ECLI:NL:RBLIM:2022:1314

• Datum uitspraak: 16 februari 2022
• Publicatiedatum: 21 februari 2022
• Zaaknummer: C/03/301247 KG ZA 22-30
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.R. Sijmonsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing executieverbod en verbod tot ontruiming na beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte

Eisers huren sinds 1 januari 2017 een pand dat zij gebruiken als woonruimte en hondenkennel. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 augustus 2020, waarna de kantonrechter oordeelde dat het pand als bedrijfsruimte moet worden gekwalificeerd, waardoor de huurbescherming voor woonruimte niet van toepassing is. Eisers zijn sindsdien zonder recht of titel in het pand gebleven en ontruiming is aangezegd.

Eisers vorderen in kort geding een executieverbod en schorsing van de ontruiming totdat het hoger beroep is afgerond, onder betaling van de huur. Zij stellen dat de kantonrechter een misslag beging door het pand als bedrijfsruimte te kwalificeren en wijzen op persoonlijke omstandigheden en het belang van hun bedrijf.

De voorzieningenrechter past het toetsingskader van de Hoge Raad toe en weegt de belangen af. Er is onvoldoende bewijs dat het pand woonruimte betreft of dat eisers zich voldoende hebben ingespannen om vervangende ruimte te vinden. Het belang van de verhuurder om over zijn eigendom te beschikken en het risico dat hoger beroep wordt gebruikt om executie uit te stellen, wegen zwaarder.

Daarom wordt het verzoek tot executieverbod afgewezen en worden eisers veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: Het verzoek tot executieverbod en schorsing van de ontruiming wordt afgewezen en eisers worden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/301247 / KG ZA 22-30

Vonnis in kort geding van 16 februari 2022

in de zaak van

[eiser sub 1]

en

[eiseres sub 2] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. B.A.L.H. Robijns,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1

Het dossier op grond waarvan dit vonnis is gewezen bestaat uit:

- de dagvaarding met 11 producties;

- de zijdens [eisers] ingebrachte producties 12 tot en met 16;

- het bericht van [gedaagde] van 8 februari 2022 met 39 producties;

- de brief van [eisers] van 9 februari 2022 waarbij productie 16 is ingetrokken en een andere productie (vergunning) is overgelegd;

- hetgeen is besproken tijdens de zitting van 10 februari 2022, waarbij [eisers] hebben gesproken conform de overgelegde spreekaantekeningen en [gedaagde] conform de overgelegde pleitnota.

1.2

Vervolgens is vonnis gevraagd en is beslist dat vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten waarvan in dit kort geding wordt uitgegaan

2.1

Het door partijen ondertekende stuk met als hoofd “Huurovereenkomst woonruimte” houdt in dat [eisers] van [gedaagde] huren “
de woning met bedrijfsruimte, hierna het gehuurde genoemd, plaatselijk bekend: [adres] , [plaats] . Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als respectievelijk woonruimte c.q. kennel. ” In art. 3 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huur ingaat op 1 januari 2017 voor minimaal zes maanden en daarna voor onbepaalde tijd doorloopt. De opzegtermijn is in art. 3 van de huurovereenkomst bepaald door verwijzing naar art. 19 van de algemene voorwaarden. Die houden in dat de opzegtermijn gelijk is aan de duur van een betaalperiode en voor de verhuurder niet korter is dan drie maanden.

2.2

Bij brief van 30 april 2020 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van 1 augustus 2020. [eisers] hebben de opzegging niet geaccepteerd, maar verder geen stappen ondernomen.

2.3

[gedaagde] heeft [eisers] gedagvaard en ontruiming gevorderd. De vordering is mondeling behandeld op 17 augustus 2021. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal is door [gedaagde] overgelegd als productie 26.

2.4

Bij vonnis van 8 december 2021 (productie 25 [gedaagde] ) heeft de kantonrechter geoordeeld dat de omschrijving van het gehuurde zoals door [gedaagde] weergegeven en de door hem overgelegde foto’s en bouwtekening door [eisers] onbetwist zijn gelaten, terwijl onweersproken vaststaat dat [eiser sub 1] de bedrijfsruimte gedurende de huurperiode (en daarna) ook feitelijk gebruikte als hondenkennel en dat hij daar honden trainde voor verschillende doeleinden (bijvoorbeeld als explosievenhonden en drugshonden), ook internationaal. Daarmee staat, aldus de kantonrechter, onmiskenbaar vast dat het gebruik van het gehuurde als woonruimte ondergeschikt is aan het gebruik als bedrijfsruimte. Dat in de kop van de model-huurovereenkomst (ROZ-model) “HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE” vermeld staat, doet daar niets aan af. Het betreft, nog steeds volgens de kantonrechter, bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW. Er is dus geen sprake van huurdersbescherming zodat [gedaagde] de huur mocht opzeggen met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn, zoals hij ook heeft gedaan. Daarmee is de huurovereenkomst rechtsgeldig op 1 augustus 2020 geëindigd, zodat [eisers] vanaf dat moment zonder recht of titel in het gehuurde verblijven zodat de vordering, aldus de kantonrechter, zal worden toegewezen. In het dictum van het vonnis zijn [eisers] uitvoerbaar bij voorraad veroordeeld om het gehuurde binnen acht weken na datum vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [gedaagde] te stellen. De uitvoerbaar bij voorraadverklaring is in het vonnis niet gemotiveerd.

2.5

[eisers] zijn niet vrijwillig tot ontruiming overgegaan. Ontruiming is aangezegd per 17 februari 2022. [eisers] hebben hoger beroep tegen het vonnis van 8 december 2021 ingesteld.

3. Het geschil

3.1.1

[eisers] vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde] veroordeelt om de aankondigde ontruiming te schorsen en geschorst te houden totdat de rechter in hoger beroep geoordeeld heeft over de aanhangig gemaakte kwestie, een en ander onder de verplichting van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot betaling van een maandelijkse vergoeding ter hoogte van de overeengekomen huurprijs;

2. [gedaagde] tegen een behoorlijk bewijs van kwijting veroordeelt in de werkelijke

kosten van deze procedure, althans de forfaitaire kosten van deze procedure w.o. de nakosten met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van het vonnis zijn betaald, gedaagde (zoals “gedaagden” wordt gelezen) daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag van algehele voldoening.

3.1.2

[eisers] leggen hieraan ten grondslag dat de kantonrechter bij de mondelinge behandeling is voorbijgegaan aan het feit dat [eiser sub 1] toen zwaar onder de opiaten en morfine zat wegens pijnklachten door de gevolgen van een valpartij. Tijdens de zitting is volgens hen niet gesproken over “bedrijfswoning”, waarvan overigens in dit geval geen sprake is omdat zij woonruimte hebben gehuurd. Het gehuurde betreft een in twee percelen opgeknipt object. Een perceel met aparte ingang is bedrijfsgedeelte en op het andere perceel staat een woning met bestemming wonen. De kantonrechter heeft aldus ten onrechte de huurbeschermingsbepalingen woonruimte niet toegepast, waarmee sprake is van een misslag. De kantonrechter is verder voorbij gegaan aan de uitdrukkelijke wens van partijen dat sprake is van huur van woonruimte, zoals ook in het hoofd van de huurovereenkomst is vermeld. [gedaagde] maakt verder misbruik van recht door de ontruiming door te zetten ondanks het hoger beroep. Hij lijdt geen nadeel bij voortzetting van de huurovereenkomst. De belangen van [eisers] daarentegen zijn groot omdat ontruiming tot grote financiële schade aan hun zijde lijdt, terwijl zij nu een gezond en groeiend bedrijf voeren. De aard van het bedrijf en de daaraan verbonden vergunningen zijn zodanig dat niet eenvoudig tot verplaatsing kan worden overgegaan. Bij een en ander komt ook nog dat partijen concurrenten van elkaar zijn en dat [gedaagde] met de onderhavige ontruiming via een oneigenlijke weg een concurrent wegwerkt.

3.2

[gedaagde] betwist dat sprake is van een misslag in het vonnis. [eisers] hebben verder, gelet op de opzeggingsbrief van 30 april 2020, genoeg tijd gehad om maatregelen te treffen om hun bedrijf elders voort te zetten.

4. De beoordeling

4.1

Het toetsingskader voor een vordering als de onderhavige is gegeven in HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026. Dit kader bestaat, voor zover hier relevant, uit het volgende.

A. (i) [gedaagde] zal belang moeten hebben bij de door hem bij de kantonrechter gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

(ii) Bij de beoordeling moeten de belangen van partijen worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van [gedaagde] , zwaarder weegt dan dat van [eisers] bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist.

(iii) Bij deze afweging moet worden uitgegaan van de beslissing waarvan schorsing van de tenuitvoerlegging wordt gevorderd en van de daaraan ten grondslag liggende vaststellingen en oordelen, en blijft de kans van slagen van het tegen die beslissing aangewende rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing.

(iv) Indien de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zonder nadere motivering is toegewezen, dient te worden beslist met inachtneming van het onder A. (i)-(iii) vermelde.

B. (i) Bij de onder A (ii) vermelde belangenafweging is een belangrijk gezichtspunt dat de kantonrechter de vordering waarop de tenuitvoerlegging betrekking heeft toewijsbaar heeft geoordeeld, en dat moet worden voorkomen dat het aanwenden van rechtsmiddelen wordt gebezigd als middel om uitstel van executie te verkrijgen. Dit betekent dat tot uitgangspunt dient dat een veroordeling hangende een hogere voorziening uitvoerbaar dient te zijn en ten uitvoer kan worden gelegd. Afwijking van dit uitgangspunt kan worden gerechtvaardigd door omstandigheden die meebrengen dat het belang van [eisers] bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hen ingestelde rechtsmiddel is beslist, ook gegeven dit uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] die de uitvoerbaar bij voorraad verklaarde veroordeling heeft verkregen.

(ii) Aan dit stelsel ligt onder meer de gedachte ten grondslag dat, in het geval de kantonrechter in de uitspraak een niet gemotiveerde beslissing heeft gegeven over de uitvoerbaarheid bij voorraad, moet worden aangenomen dat nog geen afweging van de belangen van partijen heeft plaatsgevonden aan de hand van de daarvoor van belang zijnde feiten en omstandigheden. De voorzieningenrechter moet in dit kort geding deze afweging daarom alsnog maken.

(iii) De woorden dat bij de afweging van de belangen de kans van slagen van een rechtsmiddel in beginsel buiten beschouwing moet blijven, moeten aldus worden begrepen dat dit er niet aan in de weg staat dat de rechter in zijn oordeelsvorming betrekt of de bestreden beslissing berust op een kennelijke misslag.

C. Onderzocht moet worden of sprake is van omstandigheden die meebrengen dat het belang van [eisers] bij behoud van de bestaande toestand zolang niet op het door hen ingestelde rechtsmiddel is beslist, ook gegeven het in B (i) genoemde uitgangspunt, zwaarder weegt dan het belang van [gedaagde] die de veroordeling heeft verkregen bij de uitvoerbaarheid bij voorraad daarvan. Nu de uitvoerbaarverklaring bij voorraad door de kantonrechter niet is gemotiveerd, hoeven [eisers] geen nieuwe feiten en omstandigheden aan hun schorsingsvordering ten grondslag te leggen.

4.2

Het in rov. 4.1 vermelde abstracte kader moet feitelijk worden ingevuld. Voor zover de door [eisers] aangevoerde feiten hierna niet worden vermeld bij de concrete invulling, is dit omdat die feiten in dit kort geding voorshands niet voldoende vaststaan of omdat zonder nadere, maar niet gegeven toelichting niet voldoende duidelijk is hoe en waarom die feiten een rol moeten spelen bij de invulling van het abstracte kader. Het betreft hier onder andere de stellingen dat partijen bevriend zouden zijn (geweest), al dan niet concurrenten zijn, de al dan niet uitdrukkelijke wens van partijen dat een huurovereenkomst woonruimte zou worden gesloten, of [eisers] al dan niet op verzoek van [gedaagde] in 2015 van Voorthuizen naar de locatie in [plaats] zijn verhuisd en de stelling dat de aard van het bedrijf en de daaraan verbonden vergunningen zodanig zijn dat niet eenvoudig tot verplaatsing kan worden overgegaan. Wat dat laatste betreft is bijvoorbeeld geen enkele vergunningaanvraag of beslissing daarop overgelegd.

4.3.1

De volgende feiten worden bij de afweging betrokken.

In de het bodemgeschil inleidende dagvaarding is enkel gesproken over een “eventuele toekomstige gebruiker” als opvolger van [eisers] Dat [gedaagde] al een nieuwe gebruiker heeft, is gesteld noch gebleken. Het is evenmin voorshands voldoende duidelijk dat hij een koper heeft, die het pand alleen in lege staat wil kopen. In de pleitnota is aangevoerd dat [gedaagde] met een nieuwe huurder verwacht een huurovereenkomst te kunnen sluiten onder voor hem, [gedaagde] , betere condities en met een huurder met een beter betalingsgedrag. Tussen partijen staat vast dat de huurprijs die [eisers] betalen laag is en dat [eisers] niet altijd tijdig en meteen volledig de huurpenningen hebben betaald. Daarmee bestaat het belang van [gedaagde] om tot ontruiming over te gaan uit het feit dat hij als eigenaar weer volledig over zijn eigendom wil beschikken en dit rendabeler kan maken dan nu met de huurovereenkomst met [eisers] Uit de door [gedaagde] overgelegde productie 28 kan worden afgeleid dat er belangstelling is voor het object. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring is in de bodemdagvaarding niet gemotiveerd.

4.3.2

In onder meer nrs. 12 en 22 van de bodemdagvaarding is vermeld dat het gehuurde is ingericht als hondenkennel met bedrijfswoning. Alleen al daaruit blijkt dat de kwalificatie van het gehuurde in discussie was omdat [eisers] (en de huurovereenkomst) spreken over woonruimte. Over die discussie heeft de kantonrechter geoordeeld. Dat hij daarbij is uitgekomen bij art. 7:230a BW valt binnen het bereik van de discussie en is, gelet op alle overgelegde stukken, niet te beschouwen als een misslag. Dit betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd met ingang van 1 augustus 2020.

4.3.3

De kantonrechter heeft van de mondelinge behandeling een proces-verbaal opgemaakt. Dit proces-verbaal heeft dwingende bewijskracht. Voor zover al juist is dat [eiser sub 1] bij de mondelinge behandeling (volledig) van de kaart was, valt niet in te zien waarom de ook tijdens de mondelinge behandeling aanwezige [eiseres sub 2] en de huidige raadsvrouwe niet alle relevante zaken hebben kunnen aanvoeren. Anders gezegd: [eiser sub 1] had nog twee personen aan zijn zijde die tijdens de mondelinge behandeling alles wat van belang was, hadden kunnen zeggen. Verder moet, gelet op de dwingende bewijskracht van het proces-verbaal, voorshands alles wat in het proces-verbaal is vermeld, voor juist worden gehouden. Wat daarin niet is vermeld, moet voorshands voor niet gezegd worden gehouden.

4.3.4

Het is in dit kort geding niet gebleken dat [eisers] zich serieus hebben ingespannen om na de opzegging vervangende ruimte te vinden. Zij hebben geen gebruik gemaakt van de in de wet in art. 7:230a BW gegeven mogelijkheid om aan de rechter verlenging van de ontruimingstermijn te vragen. Dat zij zijn blijven vasthouden aan het door de kantonrechter onjuist bevonden standpunt dat sprake is van huur van woonruimte komt voor hun risico. Al met al hebben zij na de opzeggingsbrief van 30 april 2020 inmiddels ruim 21 maanden de tijd gehad om vervangende ruimte te vinden. Het is in dit geding niet voorshands aannemelijk gemaakt dat dergelijke ruimte bij een behoorlijke inspanning niet binnen die tijd gevonden had kunnen worden.

4.3.5

Op dit moment hebben [eisers] geen andere ruimte, zodat kan worden aangenomen dat ontruiming op 17 februari 2022 het einde van het bedrijf meebrengt. Het staat bij gebreke aan behoorlijke bedrijfsgegevens zoals gecontroleerde boekhoudkundige cijfers, onvoldoende vast dat het bedrijf bloeiend is of een bloeiende toekomst heeft. In elk geval de niet altijd tijdige en volledige betaling van de huurpenningen doet anders vermoeden. Zelfs als dit met toestemming van [gedaagde] is gebeurd, is niet goed voorstelbaar dat partijen dit zijn overeengekomen terwijl de financiële situatie van [eisers] florissant is.

4.3.6

[gedaagde] heeft zich niet onwrikbaar opgesteld. Zo heeft hij onder meer [eisers] aangeboden dat zij nog kennels konden huren (zie onder meer productie 29 van [gedaagde] ).

4.3.7

[eisers] hebben in het hoger beroep nog geen memorie van grieven genomen en niet duidelijk is wanneer in het hoger beroep eindarrest kan worden verwacht.

4.4

Gelet op het vorenstaande staat voorop het belang aan de zijde van [gedaagde] om weer over zijn volledige eigendom te beschikken en dat hij bij nieuwe verhuur een hogere huur kan bedingen dan [eisers] nu betalen. Als uitgangspunt heeft verder te dienen dat een veroordeling hangende een hogere voorziening uitvoerbaar dient te zijn en ten uitvoer kan worden gelegd en dat voorkomen moet worden dat een hoger beroep vooral is ingesteld ter uitstel van executie. Hiertegenover staan onvoldoende voorshands vaststaande feiten en belangen aan de zijde van [eisers] Er moet worden uitgegaan van een inhoudelijke volledige mondelinge behandeling bij de kantonrechter waar elke partij volledig aan haar trekken heeft kunnen komen. [eisers] hebben vanaf 30 april 2020 ruim 21 maanden de tijd gehad om nieuwe ruimte te vinden. Dat zij dus mogelijk dakloos worden is te wijten aan het feit dat zij onvoldoende rekening hebben gehouden met de opzegging van 30 april 2020. Zij hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid die art. 7:230a BW biedt. Dat sprake is van een bedrijf met voldoende potentie is niet duidelijk en verder zijn [eisers] onvoldoende bereid geweest om andere oplossingen te accepteren terwijl de afwijzingen van die oplossingen niet afdoende zijn gemotiveerd. Daarmee zijn de belangen van [eisers] op schorsing van de executie onvoldoende van gewicht om tot toewijzing van de vordering te kunnen leiden.

4.5

Het gevorderde wordt dus afgewezen met veroordeling van [eisers] in de kosten van het geding. Aan de zijde van [gedaagde] worden die begroot op € 314,- aan griffierecht. De kosten van de woordvoerder van [gedaagde] , geen professioneel gemachtigde, komen niet voor vergoeding in aanmerking.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1

wijst het gevorderde af;

5.2

veroordeelt [eisers] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 314,-;

5.3

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2022.