ECLI:NL:RBLIM:2021:8403

• Datum uitspraak: 4 november 2021
• Publicatiedatum: 8 november 2021
• Zaaknummer: C/03/297550 / KG ZA 21-370
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: T.A.J.M. Provaas
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vervangende toestemming voor verkoop onroerende zaak in kort geding

In deze zaak heeft de voorzieningenrechter in kort geding op 4 november 2021 uitspraak gedaan over de verkoop van een onroerende zaak. Eisers, bestaande uit meerdere personen, hebben gedaagde gesommeerd om medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning die zij gezamenlijk bezitten. De woning is gekocht van hun moeder, die inmiddels is overleden. Eisers hebben een makelaar ingeschakeld om de woning te verkopen, maar gedaagde heeft geweigerd om mee te werken aan de verkoop. Eisers hebben een bod van € 292.000,00 ontvangen van een potentiële koper, maar gedaagde heeft dit bod niet geaccepteerd en heeft de verkoop stopgezet. Hierdoor hebben eisers de voorzieningenrechter verzocht om vervangende toestemming voor de verkoop van de woning.

De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat er een spoedeisend belang is bij de verkoop, aangezien de maandelijkse kosten van de woning doorlopen en gedaagde heeft aangegeven niet mee te willen betalen. De rechter heeft geoordeeld dat gedaagde onvoldoende onderbouwd heeft waarom hij niet zou meewerken aan de verkoop en dat het bod van € 292.000,00 redelijk is. Daarom heeft de voorzieningenrechter eisers vervangende toestemming verleend voor de verkoop van de woning en bepaald dat dit vonnis in de plaats treedt van de koopovereenkomst en notariële akte van levering. Gedaagde is ook veroordeeld in de proceskosten van eisers.

De uitspraak benadrukt het belang van samenwerking tussen mede-eigenaren bij de verkoop van onroerend goed en de mogelijkheden voor de rechter om in te grijpen wanneer een partij weigert mee te werken aan een verkoop die in het belang van alle partijen is.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/297550 / KG ZA 21-370

Vonnis in kort geding van 4 november 2021

in de zaak van

1. [eiseres sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

3.
[eiseres sub 3] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

4.
[eiser sub 4] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. L. Isenborghs te Heerlen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagde,

verschenen in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 21 oktober 2021 met negen producties
• de mondelinge behandeling.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

2.1.

De vader van partijen is op [overlijdensdatum 1] overleden. De broer van partijen, de heer [naam broer partijen] , is op [overlijdensdatum 2] overleden. De moeder van partijen is op [overlijdensdatum 3] overleden.

2.2.

Partijen en [naam broer partijen] hadden van hun moeder het woonhuis en aanhorigheden aan de [adres] te [plaats] (hierna mede te noemen: de woning) gekocht. De juridische levering van de woning heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 3 april 1992 (productie 3 bij dagvaarding), waarbij partijen en [naam broer partijen] voornoemd ieder voor een/zesde onverdeeld aandeel eigenaar van de woning zijn geworden. De moeder had, aldus de akte onder 1 van de “Bepalingen”, “persoonlijke rechten van het gebruik en bewoning ten behoeve van haarzelf.”

2.3.

Partijen hebben op 7 juli 2021 makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] te [vestigingsplaats] opdracht gegeven tot het verlenen van diensten van de verkoop van de woning. Die opdracht is op 12 juli 2021 door de makelaar ( [naam makelaar] ) aanvaard en door/namens eisers op 13 juli 2021 en door gedaagde op 14 juli 2021 bevestigd (productie 4 bij dagvaarding). De vraagprijs van de woning is bepaald op € 300.000,00 k.k.

2.4.

Bij e-mail van 14 augustus 2021 heeft gedaagde zus [eiseres sub 2] meegedeeld:

“
Bij deze stop ik de verkoop van het huis. (…) ”.

2.5.

Eisers hebben gedaagde op 30 augustus 2021 en 20 september 2021 gesommeerd medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning (producties 6 en 7 bij dagvaarding).

3. Het geschil

3.1.

Doordat gedaagde niet aan de bovenstaande sommaties heeft voldaan vorderen eisers dat de voorzieningenrechter, bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

1. eisers vervangende toestemming zal verlenen voor de verkoop van de woning gelegen

aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [kadasternummer]

, voor een koopsom c.q. vraagprijs van € 300.000,00 kosten koper, of zoveel meer of minder als eisers en de potentiële koper overeenkomen, door het sluiten van een koopovereenkomst met een gegadigde koper;

2. eisers vervangende toestemming zal verlenen voor de levering van de onroerende zaak gelegen aan het adres [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [kadasternummer] ;

3. zal bepalen dat ex artikel 3:300 lid 2 BW dit vonnis in de plaats treedt van de koopovereenkomst en notariële akte van levering betreffende deze onroerende zaak gelegen aan het adres [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [kadasternummer] , voor zover het betreft het verlenen van toestemming van gedaagde tot de verkoop en levering en alle daartoe benodigde handelingen;

4. althans een zodanige beslissing zal nemen zoals de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;

subsidiair:

5. eisers zal machtigen de onroerende zaak te verkopen en te leveren en te bepalen dat dit vonnis ex artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de tot de levering van de onroerende zaak, staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [kadasternummer] , bestemde akte of deel daarvan, en alle andere benodigde handelingen in het kader van de verkoop en levering van de woning aan een gegadigde koper, indien gedaagde weigert binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking aan de verkoop en levering van de woning te verlenen;

6. gedaagde zal veroordelen om na de verkoop van de onroerende zaak mee te werken aan de notariële levering daarvan;

7. gedaagde zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of een gedeelte daarvan dat hij nalaat aan voormelde veroordelingen te voldoen, dit met een maximum aan eventueel te verbeuren dwangsommen van € 20.000,00;

8. althans een zodanige beslissing zal nemen zoals de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren;

in alle gevallen:

9. gedaagde zal veroordelen in de proceskosten waaronder begrepen het salaris van de advocaat van eisers, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de achtste dag dat gedaagde na betekening van het in deze te wijzen vonnis in gebreke blijft van de in het vonnis vastgestelde proceskostenveroordeling, zulks tot de dag der algehele voldoening;

3.2.

Eisers stellen - samengevat - dat zij een spoedeisend belang hebben bij toewijzing van de gevorderde voorzieningen. Er is een koper die op 11 oktober 2021 een bod van € 292.000,00 k.k. heeft uitgebracht geldend tot 15 november 2021 (productie 9 bij dagvaarding), maar doordat gedaagde niet meewerkt aan de verkoop van de woning kunnen partijen de woning niet verkopen. Eisers stellen dat het spoedeisend belang mede is gelegen in de omstandigheid dat de maandelijkse kosten van de woning doorlopen en gedaagde op 14 augustus 2021 te kennen gegeven niet mee te gaan betalen aan die kosten.

3.3.

Gedaagde heeft ter zitting verweer gevoerd. Gedaagde verzet zich niet tegen de verkoop van de woning in het algemeen, doch is - kort gezegd - van mening dat eisers onvoldoende duidelijkheid geven over onder andere de verkoopsom van de woning en de afwikkeling van de nalatenschap van de moeder. Gedaagde werkt daarom niet meer mee aan de verkoop van de woning. Gedaagde wil de woning eventueel zelf kopen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Partijen zijn eigenaren van de woning en willen de woning via een makelaar verkopen (zie rov. 2.3). Tussen partijen staat ieders onverdeelde aandeel in die woning niet ter discussie.

4.2.

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de gevorderde voorzieningen. Er is een potentiële koper van de woning die op 11 oktober 2021 een bod heeft uitgebracht. Dat bod van € 292.000,00 k.k. heeft echter een beperkte geldingsduur, namelijk tot 15 november 2011. Eisers gaan akkoord met dit bod; gedaagde weigert echter aan de verkoop (aan de betreffende koper) mee te werken.

4.3.

Gedaagde heeft niet onderbouwd waarom dit bod van € 292.000,00 k.k. niet redelijk zou zijn. Gedaagde heeft aangevoerd de woning te willen kopen, doch gesteld noch gebleken is dat hij een (realistisch) bod heeft gedaan, waaraan eisers niet voorbij zouden mogen gaan. Ook andere rechtens relevante feiten en belangen van gedaagde op grond waarvan de woning niet aan de betreffende koper zou mogen worden verkocht zijn vooralsnog gesteld noch gebleken. Dit terwijl het bod van € 292.000,00 k.k. slechts € 8.000,00 lager is dan de gevraagde koopsom van € 300.000,00 en die koopsom door/namens eisers op 13 juli 2021 en door gedaagde op 14 juli 2021 is bekrachtigd door ondertekening van de opdrachtbevestiging van 12 juli 2021 (zie rov. 2.3).

4.4.

Gedaagde heeft ook overigens onvoldoende gemotiveerd waarom hij niet aan de verkoop van de woning (aan de betreffende koper) zou behoeven mee te werken. Gedaagde vertrouwt eisers niet, doch zonder zijn argwaan met rechtens relevante argumenten ter zake het gevorderde te onderbouwen, gaat de voorzieningenrechter hieraan voorbij.

4.5.

Gelet op al het vorenoverwogene dienen de primaire vorderingen en de daarmee samenhangende nevenvorderingen te worden toegewezen, met dien verstande dat, gelet op de eigen stellingen van eisers, als minimale koopsom heeft te gelden € 292.000,00.

4.6.

Gelet op het bovenstaande behoeven de subsidiaire vorderingen geen beoordeling meer.

4.7.

Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden begroot op:

- betekening oproeping € 121,39

- griffierecht eisers € 309,00

- salaris advocaat €
1.016,00

totaal € 1.446,39.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

verleent eisers vervangende toestemming van gedaagde voor de verkoop van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [kadasternummer] , door het sluiten van een koopovereenkomst met een gegadigde koper voor een koopsom van minimaal € 292.000,00 k.k., en de levering van die onroerende zaak,

5.2.

bepaalt dat dit vonnis ex artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de koopovereenkomst en notariële akte van levering betreffende deze onroerende zaak gelegen aan het adres [adres] te [plaats] , kadastraal bekend [kadasternummer] , voor zover het betreft het verlenen van toestemming van gedaagde tot de verkoop voor een koopsom van minimaal € 292.000,00 k.k. en levering en alle daartoe benodigde handelingen,

5.3.

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden begroot op € 1.446,39, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf acht dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken. ^[1]

Voetnoten

1. type: CM