Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9289834 CV EXPL 21-3073
Vonnis van de kantonrechter van 13 april 2022
in de zaak van
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd en kantoorhoudend te Heerlen,
eisende partij,
gemachtigde mr. A.N.A.G. Boer,
tegen
[gedaagde],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp.
Partijen worden hierna Wonen Zuid en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 10 juni 2021,
- de akte houdende overlegging productie zijdens Wonen Zuid, ter griffie ontvangen op 16 juni 2021, met productie 13,
- de conclusie van antwoord,
- het schrijven aan de zijde van Wonen Zuid van 12 oktober 2021 met productie 14,
- het schrijven aan de zijde van [gedaagde] van 21 januari 2022 met twee aanvullende producties,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 februari 2022 waaraan de spreekaantekeningen van mr. Boer en het schrijven van mr. Kreutzkamp van 14 februari 2022 als bijlage zijn gehecht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sedert 19 november 2012 van Wonen Zuid de woning gelegen te [woonplaats] , aan de [adres] tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 630,75 per maand (betreft huurprijs in juni 2021).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene huurvoorwaarden huurcontract zelfstandige woonruimte van Wonen Zuid (overgelegd als productie 1 bij dagvaarding), hierna algemene huurvoorwaarden. Daarin staat onder andere het volgende vermeld:
Artikel 6 De algemene verplichtingen van huurder
(…)
6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
(…)
6.7
Het is huurder niet toegestaan in of op het gehuurde, in welke omvang of vorm dan ook, hennep danwel andere planten die kunnen dienen tot grondstof voor drugs en/of geestverruimende middelen, te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. De enkele aanwezigheid van zulk een kwekerij in het gehuurde wordt beschouwd als bedrijfsmatige exploitatie van het gehuurde, die in strijd is met de bestemming van het gehuurde en is grond en reden voor ontbinding van de huurovereenkomst.
2.3.
Op 6 april 2021 is, na nader onderzoek door de politie, op een slaapkamer op de eerste verdieping van het gehuurde, een hennepkweekinstallatie aangetroffen. In de door de politie opgemaakte rapportage (productie 3 bij dagvaarding) staat onder andere het volgende:
Aanleiding
MMA melding en positieve netmeting
Inrichting en hennepplanten
Beschrijving aangetroffen inrichting.
Op een kamer van de eerste verdieping werden hennep gerelateerde goederen aangetroffen en inbeslaggenomen. 1 kweektent, 1 tijdschakelaar, 1 transformator, 2 koolstoffilters, 1 afzuiging, 1 ventilator, 1 armatuur, 1 assimilatielamp, 2 hygrometers.
Aangetroffen en niet inbeslaggenomen werd:
12 plantenvoeding
Naar schatting 10 plantenpotten.
Er werden geen hennepplanten dan wel hennepresten aangetroffen. Er was totaal geen indicatie dat er hennep geteeld was geworden.
Er was NIET gefraudeerd met de elektriciteit.
Door de politie wordt geen proces-verbaal opgemaakt ter zake 11aOpiumwet.
2.4.
Het bovenstaande heeft ertoe geleid dat de burgemeester van de gemeente Beekdaelen bij brief van 19 april 2021 (overgelegd als productie 8 bij dagvaarding) Wonen Zuid heeft bericht het voornemen te hebben het gehuurde te sluiten voor de duur van drie maanden.
2.5.
Wonen Zuid heeft vervolgens bij brieven van respectievelijk 3 en 21 mei 2021 (producties 9 en 10 bij dagvaarding) aan [gedaagde] medegedeeld dat, gelet op de door de politie aangetroffen zaken in het gehuurde, [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en dat naar het oordeel van Wonen Zuid de huurovereenkomst dient te worden ontbonden, het gehuurde door [gedaagde] dient te worden ontruimd en in goede staat van onderhoud aan Wonen Zuid te worden opgeleverd. Aan [gedaagde] is de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen met een opzegtermijn van drie maanden.
2.6.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
2.7.
Bij brief van 7 juni 2021 (productie 14 bij schrijven van 16 juni 2021 van Wonen Zuid) heeft de burgemeester van de gemeente Beekdaelen aan Wonen Zuid medegedeeld af te zien van de aangekondigde woningsluiting en te volstaan met een waarschuwing.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert – kort samengevat – dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden, dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen, dat [gedaagde] moet opkomen voor eventuele herstelkosten en vergoeding van eventuele schade en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van deze procedure en de nakosten.
3.2.
Wonen Zuid legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen doordat hij een hennepinrichting in het gehuurde aanwezig heeft gehad. Zij stelt dat uitgaande van de aanwijzing Opiumwet, de in het gehuurde aangetroffen apparatuur en diverse andere zaken, vast kan worden gesteld dat sprake is geweest van een ingerichte bedrijfsmatige hennepkwekerij. Gelet op de bepalingen van de algemene huurvoorwaarden had het voor [gedaagde] duidelijk moeten zijn dat Wonen Zuid niets tolereert aangaande het kweken van hennep of daaraan gerelateerde activiteiten. Door in het gehuurde een hennepkwekerij aan te leggen, heeft [gedaagde] bovendien de bestemming van het gehuurde gewijzigd. Wonen Zuid stelt verder dat zij een gerechtvaardigd en een zwaarwegend belang heeft bij de gevorderde ontbinding en bij handhaving van haar anti-hennep beleid. Daartoe voert zij aan dat zij op alle mogelijke manieren wenst te voorkomen dat haar woningen in een negatief beeld of crimineel circuit worden geplaatst alsmede dat zij wenst te voorkomen dat haar overige huurders in een bedreigende woon- en leefklimaat wonen. Het anti-hennep beleid is verder gericht op voorkomen van schadelijke effecten van aan hennepkweek gerelateerde activiteiten in woningen en op het voorkomen van gevaar voor de omgeving (preventief karakter). Tot slot voert Wonen Zuid aan dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle schade (momenteel nog niet geheel begroot) die zij lijdt als gevolg van het tekortschieten van [gedaagde] .
3.3.
[gedaagde] voert het verweer dat hij niet tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Hij stelt dat op basis van de bevindingen van de politie niet kan worden geconcludeerd dat hij activiteiten heeft verricht die strafbaar zijn op grond van de Opiumwet (artikelen 10a en 11a) of dat hij de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden heeft overtreden. Immers staat in de door de politie opgestelde rapportage dat geen hennepplanten of -resten zijn aangetroffen, dat er geen indicatie is dat hennep is geteeld of dat gefraudeerd is met elektriciteit. De omschrijving van de bestuurlijke rapportage is verder niet juist en deze komt niet overeen met de door Wonen Zuid overgelegde foto’s, aldus [gedaagde] . Voorts betwist [gedaagde] dat de bestemming van het gehuurde is gewijzigd. Hij stelt dat de in de slaapkamer aanwezige (tweedehands) attributen niet aangesloten waren en dat de slaapkamer altijd als slaapkamer is blijven fungeren. [gedaagde] stelt verder dat bij afweging van belangen deze afweging in zijn voordeel zal moeten uitvallen. Immers zijn aan zijn zijde legitieme persoonlijke belangen aanwezig (omgang met zijn minderjarige dochter die bij ontbinding van de huurovereenkomst in gevaar komt, een groot risico om dakloos te worden, niet kunnen voortzetten van goed budgetbeheer, geestelijke problematiek waarvoor [gedaagde] behandeld moet worden) die ook door de burgemeester zijn erkend en op grond waarvan de burgemeester niet tot sluiting van de woning is overgegaan. Verder stelt [gedaagde] dat als er al sprake is van een tekortkoming, die te gering is om de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Tot slot verzoekt [gedaagde] de kantonrechter om bij toewijzing van de gevorderde ontbinding een ruime ontruimingstermijn te hanteren en het vonnis, gelet op de ingrijpende gevolgen maar ook gelet op de mogelijkheid van hoger beroep, niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.De beoordeling
4.1.
Beoordeeld moet worden of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zo ja, of die tekortkoming de gevorderde ontbinding rechtvaardigt. Van belang is dat bij deze beoordeling enkel de uitleg van de artikelen 10a en 11a van de Opiumwet in relatie tot het antwoord op de vraag of handelingen zijn verricht die de Opiumwet strafbaar stelt, niet doorslaggevend is om een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] te kunnen aannemen. Die kwestie ziet immers op de vraag of een strafrechtelijke veroordeling kan volgen, terwijl in dit geval de vraag moet worden beantwoord of sprake is van een tekortschieten van [gedaagde] in civielrechtelijk opzicht. Dat [gedaagde] strafrechtelijk niet is vervolgd of geen handelingen heeft verricht die onder de reikwijdte van de artikelen 10a en 11 a van de Opiumwet vallen, brengt derhalve nog niet mee dat geen sprake kan zijn van een tekortschieten van [gedaagde] in civielrechtelijk opzicht.
4.2.
Het verweer van [gedaagde] dat geen hennepplanten of -resten in het gehuurde zijn aangetroffen, dat er geen indicatie is dat er hennep is geteeld, dat niet is gefraudeerd met elektriciteit en dat hij op het moment van de inval al was afgestapt van zijn oorspronkelijke plan om louter voor eigen gebruik wat plantjes te weken, kan geen soelaas bieden. Uit de door Wonen Zuid overgelegde stukken kan immers worden opgemaakt dat in het gehuurde meerdere zaken zijn aangetroffen (zoals een op elektriciteit aangesloten kweektent, afzuiging uit kweektent, wietschaartjes, voedingsschema, koolstoffilters, grondzeil, ventilator, assimilatielamp en een thermometer) die bij uitstek geschikt zijn om een professionele hennepkwekerij op te zetten. Hieruit volgt geenszins dat het niet [gedaagde] ’ bedoeling was om zich met professionele hennepteelt bezig te houden en dat hij op het moment van de inval al was afgestapt van zijn oorspronkelijke plan om louter voor eigen gebruik wat plantjes te kweken. Integendeel, er is niets wat daarop wijst.
4.3.
Het doet er verder niet toe in welke ruimte de zaken aanwezig waren en of die ruimte zijn functionaliteit wel of niet heeft behouden. Waar het om gaat is dat in het gehuurde zaken zijn aangetroffen waarmee een professionele hennepkwekerij kon worden opgebouwd. De aanwezigheid van die zaken in het gehuurde is reeds voldoende om bedrijfsmatige exploitatie (zoals bedoeld in artikel 6.7 van de algemene huurvoorwaarden) aan te kunnen nemen en dat is weer voldoende om van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst te kunnen uitgaan. Het gaat hier bovendien om een ernstige tekortkoming die Wonen Zuid de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst te doen ontbinden.
4.4.
Hoewel begrijpelijk is dat [gedaagde] in het gehuurde wil blijven, leiden de door hem gestelde belangen (risico op dakloosheid, omgangsregeling met zijn dochter die hoogstwaarschijnlijk op het spel komt te staan, nadelige gevolgen voor budgetbeheer en psychisch-medische indicatie waarvoor behandeling is vereist) niet tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde achterwege moeten blijven.
4.5.
Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Wonen Zuid bij de gewenste ontbinding van de huurovereenkomst en bij handhaving van haar anti-hennep beleid zwaarder. Wonen Zuid heeft immers belang bij handhaving van haar anti-hennep en het daarmee samenhangende zgn. zerotolerance beleid waarmee [gedaagde] overigens bekend was of in ieder geval bekend had kunnen zijn nu dat beleid en de daaromtrent geldende regels duidelijk in de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden zijn opgenomen. Dit beleid is erop gericht om de leefbaarheid in en om haar woningbezit te waarborgen en het risico op gevaar en overlast voor omwonenden te voorkomen. Als een huurder in de woning mag blijven nadat daarin een professionele op elektriciteit aangesloten kweektent met bijbehorende zaken zoals een afzuigsysteem, wietschaartjes, voeding, koolstoffilters, ventilator en digitale thermometer zijn aangetroffen, kan daarvan het signaal uitgaan dat andere huurders het ook niet zo nauw hoeven te nemen met het anti-hennep beleid van de woningcorporatie. Dat in dit geval wellicht (nog) geen stroom was afgetapt, of dat er wellicht geen gevaarzetting was, maakt het voorgaande niet anders.
4.6.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De huurovereenkomst zal dus worden ontbonden en [gedaagde] zal het gehuurde moeten ontruimen. De ontruimingstermijn zal op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming – bij niet tijdige ontruiming door [gedaagde] – voor zover nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde] , zo nodig met behulp van de sterkte arm van justitie en politie, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto artikel 444 Rv en ten aanzien van de kosten niet op voorhand met zekerheid te beoordelen is of zij worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt.
4.7.
[gedaagde] heeft verder betoogd dat uit de door Wonen Zuid overgelegde foto’s niet kan worden opgemaakt dat wijzigingen aan de elektra zijn gedaan of dat illegale aanpassingen zijn verricht. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] met dat betoog verweer heeft willen voeren tegen de door Wonen Zuid onder 4A (zie petitum dagvaarding) gevorderde kosten tot herstel van de schade aan het gehuurde in de slaapkamer waarin de kweektent stond, de illegale stroomaansluiting en de controle van de elektrische installatie. Anders dan door [gedaagde] betoogd, oordeelt de kantonrechter dat in dit verband wel gesproken kan worden van illegaal uitgevoerde aanpassingen/wijzigingen. Uit het door Wonen Zuid overgelegde fotomateriaal kan immers worden opgemaakt dat in de slaapkamer waarin de kweektent stond wijzigingen aan de elektra hebben plaatsgevonden. Op de foto’s is te zien dat op de muur in de slaapkamer een voorschakelunit(apparaat), diverse stopcontacten (waaronder één ten behoeve van de afzuiginstallatie) en een zwarte stekkerdoos zijn gemonteerd. Dat zijn aanpassingen die naar het oordeel van de kantonrechter zijn gedaan ten behoeve van de hennepkweek en als zodanig als illegaal aanpassingen/wijzigingen in de bestaande elektra aangemerkt kunnen worden. Om deze reden is het begrijpelijk en niet zonder grond dat Wonen Zuid kosten tot herstel van schade in de slaapkamer en van de elektrische installatie vordert. Die vordering is toewijsbaar op de wijze zoals hierna onder de beslissing vermeld.
4.8.
Ter zake van de overige vorderingen van Wonen Zuid geldt dat die niet of niet gemotiveerd zijn betwist, steun vinden in het recht en ook toewijsbaar zijn op de wijze zoals hierna onder de beslissing zal worden vermeld, met dien verstande dat deze in die zin zullen worden beperkt dat zij verband moeten houden met de aangetroffen hennepkwekerij, zodat eventuele hiermee niet verband houdende schade niet onder de veroordelingen valt.
4.9.
[gedaagde] heeft verzocht om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling van een vordering op grond van artikel 233 Rv dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Bij de belangenafweging moet de kans van slagen van een eventueel aan te wenden rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing te blijven en wordt degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt, vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad te hebben. Voorts dient een daartegenover gesteld restitutierisico geconcretiseerd te worden en staan mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten worden betrokken bij de belangenafweging.
4.10.
Gesteld noch gebleken is dat de wet en/of de aard van de zaak zich in dezen tegen uitvoerbaarverklaring bij voorraad verzetten. Gelet op voormeld uitgangspunt wordt Wonen Zuid vermoed het vereiste belang bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad te hebben. Er is niets aangevoerd over een restitutierisico. De door [gedaagde] gestelde feiten en omstandigheden (mogelijkheid om met behoud van het gehuurde in hoger beroep te gaan, onomkeerbare nadelige gevolgen bij uitvoerbaarverklaring bij voorraad) geven geen aanleiding tot afwijzing van de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. De kantonrechter zal het vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.11.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Wonen Zuid worden begroot op:
- dagvaarding € 106,01
- griffierecht € 126,00
- salaris gemachtigde
totaal € 606,01
De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals hierna onder de beslissing vermeld. De nakosten zullen eveneens worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de onroerende zaak gelegen te [woonplaats] , aan de [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, het gehuurde gelegen te [woonplaats] , aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich daarin en daarop bevinden, en aldus ontruimd en verlaten te houden, onder afgifte van de sleutels aan Wonen Zuid, en de woning leeg en ontruimd, ter vrije en ter algehele beschikking van Wonen Zuid te stellen, overeenkomstig de tussen Wonen Zuid en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst, het vooropnamerapport en de verhuisbrochure van Wonen Zuid en vervolgens verlaten en ontruimd te houden,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Zuid, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen vanaf 1 juli 2021 tot datum ontbinding de huurpenningen ad € 630,75 vermeerderd met de wettelijke verhoging per maand telkens voor de eerste van de maand te voldoen en vanaf datum ontbinding ter zake van schadevergoeding een bedrag ter hoogte van de huurpenningen zijnde een bedrag van € 630,75 vermeerderd met de wettelijke verhoging per maand telkens voor de eerste van de maand te voldoen, totdat het gehuurde door [gedaagde] aan Wonen Zuid leeg en ontruimd is opgeleverd conform de huurovereenkomst, het vooropnamerapport en de verhuisbrochure van Wonen Zuid, dan wel het gehuurde zich in die staat bevindt, en het gehuurde ter vrije beschikking is gesteld aan Wonen Zuid onder overhandiging van de sleutels, waarbij voormeld bedrag wordt verhoogd met de wettelijke verhoging, met vermeerdering van voormelde bedragen met de wettelijke rente vanaf de dag der verschuldigdheid tot de dag der algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om op eerste verzoek van Wonen Zuid, binnen twee dagen na dat verzoek en onder vertoon van de door Wonen Zuid betaalde bedragen/prijsstaten/nota’s betreffende de door haar gemaakte kosten tot herstel van schade aan het gehuurde in verband met de hennepkwekerij, de illegale stroomaansluiting, de controle van de elektrische installatie, voor zover die niet en/of niet deugdelijk door [gedaagde] zijn verricht voor datum eindopname, deze bedragen aan Wonen Zuid te betalen,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om op eerste verzoek van Wonen Zuid, binnen twee dagen na dat verzoek en onder vertoon van de door Wonen Zuid betaalde bedragen/prijsstaten/nota’s betreffende de door haar gemaakte kosten tot herstel en het in goede staat brengen van het gehuurde in verband met de hennepkwekerij en betreffende de werkzaamheden neergelegd in het vooropnamerapport en de verhuisbrochure van eiseres, voor zover die niet en/of niet deugdelijk door gedaagde zijn verricht voor datum eindopname, deze bedragen aan
Wonen Zuid te betalen,
5.6.
verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle overige schade die door Wonen Zuid wordt aangetroffen in of aan het gehuurde in verband met de hennepkwekerij, schade ter hoogte van kosten van herstel/mutatiekosten en latere verhuur in verband met het herstel van schade aan de woning, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Wonen Zuid gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 606,01, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.8.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door eisende partij volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 93,50 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
NZ