Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/302982 / KG ZA 22-90
Vonnis in kort geding van 12 april 2022
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 1] ,
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers,
advocaat mr. C.L.C. O'Connor te Nijmegen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 3] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 4] ,
gedaagden,
advocaat mr. R.J. Kwaak te Elst.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 16
- de brief van mr. Nijssen van 25 maart 2022 met betrekking tot het aangekondigde incident tot oproeping in vrijwaring
- de reactie van 25 maart 2022 van mr. Kwaak namens [gedaagden] naar aanleiding van de hiervoor vermelde brief van mr. Nijssen
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring aan de zijde van [gedaagden] van 29 maart 2022
- de door [gedaagden] op 30 maart 2022 overgelegde producties 1 tot en met 9
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[eisers] en [gedaagden] zijn eind 2020 met elkaar in onderhandeling getreden over de mogelijke koop door [eisers] van het perceel [adres] te [plaats] [kadasternummer] . Het pand was op dat moment in gebruik voor kamerverhuur. Het contact verliep daarbij tussen de aankoopmakelaar van [eisers] , de heer [naam aankoopmakelaar] en de verkoopmakelaar van [gedaagden] , de heer [naam verkoopmakelaar] .
Op 14 en 15 december 2020 vond tussen [naam aankoopmakelaar] en [naam verkoopmakelaar] correspondentie plaats via WhatsApp omtrent het feit dat in het pand 11 kamers aanwezig zijn, waarvan 9 kamers worden verhuurd conform de kamerverhuurvergunning. [naam verkoopmakelaar] heeft daarbij vermeld dat de koopprijs is gebaseerd op een huurstroom voor 9 kamers. Op 16 december 2020 hebben de makelaars het pand bezichtigd samen met [eiser sub 3] . Op 17 december 2020 heeft [naam verkoopmakelaar] aan [naam aankoopmakelaar] per e-mail een concept-koopovereenkomst toegestuurd.
2.2.
Op 18 december 2020 hebben [eisers] van [gedaagden] het pand gekocht.
In de koopovereenkomst zijn partijen onder meer het volgende overeengekomen:
“5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke
eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor
kamerverhuur & bewoning.
6.1.
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats op 31 december 2020 onder
gestandhouding van de door verkoper aan koper aangeleverde lijst met
huurovereenkomsten welke door koper gestand worden gedaan.
(...)
10.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht
dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze
overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige
deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een
schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande
ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare
tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder
rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van 36.500,00 EURO verbeuren,
zegge ZESENDERTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO onverminderd het recht op
aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.”
2.3.
Op 31 december 2020 hebben [gedaagden] het pand aan [eisers] in eigendom
overgedragen, uit welke akte van levering eveneens blijkt dat [gedaagden] het pand op 22 december 2014 geleverd hebben gekregen.
2.4.
Op 12 mei 2021 heeft [naam verkoopmakelaar] [naam aankoopmakelaar] per e-mail als volgt bericht:
“
Hierbij de vergunning. Deze is trouwens ook bij de koop meegeleverd. Is inmiddels
Hierbij de vergunning. Deze is trouwens ook bij de koop meegeleverd. Is inmiddels
verlopen. Hij zal dus bij de gemeente een verlenging moeten aanvragen. Dat is een
formaliteit.”
[naam verkoopmakelaar] heeft bij deze e-mail een omzettingsvergunning gevoegd van 5 januari
2015, waarin de gemeente Kerkrade onder meer heeft opgenomen:
“
Het college verleent de gevraagde vergunning voor vijf jaar. Bij het verlopen van
Het college verleent de gevraagde vergunning voor vijf jaar. Bij het verlopen van
de periode van vijf jaar vervalt de vergunning van rechtswege.
Na verloop van vijf jaar dient een nieuwe aanvraag en toetsing plaats te vinden. De
vergunning kan telkens met een nieuwe periode van maximaal vijf jaar worden
verlengd.”
Op diezelfde dag, 12 mei 2021 heeft [naam aankoopmakelaar] [naam verkoopmakelaar] per e-mail als volgt
bericht:
“Maar jij wist dus niet dat het verlopen was toen je dit verkocht?”
Waarop [naam verkoopmakelaar] diezelfde dag [naam aankoopmakelaar] per e-mail als volgt
bericht:
“nee”.
2.5.
Op 28 mei 2021 heeft [naam aankoopmakelaar] [gedaagden] en [naam verkoopmakelaar] per e-mail als volgt
bericht:
“Inzake [adres] te [plaats] is uiteindelijk op 12 mei 2021 de
feitelijke onderliggende vergunning verstuurd aan [naam aankoopmakelaar] (met
kenmerk LO/SSTSS) waaruit bleek dat deze reeds al verlopen is in 2019. Navraag
bij de gemeente heeft geleid tot de constatering dat deze vergunning niet
verlengbaar is op enkele wijze. (...)
Hierdoor hebben kopers een grote economische schade. Het object is immers niet
waard wat ervoor betaald is, niet financierbaar en niet bruikbaar voor de toekomst
naar het beoogde doel.
Kopers stellen verkopers in de gelegenheid het object terug te kopen voor de
aankoopprijs plus gemaakte kosten. Deze terugkoop dient plaats te vinden op
uiterlijk 1 september 2021.(...). Indien kopers op 15 juni 2021 geen goedkeuring
hebben ontvangen op dit voorstel zullen kopers overgaan tot juridische stappen.
2.6.
Op 14 juni 2021 is namens [gedaagden] op bovengenoemde e-mail
gereageerd. [gedaagden] zien geen grond voor ontbinding van de koopovereenkomst.
Partijen hebben hierna nog in verschillende e-mails op elkaars standpunten gereageerd.
2.7.
Op 21 december 2021 heeft de gemeente Kerkrade per brief onder meer het volgende bericht aan [eisers] :
“
Op grond van artikel 2:75 e.v. van de Algemene Plaatselijke Verordening
Op grond van artikel 2:75 e.v. van de Algemene Plaatselijke Verordening
gemeente Kerkrade 2021 (hierna: APV) is het verboden een kamerverhuurpand te
exploiteren dan wel een zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige
woonruimten, tenzij de eigenaar van de woning ten tijde van de inwerkingtreding
van de APV beschikte over een kamerverhuurvergunning. Wij hebben
geconstateerd dat u niet over een kamerverhuurvergunning beschikt. De laatstelijk
voor dat pand verleende vergunning is door de toenmalige eigenaar opgezegd in
januari 2016. Indien er sprake is van kamerverhuur in uw pand, handelt u in strijd
met de voornoemde bepalingen uit de APV. U kunt de APV terugvinden op
www.overheid.nl alwaar deze is gepubliceerd.
Gelet op het vanaf 2020 in de APV en planologische regelgeving opgenomen
algemeen verbod kan geen sprake meer zijn van het verlenen van een vergunning
tot het exploiteren van een kamerverhuurbedrijf in pand [adres] .
Wij verzoeken u de nodige maatregelen te treffen om aan de overtreding van de
APV een einde te maken. Bij gebreke hiervan waarschuwen wij u reeds voor
mogelijke verdere bestuursrechtelijke maatregelen, waaronder een last onder
dwangsom.”
2.8.
Nadat op 13 januari 2022 al een beroep op ontbinding c.q vernietiging was gedaan en [gedaagden] aansprakelijk zijn gesteld voor door [eisers] geleden schade, zijn
[gedaagden] op 11 februari 2022 door [eisers] in de gelegenheid gesteld om de koopovereenkomst na te komen door het overleggen van een omzettingsvergunning. Vervolgens hebben [eisers] bij brief van 24 februari 2022 de koopovereenkomst ontbonden c.q. vernietigd.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen samengevat – dat de voorzieningenrecht, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] , indien mogelijk hoofdelijk, veroordeelt tot:
Primair en Subsidiair:
i. medewerking verlenen aan de ongedaanmakingsverbintenissen die zijn onstaan door de ontbinding van de koopovereenkomst, meer concreet tot terugbetaling van de koopsom van € 365.000,- en afname van het perceel [adres] te [plaats] [kadasternummer] , waaronder het verrrichten van de noodzakelijke (rechts)handelingen, op verbeurte van een dwangsom van € 10.000 per dag en onder bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van de medewerking van [gedaagden] indien zij nalaten binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis hun medewerking te verlenen,
ii. betaling van de contractuele boete ad € 36.500,-,
iii. vergoeding van geleden schade aan kosten koper en taxatiekosten ad € 10.201,15,
iv. betaling van € 31.413,69 wegens ongerechtvaardigde verrijking,
Meer subsidiair:
i. terugbetaling van de koopprijs van € 365.000 en afname van voornoemd perceel,
ii. vergoeding van geleden schade aan kosten koper en taxatiekosten ad € 10.201,15,
iii. betaling van € 31.413,69 wegens ongerechtvaardigde verrijking,
alsmede betaling van de proceskosten.
3.2.
Daartoe hebben zij primair gesteld dat er sprake is van non-conformiteit
en derhalve van een aan [gedaagden] toerekenbare tekortkoming in de nakoming
van de koopovereenkomst. [eisers] mochten er zondermeer van uitgaan dat [gedaagden] hen een woning hadden verkocht die rechtmatig kamersgewijs was verhuurd aan negen separate huurders. Nu [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, hebben [eisers] het recht de koopovereenkomst op grond van artikel 10 van de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De tekortkoming in het onderhavige geval rechtvaardigt de ontbinding. Er is door het ontbreken van de noodzakelijke omzettingsvergunning sprake van een illegale situatie, waardoor het pand véél minder waard is; waardoor [eisers] het pand niet kunnen taxeren c.q. financieren en hun vermogen “vast” zit én waardoor [eisers] het pand niet kunnen verkopen aan een derde, nu géén énkele belegger het pand zal willen kopen. De in het pand wonende huurders hebben huurbescherming, zodat aan de illegale situatie bovendien niet
(eenvoudig) een einde kan worden gemaakt.
Op grond van artikel 10.2 van de koopovereenkomst hebben [gedaagden] bij de
ontbinding een contractuele boete ad € 36.500,- verbeurd.
Op grond van artikel 6:74 BW en artikel 6:277 BW hebben zij voorts recht op vergoeding van schade die zij lijden doordat géén wederzijdse nakoming doch ontbindng plaatsvindt. Tevens hebben zij op grond van artikel 6:212 BW een vordering uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking.
Subsidiar stellen [eisers] dat er sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:15 BW en meer subsidiair van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW en daarnaast van een onrechtmatige daad en ongerechtvaardigde verrijking.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Primair betwisten zij het spoedeisend belang van de vorderingen van [eisers] , dan wel betwisten zij dat de zaak zich leent voor beoordeling in kort geding. Verder betwisten zij dat er sprake is van non-conformiteit of dwaling.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het incident
4.1.
Bij brief van 25 maart 2022 is namens [naam verkoopmakelaar] medegedeeld dat hij kennis heeft genomen van het voornemen van [gedaagden] om hem in vrijwaring op te roepen voor de zitting waarop het onderhavige kort geding is behandeld. [naam verkoopmakelaar] heeft hiertegen onder aanvoering van een viertal gronden bezwaar gemaakt bij de voorzieningenrechter; onder meer is aangevoerd dat geen verhinderdata van [naam verkoopmakelaar] en diens raadsvrouw zijn opgevraagd.
4.2.
[gedaagden] hebben per e-mail van diezelfde datum gereageerd en daarin onder meer het standpunt ingenomen dat zij het logisch vinden dat ook [naam verkoopmakelaar] tegen de datum van het kort geding wordt gedagvaard om in vrijwaring te verschijnen en het opvragen van verhinderdata dan weinig zin heeft. Vooruitlopend op de behandeling van het kort geding hebben zij tevens op 29 maart 2022 een incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring overgelegd.
4.3.
De voorzieningenrechter heeft behandeling van het incident met oproeping van [naam verkoopmakelaar] op verkorte termijn op de zitting van 31 maart 2022 niet toegestaan. Daartoe heeft de voorzieningenrechter overwogen dat [naam verkoopmakelaar] een behoorlijke kans dient te krijgen om zich in de vrijwaring te verweren. [gedaagden] waren in februari 2022 al bekend met het feit dat [eisers] een kort geding aanhangig zouden maken (zie productie 17 bij dagvaarding) en hadden [naam verkoopmakelaar] veel eerder in kennis kunnen stellen van het voornemen om hem in vrijwaring op te roepen, alsmede van de gronden waarop zij baseren dat [naam verkoopmakelaar] hen dient te vrijwaren. Daarnaast hebben zij ten onrechte verzuimd om verhinderdata op te vragen bij [naam verkoopmakelaar] en zijn raadsvrouw.
4.4.
De incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring is door [gedaagden] niet genomen op de zitting van 31 maart 2022. Het is de voorzieningenrechter ook niet gebleken of [gedaagden] het incident nog wensen door te zetten op een andere datum. Hier hebben [gedaagden] zich bij de behandeling van het kort geding niet over uitgelaten. Hier hoeft dus niet op te worden beslist.
De spoedeisendheid
4.5.
Dan staat nu het meest verstrekkend verweer van [gedaagden] ter beoordeling. Dat is het verweer dat het spoedeisend belang bij de vorderingen van [eisers] ontbreekt.
4.6.
[eisers] hebben zich op het standpunt gesteld dat sprake is van een spoedeisend belang. Daartoe hebben zij ten eerste aangevoerd dat sprake is van een illegale verhuursituatie waarop de gemeente Kerkrade ieder moment kan handhaven. Dit geldt temeer nu de gemeente Kerkrade in haar brief van 21 december 2021 heeft aangekondigd te zullen handhaven. Indien de gemeente Kerkrade hiertoe overgaat op het moment dat [eisers] eigenaar zijn, zullen [eisers] niet alleen geconfronteerd worden met de kosten hiervan, maar zullen [eisers] zich voorts genoodzaakt zien
(beleids)beslissingen te nemen omtrent het al dan niet uitkopen van huurders,
met de gemeente Kerkrade de discussie moeten aangaan, etcetera. Dit is volgens [eisers] noch in hun belang, noch in het belang van [gedaagden]
4.7.
De voorzieningenrechter stelt vast dat de illegale situatie (wegens het ontbreken van een kamerverhuur vergunning op naam van [gedaagden] ), mogelijk al sinds 2016 bestaat, gelet op de mededeling van de gemeente in voormelde brief van 21 december 2021. Mocht dit niet juist blijken te zijn, dan bestaat de illegale situatie in ieder geval sinds 6 januari 2020, de datum waarop de vergunning van rechtswege was vervallen vanwege het feit dat [gedaagden] geen verlenging van de bestaande vergunning hebben gevraagd. De gemeente was met beide feiten bekend. Tot op heden is dus niet gebleken van grote urgentie bij de gemeente om handhavend op te treden. De mogelijkheid daartoe wordt weliswaar vermeld in de brief van 21 december 2021, maar dat de gemeente daadwerkelijk op korte termijn wil handhaven is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet gebleken. Hierin ligt naar het oordeel van de voorzieningenrechter op dit moment dus geen spoedeisend belang.
4.8.
Ten tweede hebben [eisers] aangevoerd dat het pand volledig met eigen vermogen is gekocht, zodat hun geld “vast zit” in het pand. Zij kunnen dit eigen vermogen er niet uithalen door middel van een bancaire financiering, omdat het pand niet kan
worden getaxeerd met de huidige illegale situatie. De reeds gemaakte taxatie
gaat uit van de onjuiste veronderstelling dat de benodigde omzettingsvergunning
aanwezig is en wordt door de bank niet geaccepteerd. Een en ander leidt tot liquiditeitsproblemen voor beide eisers.
4.9.
[eisers] hebben zelf de keuze gemaakt om het pand te financieren met eigen vermogen. Zij hebben niet onderbouwd dat dit spoedeisende liquiditeitsproblemen veroorzaakt waar op zeer korte termijn een oplossing voor moet worden gezocht. Ook dit vormt naar het oordeel van de voorzieningenrechter daarom geen spoedeisend belang.
4.10.
Ten derde hebben [eisers] aangevoerd dat bancaire financiers van andere beleggingspanden van [eisers] kunnen vragen om een overzicht van hun vastgoed en eventuele daarmee samenhangende problemen. [eisers] zullen dan noodgedwongen moeten aangeven dat sprake is van een illegale kamerverhuursituatie. Dit zal naar
verwachting een negatief effect hebben op hun financieringsmogelijkheden van
andere objecten.
4.11.
[eisers] hebben echter niet onderbouwd dan wel aannemelijk gemaakt dat zij een ander pand of andere panden moeten financieren. Omtrent hun (overige vastgoed) activiteiten is in het geheel niets vermeld. Zij hebben ook niet onderbouwd dan wel aannemelijk gemaakt dat als dit het geval is, de onderhavige situatie dan leidt tot problemen waar op zeer korte termijn een oplossing voor moet worden gezocht.
4.12.
Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen komt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat [eisers] een spoedeisend belang bij hun vorderingen hebben. De vorderingen zullen dan ook reeds op die grond worden afgewezen.
4.13.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 2.277,00
- salaris advocaat
656,00
656,00
Totaal € 2.933,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.933,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022. [1]