ECLI:NL:RBLIM:2021:9383

• Datum uitspraak: 8 december 2021
• Publicatiedatum: 13 december 2021
• Zaaknummer: C/03/284114 / HA ZA 20-540
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: T. Dohmen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkopers bij gebreken aan woning na koop met ouderdoms- en niet-bewoningsclausule

In deze zaak hebben eisers, die een woning hebben gekocht van gedaagden, verkopers aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de woning. De koopovereenkomst bevatte een ouderdomsclausule en een niet-bewoningsclausule. Eisers hebben de woning op 1 april 2020 gekocht voor € 175.000,00 en hebben na de levering op 2 juni 2020 gebreken geconstateerd, waaronder natte en beschimmelde muren en een niet-aangesloten riolering. Gedaagden hebben de aansprakelijkheid afgewezen, wat leidde tot een rechtszaak.

De rechtbank heeft de bepalingen in de koopovereenkomst uitgelegd en geconcludeerd dat gedaagden niet aansprakelijk zijn voor de gebreken. De rechtbank oordeelde dat de verkoper alleen aansprakelijk kan zijn voor gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik van de woning, mits de verkoper bekend was met deze gebreken en deze niet heeft gemeld aan de koper. De rechtbank heeft vastgesteld dat eisers niet voldoende bewijs hebben geleverd dat gedaagden bekend waren met de gebreken en dat deze gebreken het normaal gebruik van de woning belemmerden.

De vorderingen van eisers zijn afgewezen en zij zijn veroordeeld in de proceskosten. De rechtbank heeft de kosten aan de zijde van gedaagden begroot op € 2.379,00. Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2021.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/284114 / HA ZA 20-540

Vonnis van 8 december 2021

in de zaak van

1. [eiser] ,

2.
[eiseres] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. I. Bakker te Heerlen,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. L. Isenborghs te Heerlen.

Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties 1 tot en met 10
• de conclusie van antwoord met productie 1
• de dagbepaling van de mondelinge behandeling
• het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 22 oktober 2021
• de spreekaantekeningen van de advocaat van [gedaagden]

1.2.

Tot slot is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eisers] heeft op 1 april 2020 de woning aan de [adres] in [plaats] gekocht van [gedaagden] De koopsom bedroeg € 175.000,00.

2.2.

De schriftelijke koopovereenkomst is opgemaakt conform het NVM-model 2018 voor een bestaande eengezinswoning en bevat onder andere de volgende bepalingen:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen “bijzondere lasten” zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 21 verkoper pand niet bewoond

Koper is ermee bekend dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat verkoper derhalve koper niet kan informeren over eigenschappen respectievelijk gebreken aan het verkochte waarvan verkoper op de hoogte zou kunnen zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In verband hiermee zijn partijen, in afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, overeengekomen dat dergelijke eigenschappen respectievelijk gebreken voor rekening en risico van koper komen en dat hier bij de vaststelling van de koopsom rekening mee is gehouden. Koper vrijwaart verkoper voor alle eventuele aanspraken van derden.

(…)

artikel 24 ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak gebouwd werd circa 1925, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3. van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

2.3.

De woning dateert uit ongeveer 1925.

2.4.

Voorafgaand aan de koop heeft [eisers] de woning bezichtigd. Daarbij werd hij begeleid door een aannemer.

2.5.

De woning is op 2 juni 2020 aan [eisers] geleverd. [eisers] heeft onmiddellijk daarna een begin gemaakt met de renovatie van de woning.

2.6.

Op 16 juni 2020 heeft [eisers] aan [gedaagden] meegedeeld dat hij een gebrek heeft geconstateerd, namelijk natte en beschimmelde muren.

2.7.

Op 30 juni 2020 heeft [eisers] aan [gedaagden] meegedeeld dat is gebleken dat de riolering niet is aangesloten, als gevolg waarvan huishoudelijk afvalwater rechtstreeks in de grond van het perceel terechtkomt en dat de riolering zowel binnens- als buitenshuis op verschillende plaatsen gebroken of lek is. [eisers] heeft [gedaagden] daarbij ook aansprakelijk gesteld voor de te verrichten herstelwerkzaamheden. [gedaagden] heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen.

2.8.

[eisers] heeft ter verzekering van zijn vordering en ten laste van [gedaagden] conservatoir beslag gelegd onder de ING Bank N.V.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] stelt primair dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, omdat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. De riolering is namelijk niet aangesloten en de muren zijn nat en beschimmeld. Volgens [eisers] wist [gedaagden] al sinds 2008 van de openliggende riolering, maar heeft hij hierover voor de verkoop niets meegedeeld aan [eisers] Vanwege die schending van de mededelingsplicht is subsidiair sprake van wanprestatie. Tot slot stelt [eisers] meer subsidiair te hebben gedwaald ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Als hij kennis had gehad van de openliggende riolering, dan had hij de woning niet onder dezelfde voorwaarden gekocht.

3.2.

[eisers] vordert daarom:

“Dat voor recht wordt verklaard dat sprake is van non-conformiteit althans wanprestatie, waardoor eisers recht hebben op:

nakoming van de koopovereenkomst door gedaagden, overeenkomstig de offerte van [naam Bouw & Timmerbedrijf] d.d. 7 augustus 2020,

Dat gedaagden worden veroordeeld

1. om de koopovereenkomst op de bovengenoemde wijze na te komen, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel indien zij hiermee in gebreke blijven te rekenen vanaf 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, behoudens wanneer zij binnen 3 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis hun vervangende schadevergoeding groot € 31.051,56, te vermeerderen met de wettelijke rente voor iedere dag dat eisers na die termijn in gebreke blijven, aan eisers voldoen;

2. in de kosten van de procedure, waaronder een bedrag voor salaris van de gemachtigde en kosten van beslaglegging.

een en ander zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.”

3.3.

[gedaagden] voert verweer. Daarop zal nader worden ingegaan bij de beoordeling.

4. De beoordeling

Het beroep op dwaling

4.1.

[eisers] heeft geen rechtsgevolg verbonden aan zijn beroep op dwaling (zoals gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst) en ook geen vordering ingesteld die hierop betrekking heeft. De rechtbank zal deze grondslag daarom verder buiten beschouwing laten.

Normaal gebruik van de woning en de mededelingsplicht

4.2.

De vraag of de woning ten tijde van de levering voldeed aan de koopovereenkomst moet worden beoordeeld op basis van de inhoud van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. De vragen of en in welke mate op [gedaagden] een mededelingsplicht rustte en of hij die heeft geschonden, moeten worden beoordeeld in het licht van alle relevante omstandigheden van het geval, waaronder de inhoud van de koopovereenkomst.

4.3.

Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in die overeenkomst mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij geldt in dit geval het volgende.

4.4.

Op grond van artikel 6.1. van de koopovereenkomst geldt als hoofdregel dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom wordt overgedragen in de staat waarin zij zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevindt, met inbegrip van alle zichtbare en onzichtbare gebreken, en dat de koper de woning in deze staat aanvaardt. De bepaling komt neer op een vergaande uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper. De koper kan zich hiertegen beschermen, met name door de woning voorafgaand aan de koop te (laten) onderzoeken op de al dan niet aanwezigheid van voor hem van belang zijnde gebreken.

4.5.

Op de hoofdregel van artikel 6.1. wordt in artikel 6.3., eerste volzin van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt: de verkoper staat ervoor in dat het verkochte bij de levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik (in het onderhavige geval:) als woonruimte nodig zijn. Niet elk gebrek belemmert echter het normale gebruik van het gekochte als woonruimte. Het gebrek zal naar aard en omvang een zekere ernst moeten hebben en, als zodanig, afbreuk moeten doen aan de mogelijkheid om op bestendige en veilige wijze in de woning te wonen.

4.6.

Belangrijk is verder dat in artikel 6.3., vierde volzin van de koopovereenkomst wordt bepaald dat gebreken die het normale gebruik belemmeren en die bij het sluiten van de koopovereenkomst aan koper bekend zijn of kenbaar zijn, voor zijn rekening en risico komen. De werking van artikel 6.3. eerste volzin wordt in onderhavig geval bovendien verder beperkt door de artikelen 21 en 24 van de koopovereenkomst. Daarin is namelijk bepaald dat de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken die in de weg staan aan normaal gebruik ook is uitgesloten in twee andere gevallen. Het eerste ziet op gebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. Het tweede ziet op gebreken die aan de verkoper niet bekend zijn en die wel bekend zouden zijn geweest als hij de woning zelf had bewoond. Dit laatste is een uitdrukkelijke beperking van de omvang van de eventueel op [gedaagden] rustende mededelingsplicht.

4.7.

Gelet op het voorgaande moet de koopovereenkomst zo worden uitgelegd dat verkoper slechts aansprakelijk is voor gebreken als aan een viertal voorwaarden is voldaan. De eerste voorwaarde is dat het gestelde gebrek in de weg staat aan normaal gebruik van de woning. De tweede voorwaarde is dat het gebrek niets te maken heeft met de ouderdom van de woning. De derde voorwaarde is dat verkoper daadwerkelijk bekend was met het gebrek. De vierde en laatste voorwaarde is dat verkoper ondanks die kennis geen mededeling van het gebrek heeft gedaan aan koper.

4.8.

[eisers] heeft gesteld dat [gedaagden] bekend was met de openliggende riolering. Dit zou volgen uit een werkbon van [naam rioleringsbeheer] uit 2008 waarop is vermeld dat de leiding openligt. [eisers] heeft niet toegelicht waarom het openliggen van een riolering als gebrek moet worden gekwalificeerd dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning.

4.9.

Voor zover de stellingen van [eisers] zo moeten worden opgevat dat de openliggende riolering de oorzaak is van de natte muren en dat die natte muren in de weg staan aan het normaal gebruik van de woning, heeft te gelden dat [eisers] niet heeft gesteld dat [gedaagden] (daadwerkelijk) bekend was met die natte muren. Uit de werkbon blijkt dat ook niet. Daarop is namelijk niets vermeld over de staat van de muren. Omdat de koopovereenkomst zo moet worden uitgelegd dat [gedaagden] alleen aansprakelijk kan zijn voor gebreken die hij
daadwerkelijk kende , is ook onvoldoende dat eventueel uit de werkbon had kunnen worden
afgeleid dat de openliggende riolering tot andere problemen (specifiek: natte muren) zou leiden. De vorderingen van [eisers] moeten dan ook worden afgewezen.

Opheffing van het beslag

4.10.

[gedaagden] heeft tijdens de mondelinge behandeling verzocht om het door [eisers] gelegde beslag op te heffen. Opheffing van een beslag vloeit niet van rechtswege voort uit afwijzing van de vordering van [eisers] en de rechtbank kan daarom niet ambtshalve overgaan tot opheffing van het beslag. [gedaagden] had opheffing van het beslag (uiterlijk bij conclusie van antwoord) bij wijze van eis in reconventie moeten vorderen. Dat is niet gebeurd. Daarom kan in deze procedure niet over de opheffing van het beslag worden beslist.

De proceskosten

4.11.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht 937,00

- salaris advocaat
1.442,00 (2,0 punten × tarief III ad € 721,00)

Totaal € 2.379,00

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 2.379,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T. Dohmen en in het openbaar uitgesproken op 8 december 2021. ^[1]

Voetnoten

1. type: TD