Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 10105253 \ CV EXPL 22-4121
Vonnis van 14 december 2022
in de zaak van
[eisende partij],
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
gemachtigde: mr. G. Vansant,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde partij],
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde partij] ,
gemachtigde: mr. M. van Sintmaartensdijk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief van de rechtbank met de dagbepaling van de mondelinge behandeling
- de aanvullende producties 12 en 13 van de zijde van [eisende partij]
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 14 november 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij] voert haar praktijk in [plaats] uit op drie locaties: [adres 1] , [adres 2] en (sinds 1994) in het gezondheidscentrum [naam 1] . In het gezondheidscentrum huurt [eisende partij] van huisartsenpraktijk [naam huisartsenpraktijk] één ruimte gedurende drie dagdelen per week voor € 98,17 per maand.
2.2.
[gedaagde partij] is eigenaar van het pand waarin gezondheidscentrum [naam 1] gevestigd is. Het was (is) de bedoeling dat de (medische en paramedische) zorgaanbieders uit [naam 1] gaan verhuizen naar een nieuw te bouwen gezondheidscentrum aan de [adres 3] in [plaats] .
2.3.
In het kader van deze plannen hebben [gedaagde partij] (rechtsgeldig vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger 1] ) en [eisende partij] (rechtsgeldig vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger 2] en [naam vertegenwoordiger 3] ) op 31 juli 2019 een document ondertekend met als titel ‘
OVEREENKOMST’, waarin [gedaagde partij] ‘
Verhuurder’ en [eisende partij] ‘
Huurder’ wordt genoemd. Voor zover van belang staat het volgende in de overeenkomst:
OVEREENKOMST’, waarin [gedaagde partij] ‘
Verhuurder’ en [eisende partij] ‘
Huurder’ wordt genoemd. Voor zover van belang staat het volgende in de overeenkomst:
‘In aanmerking nemende
- dat Verhuurder een medisch centrum gaat realiseren met twee huisartspraktijken, Apotheek [naam 2] en overige (para-)medische zorgverleners, aan de [adres 3] in [plaats] (…), hierna te noemen: het Medisch Centrum,
- dat Verhuurder voornemens is vorenbedoeld pand voor eigen rekening en risico te realiseren
(…)
[eisende partij] huurt van Verhuurder een praktijkruimte (ex artikel 7:230a BW) in het medisch centrum (…), hierna te noemen : het gehuurde, met een totaal oppervlak van ongeveer 125 m2, inclusief de voor de praktijk benodigde parkeerplaatsen (…)De huurprijs bedraagt voor deze oppervlakte € 1875 per maand exclusief de servicekosten en exclusief water en energiekosten. De huurprijs zal jaarlijks en voor het eerst per één januari 2021 worden geïndexeerd conform de door het CBS vastgestelde CPI (2015=100 of later) reeks alle huishoudens. Mocht op 1 januari 2021 het Medisch Centrum nog niet in gebruik zijn genomen, dan geldt als datum van eerste indexering de eerste van de maand volgend op de datum van ingebruikname. Verhuurder zal geen omzetbelasting over vorenbedoelde huurprijs in rekening brengen, tenzij de wet anders bepaalt.
De hoogte van de kosten voor levering van zaken en diensten / servicekosten is gelijk aan de werkelijke kosten die aan de serviceverlening zijn verbonden, verhoogd met een opslag voor administratiekosten. (…) Deze kosten zullen naar rato van het aantal gehuurde m2 verrekend worden.
Het gehuurde zal bij oplevering voldoen aan het vastgestelde afwerkingsniveau (zie bijlage) en zal gebruiksklaar worden opgeleverd door Verhuurder. (…)
4.
De datum van de bouwkundige oplevering van het gehuurde aan Huurder als bedoeld in punt 3 van deze overeenkomst is tevens de ingangsdatum van de huurovereenkomst tussen Verhuurder en Huurder. De streefdatum is 01.10.2020.
De datum van de bouwkundige oplevering van het gehuurde aan Huurder als bedoeld in punt 3 van deze overeenkomst is tevens de ingangsdatum van de huurovereenkomst tussen Verhuurder en Huurder. De streefdatum is 01.10.2020.
5.
Indien het gehuurde niet uiterlijk 1 april 2022 opgeleverd kan worden conform het bepaalde onder punt 3 van deze overeenkomst is Huurder gerechtigd de onderhavige overeenkomst en de huurovereenkomst te ontbinden. Partijen zijn over en weer dan niet schadeplichtig.
Indien het gehuurde niet uiterlijk 1 april 2022 opgeleverd kan worden conform het bepaalde onder punt 3 van deze overeenkomst is Huurder gerechtigd de onderhavige overeenkomst en de huurovereenkomst te ontbinden. Partijen zijn over en weer dan niet schadeplichtig.
6.
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een termijn van 10 jaren. De huurovereenkomst is opzegbaar met een opzegtermijn van 12 maanden tegen het einde van deze huurperiode. Na het bestrijken van vorengenoemde huurperiode wordt vorenbedoelde huurovereenkomst (tenzij deze inmiddels is opgezegd) voor 5 jaren voortgezet en is deze opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden. Na deze periode van 5 jaren wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd en is deze opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden.
De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een termijn van 10 jaren. De huurovereenkomst is opzegbaar met een opzegtermijn van 12 maanden tegen het einde van deze huurperiode. Na het bestrijken van vorengenoemde huurperiode wordt vorenbedoelde huurovereenkomst (tenzij deze inmiddels is opgezegd) voor 5 jaren voortgezet en is deze opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden. Na deze periode van 5 jaren wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd en is deze opzegbaar met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden.
(…)
8.
Het is Verhuurder niet toegestaan om ruimte aan een (concurrerende) fysiotherapiepraktijk te verhuren in het Medisch Centrum of binnen een straal van 1 km van het Medisch Centrum zonder toestemming van [eisende partij] . (…)
Het is Verhuurder niet toegestaan om ruimte aan een (concurrerende) fysiotherapiepraktijk te verhuren in het Medisch Centrum of binnen een straal van 1 km van het Medisch Centrum zonder toestemming van [eisende partij] . (…)
(…)
10.
De onderhavige overeenkomst en de huurovereenkomst tussen Huurder en Verhuurder worden aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat Verhuurder de benodigde vergunningen en financiering voor de realisatie van het Medisch Centrum niet verkrijgt. Bij ontbinding als bedoeld in voorgaand geval zijn partijen bevrijd van de verplichtingen die uit deze overeenkomst en de huurovereenkomst voortvloeien zonder dat partijen schadeplichtig jegens elkaar zijn.
De onderhavige overeenkomst en de huurovereenkomst tussen Huurder en Verhuurder worden aangegaan onder de ontbindende voorwaarde dat Verhuurder de benodigde vergunningen en financiering voor de realisatie van het Medisch Centrum niet verkrijgt. Bij ontbinding als bedoeld in voorgaand geval zijn partijen bevrijd van de verplichtingen die uit deze overeenkomst en de huurovereenkomst voortvloeien zonder dat partijen schadeplichtig jegens elkaar zijn.
10.
De in de onderhavige overeenkomst vermelde afspraken c.q. uitgangspunten zullen in een separaat op te stellen huurovereenkomst tussen Verhuurder en Huurder worden opgenomen, gebaseerd op het vigerende ROZ-huurovereenkomstmodel voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en de bijbehorende algemene bepalingen.’
De in de onderhavige overeenkomst vermelde afspraken c.q. uitgangspunten zullen in een separaat op te stellen huurovereenkomst tussen Verhuurder en Huurder worden opgenomen, gebaseerd op het vigerende ROZ-huurovereenkomstmodel voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en de bijbehorende algemene bepalingen.’
2.4.
[gedaagde partij] heeft [naam 3] van [bedrijfsnaam] ingeschakeld voor advies inzake de nieuwbouw, om het plan op financiële haalbaarheid te toetsen, om een analyse te maken van mogelijke pijnpunten en om oplossingen te formuleren om het plan voor alle partijen haalbaar te maken (productie 5 bij conclusie van antwoord).
2.5.
Na een gesprek op 7 februari 2020 heeft [naam 3] een e-mail aan [eisende partij] gestuurd met bijgesloten een aangepast huurvoorstel, waarin voor zover van belang het volgende staat:
‘Er zijn twee belangrijke ontwikkelingen die voor een onverwacht sterke stijging van de bouwkosten hebben geleid:
De stijging van de bouwkosten in de markt
De investering in duurzaamheid
(…)
De stijging van de bouwkosten veroorzaakt een verhoging van de investering die er zonder aanpassing van de huurprijzen, toe zou leiden dat het project niet financierbaar is omdat banken dit als te risicovol beschouwen.
Het gezondheidscentrum kan dan ook alleen gerealiseerd worden als de huurprijzen naar boven worden gesteld tot een niveau dat deze financiering mogelijk maakt.
Het gezondheidscentrum kan dan ook alleen gerealiseerd worden als de huurprijzen naar boven worden gesteld tot een niveau dat deze financiering mogelijk maakt.
(…)
Om tot een haalbaar project te komen wordt de volgende huurprijs voorgesteld:
Huurovereenkomst
Bij akkoord zullen wij een huurovereenkomst opmaken conform het ROZ-model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte,zoals vastgelegd in de voorovereenkomst.’
2.6.
[eisende partij] is met dit voorstel niet akkoord gegaan.
2.7.
[naam 3] heeft op 27 mei 2020 een e-mail gestuurd aan [eisende partij] met voor zover van belang de volgende inhoud:
‘Huurvoorstel
Op basis van het nieuwe ontwerp komt het plaatje er voor jullie praktijk als volgt uit te zien:
(…)
Stand van zaken
Op de achtergrond zijn ook forse stappen gezet met de gemeente. Zo is het bestemmingsplan inmiddels definitief gewijzigd en is de grond enkele weken geleden overgedragen aan [gedaagde partij] . (…)
Overleg
Graag vernemen we of je akkoord bent met dit voorstel.’
2.8.
[eisende partij] is ook met dit voorstel niet akkoord gegaan.
2.9.
Op 6 oktober 2021 heeft een gesprek tussen [eisende partij] en [gedaagde partij] plaatsgevonden, waarin onder meer is besproken dat de overeenkomst wordt ontbonden en dat een nadere fysiotherapiepraktijk ( [naam Fysiotherapie] ) wordt toegevoegd als deelnemer aan het gezondheidscentrum en 200 m2 in het nieuwe gezondheidscentrum zal huren.
2.10.
Op 9 oktober 2021 heeft [gedaagde partij] aan [eisende partij] geschreven:
‘Tijdens onze bespreking zijn wij overeengekomen dat nieuwe afspraken moeten worden gemaakt omdat onder meer het ontwerp van de nieuwbouw zal worden gewijzigd en is gebleken dat de initiële uitgangspunten financieel niet sluitend zijn. De overeenkomst, getekend op 31 juli 2019, wordt dan ook beëindigd.
Volledigheidshalve heb ik jullie erop gewezen dat de ontbindende voorwaarde (het financieringsvoorbehoud) is vervuld en het partijen dus vrijstaat om afwijkende/nieuwe afspraken te maken.
Wij zijn voornemens u een nieuwe huurovereenkomst aan te bieden.’
2.11.
Op 29 oktober 2021 heeft [eisende partij] een brief gestuurd, waarin onder meer staat:
‘(…) Er is ons medegedeeld dat de getekende overeenkomst (met daarin o.a. de meest materiële voorwaarden voor in de huurovereenkomst) wordt ontbonden, de huurprijs wordt verhoogd naar € 185,- de vierkante meter en de gemaakte huurafspraken waaronder onze exclusiviteit binnen het gezondheidscentrum, vervallen. Dit is in strijd met de afspraken die wij juist hebben gemaakt in de voornoemde overeenkomst.
De vermeende ontbinding is per e-mail op 9 oktober door jullie schriftelijk medegedeeld, met als argument dat de ontbindende voorwaarde, dat de benodigde financiering voor de realisatie van het Medisch Centrum in zijn eerste ontwerp en opzet, niet wordt verkregen. Enige vorm van onderbouwing (…) is ondanks herhaaldelijk verzoek niet verstrekt. Gelet op de voor ons verstrekkende gevolgen van een ontbinding van de getekende overeenkomst en de aangeboden nieuwe (zeer afwijkende) voorwaarden voor het aangaan van de huurovereenkomst, is het in dezen niet onredelijk de gebruikelijke onderbouwing van het niet verkrijgen van de financiering met ons te delen.
Zoals ook aangegeven tijdens ons onderhoud op 6 oktober verzoeken wij jullie bij deze om deze ontbindingsvoorwaarde te onderbouwen. (…) Tot op dit moment is de ontbindende voorwaarde niet vervuld en blijft de getekende overeenkomst dan ook volledig van kracht. Volledigheidshalve merken wij nog op dat wij dus niet instemmen met de door jullie meegedeelde ontbinding van de getekende overeenkomst.’
2.12.
Op 5 november 2021 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] per brief aan [eisende partij] onder meer het volgende geschreven:
‘
Zoals u bekend, is in de intentieovereenkomst een ontbindende voorwaarde opgenomen (artikel 10). De ontbindende voorwaarde impliceert, dat [gedaagde partij] de overeenkomst kan ontbinden op het moment dat zij de benodigde financiering voor de realisatie van het medisch centrum niet verkrijgt. In casu maakt [gedaagde partij] gebruik van een adviseur die namens haar de bouw begeleidt en de financieringsaanvraag verzorgt. Het betreft [bedrijfsnaam] BV. [bedrijfsnaam] BV heeft aan [gedaagde partij] in niet voor misverstand vatbare bewoordingen kenbaar gemaakt dat de voormalige opzet van het project niet voldoende rendabel is en banken niet bereid zijn om de kosten van de realisatie te financieren. De gesprekken en overleggen met financiers is door [bedrijfsnaam] BV namens [gedaagde partij] gevoerd.
Zoals u bekend, is in de intentieovereenkomst een ontbindende voorwaarde opgenomen (artikel 10). De ontbindende voorwaarde impliceert, dat [gedaagde partij] de overeenkomst kan ontbinden op het moment dat zij de benodigde financiering voor de realisatie van het medisch centrum niet verkrijgt. In casu maakt [gedaagde partij] gebruik van een adviseur die namens haar de bouw begeleidt en de financieringsaanvraag verzorgt. Het betreft [bedrijfsnaam] BV. [bedrijfsnaam] BV heeft aan [gedaagde partij] in niet voor misverstand vatbare bewoordingen kenbaar gemaakt dat de voormalige opzet van het project niet voldoende rendabel is en banken niet bereid zijn om de kosten van de realisatie te financieren. De gesprekken en overleggen met financiers is door [bedrijfsnaam] BV namens [gedaagde partij] gevoerd.
BDO (de accountant en belastingadviseur van [gedaagde partij] ) heeft onderzocht of de resultaten en het rendement in de bestaande opzet toch niet zouden kunnen worden verhoogd. Zij onderschreven de conclusies van [bedrijfsnaam] BV.
In uw brief stelt u – ten onrechte - dat voor een beroep op de ontbindende voorwaarde vereist is dat [gedaagde partij] twee afwijzingen van banken overlegt. In casu zijn partijen een dergelijke bepaling niet overeengekomen. (…)
Nu [gedaagde partij] een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde is de overeenkomst van rechtswege ontbonden. Zoals in artikel 10 verder is bepaald, zijn partijen bevrijd van de verplichtingen die uit deze overeenkomst en de huurovereenkomst mochten voortvloeien, zonder dat partijen schadeplichtig jegens elkaar zijn. Het is nu aan partijen om nieuwe afspraken te maken. Daarbij geldt dat er binnen de kaders van de wet de volledige contractsvrijheid heerst.’
2.13.
Op 23 november 2021 schreef [gedaagde partij] aan [eisende partij] onder meer het volgende:
‘
We komen nadrukkelijk niet meer terug op de ontbinding van de eerdere overeenkomst. Wij blijven bij het standpunt dat de huurovereenkomst van 31 juli 2019 rechtsgeldig is ontbonden en partijen wederzijds zijn bevrijd van hun verplichtingen. (…)
We komen nadrukkelijk niet meer terug op de ontbinding van de eerdere overeenkomst. Wij blijven bij het standpunt dat de huurovereenkomst van 31 juli 2019 rechtsgeldig is ontbonden en partijen wederzijds zijn bevrijd van hun verplichtingen. (…)
Jullie wensen en vertrekpunten
In het gesprek gaven jullie de volgende wensen en vertrekpunten aan:
- Gewenste oppervlakte circa 55 tot 60m2;
- Exclusiviteit ten aanzien van handtherapie;
- Een prominente locatie binnen het gezondheidscentrum;
- Geen bereidheid tot inhoudelijke samenwerkingsafspraken met [naam Fysiotherapie] .
Vervolg
Aan het slot van het gesprek hebben wij aangegeven ons te zullen beraden en op korte termijn te zullen terugkoppelen. Vandaag hebben wij ook met [naam Fysiotherapie] gesproken, de andere gegadigde voor de (gezamenlijke) invulling van de fysiotherapie in het gezondheidscentrum. Op basis van beide gesprekken komen wij tot de conclusie dat er geen sprake kan zijn van een (succesvolle) samenwerking. Een samenwerking die voor de initiatiefnemers en betrokkenen altijd het uitgangspunt is geweest. Na ampel beraad zien wij geen andere mogelijkheid dan het maken van een keuze voor een van de partijen.
Om deze keuze zo gefundeerd mogelijk te kunnen maken zullen we zowel jullie als [naam Fysiotherapie] op korte termijn uitnodigen om aan de hand van een aantal vragen een Plan van Aanpak aan te leveren. Op basis van de inhoud van dit plan zal er dan een keuze gemaakt worden voor een van beide partijen.’
2.14.
Op 30 november 2021 schreef [eisende partij] aan [gedaagde partij] dat ze haar standpunt handhaaft dat de huurovereenkomst niet is ontbonden, daar niet effectief is laten zien dat er geen financiering is verkregen in de eerste opzet van het ontwerp.
2.15.
Op 14 april 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] een e-mail gestuurd aan de gemachtigde van [eisende partij] met bijgevoegd een brief van [bedrijfsnaam] van 5 april 2022, waarin onder meer het volgende staat:
‘
Ik ben in september 2019 door [gedaagde partij] benaderd op voorspraak van haar accountant. De accountant had het idee dat het project met de toenmalige uitgangspunten financieel niet haalbaar was en heeft [gedaagde partij] geadviseerd om met mij contact op te nemen voor verdere analyse en hulp. (…)
Ik ben in september 2019 door [gedaagde partij] benaderd op voorspraak van haar accountant. De accountant had het idee dat het project met de toenmalige uitgangspunten financieel niet haalbaar was en heeft [gedaagde partij] geadviseerd om met mij contact op te nemen voor verdere analyse en hulp. (…)
Nadat ik van [gedaagde partij] alle relevante informatie ontvangen had (bouwkosten, overeenkomsten, plattegronden, etc.) heb ik deze verwerkt in een stichtingskosten- en exploitatiebegroting. Op basis van deze analyse heb ik geconcludeerd dat het plan in de toenmalige vorm niet financierbaar was omdat het Bruto Aanvangs Rendement (B.A.R.) eenvoudigweg te laag lag. Deze B.A.R. lag zelfs dermate laag dat het naar mijn professionele oordeel zinloos was om banken te benaderen voor financieringsvoorstellen. Mijn netwerk binnen de bankenwereld en mijn ervaring met financiering van gezondheidscentra maken dat ik zeer goed op de hoogte ben van de kaders die banken hanteren voor een succesvolle financieringsaanvraag. Zoals aangegeven voldeed het project niet aan de criteria die banken stellen aan een dergelijke financiering. Een financieringsaanvraag op basis van het destijds bestaande plan zou daarmee niet alleen zinloos zijn geweest, maar zou mijns inziens mijn goede naam geschaad hebben omdat het niet als serieus aan te merken was.’
2.16.
Op 21 april schreef de gemachtigde van [eisende partij] aan de gemachtigde van [gedaagde partij] dat [eisende partij] kennis heeft genomen van de brief van [naam 3] , dat haar inderdaad bekend was dat [naam 3] van mening is dat het project in haar oorspronkelijke vorm niet financieel haalbaar is, maar dat [eisende partij] de onderliggende stukken wenst te ontvangen op basis waarvan [naam 3] tot zijn conclusie is gekomen.
2.17.
Op 30 mei 2022 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] per e-mail laten weten dat zij niet gehouden is financiële stukken ter hand te stellen en nogmaals verwezen naar de verklaring van [naam 3] .
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert in het licht van bovenstaande feiten samengevat dat de kantonrechter bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar,
voor recht zal verklaren dat het door [gedaagde partij] gedane beroep op de ontbindende voorwaarde in artikel 10 van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is gedaan,
de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang zal ontbinden,
en [gedaagde partij] zal veroordelen tot betaling van:
a. € 4.288.054,- wegens misgelopen winst in het nieuwe gezondheidscentrum,
b. € 1.118.470,- wegens misgelopen winst in de praktijk aan de Kommel, en het wegvallen van de huidige praktijk in [naam 1] ,
c. € 950.000,- wegens misgelopen goodwill bij verkoop van een onderdeel van de vof,
d. € 8.197,75 aan buitengerechtelijke (incasso)kosten,
e. de proceskosten,
alle gevorderde bedragen en kosten te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eisende partij] voert kort gezegd het volgende aan ter onderbouwing van haar vorderingen. [gedaagde partij] heeft haar beroep op de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig gedaan, als gevolg waarvan een huurovereenkomst tussen partijen bestaat. [gedaagde partij] heeft meermaals aangegeven haar hoofdverplichting om het gehuurde aan [eisende partij] ter beschikking te stellen niet te zullen nakomen en heeft in strijd met de huurovereenkomst een praktijkruimte binnen het nieuwe gezondheidscentrum verhuurd aan een concurrent van [eisende partij] . [gedaagde partij] is aldus toerekenbaar tekortgeschoten in de op haar rustende verplichtingen, wat een zodanig ernstige tekortkoming is dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Een voorafgaande ingebrekestelling is hiervoor niet nodig, omdat verzuim op grond van artikel 6:83 sub c BW is ingetreden. Als gevolg van deze handelswijze van [gedaagde partij] , is [eisende partij] een partnerschap van 29 jaar met [naam 1] kwijt geraakt, alsmede de ontwikkeling van haar eigen praktijk naar de toekomst, waardoor [eisende partij] forse schade lijdt/zal lijden, die [gedaagde partij] op grond van artikel 6:74 BW en 6:277 BW moet vergoeden.
3.3.
[gedaagde partij] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter laat in het midden of de overeenkomst van 31 juli 2019 kwalificeert als (voldragen) huurovereenkomst – wat het standpunt van [eisende partij] is of (niet meer dan) een ‘
lettre of intent’ om een huurovereenkomst te sluiten / een voorovereenkomst ‘
om uitsluitend de kaders vast te leggen, zodat duidelijk is wie al dan niet geïnteresseerd is in deelname aan het project en – zo ja – tegen welke voorwaarden op hoofdlijnen’ zoals [gedaagde partij] aanvoert. Welke kwalificatie er ook wordt gegeven aan de overeenkomst, vast staat dat er bindende afspraken in staan, die inhouden dat partijen enkel onder bepaalde voorwaarden onder de hierin opgenomen afspraken uit kunnen. Immers staan er niet voor niets ontbindende voorwaarden in opgenomen, die uitdrukkelijk zien op de (nader) te sluiten huurovereenkomst én de overeenkomst van 31 juli 2019. De tekst van de overeenkomst laat geen ruimte voor misverstanden en partijen hebben ook niet aangevoerd dat in afwijking hiervan of in aanvulling hierop andersluidende afspraken zijn gemaakt. Ook hebben zij niet aangevoerd dat zij redelijkerwijs een andere zin aan de bepalingen mochten toekennen en/of redelijkerwijs iets anders van elkaar mochten verwachten dan wat naar de letter van de tekst in de overeenkomst is opgenomen. De kantonrechter gaat bij de beoordeling daarom uit van de taalkundige betekenis van de overeenkomst. Zoals gezegd laat die geen ruimte voor misverstanden. [eisende partij] is op basis van de overeenkomst van 31 juli 2019 verplicht gedurende een periode van minimaal tien jaar ongeveer 125 m2 te huren tegen een prijs van € 1.875,- per maand, welke huurprijs verschuldigd is vanaf de datum van oplevering, en te vermeerderen met indexeringen en de servicekosten naar rato van het aantal gehuurde m2. [gedaagde partij] is op basis van de overeenkomst minimaal tien jaar verplicht 125 m2 beschikbaar te stellen aan [eisende partij] , ervoor zorg te dragen dat het gehuurde aan het vastgestelde afwerkingsniveau voldoet en gebruiksklaar wordt opgeleverd, en ervan af te zien een huurovereenkomst aan te gaan met een andere fysiotherapiepraktijk. Partijen kunnen, als zij niet schadeplichtig willen zijn, enkel onder deze verplichtingen uit indien:
lettre of intent’ om een huurovereenkomst te sluiten / een voorovereenkomst ‘
om uitsluitend de kaders vast te leggen, zodat duidelijk is wie al dan niet geïnteresseerd is in deelname aan het project en – zo ja – tegen welke voorwaarden op hoofdlijnen’ zoals [gedaagde partij] aanvoert. Welke kwalificatie er ook wordt gegeven aan de overeenkomst, vast staat dat er bindende afspraken in staan, die inhouden dat partijen enkel onder bepaalde voorwaarden onder de hierin opgenomen afspraken uit kunnen. Immers staan er niet voor niets ontbindende voorwaarden in opgenomen, die uitdrukkelijk zien op de (nader) te sluiten huurovereenkomst én de overeenkomst van 31 juli 2019. De tekst van de overeenkomst laat geen ruimte voor misverstanden en partijen hebben ook niet aangevoerd dat in afwijking hiervan of in aanvulling hierop andersluidende afspraken zijn gemaakt. Ook hebben zij niet aangevoerd dat zij redelijkerwijs een andere zin aan de bepalingen mochten toekennen en/of redelijkerwijs iets anders van elkaar mochten verwachten dan wat naar de letter van de tekst in de overeenkomst is opgenomen. De kantonrechter gaat bij de beoordeling daarom uit van de taalkundige betekenis van de overeenkomst. Zoals gezegd laat die geen ruimte voor misverstanden. [eisende partij] is op basis van de overeenkomst van 31 juli 2019 verplicht gedurende een periode van minimaal tien jaar ongeveer 125 m2 te huren tegen een prijs van € 1.875,- per maand, welke huurprijs verschuldigd is vanaf de datum van oplevering, en te vermeerderen met indexeringen en de servicekosten naar rato van het aantal gehuurde m2. [gedaagde partij] is op basis van de overeenkomst minimaal tien jaar verplicht 125 m2 beschikbaar te stellen aan [eisende partij] , ervoor zorg te dragen dat het gehuurde aan het vastgestelde afwerkingsniveau voldoet en gebruiksklaar wordt opgeleverd, en ervan af te zien een huurovereenkomst aan te gaan met een andere fysiotherapiepraktijk. Partijen kunnen, als zij niet schadeplichtig willen zijn, enkel onder deze verplichtingen uit indien:
- in het geval van [eisende partij] : het gehuurde niet voor 1 april 2022 opgeleverd kan worden, en
- in het geval van [gedaagde partij] : indien zij de benodigde vergunningen en financiering voor de realisatie van het Medisch Centrum niet verkrijgt.
Kortom: de kantonrechter moet beoordelen of [gedaagde partij] een rechtsgeldig beroep kon doen op de ontbindende voorwaarde. Indien zij dat niet kon, moet de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.
4.2.
In het voortraject heeft [gedaagde partij] zich enkel op het financieringsvoorbehoud beroepen. Tijdens de mondelinge behandeling – en dus te laat, want zij had dit uiterlijk bij conclusie van antwoord moeten aanvoeren beroept zij zich ook op de andere ontbindende voorwaarde, namelijk dat zij de benodigde vergunningen niet verkrijgt. Nu dit beroep tardief naar voren is gebracht, en de juistheid van deze stelling bovendien nergens uit blijkt, zal de kantonrechter enkel beoordelen of [gedaagde partij] een rechtsgeldig beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud. De kantonrechter heeft (vooralsnog) onvoldoende informatie om op dit punt een oordeel te vellen. De verklaring van [naam 3] is hiervoor in ieder geval onvoldoende, nu hij is ingeschakeld door [gedaagde partij] en bovendien geen inzicht wordt verschaft in de cijfers op basis waarvan hij zijn conclusie, dat het project niet financierbaar was, heeft gebaseerd. In de spreekaantekeningen legt [gedaagde partij] uit hoe het zit met o.a. het B.A.R., de
Loan to Value, de
Debt Service Coverage Ratio, de
Weighted Average Length of Lease, maar ook hier blijft het steken in niet-onderbouwde stellingen. Nergens blijkt uit dat de huurstroom € 165.000,- bedroeg, de totale stichtingskosten € 7.584.649,-, de marktwaarde destijds € 4,4 miljoen, de vereiste lening € 5,3 miljoen et cetera. Ook blijkt nergens uit dat de door [gedaagde partij] naar voren gebrachte modelpercentages, bovengrenzen en normen kloppen of dat ABN Amro een LTV eiste van maximaal 0,65 en een DSCR van minimaal 1,2. Aangezien [gedaagde partij] een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, zal zij moeten bewijzen dat haar beroep hierop terecht is. De kantonrechter zal haar in de gelegenheid stellen dit alsnog te bewijzen.
Loan to Value, de
Debt Service Coverage Ratio, de
Weighted Average Length of Lease, maar ook hier blijft het steken in niet-onderbouwde stellingen. Nergens blijkt uit dat de huurstroom € 165.000,- bedroeg, de totale stichtingskosten € 7.584.649,-, de marktwaarde destijds € 4,4 miljoen, de vereiste lening € 5,3 miljoen et cetera. Ook blijkt nergens uit dat de door [gedaagde partij] naar voren gebrachte modelpercentages, bovengrenzen en normen kloppen of dat ABN Amro een LTV eiste van maximaal 0,65 en een DSCR van minimaal 1,2. Aangezien [gedaagde partij] een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, zal zij moeten bewijzen dat haar beroep hierop terecht is. De kantonrechter zal haar in de gelegenheid stellen dit alsnog te bewijzen.
4.3.
Voor het geval [gedaagde partij] niet in de haar gegeven bewijsopdracht slaagt, betekent dit dat voor recht zal worden verklaard dat het door [gedaagde partij] gedane beroep op de ontbindende voorwaarde in artikel 10 van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is gedaan. Volgens [gedaagde partij] staat het [eisende partij] in dat geval niet vrij de overeenkomst alsnog te ontbinden, omdat partijen in afwijking van de wet zouden hebben afgesproken dat [eisende partij] de overeenkomst alleen mag ontbinden indien niet uiterlijk op 1 april 2022 is opgeleverd, in welk geval [gedaagde partij] niet schadeplichtig is. Dit impliceert volgens [gedaagde partij] dat [eisende partij] niet kan ontbinden op basis van de stelling dat [gedaagde partij] tekortgeschoten zou zijn in de nakoming van haar verplichtingen.
4.4.
[eisende partij] stelt zich op het standpunt dat artikel 5 niet bepaalt dat uitsluitend bij niet tijdige oplevering kan worden ontbonden en ook overigens is volgens haar toepassing van artikel 6:265 BW niet uitgesloten, zodat zij de overeenkomst wel op grond van wanprestatie kan ontbinden.
4.5.
De kantonrechter oordeelt overeenkomstig het standpunt van [eisende partij] . In de overeenkomst zijn er een aantal situaties opgenomen waarin ontbinding mocht plaatsvinden zonder dat een van partijen schadeplichtig zou zijn. Nergens volgt echter uit dat het partijen in andere gevallen niet is toegestaan de overeenkomst te ontbinden. Mocht [gedaagde partij] derhalve niet slagen in de haar gegeven bewijsopdracht, dan zal de kantonrechter dienen te beoordelen of de overeenkomst moet worden ontbonden op grond van artikel 6:265 BW en, zo ja, of [eisende partij] aanspraak kan maken op schadevergoeding en, zo ja, tot welk bedrag.
4.6.
In afwachting van de uitkomst van de bewijsopdracht houdt de kantonrechter iedere verdere beslissing aan.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
draagt [gedaagde partij] op te bewijzen dat zij de financiering voor de realisatie van het Medisch Centrum niet kon verkrijgen (en dus rechtsgeldig een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud),
5.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 11 januari 2023voor uitlating door [gedaagde partij] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
woensdag 11 januari 2023voor uitlating door [gedaagde partij] of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
5.3.
bepaalt dat, als [gedaagde partij] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
5.4.
bepaalt dat, als [gedaagde partij]
getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
februaritot en met
april 2023dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun gemachtigden in de maanden
februaritot en met
april 2023dan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
5.5.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank, in het gerechtsgebouw te Maastricht, Sint Annadal 1,
5.6.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de kantonrechter en de wederpartij moeten toesturen,
5.7.
wijst partijen erop dat de kantonrechter aansluitend aan het getuigenverhoor een mondelinge behandeling kan houden, zodat partijen vertegenwoordigd dienen te zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot vertegenwoordiging,
5.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken op 14 december 2022.