Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/282611 / HA ZA 20-464
Vonnis van 22 september 2021
in de zaak van
[eiser] h.o.d.n. [handelsnaam],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser,
advocaat mr. R.G.J. Deuss te Weert,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 3] ,
gedaagden,
advocaten mr. R.F.W. van Seumeren en mr. A.C.D. van Buuren-Evers te 's-Hertogenbosch.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] (of respectievelijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ) genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 24 producties,
- de conclusie van antwoord met drie producties,
- de producties 25 tot en met 33 van [eiser] ,
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 20 mei 2021,
- het B-16 formulier van [eiser] , ter griffie ontvangen op 1 juni 2021,
- de brief van [gedaagden] , ter griffie ontvangen op 1 juni 2021,
- de brief van deze rechtbank van 1 juni 2021,
- de brief van [gedaagden] , ter griffie ontvangen op 3 juni 2021,
- de brief van [eiser] , ter griffie ontvangen op 15 juni 2021,
- de brief van deze rechtbank van 16 juni 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] runt een eenmanszaak genaamd [handelsnaam] . Hij bemiddelt, koopt en verkoopt (in) onroerende zaken.
2.2.
[gedaagden] waren ieder voor de helft eigenaar van verschillende percelen
met opstallen te [plaats] . Deze verschillende percelen waren ingericht en werden gebruikt als bedrijventerrein. Op dit bedrijventerrein exploiteerden [gedaagden] onder andere de onderneming [bedrijfsnaam] een bedrijf dat zich onder meer bezighoudt met het recyclen van afval.
2.3.
Op 29 maart 2019 hebben partijen ‘de overeenkomst tot bemiddeling van verkoop van onroerende zaken met nummer [nummer] (verder: de bemiddelingsovereenkomst) gesloten. In deze overeenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 2 bij dagvaarding):
“(…)
De ondergetekenden:
1. [gedaagde sub 1] ,
(…)
2. [gedaagde sub 2] ,
(…)
hierna, zowel gezamenlijk als ieder afzonderlijk, te noemen:“opdrachtgever”.
en
2. [eiser]
(…)
hierna te noemen:“opdrachtnemer”.
(…)
Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:
1. Opdrachtgever geeft bij deze aan opdrachtnemer, welke deze opdracht aanvaardt, om te bemiddelen bij het tot stand komen van een overeenkomst tot verkoop van registergoederen tegen waarde in het economisch verkeer.
2. De koopsom van de registergoederen zal minimaal € 2.750.000,-- K.K. moeten bedragen.
(…)
4. Indien binnen de overeengekomen opdrachtperiode geen overeenkomst tot stand komt, zal er door opdrachtnemer geen kosten in rekening gebracht worden, met uitzondering van artikel 6.
(…)
6. Opdrachtnemer verwerft eveneens het recht op courtage, indien de overeenkomst weliswaar na afloop van de opdracht tot stand komt, maar direct of indirect het gevolg is van de bemiddeling, die door de opdrachtnemer gedurende de looptijd van de opdracht is verleend. Opdrachtnemer zal, na beëindiging van de overeenkomst tot bemiddeling, opdrachtgever per mail informeren met welke kandidaatkopers opdrachtnemer in gesprek is geweest betreffende de verkoop van de registergoederen. Indien één van deze kandidaatkopers, na beëindiging van de overeenkomst tot bemiddeling, alsnog tot koop van de registergoederen overgaat, verwerft opdrachtnemer het recht op courtage, zoals overeengekomen in onderhavige overeenkomst.
(…)
7. Opdrachtgever onthoudt zich gedurende de looptijd van de opdracht van activiteiten, die opdrachtnemer bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen.
8. Opdrachtgever onthoudt zich tevens van bemiddeling door anderen dan opdrachtnemer tijdens de duur van de opdracht. Indien in strijd met dit artikel een overeenkomst tot stand komt, heeft de opdrachtnemer het recht op vergoeding van courtage en kosten, als ware betreffende overeenkomst door zijn bemiddeling tot stand gekomen.
(…)
15. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de periode van een half jaar en die ingaat op 1 april 2019 en eindigt op 30 september 2019 en wordt alleen in onderling en goed overleg verlengd voor een nader overeen te komen periode.
16. De courtage exclusief btw is verschuldigd bij totstandkoming van de overeenkomst en bedraagt:
1 % van de overeengekomen koopsom. Daarnaast wordt de courtage vermeerderd met een prestatie fee van 50 % over het verschil tussen de door opdrachtnemer bedongen hogere koopsom en de in artikel 2 van deze overeenkomst genoemde minimale koopsom. (…)”
2.4.
Bij ‘Verlenging overeenkomst tot bemiddeling bij verkoop van onroerende zaken met nummer [nummer] (verder: de verlengingsovereenkomst) van 14 juni 2019 is de periode waarvoor de overeenkomst tot bemiddeling is overeengekomen verlengd. In de verlengingsovereenkomst staat, geciteerd voor zover hier van belang (productie 3 bij dagvaarding):
“(…)
Opdrachtgever en opdrachtnemer komen overeen om de overeenkomst tot bemiddeling bij verkoop onroerende zaken met nummer [nummer] voor een periode van 1 jaar te verlengen onder handhaving van dezelfde voorwaarden, als overeengekomen in de overeenkomst met nummer [nummer] . Deze overeenkomst eindigt derhalve op 30 september 2020. (…)”.
2.5.
[gedaagden] hebben de onroerende zaken buiten [eiser] om verkocht voor een koopsom van € 2.391.990,48. De onroerende zaken zijn op 30 december 2019 door [gedaagden] aan [bedrijf] geleverd (productie 9 bij dagvaarding).
2.6.
Naar aanleiding van deze verkoop heeft [eiser] bij brief van 15 januari 2020 courtage en door hem gemaakte kosten bij [gedaagden] in rekening gebracht (productie 11 bij dagvaarding). [eiser] heeft [gedaagden] meerdere malen tot betaling gesommeerd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, des de een betalende de ander zal zijn gekweten, veroordeelt om aan hem, tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen: een bedrag van € 30.769,14, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom van € 29.584,38 vanaf 11 juli 2020 tot de dag der algehele voldoening, een en ander met veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het verschuldigde griffierecht en het tot aan deze uitspraak begrote bedrag aan salaris van de advocaat, te vermeerderen met de nakosten van € 131,00 te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling binnen zeven dagen na het wijzen van het vonnis mocht uitblijven.
3.2.
[eiser] vordert primair nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. [gedaagden] dienen op grond van artikel 16 van de bemiddelingsovereenkomst 1 % van de overeengekomen koopsom, in dezen € 2.391.990,48, aan courtage te betalen, zijnde 23.919,90 exclusief btw, zijnde € 28.943,08 inclusief btw. Voorts zijn [gedaagden] gehouden tot betaling van de kosten van rechtsbijstand die [eiser] heeft gemaakt in verband met de ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst met de vroegere makelaar ( [voormalig makelaar] ) van [gedaagden] van € 641,30, in totaal: € 29.584,38 (productie 16 bij dagvaarding). [eiser] stelt dat [gedaagden] hem hebben verzocht om tot beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst met [voormalig makelaar] te komen. Daarmee is een bedrag van € 641,30 aan juridische bijstand mee gemoeid.
Subsidiair voert [eiser] als grondslag aan dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW) van [gedaagden] nu zij in strijd hebben gehandeld met artikel 7 van de bemiddelingsovereenkomst door hem te belemmeren in de uitvoering van de opdracht door de onroerende zaken buiten hem om aan [bedrijf] te verkopen. Door het handelen van [gedaagden] heeft [eiser] schade geleden, die hij stelt op het bedrag van € 29.584,38.
Meer subsidiair vordert [eiser] loon (artikel 7:411 BW). De bemiddelingsovereenkomst die als een overeenkomst van opdracht dient te worden aangemerkt, is door toedoen van [gedaagden] voortijdig geëindigd.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten vooreerst de door [eiser] gestelde hoofdelijkheid. Deze volgt niet uit de bemiddelingsovereenkomst.
Voorts stellen zij zich op het standpunt geen courtage verschuldigd te zijn op grond van de bemiddelingsovereenkomst daar de verkoop niet door bemiddeling van [eiser] tot stand is gekomen. [gedaagde sub 1] heeft de bemiddelingsovereenkomst op 13 september 2019 beëindigd, nadat hij voor zijn aandeel reeds overeenstemming had bereikt met [bedrijf] [gedaagde sub 2] heeft voor haar aandeel in de onroerende zaken op 15 oktober 2019 overeenstemming met [bedrijf] bereikt, en heeft toen expliciet aan [eiser] kenbaar gemaakt niet langer prijs te stellen op voortzetting van de opdracht. [eiser] was weliswaar bij de bespreking met [bedrijf] op 27 september 2019, maar was hier niet voor uitgenodigd. Sterker nog: door het handelen van [eiser] is de verkoop van het aandeel van [eiser] aan [bedrijf] zelfs in gevaar geweest. Zelfs als [eiser] wel betrokken was bij de bemiddeling dan is niet voldaan aan de in artikel 2 van de bemiddelingsovereenkomst opgenomen minimale koopprijs van € 2.750.000,-.
Voorts wijzen [gedaagden] op artikel 4 van de bemiddelingsovereenkomst, waarin staat dat wanneer er geen koopovereenkomst tot stand komt er geen kosten in rekening worden gebracht. Van frustratie in de zin van artikel 7 van de bemiddelingsovereenkomst is geen sprake en iedere koppeling van dit artikel met de sanctie als opgenomen in artikel 8 van de bemiddelingsovereenkomst ontbreekt. Dat de door [eiser] gestelde schade gelijk is aan de courtageberekening als opgenomen in de bemiddelingsovereenkomst wordt betwist.
Voorts stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat de ‘no cure, no pay’-afspraak, als opgenomen in de bemiddelingsovereenkomst zich verzet tegen verschuldigdheid van loon, en bestrijden zij de hoogte van het door [eiser] gevorderde loon.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
De courtage van € 28.943,08
4.1.
De bemiddelingsovereenkomst liep van 1 april tot en met 30 september 2019 (rov. 2.3.). Tijdens die looptijd is de overeenkomst verlengd op 14 juni 2019 en is de einddatum van 30 september 2019 gewijzigd in 30 september 2020 (rov. 2.4.). Tijdens de verlengde periode verkopen [gedaagden] de onroerende zaken zelf en eindigt de bemiddelingsovereenkomst (rov. 2.5.). Tussen partijen is niet in geschil dat de bemiddelingsovereenkomst voortijdig kon worden beëindigd. Wel is in geschil of met de beëindiging [gedaagden] gehouden is tot het betalen van enig bedrag aan [eiser] . Hierbij is van belang dat de bemiddelingsovereenkomst door [gedaagden] is beëindigd, omdat de onroerende zaken van [gedaagden] zijn verkocht aan [bedrijf]
4.2.1.
Partijen hebben in de bemiddelingsovereenkomst geen afspraken opgenomen over het al dan niet verschuldigd zijn van kosten in het geval van beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst, al dan niet in relatie met het verkopen van de onroerende zaken van opdrachtgever aan een derde zonder tussenkomst van opdrachtnemer. Er is dan ook sprake van een leemte in de bemiddelingsovereenkomst. De rechtbank is in het licht van hetgeen partijen over en weer wel zijn overeengekomen van oordeel dat de verplichting tot betaling van courtage wel degelijk bestaat. De rechtbank vindt daarbij aansluiting bij hetgeen partijen zijn overeengekomen in de artikelen 7 en 8 van de bemiddelingsovereenkomst, waarin staat dat opdrachtgever zich gedurende de looptijd van de opdracht dient te onthouden van:
- activiteiten die opdrachtnemer bij het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten kunnen doorkruisen
- bemiddeling door anderen dan opdrachtnemer. Wanneer dit (bemiddeling door anderen dan opdrachtnemer) leidt tot een overeenkomst, dan heeft opdrachtnemer het recht op courtage en kosten, als ware de betreffende overeenkomst tot stand gekomen door zijn bemiddeling.
Niet valt in te zien waarom de verplichting tot betaling van courtage wel bestaat wanneer bemiddeling door een derde tot een overeenkomst leidt, maar niet in het geval door het handelen van de opdrachtgever zelf een overeenkomst tot stand komt, terwijl de opdrachtgever zich volgens de bemiddelingsovereenkomst dient te onthouden van activiteiten die vervulling van de opdracht kunnen belemmeren of doorkruisen. In beide gevallen heeft opdrachtnemer, in dezen [eiser] , immers (dezelfde) inspanningen om tot verkoop van de onroerende zaken te komen, verricht.
4.2.2.
De rechtbank vindt voor voornoemde invulling van de leemte eveneens steun in analoge toepassing van artikel 7:411 BW. Artikel 7:411 BW bepaalt dat de opdrachtgever recht heeft op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon indien de bemiddelingsovereenkomst eindigt voordat de opdracht is volbracht en de verschuldigdheid van loon afhankelijk is van de volbrenging van de opdracht. Bij de bepaling van het loon wordt onder meer rekening gehouden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft, en de grond waarop de bemiddelingsovereenkomst is geëindigd. Het tweede lid bepaalt dat in het in het eerste lid bedoelde geval de opdrachtnemer recht heeft op het volle loon, als het einde van de bemiddelingsovereenkomst aan de opdrachtgever is toe te rekenen en de betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden van het geval, redelijk is.
Onder het in artikel 7:411 BW bedoelde loonbegrip valt mede de courtage die een makelaar bedongen heeft voor het geval van overtreding door de opdrachtgever van exclusiviteitsbepalingen als opgenomen in de voorwaarden van de NVM. Op basis van zo'n beding zal een makelaar derhalve, in het geval de bemiddelingsovereenkomst eindigt voordat de opdracht volbracht is, jegens een opdrachtgever als in artikel 7:413 lid 2 BW aangewezen, geen recht op courtage kunnen doen gelden voor zover die het 'naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon' als in artikel 7:411 lid 1 BW bedoeld te boven gaat, zulks onverminderd het bepaalde bij lid 2 van dat artikel. De omstandigheid dat de opdrachtgever de opdracht rechtsgeldig door opzegging heeft beëindigd, staat niet eraan in de weg dat het einde van de bemiddelingsovereenkomst aan hem is toe te rekenen in de in artikel 7:411 lid 2 BW bedoelde zin, zodat de opdrachtnemer dan recht heeft op het volle loon indien zulks gelet op alle omstandigheden van het geval redelijk is.
4.2.3.
Dat, zoals [gedaagden] stellen, de bemiddelingsovereenkomst gebaseerd is op een ‘no cure no pay’-afspraak doet aan voornoemde niet af. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat in zijn algemeenheid niet kan worden gezegd dat bij ‘no cure no pay’- contracten de opdrachtnemer (ook) het risico heeft geaccepteerd dat hij bij opzegging door de opdrachtgever of bij anderszins voortijdige beëindiging niets zou ontvangen (ECLI:NL:HR: 2003:AF4626). Dit was mogelijk anders geweest, wanneer partijen expliciet waren overeengekomen dat bij opzegging door [gedaagden] het risico door [eiser] gedragen zou worden.
4.2.4.
De rechtbank is, op grond van hetgeen zij onder 4.2.1. tot en met 4.2.3. heeft overwogen van oordeel dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tot betaling van de courtage die uit de bemiddelingsovereenkomst voortvloeit.
4.3.
Een verbintenis is alleen dan hoofdelijk wanneer partijbedoeling, gewoonte of wet dit bepaalt, zie artikel 6:6 lid 1 BW. Op grond van artikel 7:407 lid 1 BW zijn, indien twee of meer personen tezamen een opdracht hebben gegeven, zij hoofdelijk tegenover de opdrachtnemer verbonden.
Op grond van hetgeen onder rov. 4.1. tot en met 4.3. overwogen is, veroordeelt de rechtbank [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dan ook hoofdelijk tot betaling van de courtage, zijnde
€ 28.943,08.
€ 28.943,08.
De kosten rechtsbijstand beëindiging overeenkomst voormalig makelaar van € 641,30
4.4.
[gedaagden] voeren geen verweer. De vordering zal dan ook worden toegewezen.
De wettelijke rente
4.5.
De wettelijke rente wordt toegewezen als gevorderd, te weten de wettelijke rente vanaf 4 mei 2020 tot en met 10 juli 2020 van € 109,92, en vanaf 11 juli 2020 tot de dag der algehele voldoening, met dien verstande dat deze wordt toegewezen met ingang van de veertiende dag na vonnis.
De incassokosten
4.6.
De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu niet gebleken is dat in de aanmaning aan de gedaagde partij een betalingstermijn van 14 dagen is gegeven ingaande de dag na ontvangst daarvan, zoals vereist door artikel 6:96 lid 6 BW. In de brief van 30 maart 2020 wordt gemaand om te betalen, maar wordt geen termijn genoemd. In de factuur van 15 april 2020 wordt weliswaar een termijn genoemd, maar deze ziet op ‘betaling binnen 14 dagen na factuur datum’. (productie 16 bij dagvaarding)
In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
De proceskosten
4.7.
[gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 109,29
- griffierecht € 937,00
- salaris advocaat €
1.442,00(2,0 punten × € 721,00, tarief III)
1.442,00(2,0 punten × € 721,00, tarief III)
Totaal € 2.488,29
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 29.694,30, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 11 juli 2020 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.488,29, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J.H. Hoofs en in het openbaar uitgesproken op
22 september 2021. [1]