ECLI:NL:RBLIM:2022:1097

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/300765 / HA ZA 22-25

Vonnis bij vervroeging in het incident van 9 februari 2022

in de zaak

[eiser in de hoofdzaak, eiser in het incident sub 1],

[eiseres in de hoofdzaak, eiseres in het incident sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident,

advocaat mr. A.A. Mukuchian,

tegen

[gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident,

advocaat mr. L. Pander.

1.De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding tevens provisionele vordering ex art. 223 Rv met 33 producties;
de conclusie van antwoord in het incident met 13 producties;

1.2

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2.De feiten

2.1

De rechtbank gaat in het incident ex art. 223 Rv uit van het volgende.

a. [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] hebben op 10 juli 2019 een overeenkomst van aanneming van werk gesloten met [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] waarbij [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] op een perceel grond van [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] , [adres] te [plaats] , een woning zou bouwen voor € 351.200,- (productie 1 dagvaarding). Er zijn negen termijnbetalingen overeengekomen die zijn genummerd van nul tot en met acht.

b. Tijdens de bouw zijn door [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] meerwerkopdrachten verstrekt. De overeenkomst houdt in dat oplevering zal plaatsvinden binnen 130 werkdagen na leggen beganegrondvloer. De vloer is op of omstreeks 2 april 2020 gelegd (productie 28 dagvaarding).

c. Bij brief van 17 september 2020 (productie 1 [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] ) aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] deelt [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] mee dat de woning kan worden opgeleverd en dat een dag daarvoor kan worden afgesproken nadat alle openstaande nota’s zijn betaald.

Het huis is nog niet opgeleverd.

d. Volgens het op verzoek van [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] opgemaakte rapport van [naam bedrijf] (productie 5 dagvaarding) is onder meer het metselwerk aan de gevel op meerdere onderdelen onvoldoende. Herstel van de in voornoemd rapport gesignaleerde gebreken kost € 50.085,58.

e. Op verzoek van [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] heeft deze rechtbank een deskundige benoemd om onderzoek te doen naar de gestelde gebreken. Deze deskundige, Beeren ( [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] schrijft “Beerens” in nr. 25 antwoord incident) komt in zijn rapport (productie 9 dagvaarding) tot de conclusie dat herstel van de door hem gesignaleerde gebreken € 6.280,- kost. De gevelgebreken zijn hierbij uitgezonderd. Terzake die gevelgebreken rapporteert de deskundige dat het voegwerk niet voldoet aan hetgeen is overeengekomen, dat er sprake is van kleurverschil, dat het voegwerk met wisselende diepte is uitgevoerd en dat de baksteen lichte plekken vertoont. Volgens de fabrikant is dit veroorzaakt door kleiknolletjes die tijdens het maakproces niet voldoende zijn geraakt tijdens het walsen. De deskundige adviseert om het buitenspouwblad in zijn geheel te vervangen, hetgeen volgens hem € 77.333,32 kost.

f. [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] hebben onbetaald gelaten de laatste termijnfacturen zeven en acht en twee facturen inzake meerwerk, die allen voor de dag van oplevering hadden moeten zijn betaald. Zij hebben hiermee in totaal € 64.908,24 onbetaald gelaten.

g. [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] hebben beslag gelegd onder [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] waarbij hun totale vordering is begroot op € 338.854,15 (productie 26 dagvaarding).

h. Bij brief van 18 november 2021 (productie 22 dagvaarding) heeft (de gemachtigde van) [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] nogmaals laten weten dat de woning opleveringsklaar is, maar dat [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] eerst nog € 64.908,24 moeten betalen.

3.Het geschil

In de hoofdzaak:

3.1.1 [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] vorderen in de hoofdzaak dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet zulks toelaat:

1. Primair: buitengerechtelijke ontbindingsvorderingen

1. voor recht verklaart dat de overeenkomst van aanneming tussen [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] en [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] door middel van de aangetekende brief van 23 december 2021 buitengerechtelijk is ontbonden;

II. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt tot betaling aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] van primair € 220.598,24, subsidiair € 201.593,03 en meer subsidiair een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, een en ander telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf primair 23 december 2021 en subsidiair de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.

2.Subsidiair: gerechtelijke ontbindingsvorderingen

I. uitspreekt de ontbinding van de overeenkomst van aanneming tussen [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] en

[gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] ;

3. Voorwaardelijke vordering schadevergoeding

I. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt tot betaling aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] van de herstelkosten van in totaal € 190.480,42 dan wel het deel daarvan dat niet in het kader van de vordering strekkende tot ontbinding voor vergoeding in aanmerking komt, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf primair de oorspronkelijk geplande opleveringsdatum van 4 november 2020 en subsidiair de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.

4. Aanvullende schadevergoeding

I. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt om aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] te betalen € 13.593.60, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente primair vanaf 30 september 2021 en subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

II. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt om aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] te betalen € 13.519,97, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf primair 27 juli 2021, subsidiair 30 september 2021 en meer subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt om aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] te betalen € 1.939,89, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf primair 30 september 2021 en subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordelen om aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] te betalen de contractuele boete, zijnde € 10.195,20, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf primair 23 december 2021 en subsidiair vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening.

Alsmede

I. vernietigt artikel 21 van de algemene voorwaarden van [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] ;

II. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt tot betaling aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.923,64, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder € 2.416,01 aan beslagkosten, onder bepaling dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zijn betaald alsook € 131,00 aan nakosten zonder betekening en € 199,00 aan nakosten in geval van betekening van het in deze te wijzen vonnis,

3.1.2

Zij leggen hieraan ten grondslag dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] gebrekkig heeft gepresteerd en, na ontbinding van de overeenkomst, verplicht is tot vergoeding van de schade die is veroorzaakt door de gebrekkige prestatie. Het betreft naast de gebreken die zijn gesignaleerd door de deskundige die door de rechtbank is benoemd, ook funderingsgebreken. Herstel van alleen al die funderingsgebreken wordt geraamd op meer dan € 100.000,-.

In het incident ex art. 223 Rv:

3.2.1

[eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] vorderen in het incident dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet zulks toelaat:

I. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt om binnen vijf dagen na het wijzen van het vonnis in het incident aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] de volledige toegang tot zowel het bouwperceel (zoals de rechtbank

“bouwtermijn” leest) gelegen aan [adres] te [plaats] , als de in aanbouw zijnde opstal in de vorm van de woning en bijgebouwen, als de volledige kavel te verschaffen, zulks door het aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] te verschaffen van alle toegang verschaffende sleutels en voor zover nodig het wegnemen van alle toegang belemmerende hekken en andere obstakels, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte van de dag dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] niet aan deze veroordeling voldoet, zulks tot een maximum van € 100.000,- althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

II. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt direct na het wijzen van het vonnis in het incident alle bouwwerkzaamheden in en/of aan zowel het bouwperceel (zoals de rechtbank “bouwtermijn” leest) gelegen aan [adres] te [plaats] , als de in aanbouw zijnde opstal in de vorm

van de woning en bijgebouwen, als de volledige kavel volledig te staken en gestaakt te houden en binnen één dag na het wijzen van het vonnis in incident het bouwperceel (zoals de rechtbank “bouwtermijn” leest) gelegen aan [adres] te [plaats] volledig te verlaten, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- per dag of gedeelte van de dag dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] niet aan deze veroordeling voldoet, zulks tot een maximum van € 200.000,- althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

III. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] veroordeelt in de kosten van de procedure in dit incident onder bepaling dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zijn betaald alsook €131,00 aan nakosten zonder betekening en € 199,00 aan nakosten in geval van betekening van het in deze te wijzen vonnis.

3.2.2

[eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] leggen hieraan ten grondslag dat zij de overeenkomst hebben ontbonden zodat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] geen verdere werkzaamheden meer mag verrichten. [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] moet dus van het bouwperceel vertrekken en ongestoorde en volledige toegang tot het bouwperceel verlenen aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] Zij zijn immers eigenaars die ongestoord genot moeten hebben.

3.3

[gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] wil toegang tot het bouwperceel behouden zodat zij allereerst de gelegenheid krijgt om op behoorlijke wijze contra-expertise uit te voeren. Vooralsnog betwist zij dat de woning gebreken kent. Indien er gebreken komen vast te staan, wenst zij deze te repareren en ook daarvoor moet zij toegang tot het perceel behouden. Herstel van de buitengevel op de wijze die Beeren heeft gerapporteerd, gaat volgens [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] te ver en kost disproportioneel veel gelet op het feit dat het, zo die gebreken al bestaan, alleen maar gaat om visuele gebreken. [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] mogen nog geen toegang tot de woning krijgen omdat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] bang is dat zij goed verricht werk zullen gaan beschadigen. Er is geen sprake van retentierecht omdat de woning nog niet is opgeleverd. Voor zover wel sprake is van retentierecht wordt dit terecht uitgeoefend omdat [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] de laatste vier facturen niet hebben betaald. Een dwangsom acht [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] niet nodig omdat zij zich zal houden aan een toewijzend vonnis.

4.De beoordeling

in het incident ex art. 223 Rv

4.1

De vordering van [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] wordt uitgelegd als zijnde een vordering tot oplevering van de woning.

4.2

Voor toewijzing van een vordering ex art. 223 Rv is noodzakelijk dat die vordering samenhangt met de hoofdzaak en dat er voldoende belang moet zijn bij een voorziening

voor de duur van het hoofdgeding. Dat belang is in dit geval gegeven met de stelling van [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] dat zij er op grond van het contract op mochten rekenen dat zij eind 2020 de woning zouden bewonen. Die stelling is ook juist omdat de bouw af moest zijn 130 werkdagen nadat de begane grond vloer zou zijn gelegd. Die vloer is uiterlijk 2 april 2020 gelegd, zodat [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] erop mochten rekenen eind 2020 begin 2021 in hun woning te kunnen trekken.

4.3

Een vordering tot oplevering als de onderhavige is toewijsbaar indien de aannemer bijvoorbeeld heeft gezegd, zoals hier, dat de woning opleveringsklaar is. In beginsel ligt de vordering dus voor toewijzing gereed en moet worden bezien of de argumenten van [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] om niet het bouwterrein te verlaten en [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] daartoe toegang te verlenen, terecht zijn.

4.4

Er bestaat geen regel dat een aannemer de oplevering kan tegenhouden indien hij het bestaan van door de aanbesteder gestelde gebreken betwist. Art. 7:758 BW bepaalt wat dit betreft dat als de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, het werk kan worden gekeurd en door de aanbesteder al dan niet onder voorbehoud kan worden aanvaard of onder aanwijzing van gebreken kan worden aanvaard. De aannemer hoeft het met die gebreken niet eens te zijn, maar dat maakt niet dat de aannemer de oplevering kan tegenhouden. Nu [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] heeft laten weten dat kan worden opgeleverd, moet zij ook opleveren. Juist die oplevering is er voor om partijen in staat te stellen gebreken te constateren. Voor zover [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] de oplevering nu wil tegenhouden omdat zij bang is dat [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] mogelijk goed werk vernielt, maakt juist een goede en duidelijke oplevering het niet goed mogelijk dat goed verricht werk wordt vernield ten koste van [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] .

4.5

In beginsel staat een ontbinding, zoals is ingeroepen door [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] , niet in de weg aan de regel dat een aanbesteder een aannemer in staat moet stellen beweerdelijke gebreken te herstellen. Gelet op die regel is het niet nodig dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] baas moet blijven op het bouwperceel en moet kunnen bepalen wie wel en niet toegang heeft. Er wordt dus voorbij gegaan aan het argument van [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] dat niet zou kunnen worden opgeleverd omdat zij anders geen toegang meer heeft tot het perceel.

4.6

Ervan uitgaande dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] serieus is met haar wens om een contra-expertise te regelen in reactie op het deskundigenrapport van Beeren, heeft zij geen reden gegeven waarom een dergelijk rapport nog niet is opgemaakt. Het rapport van Beeren is immers van 9 april 2021, zodat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] ruim negen maanden tijd heeft gehad voor een contra-expertise. Deze termijn maakt dat zij nu oplevering niet (meer) kan tegenhouden omdat er nog geen contra-expertise zou zijn. Ook dit argument van [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] kan niet leiden tot afwijzing van de vordering.

4.7

Uitgangspunt ook bij de bouw van een woning is dat die woning ook visueel in orde moet zijn. Het enkele feit dat reparatie van visuele gebreken veel kost, maakt niet dat niet hoeft te worden gerepareerd of dat de waardevermindering niet door [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] moet worden vergoed. Op dit moment bestaan er geen steekhoudende redenen om het rapport van de deskundige Beeren niet te volgen, zodat ervan wordt uitgegaan dat de woning voorshands gebreken heeft waarvan herstel in totaal € 83.613,32 (€ 6.280,- + € 77.333,32) kost. Dit is ruim meer dan het totale door [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] aan Van Eckevort gefactureerde bedrag van

€ 64.908.24. Voor zover [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] meent dat zij een retentierecht op de woning heeft, bestaat dat recht dan ook niet meer door de verrekening van wat partijen voorshands over en weer van elkaar hebben te vorderen.

4.8

Met inachtneming van het vorenstaande en het belang van [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] op huisvesting en het niet langer betalen van dubbele woonlasten, terwijl de woning af en, kennelijk, bewoonbaar is en gelet op het belang dat beide partijen hebben inzake het niet langer leegstaan van de woning dan noodzakelijk is, zal de vordering worden toegewezen als hierna is verwoord. De enkele stelling van [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] dat zij zich zal houden aan een veroordeling, betekent niet dat een stok achter de deur in de vorm van de gevorderde dwangsom moet worden afgewezen. Kort gezegd: een dwangsom kan geen kwaad als elke partij zich aan de veroordeling houdt. De dwangsom zal wel worden gemaximeerd.

4.9

Al met al heeft [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] te gelden als de in het ongelijk gestelde partij en zal zij worden veroordeeld in de kosten van dit incident, die worden aan de zijde van [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] begroot op € 656,- (laagste tarief kort geding).

In de hoofdzaak

4.1

[gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] is in staat gesteld een conclusie van antwoord te nemen op de rol van 23 februari 2022, op welke rol partijen eveneens hun verhinderdata moeten opgeven voor een mondelinge behandeling.

4.11

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank:

In het incident

5.1

veroordeelt [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan haar ex art. 7:758 BW te hebben opgeleverd aan en te hebben laten keuren door [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] de woning aan [adres] te [plaats] ;

5.2

veroordeelt [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] om met ingang van de dag volgend op de dag van oplevering en keuring aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] van de woning genoemd in rov. 5.1, aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] te verschaffen de volledige toegang tot zowel het bouwperceel gelegen aan [adres] te [plaats] , als de in aanbouw zijnde opstal in de vorm van de woning en bijgebouwen, als de volledige kavel, zulks door het aan [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] verschaffen van alle toegang verschaffende sleutels en voor zover nodig door het wegnemen van alle toegang belemmerende hekken en andere obstakels

5.3

veroordeelt [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] om met ingang van de dag volgend op de dag van oplevering en keuring:

- alle bouwwerkzaamheden in en/of aan zowel het bouwperceel gelegen aan [adres] te [plaats] , als de in aanbouw zijnde opstal in de vorm van de woning en bijgebouwen, als de volledige kavel volledig te staken en gestaakt te houden

- het bouwperceel gelegen aan [adres] te [plaats] volledig te verlaten;

5.4

veroordeelt [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] tot het betalen van een dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte van de dag dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] niet aan veroordeling sub 5.1 en/of 5.2 en/of 5.3 voldoet, zulks tot een totaal maximum van € 100.000,-;

5.5

veroordeelt [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] in de kosten van de procedure in dit incident, tot op heden aan de zijde van [eisers in de hoofdzaak, eisers in het incident] begroot op € 656,- en onder bepaling dat [gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd wordt wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis zijn betaald alsook €131,- aan nakosten zonder betekening en € 199,- aan nakosten in geval van betekening van dit vonnis.

5.6

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7

wijst het meer of anders gevorderde af;