Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 9113443 CV EXPL 21-1686
Vonnis van de kantonrechter van 23 maart 2022
in de zaak van
[eiser in conventie, verweerder in reconventie], h.o.d.n.
[handelsnaam],
[handelsnaam],
wonend en zaakdoend te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. T. Slinger, ARAG SE,
tegen
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. J.J.M. Goumans.
Partijen worden hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
̵ het exploot van dagvaarding van 18 maart 2021,
̵ de conclusie van antwoord in conventie tevens van eis in reconventie,
̵ de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie,
̵ de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek en reconventie,
̵ de conclusie van dupliek in reconventie,
̵ akte uitlating producties aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en reconventie
2.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] huurt van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] met de bestemming eetcafé/restaurant. De huurovereenkomst loopt momenteel tot 14 januari 2026. De huurprijs bedraagt per 1 januari 2021 € 3.041,65 exclusief btw per maand (afgerond € 36.500 excl. btw per jaar).
2.2.
De huurovereenkomst is op 11 januari 2006 initieel gesloten tussen de rechtsvoorganger van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als verhuurder en de VOF “ [naam vof] ”. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] was destijds een van de vennoten van de voornoemde VOF.
2.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is in februari 2011 eigenaar van het gehuurde geworden. Met toestemming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] (eenmanszaak Restaurant “ [handelsnaam] ”) met ingang van 1 september 2014 als huurder in de plaats getreden van de voornoemde VOF “ [naam vof] ”.
2.4.
In de huurovereenkomst staat onder meer:
(…)
Casco plus
8.In aanvulling op de huur als casco behoort tot het gehuurde:
De goodwill en inventaris ad. € 75.000,- (zegge: vijf en zeventig duizend euro).
Weergegeven op het aangehechte waardebeoordelingsrapport van HORECAMAKELAAR [naam] . (…)
2.5.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte (productie 3 bij dagvaarding). Voor zover relevant staat in artikel 6.1 van die voorwaarden het volgende:
Gebruik
6.1.
Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
2.6.
Bij e-mailbericht van 30 juni 2020 (bijlage 3 bij productie 3 dagvaarding) heeft [naam deskundige 1] , een door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingeschakelde deskundige, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] benaderd in overleg te treden om tot een neerwaartse herziening van de huurprijs van het gehuurde te komen.
2.7.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft bij e-mailbericht van 3 juli 2020 [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verzocht om hem van nadere informatie te voorzien. Later, bij e-mailbericht van 16 juli 2020, heeft de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] [naam deskundige 1] verzocht om de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorgestelde referentiehuurprijs nader te onderbouwen.
2.8.
[naam deskundige 1] heeft namens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op 16 juli 2020 gereageerd. Als bijlage bij zijn e-mailbericht heeft hij een door hem opgesteld rapport bijgevoegd. Namens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft [naam deskundige 1] [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] verzocht om op korte termijn met constructieve voorstellen te komen.
2.9.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft op 20 juli 2020 medegedeeld dat het rapport van [naam deskundige 1] geen basis biedt voor onderhandelingen en dat het de voorkeur van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft een deskundige door de rechter te laten benoemen.
2.10.
Op 28 augustus 2020 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de kantonrechter verzocht een deskundige aan te wijzen ex artikel 7:304 BW Pro. Bij beschikking van 14 oktober 2020 (zaaknummer 8729298 OV VERZ 20-59) heeft de kantonrechter de heer H.J. Schotanus van Bedrijfshuuradviesbureau (BHAB), hierna Schotanus, benoemd tot deskundige ten einde een gemotiveerd rapport uit te brengen omtrent een met ingang van 28 augustus 2020 (datum verzoekschrift) juist te achten huurprijs van het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verhuurde bedrijfspand aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] .
2.11.
Schotanus heeft, na het door hem verrichte onderzoek, een adviesrapport uitgebracht (productie 4 bij dagvaarding). In zijn rapport staat onder meer het volgende:
RAPPORT
(…)
V. Vergelijkingen
[adres 2] , [vestigingsplaats] ( [naam bedrijf 1] )
[adres 3] , [vestigingsplaats] ( [naam restaurant 1] )
[adres 4] , [vestigingsplaats] ( [naam restaurant 2] )
[adres 5] , [vestigingsplaats] ( [naam restaurant 3] )
[adres 6] , [vestigingsplaats] ( [naam bedrijf 2] )
(…)
II. VERGELIJKINGSPANDEN
(…)
Het BHAB heeft partijen bij brief d.d. 20 oktober 2020 uitgenodigd voor overleg ter plaatse en verzocht mogelijke vergelijkingspanden te noemen en - voor zover beschikbaar- hiervan de benodigde huur- en oppervlaktegegevens te overleggen.
Huurder droeg in de vorm van een adviesrapport van adviseur [naam deskundige 1] de volgende panden aan: [adres 3] ( [naam restaurant 1] ), [adres 4] ( [naam restaurant 2] ), [adres 5] ( [naam restaurant 3] ) en [adres 7] ( [naam restaurant 4] ), allen te Maastricht. Eveneens genoemd/ maar afgevallen zijn [adres 8] ( [naam restaurant 5] , twee panden in één huurcontract, samen te groot, [adres 8] heeft bovenwoning) en [adres 9] ( [naam restaurant 6] , ooit gehuurd, nu eigendom exploitant).
Verhuurder stemt in met de door huurder aangedragen panden [adres 4] en [adres 5] (mits verificatie door BHAB) en droeg voorts zelf als vergelijkingsobjecten aan: [adres 10] ( [naam restaurant 7] ) en [adres 11] (NB. Bedoeld wordt [adres 2] , [naam bedrijf 1] ), beiden te [vestigingsplaats] .
(…)
Het door verhuurder genoemde pand [adres 10] valt voor het BHAB af, omdat dit relatief ver van het litigieuze pand is gelegen in een drukker gedeelte van de [straatnaam] (o.b.v. passantentellingen van Locatus). Het pal tegenover het litigieuze pand gelegen pand [adres 2] is voor het BHAB daarentegen wel acceptabel. Hiertegen maakt huurder bij monde van diens adviseur bezwaar. Deze legt hiertoe een vonnis over van de kantonrechter te Maastricht (…)
Het BHAB heeft hiervan kennis genomen, maar acht deze specifieke casus niet van toepassing in onderhavige procedure. In de [straatnaam] is sprake van een mix van horeca en detailhandel/ galerieën, waarbij in het verleden panden geregeld een andere huurder/ bestemming kregen, terwijl in het overgelegde vonnis sprake is van een enkel horecapand, omringd door alleen maar winkels. (…)
Het pand [adres 2] heeft bovendien in het verleden al veelvuldig als referentieobject gefungeerd bij vergelijkbare huurzaken. (…)
(…)
B. Berekening vloeroppervlakte afhankelijke bedrijfswoning
(…)
Een onzelfstandige ‘artikel 234-BW-woning’ moet scherp onderscheiden worden van een afhankelijke ‘artikel 290- of 230a- BW- woning’. Voor deze woningen geldt het bedrijfsruimterecht, zonder dat dit kan worden doorkruist door de onderverhuurbescherming van art 7:269 BW Pro.
Op grond van bovenstaande overwegingen wordt landelijk het systeem toegepast, de onzelfstandige woonruimte te waarderen met een vergelijkingspercentage van secundaire ruimten ten opzichte van de primaire bedrijfsruimte op de begane grond.
(…)
VII. ADVIES
Op basis van de resultaten van het onderzoek zou op basis van de genoemde vergelijkingspanden per28 augustus 2020een jaarhuur van€ 18.590,35exclusief BTW en eventuele verzekeringen, water/ energie- en/ of servicekosten, te adviseren zijn voor het bedrijfspand aan de[adres 1] te [vestigingsplaats] .(…)
2.12.
Alvorens het rapport als definitief te beschouwen, heeft Schotanus partijen in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft bezwaren geuit tegen onder andere de door Schotanus gemeten diverse oppervlaktes in het pand en het door Schotanus betrokken vergelijkingspand nr. [adres 2] (niet horeca). Schotanus heeft daarop op 21 december 2021, voor zover relevant, als volgt gereageerd:
Reactie BHAB:deze opmerking wordt voor kennisgeving aangenomen. In het rapport wordt de keuze van de vergelijkingspanden nader gemotiveerd. Een gering verschil in uitkomst speelt daarin voor het BHAB geen rol.
(…)
Reactie BHAB:bij het gesprek met betrokkenen d.d. 18 november 2020 is door het BHAB gevraagd of er een bouwtekening van het gehuurde beschikbaar was. Dit was niet het geval, althans partijen gaven er de voorkeur aan dat de deskundige zelf ter plekke een en ander zou opmeten. Aldus is geschied. Deze meting is thans leidend voor het BHAB, evenals de door haar toegepaste functionele waardering van de gemeten oppervlakte. (…)
2.13.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft in zijn reactie aan Schotanus gesteld dat uit het rapport niet blijkt in hoeverre rekening is gehouden met de aard van de bedrijfsvoering en andere criteria. Ook heeft hij onder andere bezwaar gemaakt tegen het door Schotanus in vergelijking betrokken pand aan de [adres 6] omdat op het adres van dat pand, volgens het handelsregister, een vereniging in de categorie welzijns- en jongerenwerk is gevestigd. Tot slot heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aangevoerd dat Schotanus bij zijn berekening geen rekening heeft gehouden met artikel 8 van Pro de huurovereenkomst (vergoeding voor goodwill en inventaris). Schotanus heeft, voor zover relevant, als volgt gereageerd:
Met betrekking tot de bedrijfsuitoefening stelt het BHAB dat er niet persé sprake hoeft te zijn van een restaurantbedrijf. Verhuurder nomineerde zelf bijvoorbeeld als vergelijkingsobject het pand [adres 2] , zijnde een [naam bedrijf 1] . De door het handelsregister gekozen SBI-code is niet leidend voor het BHAB. In het pand [adres 6] is wel degelijk sprake van commerciële horeca-exploitatie, zij het voor een bepaalde doelgroep (in casu studenten). (…)
(…) Uit het artikel blijkt dat de goodwill en inventaris destijds op waarde zijn geschat door Horecamakelaar [naam] . Diens bevindingen ontbreken echter bij het door gemachtigde op 18/11 jl. aangereikte contract. Zodoende kan het BHAB de inhoud hiervan niet beoordelen en dus geen nadere conclusies trekken.
Het BHAB raadt partijen aan overleg te plegen in hoeverre deze verplichtingen nog geldig zijn. De vraag is namelijk of na overname van een bestaand restaurant na 14 jaar nog steeds goodwill betaald dient te worden, dan wel deze op den duur afgeschreven is. Hetzelfde geldt voor de inventaris, waarover in artikel 8 wel Pro specifieke vervangingsafspraken gemaakt zijn.
2.14.
De door partijen tegen het rapport van Schotanus geuite bezwaren hebben niet geleid tot aanpassing van het rapport. Schotanus heeft partijen medegedeeld dat het rapport als definitief dient te worden beschouwd.
2.15.
Bij brief van 29 december 2020 (overgelegd als productie 5 dagvaarding) heeft de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aan de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voorgesteld om de huurprijs per 28 augustus 2020 vast te stellen overeenkomstig het door Schotanus opgestelde rapport. Daarnaast heeft de gemachtigde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voorgesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de kosten van Schotanus (zijnde € 3.000,00) en de kosten van de eerder door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingeschakelde deskundige [naam deskundige 1] , betaalt.
2.16.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft het voorstel van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet aanvaard.
3.Het geschil
in conventie en reconventie
3.1.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, overgaat tot:
vaststelling van de huurprijs van de bedrijfsruimte zijnde een eetcafé-restaurant gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] ingaande op 28 augustus 2020 op € 18.590,35 exclusief btw per jaar althans op een zodanig lager bedrag dan de geldende huurprijs als in goede justitie zal worden geoordeeld en dat de kantonrechter [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] veroordeelt:
tot terugbetaling aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van hetgeen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] vanaf 28 augustus 2020 teveel aan huur heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum waarop feitelijk is betaald tot aan de dag van volledige terugbetaling,
tot betaling van de door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ingeschakelde deskundige van € 4.500,00,
tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 462,50,
tot betaling van de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de kosten van de gerechtelijke deskundige de heer Schotanus zijnde € 3.000,00 alsmede een salaris voor de gemachtigde en
tot betaling van de nakosten, te begroten op een half salarispunt van het toegewezen salaris voor de gemachtigde met een maximum van € 100,00 met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat de huurprijs van het gehuurde niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare panden. De deskundige Schotanus heeft een huurprijs € 18.590,32 exclusief btw per jaar geadviseerd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt dat hij zich in het advies van Schotanus kan vinden. Als de huurprijs met ingang van 28 augustus 2020 op dat bedrag wordt bepaald, dan dient [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] de teveel door hem ontvangen huur aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] terug te betalen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] stelt verder dat hij kosten heeft moeten maken conform artikel 6:96 BW Pro en dat die kosten voor rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] komen. Het gaat om deskundigenkosten ter hoogte van € 4.500,00 en buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 462,50. De deskundigenkosten zijn volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in redelijkheid gemaakt. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had immers geen expertise in huis omtrent huurprijsvaststelling. Advies en begeleiding van de door hem ingeschakelde deskundige, [naam deskundige 1] , was derhalve noodzakelijk. Ter zake van de buitengerechtelijke kosten van € 462,50 stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat zijn gemachtigde werkzaamheden heeft verricht die geen verband hielden met het aanhangig maken van deze procedure. Die werkzaamheden zijn dan ook niet aan te merken als verrichtingen ‘ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak’. Ter zake van de kosten van de deskundige Schotanus stelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat die kosten onder de proceskostenveroordeling vallen.
3.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert in conventie primair het verweer dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet ontvankelijk dient te worden verklaard omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , gelet op de vordering die in reconventie wordt ingesteld (zie hierna r.o. 3.4.), bij zijn vorderingen in conventie geen belang heeft. Slechts voor het geval de kantonrechter oordeelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ontvankelijk is in zijn vordering, voert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] aan dat hij zich niet kan vinden in het rapport van Schotanus en dat de vast te stellen huurprijs hoger dient te zijn. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] naar een ander rapport (productie 2 bij conclusie van antwoord) dat is opgesteld door de door hem ingeschakelde deskundige [naam deskundige 2] Horecataxaties, hierna [naam deskundige 2] . In dat rapport wordt een huurprijs van € 24.500,00 exclusief btw per jaar geadviseerd. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt verder dat alle drie in deze procedure ingebrachte rapporten ( [naam deskundige 1] , Schotanus en [naam deskundige 2] ) van elkaar afwijken en dat alle drie de deskundigen het niet eens blijken te zijn over de oppervlakte van het gehuurde en de percentage waarmee de ruimtes moeten worden meegeteld voor de berekening van het totaal aantal vierkante meters van het pand. Een volgend bezwaar is gericht tegen de door Schotanus in zijn vergelijking meegenomen panden aan de [adres 2] en [adres 12] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat [adres 2] niet vergelijkbaar is omdat daarin detailhandel is gevestigd en omdat dat pand een afhankelijke bovenwoning heeft. De huur van de bedrijfsruimte en van de woning had dan ook uitgesplitst moeten worden. Nr. [adres 12] is vanwege een groot woongedeelte en de aanwezigheid van een besloten sociëteit niet vergelijkbaar. Voorts stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat Schotanus ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de goodwill en inventaris. Die zijn immers ook aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verhuurd en de prijs daarvan (€ 75.000,00) is in de huurprijs verdisconteerd. Ter zake van de vordering van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde huur stelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat hij niets terug hoeft te betalen omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] al vanaf 20 augustus 2020 geen huur meer betaald heeft. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert tot slot verweer tegen de gevorderde deskundigenkosten ter hoogte van € 4.500,00 en stelt dat die kosten niet in redelijkheid zijn gemaakt. De buitengerechtelijke kosten van € 462,50 komen niet voor toewijzing in aanmerking nu niet duidelijk is om welke kosten het gaat en welke werkzaamheden zijn verricht, aldus [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
3.4.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert op zijn beurt in reconventie dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in de kosten van de procedure, waaronder de kosten van het rapport van [naam deskundige 2] ter hoogte van € 4.500,00. Aan zijn vordering legt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ten grondslag dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Al vanaf 25 juni 2015 gebruikt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde niet meer zelf. Hij handelt daarmee in strijd met artikel 6.1. van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in plaats van de in de indeplaatsstellingsovereenkomst bedoelde eenmanszaak een BV heeft opgericht en dat hij het restaurant, zonder toestemming van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en zonder machtiging voor een nieuwe indeplaatsstelling, al vanaf 25 juni 2015 aan de BV heeft overgedragen.
3.5.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat sprake is van een bedrijfsoverdracht of dat hij het gehuurde niet meer zelf gebruikt. Hij stelt dat hij om belastingtechnische redenen een BV heeft opgericht en dat de BV alleen de huur heeft betaald maar dat hij als huurder daarmee niet is tekortgeschoten in zijn verplichtingen jegens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] uit hoofde van de tussen partijen bestaande huurrelatie. Tot slot stelt hij dat als sprake is van een tekortkoming, deze dan zo gering is (bijna nihil) dat ontbinding niet gerechtvaardigd is.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
reconventie
4.1.
De kantonrechter ziet aanleiding om de eis in reconventie eerst te behandelen. De uitkomst daarvan is immers mede bepalend voor de beoordeling van de eis in conventie.
4.2.
De kantonrechter volgt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] niet in zijn in reconventie gevoerde betoog. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft weliswaar een BV opgericht maar het getuigt van een verkeerde rechtsopvatting om te veronderstellen dat de rechtsverhouding tot [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] daarmee zou zijn gewijzigd. Nog steeds is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] huurder van het pand.
4.3.
Wat betreft de gevorderde ontbinding geldt verder dat door in strijd te handelen met artikel 6.1. van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] , een (toerekenbare) tekortkoming kan optreden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft echter voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat van een tekortkoming geen sprake is. De kantonrechter begrijpt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] nog steeds de volledige zeggenschap heeft over het bedrijf en dat hij de onderneming ook zelf exploiteert zodat geen sprake is van gebruik van het pand door een derde. Ten aanzien van verhaalsmogelijkheden zijn er geen veranderingen opgetreden in het nadeel van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . Andere tekortkomingen zijn niet aanwezig.
4.4.
Gelet op de voorgaande overwegingen, zal de reconventionele vordering worden afgewezen.
in conventie
4.5.
Nu uit het in reconventie overwogene volgt dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in stand blijft, wordt het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in conventie gevoerde niet ontvankelijkheidsverweer verworpen. De kantonrechter gaat derhalve over tot beoordeling van de in conventie gevorderde huurprijsvaststelling.
4.6.
Bij de beoordeling van de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geuite bezwaren tegen het door Schotanus uitgebrachte deskundigenadvies stelt de kantonrechter het volgende voorop. Schotanus is LRGD-geregistreerd deskundige op het gebied van huurprijsvaststelling ex artikelen 7:303-7:304 BW en anders dan de door partijen vóór en gedurende deze procedure ingeschakelde deskundigen [naam deskundige 1] en [naam deskundige 2] , is Schotanus door de rechtbank zelf in deze zaak benoemd.
Oppervlakte en waarderingspercentage
4.7.
Het door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevoerde verweer, het door hem overgelegde rapport van [naam deskundige 2] en de reactie van [naam deskundige 1] op het rapport van Schotanus leiden niet tot het oordeel dat in afwijking van het rapport van Schotanus een correctie moet worden toegepast ten aanzien van de door Schotanus gemeten bruto (niet gewogen) oppervlakte van het gehuurde. Van een oppervlakte van 136,79 m² zoals vermeld in het rapport van [naam deskundige 2] kan, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet worden uitgegaan. De door [naam deskundige 2] gemeten bruto niet gewogen oppervlakte van 136,79 m² wijkt, met maar liefst 16,89 m² (12,35%), sterk af van de door Schotanus berekende bruto oppervlakte van 119,9 m². Ter zake van de door [naam deskundige 1] en Schotanus gemeten oppervlakteverschillen geldt dat de door Schotanus gemeten bruto niet gewogen oppervlakte (119,80 m²) slechts met 3.81 m² (3,25%) afwijkt van de oppervlakte die door [naam deskundige 1] is gemeten (116,09 m²). Daarbij verdient opmerking dat Schotanus de meting ter plekke zonder bouwtekeningen heeft uitgevoerd en dat partijen tegen die meetwijze geen bezwaren hebben geuit (2.10). De door Schotanus uitgevoerde meting van de bruto niet gewogen oppervlakte is dan ook leidend voor de kantonrechter.
4.8.
In de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] geuite bezwaren tegen de verschillen in de waarderingspercentages waarmee door Schotanus de oppervlakte van diverse ruimtes is meegewogen om tot het totaal aantal vierkante meters voor de vaststelling van de huurprijs te komen, ziet de kantonrechter evenmin aanleiding om van het rapport van Schotanus af te wijken. De kantonrechter acht het door Schotanus gehanteerde percentage van 15% voor de opslagruimtes niet ongebruikelijk nu deze ruimtes zich niet op de begane grond bevinden en deze bovendien als secundaire en voor publiek ontoegankelijke ruimtes (minder functioneel) gezien moeten worden. Ten aanzien van de door [naam deskundige 1] in zijn commentaar van 18 juli 2021 (productie 9 conclusie van repliek in conventie) geuite bezwaren tegen de door Schotanus gehanteerde waarderingspercentages voor de toiletten, garage en garderobe geldt dat, gelet op het feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zich in het rapport van Schotanus kan vinden, deze bezwaren geen bespreking behoeven.
Vergelijkingspand [adres 2]
4.9.
Gelet op het feit dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf het pand nr. [adres 2] als vergelijkingsobject heeft genomineerd (2.11.), is de thans door hem ingenomen stelling dat het pand nr. [adres 2] niet geschikt zou zijn als vergelijkingsobject (omdat daarin detailhandel is gevestigd en omdat het pand een bovenwoning heeft) voor de kantonrechter onbegrijpelijk. Die stelling – voor het eerst voorgedragen bij conclusie van antwoord in conventie terwijl daar ook naar aanleiding van het conceptrapport van Schotanus een mogelijkheid voor bestond – vormt naar het oordeel van de kantonrechter geen reden om het pand nr. [adres 2] buiten beschouwing te laten.
4.10.
Dat in het pand van nr. [adres 2] detailhandel is gevestigd, maakt het pand niet minder geschikt als vergelijkingsobject. Zoals door Schotanus vermeld in zijn rapport (2.11.), is in de [straatnaam] te [vestigingsplaats] sprake van een mix van horeca en detailhandel/galerieën, waarbij in het verleden panden geregeld een andere bestemming kregen. Gelet daarop is vergelijking van een horecapand met een pand waarin detailhandel is gevestigd niet onlogisch. Daarbij geldt dat verschillen in bestemming niet direct van invloed zijn op de vraag of het pand geschikt is om als vergelijkingspand in de berekening van de huurprijs te worden betrokken. Zolang de verschillen niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken panden/bedrijfsruimten, hoeft met het verschil in bestemming geen rekening te worden gehouden. Noch uit de stukken, noch uit de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ingenomen stellingen blijkt dat hij zich beroept op bouwkundige verschillen tussen het gehuurde pand en het pand nr. [adres 2] .
4.11.
Ter zake van het betoog van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat nr. [adres 2] niet geschikt zou zijn als vergelijkingsobject omdat dit pand een afhankelijke bovenwoning heeft die substantieel deel uitmaakt van het pand en de huur van het bedrijfs- en woondeel niet is uitgesplitst, geldt dat dit evenmin kan leiden tot het oordeel dat nr. [adres 2] niet geschikt is als vergelijkingsobject. Niet zelden zullen de in vergelijking van de huurprijs betrokken objecten een of meer verschillen met het gehuurde object vertonen, maar dat hoeft niet uit te sluiten dat deze panden in aanmerking worden genomen, mits met die verschillen op het in het gegeven geval passende wijze rekening wordt gehouden. Door de bovenwoning op 20% te waarderen (een vergelijkingspercentage voor secundaire ruimten: dit betreft een waarderingssysteem dat landelijk door deskundigen op het gebied van huurprijswijzigingen wordt toegepast, zie ook 2.11. onder het kopje ‘
berekening vloeroppervlakte bedrijfswoning) heeft Schotanus in de onderhavige situatie op passende wijze met dit verschil rekening gehouden.
berekening vloeroppervlakte bedrijfswoning) heeft Schotanus in de onderhavige situatie op passende wijze met dit verschil rekening gehouden.
Vergelijkingspand [adres 6]
4.12.
Het pand aan de [adres 6] te Maastricht, dat ook bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro betreft, wordt door de kantonrechter ook voldoende vergelijkbaar geacht. Dat in dat pand een groot woongedeelte aanwezig is, maakt niet (zoals ook overwogen t.z.v. nr. [adres 2] ) dat daarmee de vergelijkbaarheid in het gedrang komt. Ook voor nr. [adres 12] geldt dat Schotanus de woongedeeltes niet volledig in zijn berekening heeft betrokken (slechts voor 10% resp. 20%) en daarmee op passende wijze rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het gehuurde en het pand nr. [adres 12] . Voorts is de totale, voor de vaststelling van de huurprijs van nr. [adres 12] berekende oppervlakte, op 79,07 m² bepaald, hetgeen redelijk in de buurt komt van de oppervlakte van het gehuurde en de andere vergelijkingsobjecten. De kantonrechter slaat ook acht op hetgeen Schotanus opmerkt over de in het pand nr. [adres 12] uitgevoerde commerciële horeca-activiteiten (zie 2.11). Dat die activiteiten door een besloten sociëteit (studenten) worden uitgevoerd, maakt nog niet dat van een goed en geschikt vergelijkingsobject geen sprake is. Als daarbij wordt betrokken dat het pand nr. [adres 12] voor wat betreft andere criteria (zoals de algemene functie, locatie en grootte) wel aan de eisen voor vergelijkbaarheid voldoet, kan de kantonrechter niet anders concluderen dan dat Schotanus het pand nr. [adres 12] terecht in zijn vergelijking heeft betrokken.
Goodwill en inventaris
4.13.
Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad ziet de nadere vaststelling van de huurprijs door de rechter uitsluitend op de vergoeding voor het gebruik en het genot van de bedrijfsruimte en dus op de kale huurprijs en niet op andere bestanddelen zoals goodwill en inventaris. Hieruit volgt dat geen rekening kan worden gehouden met het al dan niet overeengekomen zijn van een vergoeding voor goodwill en inventaris. Bij de vergelijking met de referentiepanden dienen deze aspecten buiten beschouwing te worden gelaten, hoeven daarvoor geen correcties te worden toegepast en is alleen de kale huurprijs relevant. Partijen zijn wel vrij om buiten dit kader met elkaar afspraken te maken over een (aanvullende) maandelijkse vergoeding op dit punt, maar zestien jaar na totstandkoming van de huurovereenkomst is zeer de vraag hoe reëel dat nog is.
Huurprijs vanaf 28 augustus 2020 en terugbetaling van teveel betaalde huur
4.14.
Nu de kantonrechter geen aanleiding ziet om van het rapport van Schotanus af te wijken, zal de huurprijs van het gehuurde met ingang van 28 augustus 2020 worden vastgesteld op € 18.590,35 exclusief btw (zoals door Schotanus geadviseerd).
4.15.
Gelet op r.o. 4.14. moet worden geconcludeerd dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vanaf 28 augustus 2020 teveel huur heeft ontvangen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aangevoerd dat zijn BV om fiscale redenen de huurbetalingen heeft verricht. Dit betekent dat niet [eiser in conventie, verweerder in reconventie] maar zijn BV onverschuldigd aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft betaald. Nu de BV geen partij is in deze procedure en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verder ook niet heeft gesteld dat hij namens zijn BV terugbetaling van de teveel betaalde bedragen vordert, dient zijn vordering ter zake van terugbetaling van teveel betaalde huur te worden afgewezen.
Deskundigenkosten t.z.v. rapport van [naam deskundige 1]
4.16.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] maakt aanspraak op vergoeding van de door hem gemaakte deskundigenkosten ter hoogte van € 4.500,00 exclusief btw en stelt dat het om kosten ex artikel 6:96 lid 2 gaat Pro. Allereerst geldt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een factuur (van [naam deskundige 1] die op naam van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] staat) heeft overgelegd. Die factuur impliceert reeds de verschuldigdheid van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van de op die factuur vermelde kosten aan [naam deskundige 1] . Het ontbreken van een urenoverzicht op de factuur brengt nog niet mee dat de vordering onvoldoende is onderbouwd. Wat dat betreft geldt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] genoegzaam heeft toegelicht dat hij met [naam deskundige 1] een vaste prijs is overeengekomen wat – mede gelet op de door [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf overgelegde factuur van [naam deskundige 2] waarop ook enkel één bedrag voor het deskundigenrapport staat vermeld – naar het oordeel van de kantonrechter niet ongebruikelijk is.
4.17.
Dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verzekerd is voor de kosten van rechtsbijstand maakt niet dat zijn vordering tot vergoeding van de door hem gemaakte deskundigenkosten moet worden afgewezen. Waar het om gaat is of [eiser in conventie, verweerder in reconventie] deze kosten in redelijkheid heeft gemaakt. Die vraag beantwoordt de kantonrechter bevestigend. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft kosten moeten maken om zijn huurverlagingsvoorstel aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] nader te kunnen onderbouwen. Na zijn voorstel heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] hem immers verzocht om nadere informatie van een deskundige aan te leveren en de voorgestelde referentieprijs nader te onderbouwen. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft vervolgens, zonder het doen van een tegenvoorstel, medegedeeld dat het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] overgelegde deskundigenrapport geen basis biedt voor verdere onderhandelingen en dat het benoemen van een deskundige ex artikel 7:304 lid 2 BW Pro zijn voorkeur geniet. Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zelf geen tegenvoorstel heeft gedaan en de onderhandelingen heeft afgebroken, kan hij niet met succes betogen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geen poging tot minnelijke regeling heeft ondernomen of dat hij onredelijk hoge kosten heeft gemaakt. De door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 4.500,00 exclusief btw zullen worden toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.18.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 462,50 gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Hij heeft gesteld dat de gemaakte kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan die waarvoor de in artikel 237 e.v. Rv bedoelde kostenvergoeding een vergoeding pleegt in te sluiten. Daarnaast heeft hij de door zijn gemachtigde uitgevoerde werkzaamheden (o.a. aanleggen dossier, diverse telefonische contacten, adviseren, schriftelijk aanmannen tegenpartij) nader omschreven. Aan zijn stel- en specificatieplicht heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dan ook voldaan. Ter zake van de vraag of de gevorderde kosten in redelijkheid zijn gemaakt, geldt dat niet is gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de kantonrechter de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 462,50 (conform rapport BGKintegraal 2013 bij een vordering van onbepaalde waarde in een kanton procedure) ook zal toewijzen.
Proceskosten
4.19.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] zal, als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Aangezien de eis in reconventie een zelfstandige vordering betreft, worden de punten voor de verrichte werkzaamheden van de gemachtigden op dezelfde wijze als bij vordering in conventie gewaardeerd. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op € 996,00 (2 x tarief € 498,00) aan salaris gemachtigde.
4.20.
Nu [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] ook in conventie in het ongelijk is gesteld, moet hij ook de kosten van het advies van Schotanus en de overige proceskosten in conventie dragen. Toewijzing van die kosten vindt plaats op de wijze zoals hierna onder de beslissing in r.o. 5.4. vermeld.
De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing in r.o. 5.5. vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
stelt de huurprijs van het gehuurde, zijnde de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] met bestemming eetcafé- restaurant, met ingang van 28 augustus 2020 nader vast op € 18.590,32 per jaar exclusief btw,
5.2.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van de deskundigenkosten ter hoogte van € 4.500,00 exclusief btw,
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] tot betaling aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 462,50,
5.4.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevallen en tot heden begroot op € 3.000,00 (inclusief btw) zijnde de kosten van de gerechtelijke deskundige de heer Schotanus, € 108,19 aan dagvaardingskosten, € 240,00 aan griffierecht en € 996,00 (2 x tarief € 498,00) aan salaris gemachtigde,
5.5.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door eisende partij volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 100,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag der voldoening,
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af,
5.7.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op € 996,00,
in conventie en reconventie
5.8.
verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken.
NZ