Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 9490698 \ CV EXPL 21-5139
Vonnis van de kantonrechter van 22 december 2021
in de zaak van:
[opposant in conventie, eiser in reconventie],
wonend [adres]
opposant in conventie, eiser in reconventie,
gemachtigde drs. M. Betten,
tegen:
[geopposeerde in conventie, gedaagde in reconventie],
wonend [adres]
,
geopposeerde in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde mr. A.J.T.M. Hendriks.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende door partijen uitgewisselde processtukken, dan wel door hen ondernomen proceshandelingen:
- de inleidende dagvaarding aan de zijde van geopposeerde in conventie, gedaagde in reconventie, nader ook kortweg verhuurder te noemen, met producties,
- het verstekvonnis de dato 1 september 2021,
- de verzetdagvaarding aan de zijde van opposant in conventie, eiser in reconventie, nader ook kortweg huurder te noemen,
- de mondelinge behandeling de dato 25 november 2021,
- de ter gelegenheid van deze mondelinge behandeling door de gemachtigde van verhuurder gehanteerde pleitnota.
Ter mondelinge behandeling is de zaak op vonnis gesteld, waarvan de uitspraak is bepaald tegen heden.
In oppositie, in conventie zowel als in reconventie:
2.De vaststaande feiten
Uit het over en weer door partijen naar voren gebrachte kunnen de volgende vaststaande feiten worden afgeleid, voor zoveel nu voor een beoordeling ter zake doend:
- verhuurder is eigenaar/rechthebbende voor wat betreft een appartement aan de [adres] ;
- verhuurder heeft – door tussenkomst van een makelaar – dit appartement aan de [adres] per 13 mei 2019 aan huurder verhuurd; daarbij is een kale huur van € 690,00 per maand overeengekomen;
- op 16 oktober 2019 heeft huurder zich tot de huurcommissie gewend met een verzoek tot toetsing van deze aanvangshuur ad € 690,00 per maand; na vervaardiging van een rapport door de rapporteur, waarin met toepassing van het waarderingsstelsel voor woonruimte 93 punten werden becijferd en tevens geen in aanmerking komende gebreken werden vastgesteld, heeft de voorzitter van de huurcommissie dit rapport inhoudelijk overgenomen en de redelijke kale huurprijs vastgesteld op een bedrag van € 451,56 per maand;
- tegen deze beslissing van de voorzitter van de huurcommissie heeft verhuurder verzet aangetekend, terwijl dit verzet op 26 mei 2021 door de huurcommissie van de hand is gewezen;
- verhuurder heeft het resultaat van deze aanvangshuur toets door de huurcommissie vervolgens op voet van artikel 7: 262 burgerlijk wetboek in rechte aan de orde gesteld; aangezien huurder verstek heeft laten gaan, heeft dat geleid tot het hierboven aangeduide verstekvonnis de dato 1 september 2021;
- huurder stelt thans verzet in tegen dit verstek vonnis de dato 1 september 2021, terwijl hij tevens ook in reconventie terugbetaling van teveel betaalde huur aan de orde stelt.
3.Het geschil tussen partijen
Het geschil tussen partijen is in feite drieledig. In de eerste plaats stelt huurder de vraag aan de orde of verhuurder al helemaal op voet van artikel 7: 262 burgerlijk wetboek een oordeel van de burgerlijke rechter uit kan lokken, aangezien immers – na vergeefs verzet – enkel een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie voorligt en niet van de huurcommissie zelf. In de tweede plaats is er de toepassing van het waarderingsstelsel voor woonruimte en de uitkomst daarvan, waarbij huurder – in reconventie – terugbetaling van te veel betaalde huur in de periode na 13 mei 2019 aan de orde stelt. In de derde plaats en ten slotte is er de overeengekomen bestemming (woonruimte) en de vraag of huurder tekort is geschoten door een achttal ondernemingen zich te laten vestigen op het adres van het huurobject evenals ook door een viertal natuurlijke personen zich op dat adres te laten inschrijven, waarmee en waardoor er aanleiding zou bestaan de huur tussen partijen te ontbinden en huurder te verplichten tot ontruiming.
4.Het oordeel van de kantonrechter
Ten aanzien van het drieledige geschil tussen partijen is de kantonrechter telkens het volgende van oordeel:
Ontvankelijkheid van verhuurder:
Een redelijke uitleg van artikel 262 van boek zeven van het Burgerlijk Wetboek brengt met zich dat na het doorlopen zijn van de procedure ten overstaan van de huurcommissie eenmaal, binnen acht weken, het oordeel van de kantonrechter kan worden ingeroepen ten aanzien van de punten waarover de huurcommissie in die eerdere procedure heeft beslist. De wijze waarop die eerdere procedure “intern” ten overstaan van de voorzitter en/of huurcommissie in concreto verlopen is, brengt daar geen verandering in. Verhuurder kan daarom in zijn vorderingen worden ontvangen. Dat geldt ook voor wat betreft de niet ten overstaan van de huurcommissie doch eerst nadien ingestelde vordering tot, kort gezegd, ontbinding en ontruiming van huur. Dat volgt uit de – in deze procedure aangestipte – bij partijen bekend veronderstelde uitspraak van de Hoge Raad der Nederlanden de dato 23 april 2021.
Woningwaardering:
Gelet op de wijze waarop verhuurder ter mondelinge behandeling de kwaliteiten van de verhuurde woning heeft aangeduid, stelt de kantonrechter voor de goede orde voorop dat woningwaardering plaats vindt op voet van artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, in verband gezien met het Besluit huurprijzen woonruimte en in het bijzonder ook de daarbij behorende bijlage 1. Ook de kantonrechter heeft zich daarnaar te richten.
Energieprestatie:
Met de gemachtigde van huurder moet worden vastgesteld dat de energieprestatie van een verhuurde woonruimte – voor wat betreft de invloed daarvan op de vaststelling van een redelijke huurprijs conform het waarderingsstelsel – op verschillende wijzen wordt bepaald, zulks voor wat betreft de periode voorafgaand aan 1 januari 2015, de periode nadien en, vervolgens, de periode vanaf 1 januari 2021. Aangezien de huurovereenkomst tussen partijen in mei 2019 werd gesloten is de destijds in bijlage 1 bij het besluit huurprijzen woonruimte voorziene energieprestatie maatgevend, tenzij er een voorafgaand aan 1 januari 2015 geregistreerd label met een doorlopende geldingsduur van 10 jaren voor zou liggen. Dat betekent, kort gezegd, een energie-index c.q. een daarmee gegeven minimum en maximum getal met bijbehorende puntenwaardering. Zo een energie-index heeft verhuurder kennelijk niet ter beschikking, ondanks dat hij die op zichzelf alsnog – in de periode voorafgaand aan 1 januari 2021 – had kunnen laten berekenen. Dat leidt er ingevolge waarderingsstelsel als vanzelf toe dat de energieprestatie wordt bepaald aan de hand van het bouwjaar van de woning, geheel en al op een wijze zoals in de procedure ten overstaan van de huurcommissie is geschied.
De kantonrechter verliest vervolgens het energielabel, zoals dat door partijen aan de huurovereenkomst is gehecht (energielabel D), niet uit het oog, evenmin als het label (C), zoals dat alsnog werd verkregen op 29 november 2019. Beide labels zijn niet verkregen dan wel geregistreerd, voorafgaand aan 1 januari 2015, zodat zij in beginsel niet ter zake doen. Evenmin doet zich de situatie voor, zoals kennelijk bedoeld in de door verhuurder aangehaalde uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland de dato 19 augustus 2020. Er valt immers niet vast te stellen dat, indien de energie-index alsnog zou zijn becijferd, het resultaat daarvan in ieder geval “toch al” zou zijn overeengekomen met ofwel label C dan wel in ieder geval label D c.q. het daarmee dan overeenkomende aantal punten (15 dan wel 11).
De klacht van verhuurder op het punt van de energieprestatie van de verhuurde woning wordt daarom van de hand gewezen.
Keuken:
Ter mondelinge behandeling is – in verband met het buiten aanmerking blijven van een spoelbak in het keukenblad – gebleken dat de lengte van het keukenblad niet onjuist in aanmerking werd genomen. In verband met een overigens al maximaal mogelijke verdubbeling van het voor een keuken toe te kennen aantal punten ingevolge waarderingsstelsel, kan er ook overigens en hoe dan ook al niet worden geconstateerd dat er een onjuiste waardering aan de orde zou kunnen zijn.
De klacht van verhuurder op het punt van de keuken in de verhuurde woning wordt daarom van de hand gewezen.
Renovatie:
Ingevolge waarderingsstelsel dient er ten minste een investeringsbedrag van € 10.000,00 aan de orde te zijn, alvorens een renovatie tot extra waarderingspunten kan leiden. Door en met het – voorafgaand aan de bewoning door huurder – doen schilderen van het appartement en het aanbrengen van een vloer daarin, is geen renovatie aan de orde van meer dan dit bedrag. Het reinigen, repareren, voorstrijken en verven neemt immers – blijkens productie 16 bij oorspronkelijke dagvaarding – een dusdanig substantieel deel van het geïnvesteerde bedrag in beslag, dat daarnaast renovatie tot meer dan € 10.000,00 al niet meer aan de orde kan zijn. Met de rapporteur van de huurcommissie is de kantonrechter overigens van oordeel dat het schilderen van een woning als onderhoud heeft te gelden, al dan niet achterstallig groot onderhoud, en niet als een investering waarmee extra woongenot wordt gerealiseerd. Wellicht kan in een uitzonderlijk geval anders worden geoordeeld, doch zo een uitzonderlijk geval wordt door verhuurder in ieder geval niet aan de orde gesteld.
De klacht van verhuurder op het punt van de renovatie van de verhuurde woning wordt daarom van de hand gewezen.
Oppervlakte van overige ruimten dan wel privé buitenruimte:
De relevantie van een – al dan niet inmiddels – betegelde buitenruimte is de kantonrechter niet kunnen blijken. Het moet dan immers een buitenruimte betreffen ten aanzien waarvan de huurder het exclusieve gebruiksrecht heeft, zoals een tuin, balkon of vergelijkbare voorziening. Daar is geen sprake van blijkens productie 17 bij oorspronkelijke inleidende dagvaarding (foto).
Verder is ook niet kunnen blijken van een onjuiste bepaling van de oppervlakte van de – kennelijk wel exclusief – aan huurder ter beschikking staande ruimte in een fietsenstalling dan wel ook enigerlei vorm van privéberging. Het heeft overigens toch zeker op de weg van verhuurder gelegen om, desverkiezend, al dan niet door overlegging van bouwtekeningen, in rechte hanteerbare duidelijkheid op dit punt te scheppen. Daar is verhuurder echter niet toe overgegaan.
De klacht van verhuurder op het punt van overige ruimten dan wel privé buitenruimte wordt daarom van de hand gewezen.
Tussenslotsom:
Al de klachten van verhuurder op het punt van de door – de voorzitter van – huurcommissie vastgestelde woningwaardering falen. De maximaal redelijke huurprijs dient dan ook op het eerder vastgestelde bedrag ad € 451,56 (kale huur) te worden bepaald. Gelet op het eerder door huurder, telkens per maand, betaalde hogere bedrag ter zake van kale huur, heeft huurder aanspraak op terugbetaling van een bedrag ad € 5.324,19. Ter mondelinge behandeling is dit bedrag door verhuurder – cijfermatig – als juist bevestigd.
Tekortkomingen van huurder:
Verhuurder voert een drietal tekortkomingen van huurder aan, waarop hij zijn vordering tot, kort gezegd, ontbinding en ontruiming, grondt.
In eerste plaats constateert de kantonrechter dat huurder het inderdaad heeft toegestaan
en/of niet heeft voorkomen dat een achttal ondernemingen qua adres werden gevestigd in het gehuurde appartement. Van enigerlei vorm van feitelijke vestiging in het gehuurde is echter niet kunnen blijken. Huurder kan daarmee worden verplicht een en ander ongedaan te maken dan wel te doen maken, doch daarin ligt geen tekortkoming besloten van een dusdanige ernst dat daarmee thans ook reeds ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen aan de orde zou kunnen komen.
In de tweede plaats constateert de kantonrechter dat huurder inderdaad een neef gedurende zekere tijd onderdak heeft verleend in het gehuurde appartement en daarnaast een drietal andere personen zich heeft laten inschrijven op het adres van het gehuurde appartement. Van feitelijke (mede) bewoning door deze derden, gedurende een substantiële periode, is evenmin kunnen blijken. Huurder kan daarmee worden verplicht een en ander ongedaan te maken dan wel te doen maken – voor zoveel reeds niet geschied –, doch ook nu ligt daarin geen tekortkoming besloten van een dusdanige ernst dat daarmee thans reeds ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen aan de orde zou kunnen komen.
In de derde plaats en ten slotte is er dan de voorshands staking van verdergaande huurbetalingen door huurder door en na vaststelling van de maximaal redelijke huurprijs door de huurcommissie op het eerder genoemde bedrag ad € 451,56 per maand. Gelet op hetgeen hierboven ten aanzien van deze maximaal redelijke huurprijs werd geoordeeld, ligt ook hierin geen tekortkoming besloten van een dusdanige ernst dat daarmee in ieder geval al ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen aan de orde zou kunnen komen. Het gelijk blijkt immers uiteindelijk op dit punt bij huurder te zijn gelegen.
Slotsom:
In oppositie en in conventie dient huurder van de tegen hem uitgesproken veroordeling in het vonnis de dato 1 september 2021 te worden ontheven, terwijl de oorspronkelijke vorderingen van verhuurder alle alsnog af dienen te worden gewezen.
In reconventie liggen de tegenvorderingen van huurder alle voor toewijzing gereed, op een wijze zoals hierna te verwoorden.
Bij deze uitkomst van de procedure in oppositie, in conventie zowel als in reconventie, dient verhuurder te worden aangemerkt als de uiteindelijk in het ongelijk gestelde partij. Verhuurder dient dan ook de proceskosten aan de zijde van huurder ontstaan te vergoeden, met inachtneming van het bepaalde in artikel 141 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. Die kosten worden daarom bepaald op een gemachtigdensalaris, inclusief thans reeds te omlijnen nakosten, tot in totaal € 932,50 (2,5 punten, tarief € 373,00 per punt). Er wordt daarom al met al beslist als volgt.
5.Beslissing:
In oppositie:
Ontheft opposant van de tegen hem bij verstekvonnis de dato 1 september 2021 met kenmerk 9385946/CV EXPL 21-4081 uitgesproken veroordeling,
en opnieuw rechtdoende:
Wijst de vorderingen van geopposeerde alsnog alle af.
In reconventie:
Verklaart voor recht dat de woonruimte gelegen aan de [adres] per 13 mei 2019 binnen het woningwaarderingsstelsel dient te worden gewaardeerd met 93 punten.
Verklaart verder voor recht dat de maandelijkse kale huurprijs voor de woonruimte aan de [adres] per 13 mei 2019 een bedrag van € 451,56 per maand bedraagt.
Veroordeelt geopposeerde om aan opposant te betalen een bedrag van in totaal € 5.324,19 ter zake van te veel betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 29 september 2021 tot aan de datum van volledige betaling daarvan.
In oppositie, in conventie zowel als in reconventie:
Veroordeelt geopposeerde in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van opposant begroot op een bedrag van € 932,50, bij gebreke van betaling binnen 14 dagen na heden te vermeerderen met de wettelijke rente daarover met ingang van de 15e dag na heden tot aan de datum van volledige betaling daarvan.
Verklaart vorenstaande veroordelingen – voor zover aan de orde, gelet op artikel 7:162, lid 2 BW – uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het over en weer meer of anders gevorderde voor zoveel nodig af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M.P. Brouns, kantonrechter te Roermond, en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2021.
type: DT
coll: