ECLI:NL:RBLIM:2021:9853

• Datum uitspraak: 23 december 2021
• Publicatiedatum: 23 december 2021
• Zaaknummer: C/03/298713 / KG ZA 21-420
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Burgerlijk procesrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.R. Sijmonsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing van een vordering in kort geding tot nakoming van een koopovereenkomst

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter van de Rechtbank Limburg op 23 december 2021 uitspraak gedaan in een kort geding. De eiser, vertegenwoordigd door advocaat mr. M.M.M. Rooijen, vorderde nakoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een pand dat in eigendom is van de gedaagden, die afzonderlijk en gezamenlijk zijn aangeduid als [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]. De eiser stelde dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen, maar de gedaagden betwistten dit. De voorzieningenrechter oordeelde dat niet voldaan was aan de opschortende voorwaarde van goedkeuring door alle mede-eigenaren, zoals vastgelegd in de koopovereenkomst. De gedaagden hadden de koopovereenkomst niet ondertekend, wat volgens de voorzieningenrechter een noodzakelijke voorwaarde was voor de totstandkoming van de overeenkomst. De voorzieningenrechter concludeerde dat er geen koopovereenkomst was ontstaan en wees de vorderingen van de eiser af. Tevens werd de eiser veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van schriftelijke goedkeuring en ondertekening in koopovereenkomsten, vooral wanneer meerdere partijen betrokken zijn.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/298713 / KG ZA 21-420

Vonnis in kort geding van 23 december 2021

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. M.M.M. Rooijen;

tegen:

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.E. Cuppen;

2. [gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagde,

niet verschenen;

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 3] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

niet verschenen.

Eiser zal hierna [eiser] genoemd worden, gedaagden afzonderlijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , en gezamenlijk [gedaagden]

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 t/m 16;
• de bij schrijven van 7 december 2021 door [eiser] in het geding gebrachte producties 17 t/m 21;
• de bij e-mail van 8 december 2021 door [eiser] in het geding gebrachte producties 22 t/m 26;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] met productie 1;
• de mondelinge behandeling, waarbij tegen de niet verschenen gedaagden verstek is verleend en [eiser] spreekaantekeningen heeft voorgedragen en overgelegd en [gedaagde sub 1] een pleitnota heeft voorgedragen en overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] zijn eigenaar van een pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam] . [gedaagden] hebben dat pand te koop aangeboden door tussenkomst van een verkoopmakelaar, [verkoopmakelaar] . [eiser] heeft interesse getoond in de aankoop van het pand.

2.2.

Door de verkoopmakelaar is op 13 april 2021 een brief opgesteld (productie 3 bij de dagvaarding, verder te noemen: “de koopbevestiging”) met als onderwerp: “Koopbevestiging [adres 1] te [plaatsnaam] .” en aan [eiser] gezonden. Die brief houdt – voor zover in het kader van dit geschil van belang – het volgende in:

“Geachte [eiser] ,

Hierbij bevestigen wij u de bereikte overeenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van bovengenoemd object en wel onder de volgende voorwaarden:

Verkoper

[gedaagde sub 1]

[gedaagde sub 2]

[gedaagde sub 3]

Per adres [adres 2] , [woonplaats 2] .

Koper

[eiser] , woonachtig te [adres 3] , [woonplaats 1] .

Object

Zelfstandig kantoor-/woonobject, bestaande uit circa 400 m² BVO kantoorruimte verdeeld over 2 verdiepingen, circa 220 m² BVO opslagruimte in het souterrain en circa 100 m² woonoppervlakte verdeeld over 2 appartementen (waarvan één in verhuurde staat), plaatselijk bekend als [adres 1] , [plaatsnaam] .

Kadastraal bekend [kadastrale gegevens] .

Koopsom onroerende zaak

€ 315.000,- k.k.

(…)

Ontbindende voorwaarde verkoper

Het verkrijgen van definitieve goedkeuring van alle verkopers, welke goedkeuring zal blijken uit de ondertekening van de koopovereenkomst.(…)”

2.3.

De brief is voor akkoord ondertekend door [eiser] .

2.4.

Op 21 mei 2021 heeft [verkoopmakelaar] een e-mail naar [eiser] gezonden met de volgende inhoud:

“Beste [eiser] ,

Middels deze mail willen wij nogmaals bevestigen dat wij overeenstemming hebben bereikt omtrent de koop van het pand gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] .

De koopovereenkomst is zover klaar, wij wachten op een akkoord vanuit verkopers om dit met jullie af te handelen. Reden waarom wij het nog niet hebben mogen toesturen zit in het feit da er bij de verkoper onderling een aantal zaken afgehandeld/verrekend dienen te worden.(…)”

2.5.

[verkoopmakelaar] heeft op 29 november 2021 een, op verzoek van [gedaagde sub 1] , aangepaste koopovereenkomst gezonden aan partijen. Deze koopovereenkomst is niet ondertekend door [gedaagden]

3. Het geschil

3.1.

[eiser] stelt dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Vanwege een intern conflict tussen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] over de afwikkeling van de ontvangen verkoopopbrengst weigeren laatstgenoemden echter medewerking te verlenen aan de levering. Met de ondertekening door [eiser] van de koopbevestiging is de reeds eerder bereikte mondelinge overeenkomst schriftelijk bevestigd. Hoewel er volgens [gedaagden] nog een nadere vastlegging in een aparte koopovereenkomst zou plaatsvinden, bevat de koopbevestiging volgens [eiser] reeds alle relevante bepalingen van de koop. Een nadere koopovereenkomst is dus volgens [eiser] niet nodig. Ook uit de e-mail van [verkoopmakelaar] van 21 mei 2021 blijkt volgens [eiser] dat overeenstemming is bereikt over de verkoop van het pand, dat de nadere koopovereenkomst door [gedaagden] akkoord is bevonden en dat de nadere koopovereenkomst nog niet aan [eiser] is gezonden vanwege een interne twist tussen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .

Met de ondubbelzinnige bewoordingen van de e-mail van 21 mei 2021 is door [gedaagden] , althans door [verkoopmakelaar] namens hen, aangegeven dat sprake is van overeenstemming. [gedaagden] hebben nooit geprotesteerd naar aanleiding van de door [verkoopmakelaar] gedane uitingen. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben onafhankelijk van elkaar verklaard te willen verkopen en leveren. [gedaagden] hebben zich in het verkooptraject laten vertegenwoordigen door [verkoopmakelaar] . De verklaringen van [verkoopmakelaar] kunnen derhalve worden toegerekend aan [gedaagden] Dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen blijkt volgens [eiser] ook uit het feit dat de koopbevestiging op 23 juni 2021 naar Metis Notarissen is gestuurd voor het opmaken van een leveringsakte.

Voor zover [gedaagden] zich beroepen op de in koopbevestiging opgenomen ontbindende voorwaarde, stuit dat beroep af op hetgeen is bepaald in artikel 6:23 lid 2 BW, omdat de bedoelde toestemming wordt onthouden vanwege omstandigheden die niets met de koop te maken hebben.

Omdat, indien de vordering zou worden toegewezen, [gedaagde sub 1] de werking van een dergelijke toewijzing zou kunnen frustreren door een conservatoire beslaglegging, hetgeen hij bij herhaling heeft meegedeeld te overwegen, vordert [eiser] ook dat [gedaagde sub 1] wordt verboden om een dergelijke beslag te leggen.

3.2.

[eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, althans ieder voor zich, veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis mee te werken aan:

a. de ondertekening van de koopbevestiging alsmede de fysieke en digitale afgifte (per e-mailbericht: [e-mail adres] ) van de getekende koopbevestiging aan de advocaat van [eiser] );

b. de levering van het pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam] , en
al het voorgaande op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,--, alsmede een dwangsom van € 500,-- per dag, een deel van een dag voor een hele dag gerekend, dat de overtreding voortduurt;

II. bepaalt dat, indien [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en/of [gedaagde sub 3] niet aan de hoofdveroordeling voldoen, het dictum van het in dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt van de te verlenen medewerking van [gedaagden] aan de ondertekening van de koopbevestiging en de levering van het pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam] , althans [eiser] machtigt om al datgeen te doen waartoen [gedaagden] gehouden zijn terzake de verkoop van het pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam] en de levering daarvan;

III. [gedaagde sub 1] verbiedt om:
a. beslag te leggen op het pand aan de [adres 1] te [plaatsnaam] , daaronder te verstaan de respectieve aandelen die [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] daarin hebben;
b. beslag te leggen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,--, alsmede een dwangsom van € 1.000,- per dag, een deel van een dag voor hele gerekend, dat de overtreding voortduurt;

IV. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, althans ieder voor zich, veroordeelt in de kosten van deze procedure, met bepaling dat indien [gedaagden] het bedrag aan proceskosten niet hebben voldaan binnen veertien dagen na dagtekening, althans betekening van het in dezen te wijzen vonnis, over het bedrag aan proceskosten vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente is verschuldigd, zulks tot aan de dag der algehele voldoening.

3.3.

[gedaagde sub 1] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

De vordering ten aanzien van [gedaagden]

4.1.

De voorzieningenrechter is met [gedaagde sub 1] van oordeel dat niet vast staat dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er is immers geen sprake van een door alle partijen ondertekende koopovereenkomst, terwijl volgens de
opschortende voorwaarde – de koopbevestiging spreekt volgen de voorzieningenrechter ten onrechte van een
ontbindende voorwaarde – uit de koopbevestiging volgt dat van een koopovereenkomst pas sprake is als alle kopers door middel van een ondertekening van de koopovereenkomst blijk geven van goedkeuring van de koopovereenkomst. Ondertekening van die overeenkomst is een voorwaarde voor het bestaan daarvan. Derhalve is niet voldoende dat partijen mondeling of schriftelijk hebben verklaard dat over essentialia van een koopovereenkomst overeenstemming zou zijn bereikt.

4.2.

Afgezien van het feit dat de vereiste schriftelijke toestemming van alle verkopers niet kan blijken uit een
schriftelijke mededeling door hun makelaar, kan die toestemming ook niet blijken uit mededelingen van de makelaar. Een makelaar is immers in beginsel geen vertegenwoordiger van zijn opdrachtgever, maar slechts een bode, die standpunten van zijn opdrachtgever overbrengt. De stelling van [eiser] , dat de goedkeuring met de koopovereenkomst in dit geval ook op een andere wijze kan worden gegeven dan door ondertekening daarvan, bijvoorbeeld door verklaring van de verkopend makelaar, moet dus worden verworpen.

4.3.

Uit het feit dat de koopbevestiging op 23 juni 2021 naar Metis Notarissen is gestuurd voor het opmaken van een leveringsakte, kan, gelet op het hiervoor overwogene, evenmin worden geconcludeerd dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

4.4.

[eiser] heeft nog gesteld dat de voorwaarde van de ondertekening van een koopovereenkomst een potestatieve voorwaarde is, die ongeldig is omdat het intreden daarvan enkel afhankelijk is van de wil van [gedaagde sub 1] . Die stelling moet worden verworpen. Dat [gedaagde sub 1] de overeenkomst niet heeft ondertekend hangt samen met zijn standpunt dat geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. In dat licht beschouwd is het derhalve niet zo dat de in artikel 6:23 BW bedoelde redelijkheid verlangt dat de voorwaarde – van ondertekening – als vervuld moet gelden.

4.5.

[gedaagde sub 1] heeft betwist dat een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. In het kader van dit kort geding kan niet worden vastgesteld of een dergelijke overeenkomst tot stand is gekomen, nu daarvoor bewijslevering nodig is, waarvoor in een kortgedingprocedure geen ruimte is. Nu niet kan worden gesteld dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, valt niet in te zien welk belang [eiser] heeft bij het onder III gevorderde, zodat ook dat zal worden afgewezen.

4.6.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op:

- griffierecht € 309,00;

- salaris €
1.016,00;

Totaal € 1.289,00.

De vordering ten aanzien van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]

4.7.

Tegen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] is weliswaar verstek verleend, maar de voorzieningenrechter zal de vorderingen jegens hen niet toewijzen op grond van de gebruikelijke verstektoets (“noch onrechtmatig, noch ongegrond”). Toewijzing van de vorderingen jegens hen zou immers mogelijk tot aanzienlijke praktische problemen leiden, indien zij worden veroordeeld hun respectieve onverdeelde aandelen in het pand te leveren aan [eiser] , terwijl eenzelfde vordering jegens [gedaagde sub 1] , zoals hiervoor blijkt, wordt afgewezen.

Daaruit volgt dat de vordering jegens hen moet worden beschouwd als een processueel ondeelbare rechtsverhouding, zodat de verweren die door de wél verschenen gedaagde [gedaagde sub 1] zijn gevoerd, moeten worden geacht te zijn gevoerd door, of mede strekken ten behoeve van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] . Dit betekent dat ook de vordering tegen deze twee gedaagden zal worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten, die aan de zijde van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden begroot op nihil.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op € 1.325,00, en aan de zijde van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] tot op heden begroot op nihil;

5.3.

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken. ^[1]

Voetnoten

1. type: MT