ex artikel 6:44 BW Pro in mindering strekt wat hij na de dagvaarding aan de gemachtigde van Wonen Zuid aantoonbaar heeft betaald (waaronder dat de buitengerechtelijke incassokosten inmiddels geheel zijn voldaan).
ontbinding en ontruiming
4.4.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW Pro dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.5.
Vaststaat aldus dat sprake is van een huurachterstand van drie maanden ten tijde van de dagvaarding van 6 juli 2021. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. De kantonrechter constateert aan de hand van de ingebrachte, en onweersproken gebleven, akte dat de huurachterstand al in augustus 2021 deels is ingelopen, maar dat de huurachterstand daarna weer, en aanzienlijk, is toegenomen. Op 1 januari 2022 bedraagt deze zelfs € 2.578,36, zijnde ruim vier maandtermijnen. Ten tijde van de mondelinge behandeling, ruim zeven maanden na het uitbrengen van de dagvaarding, bedraagt de huurachterstand nog altijd minstens twee maandtermijnen (zie hiervoor). [gedaagde] voert aan dat hij vijf maanden geen inkomen heeft gehad, omdat hij na zijn verhuizing naar de gemeente Kerkrade bijstand had aangevraagd en dit hem werd geweigerd. [gedaagde] heeft evenwel niets aangevoerd waaruit is op te maken dat de gemeente hem ten onrechte bijstand zou hebben onthouden. Zo is niet gesteld dat zijn bezwaren gegrond zijn verklaard en/of dat hij alsnog anderszins met terugwerkende kracht bijstand heeft gehad. (Gestelde) financiële problemen leveren bovendien, hoe dan ook, geen rechtvaardiging op voor het niet betalen van de huur en artikel 6:265 BW Pro vereist ook niet dat de tekortkoming de schuldenaar kan worden toegerekend. [gedaagde] heeft daarbij bij antwoord, in augustus 2021, gesteld dat hij inmiddels werk heeft, maar de huurachterstand is nadien juist nog opgelopen. [gedaagde] is kortom gedurende een aanzienlijke periode tekort geschoten in de kernverplichting uit de huurovereenkomst en de huurachterstand betreft een relatief fors bedrag. Deze omstandigheden rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dat uiteindelijk een deel is ingelopen, doet aan het gewicht van de tekortkoming niet af. Bovendien kan een tekortkoming in het verleden niet ongedaan worden gemaakt en is wat deze tekortkoming betreft nakoming dan ook niet meer mogelijk. Uit de stukken maakt de kantonrechter overigens nog op dat de huur structureel te laat werd, en nog altijd wordt, betaald. Voor zover [gedaagde] al bedoeld heeft om de kantonrechter te verzoeken om hem een termijn toe te staan om de achterstand alsnog te betalen (zogeheten terme de grâce), ziet de kantonrechter hiervoor geen aanleiding.
4.5.1.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft Wonen Zuid gepersisteerd bij een vonnis maar toegezegd dat, indien [gedaagde] alles heeft betaald voor de datum van het wijzen van dit vonnis en de gebruikersovereenkomst tekent, Wonen Zuid voorlopig niet tot ontruiming zal overgaan.
4.6.
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal door de kantonrechter op een redelijke termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis worden bepaald.
4.7.
Tot en met de maand van ontbinding, die door dit vonnis tot stand komt, is [gedaagde] de huurprijs verschuldigd. Voor elke ingegane maand daarna, tot en met die waarin hij het gehuurde ontruimt, is [gedaagde] krachtens artikel 7:225 BW Pro een gelijk bedrag verschuldigd als schadevergoeding. De gevorderde huurtermijnen vanaf 1 augustus 2021 tot en met het moment van ontruiming worden aldus toegewezen, voor zover deze termijnen nog niet zijn voldaan. Ook de rentevordering over deze termijnen is niet betwist en zal worden toegewezen op de in de beslissing weergegeven wijze.
4.8.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Wonen Zuid worden begroot op:
- dagvaarding € 121,39
- griffierecht 507,00
- salaris gemachtigde
totaal € 1.002,39
4.9.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Zuid tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 1.742,76, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 juli 2021 tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Zuid tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 210,88 aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.5.
bepaalt dat op de door [gedaagde] uit hoofde van deze veroordeling verschuldigde bedragen in mindering strekt hetgeen [gedaagde] na 6 juli 2021 aan de gemachtigde van Wonen Zuid heeft voldaan,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Zuid te betalen een vergoeding gelijk aan de huurprijs van € 580,92 voor elke ingegane maand met ingang van 1 augustus 2021 tot en met de maand waarin [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd, een en ander voor zover met ingang van de maand augustus 2021 geen huur is betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid, zijnde telkens de eerste dag van iedere maand, tot aan de dag van betaling,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van Wonen Zuid gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.002,39,
5.8.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Wonen Zuid volledig aan dit vonnis voldoet, tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van die betekening,
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
NIv