Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/285573 / HA ZA 20-600
Vonnis van 25 augustus 2021
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. D. Stikkelbroeck te Maastricht,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.A. Koster te Maastricht.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 29 producties;
- de conclusie van antwoord met 4 producties;
- de producties 30 tot en met 35 van [eiser] ;
- productie 35 van [eiser] ;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 29 juli 2021;
- de tijdens de mondelinge behandeling zijdens [eiser] overgelegde spreekaantekeningen.
- de dagvaarding met 29 producties;
- de conclusie van antwoord met 4 producties;
- de producties 30 tot en met 35 van [eiser] ;
- productie 35 van [eiser] ;
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 29 juli 2021;
- de tijdens de mondelinge behandeling zijdens [eiser] overgelegde spreekaantekeningen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] was in april 2019 en in de maanden daarna eigenaar van een onroerende zaak (hierna: het kantoorpand) aan de [adres] te [plaats] .
2.2.
[gedaagde] was in april 2019 (en is) bestuurder en aandeelhouder van GDTC Group of Companies B.V., tevens handelend onder de naam Genius Capital Global (hierna: GDTC). GDTC is een vennootschap die zich onder andere bezig houdt met investeringen.
2.3. [gedaagde] heeft op 5 april 2019 in het bijzijn van [eiser] het kantoorpand bezichtigd.
Aanvankelijk was het de bedoeling dat de makelaar van [eiser] de bezichtiging zou begeleiden. Een daarop betrekking hebbende e-mail d.d. 5 april 2019 van de makelaar aan (een medewerker van) [eiser] bevat het volgende:
‘Vanmiddag om 14.00 uur ga ik de [kantoorpand] bezichtigen met de heer [gedaagde] . Hij is directielid van Genius Global Capital. Zij investeren in mijnbouw-, electra-, vastgoedprojecten etc. Voor hun Europese activiteiten zoekt men een hoofdkwartier’.
2.3. [gedaagde] heeft op 5 april 2019 in het bijzijn van [eiser] het kantoorpand bezichtigd.
Aanvankelijk was het de bedoeling dat de makelaar van [eiser] de bezichtiging zou begeleiden. Een daarop betrekking hebbende e-mail d.d. 5 april 2019 van de makelaar aan (een medewerker van) [eiser] bevat het volgende:
‘Vanmiddag om 14.00 uur ga ik de [kantoorpand] bezichtigen met de heer [gedaagde] . Hij is directielid van Genius Global Capital. Zij investeren in mijnbouw-, electra-, vastgoedprojecten etc. Voor hun Europese activiteiten zoekt men een hoofdkwartier’.
2.4.
[gedaagde] en [eiser] hebben op 6 april 2019 met elkaar gesproken in Maastricht. [eiser] heeft twee identieke exemplaren van een door hem vervaardigd schriftelijk bescheid (hierna: het bescheid) meegenomen naar deze bespreking.
2.5.
Aan het begin van de bespreking luidde het bescheid, voor zover relevant, als volgt:
‘geachte heer [eiser] ,
‘geachte heer [eiser] ,
Middels dit schrijven willen wij u onze interesse bevestigen in de aankoop van het [kantoorpand, rechtbank] onder de navolgende voorwaarden:object [het kantoorpand, rechtbank].verkoper [ [eiser] , rechtbank].koper Genius Capital GlobalGDTC Group op Companies bv[gedaagde]CEO & Security ExpertMobile (…) Boschstraat (…)E-mail: (…)@geniuscapitalglobal.com 6211 AS MaastrichtWeb: www.geniuscapitalglobal.com the Netherlandskoopsomkosten (…)BEDINGENNOTARIËLE AKTE VAN LEVERINGArtikel 1De voor overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een van de notarissen van (…) Notarissen (…) op uiterlijk
(…)INGEBREKESTELLING, VERZUIM, ONTBINDING EN BOETEArtikel 12
(…)3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op voldoening van de koopprijs, zal de nalatige partij (…) ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren. De hoogte van deze boete is gelijk aan tien procent van de bruto koopprijs ad € .(…).’
2.6.
Tijdens de bespreking op 6 april 2019 heeft [eiser] met de hand op één exemplaar van het bescheid het volgende toegevoegd:
- in de rechter kantlijn bij
‘koper’:
‘Genius Group of Companies LTD., HK’- achter
‘koopsom’:
‘€ 6.500.000,- kk.’;
- aan het slot van artikel 1:
‘1 mei 2019’;
- in artikel 12 lid 3:
‘6.500.000,-’;
- onderaan de laatste pagina van het bescheid:
‘ [eiser] [gedaagde]verkoper kopers’
- in de rechter kantlijn bij
‘koper’:
‘Genius Group of Companies LTD., HK’- achter
‘koopsom’:
‘€ 6.500.000,- kk.’;
- aan het slot van artikel 1:
‘1 mei 2019’;
- in artikel 12 lid 3:
‘6.500.000,-’;
- onderaan de laatste pagina van het bescheid:
‘ [eiser] [gedaagde]verkoper kopers’
[gedaagde] heeft met de hand dezelfde gegevens toegevoegd op het andere exemplaar van het bescheid. [eiser] heeft het door hem beschreven exemplaar van het bescheid overhandigd aan [gedaagde] , die het door hem beschreven exemplaar heeft overhandigd aan [eiser] .
2.7.
[eiser] heeft op 10 april 2019 een e-mail gestuurd aan [gedaagde] . De e-mail is verstuurd naar het e-mailadres van [gedaagde]
‘@geniuscapitalglobal.com’. De adressering luidt als volgt:
‘De heer [gedaagde]CEO en securitiy expertp.a. Boschstaat (…)6211 AS Maastricht’.
‘@geniuscapitalglobal.com’. De adressering luidt als volgt:
‘De heer [gedaagde]CEO en securitiy expertp.a. Boschstaat (…)6211 AS Maastricht’.
De e-mail luidt, voor zover relevant, als volgt:
‘Hierbij bevestig ik andermaal de door u met mij op zaterdag 6 april 2019 (…) gesloten koopovereenkomst inzake [het kantoorpand, rechtbank] voor de koopprijs van € 6.500.000,- k.k..(…)Van de door mij aan u op 6 april 2019 voorgelegde koopakte heeft ook u een exemplaar ontvangen en is door u en mij ingevuld waar het betreft de ontbrekende gegevens zoals onder meer de kooprijs en de leveringsdatum.Ik heb de akte heden aan de notaris gezonden met het verzoek om de voorbereiding voor de levering op te pakken. U zult daarover op korte termijn van de notaris per e-mail vernemen.(…)’.
‘Hierbij bevestig ik andermaal de door u met mij op zaterdag 6 april 2019 (…) gesloten koopovereenkomst inzake [het kantoorpand, rechtbank] voor de koopprijs van € 6.500.000,- k.k..(…)Van de door mij aan u op 6 april 2019 voorgelegde koopakte heeft ook u een exemplaar ontvangen en is door u en mij ingevuld waar het betreft de ontbrekende gegevens zoals onder meer de kooprijs en de leveringsdatum.Ik heb de akte heden aan de notaris gezonden met het verzoek om de voorbereiding voor de levering op te pakken. U zult daarover op korte termijn van de notaris per e-mail vernemen.(…)’.
2.8.
Op 25 april 2019 heeft een medewerker van de notaris een brief verstuurd naar GDTC, op het huisadres van [gedaagde] . De brief luidt, voor zover relevant, als volgt:
‘Graag verneem ik van u:- (…)- wie het onroerend goed koopt (GGDTC Group of Companies BV te Maastricht of Genius Group of Companies LTD. te Hong Kong of beiden.Verder ontvang ik dan graag van u de statuten en het uittreksel uit de Kamer van Koophandel van de betreffende bedrijven’.
‘Graag verneem ik van u:- (…)- wie het onroerend goed koopt (GGDTC Group of Companies BV te Maastricht of Genius Group of Companies LTD. te Hong Kong of beiden.Verder ontvang ik dan graag van u de statuten en het uittreksel uit de Kamer van Koophandel van de betreffende bedrijven’.
Op 29 april 2019 heeft dezelfde medewerker van de notaris per e-mail naar het adres
‘@geniuscapitalglobal.com’opnieuw contact opgenomen met [gedaagde] , met het verzoek om stukken aan te leveren.
heeft niet op de brief en op de e-mail gereageerd.
‘@geniuscapitalglobal.com’opnieuw contact opgenomen met [gedaagde] , met het verzoek om stukken aan te leveren.
heeft niet op de brief en op de e-mail gereageerd.
2.9.
[eiser] heeft daarna een handgeschreven brief met het opschrift
‘Ingebrekestelling en sommatie’d.d. 1 mei 2019 gestuurd aan
‘GDTC GROUP OF COMPANIES BVende heer [gedaagde] ’. De brief is verstuurd naar het huisadres van [gedaagde] .
‘Ingebrekestelling en sommatie’d.d. 1 mei 2019 gestuurd aan
‘GDTC GROUP OF COMPANIES BVende heer [gedaagde] ’. De brief is verstuurd naar het huisadres van [gedaagde] .
2.10.
Op 7 mei 2019 heeft [eiser] per e-mail een brief gestuurd aan [gedaagde] . De brief is verstuurd naar het adres
‘@geniuscapitalglobal.com’. De adressering luidt verder:
‘
De heer [gedaagde]CEO en security expertp.a. [huisadres [gedaagde] , rechtbank]’
‘@geniuscapitalglobal.com’. De adressering luidt verder:
‘
De heer [gedaagde]CEO en security expertp.a. [huisadres [gedaagde] , rechtbank]’
De brief luidt, voor zover relevant, als volgt:
‘Zoals de notaris mij enkele dagen geleden liet weten heeft u inderdaad op maandagavond6 mei om 18.15 uur telefonisch contact met mij opgenomen en daarbij gemeld dat1. U doende bent uw financiering met de Deutsche Bank te regelen en u woensdag of donderdag aanstaande goedkeuring verwacht en mij dan meteen zal bellen.2. U de levering op woensdag 15 mei 2019 ten kantore van (…) Notarissen wil laten plaatsvinden en ik die dag in mijn agenda moet reserveren’.
‘Zoals de notaris mij enkele dagen geleden liet weten heeft u inderdaad op maandagavond6 mei om 18.15 uur telefonisch contact met mij opgenomen en daarbij gemeld dat1. U doende bent uw financiering met de Deutsche Bank te regelen en u woensdag of donderdag aanstaande goedkeuring verwacht en mij dan meteen zal bellen.2. U de levering op woensdag 15 mei 2019 ten kantore van (…) Notarissen wil laten plaatsvinden en ik die dag in mijn agenda moet reserveren’.
2.11.
Bij brief van 10 mei 2019 (verstuurd naar het in rov. 2.10 genoemde e-mailadres en met de daar genoemde adressering) heeft [eiser] [gedaagde] , onder meer, als volgt bericht:
‘Ten vervolge op mijn brief aan u van 7 mei 2019 bericht ik u wellicht ten overvloede doch ter wille van de duidelijkheid nog als volgt.Bij de tussen ons op 6 april 2019 bereikte overeenstemming zoals ook neergelegd in de u wel bekende schriftelijke koopovereenkomst is door u geen financieringsvoorbehoud gemaakt en dus ook niet opgenomen, sterker nog u heeft mij toen op 6 april 2019 juist laten weten dat u een eigen bank had en de financiering dan ook geen enkel probleem zou opleveren.(…)’
‘Ten vervolge op mijn brief aan u van 7 mei 2019 bericht ik u wellicht ten overvloede doch ter wille van de duidelijkheid nog als volgt.Bij de tussen ons op 6 april 2019 bereikte overeenstemming zoals ook neergelegd in de u wel bekende schriftelijke koopovereenkomst is door u geen financieringsvoorbehoud gemaakt en dus ook niet opgenomen, sterker nog u heeft mij toen op 6 april 2019 juist laten weten dat u een eigen bank had en de financiering dan ook geen enkel probleem zou opleveren.(…)’
2.12.
Bij brief van 15 mei 2019 (verstuurd naar het in rov. 2.10 genoemde e-mailadres en met daar genoemde adressering) heeft [eiser] [gedaagde] , onder meer, als volgt bericht:
‘Op maandag 13 mei 2015 heb ik om 13.45 uur nadat ik niets meer van u vernomen had op mijn e-mail van 7 mei 2019 naar u gebeld waarop u mij meedeelde dat u in Luxemburg zat in een meeting en u mij die middag laat tussen 18 en 19 uur zou terugbellen hetgeen u om 18.45 uur ook gedaan heeft.(…)U sprak met mij af dat u mij op dinsdagavond 14 mei 2019 (…) zou terugbellen hetgeen u echter niet gedaan heeft (…).(…).’
‘Op maandag 13 mei 2015 heb ik om 13.45 uur nadat ik niets meer van u vernomen had op mijn e-mail van 7 mei 2019 naar u gebeld waarop u mij meedeelde dat u in Luxemburg zat in een meeting en u mij die middag laat tussen 18 en 19 uur zou terugbellen hetgeen u om 18.45 uur ook gedaan heeft.(…)U sprak met mij af dat u mij op dinsdagavond 14 mei 2019 (…) zou terugbellen hetgeen u echter niet gedaan heeft (…).(…).’
2.13.
Op 16 mei 2019 heeft [gedaagde] (met gebruikmaking van zijn
‘@geniuscapitalglobal.com’-account) een e-mail gestuurd aan een medewerker van de notaris met de volgende inhoud:
‘Bedankt voor U email en heb het in goede orde ontvangen.Had [initialen] maandag nog kort contact met de Heer [eiser] maar ben daarna helaas ziek geworden met hoge koortsen.Vandaar dat ik een aantal dagen niet bereikbaar was. Gelukkig gaat het weer beter.Ik zal de heer [eiser] morgen bellen na de middag en hij hoef zich geen zorgen te maken gezien we de locatie nodig hebben.Maar wilde toch eerst zekerheid van de banken hebben die ik vanuit ga geen problemen zal geven.Ik verwacht vandaag en morgen de bevestiging van de bank en zal dan daarna alles naar u te mailen a.s. maandag.’De e-mail was ondertekend met:
‘Genius Global CapitalDe Heer [gedaagde]Chief Executive Officer’.
‘@geniuscapitalglobal.com’-account) een e-mail gestuurd aan een medewerker van de notaris met de volgende inhoud:
‘Bedankt voor U email en heb het in goede orde ontvangen.Had [initialen] maandag nog kort contact met de Heer [eiser] maar ben daarna helaas ziek geworden met hoge koortsen.Vandaar dat ik een aantal dagen niet bereikbaar was. Gelukkig gaat het weer beter.Ik zal de heer [eiser] morgen bellen na de middag en hij hoef zich geen zorgen te maken gezien we de locatie nodig hebben.Maar wilde toch eerst zekerheid van de banken hebben die ik vanuit ga geen problemen zal geven.Ik verwacht vandaag en morgen de bevestiging van de bank en zal dan daarna alles naar u te mailen a.s. maandag.’De e-mail was ondertekend met:
‘Genius Global CapitalDe Heer [gedaagde]Chief Executive Officer’.
2.14.
Bij brief van 19 mei 2019 (bezorgd op het huisadres van [gedaagde] en met de in rov. 2.10. genoemde adressering) heeft [eiser] [gedaagde] , onder meer, als volgt bericht:
‘Voor de goede orde bevestig ik hierbijook schriftelijkdat U in het telefonisch onderhoud met mij op woensdag 15 mei 2019 omstreeks 12.00 uur met mij heeft afgesproken dat uop 23 mei 2019 om 15.00 uur bij (…) Notarissen (..)zult verschijnen ten behoeve van het laten passeren van de leveringsakte inzake het door U van mij gekochte kantoorgebouw (…). (…)’.
‘Voor de goede orde bevestig ik hierbijook schriftelijkdat U in het telefonisch onderhoud met mij op woensdag 15 mei 2019 omstreeks 12.00 uur met mij heeft afgesproken dat uop 23 mei 2019 om 15.00 uur bij (…) Notarissen (..)zult verschijnen ten behoeve van het laten passeren van de leveringsakte inzake het door U van mij gekochte kantoorgebouw (…). (…)’.
2.15.
Op 21 mei 2019 heeft de advocaat van [eiser] per e-mail een brief verstuurd aan [gedaagde] . De brief is gestuurd naar het in rov. 2.10. genoemde e-mailadres. De adressering luidt als volgt:
‘GDTC Group of Companies B.V.alsmede de heer [gedaagde][huisadres [gedaagde] , rechtbank]’.
‘GDTC Group of Companies B.V.alsmede de heer [gedaagde][huisadres [gedaagde] , rechtbank]’.
De brief luidt, voor zover relevant, als volgt:
‘U heeft - zowel voor uzelf als voor GDTC Group of Companies B.V. - een koopovereenkomst gesloten met cliënt betreffende [het kantoorpand, rechtbank].(…)’
‘U heeft - zowel voor uzelf als voor GDTC Group of Companies B.V. - een koopovereenkomst gesloten met cliënt betreffende [het kantoorpand, rechtbank].(…)’
2.16.
Op 22 mei 2019 heeft [gedaagde] (met gebruikmaking van zijn
‘@geniuscapitalglobal.com’-account) een e-mail gestuurd aan de advocaat van [eiser] . De e-mail luidt, voor zover relevant, als volgt:
‘Ten eerste er is geen koop overeenkomst gesloten hiervoor ik duidelijk heb aangegeven dat interesse aanwezig is voor het bedrijfspand en dat ik aan het werken ben het credit te bezorgen en terug koppeling geef aan de Meneer [eiser] .Ik ben dan ook versteld van op de manier van zijn actie.(…)Ik zal hem dan ook zo snel mogelijk verwittigen als de krediet in orde is en dan ik me bij hem meld in orde van de dag. En zal dan alle gegevens aan (..) Notarissen doorgeven de juiste gegevens van de overname.Graag zou ik het wel sneller willen maar ben gebonden met de afspraken met de bank(en) wat ik de heer [eiser] ook heb medegedeeld.(…)Zolang het investering kapitaal nog niet onder mijn controle of bank is kan ik geen definitieve toezegging doen vandaar dat ik niet getekend heb.Ik ben als de overname zal plaatsvinden inderdaad met de prijs overeengekomen vanwege hij de situatie heeft uitgelegd al wel er eigenlijk nog eens gekeken moet worden naar een onafhankelijke expertise.Ik begrijp dan ook niet waarom hij zo’n grote druk maak via notaris etc.Ik zou graag de bedrijfspand willen overnemen maar nogmaals soms gaat het met de banken wat langer duren dan gepland i.v.m. compliance van regelwetgeving van banken.Indien Heer [eiser] een ander koper heeft wat ik niet denkdan moet hij die verkopen.(…)’.2.17. Op 24 mei 2019 heeft [gedaagde] (met gebruikmaking van zijn
‘@geniuscapitalglobal.com’-account) een e-mail gestuurd aan (medewerkers van) de notaris en [eiser] . In de e-mail uit [gedaagde] , samengevat, de verwachting dat hij in de aankomende week een positief antwoord kan doorgeven en dat alles nog voor het einde van de maand kan worden afgerond.
De e-mail was ondertekend met
‘GDTCDe heer [gedaagde]Chief Executive Officer (CEO) & Security Expert’.
2.18. Na 24 mei 2019 heeft [eiser] nog enkele brieven gestuurd aan [gedaagde] , steeds geadresseerd aan:
‘
De heer [gedaagde]CEO en security expertp.a. [huisadres [gedaagde] , rechtbank]’
‘@geniuscapitalglobal.com’-account) een e-mail gestuurd aan de advocaat van [eiser] . De e-mail luidt, voor zover relevant, als volgt:
‘Ten eerste er is geen koop overeenkomst gesloten hiervoor ik duidelijk heb aangegeven dat interesse aanwezig is voor het bedrijfspand en dat ik aan het werken ben het credit te bezorgen en terug koppeling geef aan de Meneer [eiser] .Ik ben dan ook versteld van op de manier van zijn actie.(…)Ik zal hem dan ook zo snel mogelijk verwittigen als de krediet in orde is en dan ik me bij hem meld in orde van de dag. En zal dan alle gegevens aan (..) Notarissen doorgeven de juiste gegevens van de overname.Graag zou ik het wel sneller willen maar ben gebonden met de afspraken met de bank(en) wat ik de heer [eiser] ook heb medegedeeld.(…)Zolang het investering kapitaal nog niet onder mijn controle of bank is kan ik geen definitieve toezegging doen vandaar dat ik niet getekend heb.Ik ben als de overname zal plaatsvinden inderdaad met de prijs overeengekomen vanwege hij de situatie heeft uitgelegd al wel er eigenlijk nog eens gekeken moet worden naar een onafhankelijke expertise.Ik begrijp dan ook niet waarom hij zo’n grote druk maak via notaris etc.Ik zou graag de bedrijfspand willen overnemen maar nogmaals soms gaat het met de banken wat langer duren dan gepland i.v.m. compliance van regelwetgeving van banken.Indien Heer [eiser] een ander koper heeft wat ik niet denkdan moet hij die verkopen.(…)’.2.17. Op 24 mei 2019 heeft [gedaagde] (met gebruikmaking van zijn
‘@geniuscapitalglobal.com’-account) een e-mail gestuurd aan (medewerkers van) de notaris en [eiser] . In de e-mail uit [gedaagde] , samengevat, de verwachting dat hij in de aankomende week een positief antwoord kan doorgeven en dat alles nog voor het einde van de maand kan worden afgerond.
De e-mail was ondertekend met
‘GDTCDe heer [gedaagde]Chief Executive Officer (CEO) & Security Expert’.
2.18. Na 24 mei 2019 heeft [eiser] nog enkele brieven gestuurd aan [gedaagde] , steeds geadresseerd aan:
‘
De heer [gedaagde]CEO en security expertp.a. [huisadres [gedaagde] , rechtbank]’
2.19.
Op 8 juli 2019 heeft [gedaagde] een e-mail gestuurd aan, onder meer, [eiser] met de volgende inhoud:
‘Bij deze wil ik U mededelen dat we per 1 augustus a.s. graag de notarisakte willen tekenen. Ik zal eind van deze week nog meer gegevens geven op welke naam de akte zal komen te staan.
De e-mail was ondertekend met
‘GDTCDe heer [gedaagde]Chief Executive Officer (CEO) & Security Expert’
‘Bij deze wil ik U mededelen dat we per 1 augustus a.s. graag de notarisakte willen tekenen. Ik zal eind van deze week nog meer gegevens geven op welke naam de akte zal komen te staan.
De e-mail was ondertekend met
‘GDTCDe heer [gedaagde]Chief Executive Officer (CEO) & Security Expert’
2.20.
Het kantoorpand is in of na april 2019 niet geleverd aan [gedaagde] , GDTC dan wel Genius Group of Companies LTD, Hong Kong. Het kantoorpand is in juli 2019 openbaar verkocht en daarna geleverd aan een derde. De gunning vond plaats voor
€ 2.450.000,-.
€ 2.450.000,-.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] heeft gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, dat deze koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden en dat [gedaagde] is gehouden de door [eiser] geleden schade te vergoeden;
II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 650.000,00, dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, het te betalen bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de negende dag na betekening van de dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft ter onderbouwing van zijn vorderingen gesteld: (1) dat hij op 6 april 2019 met [gedaagde] een koopovereenkomst met betrekking tot het kantoorpand heeft gesloten, (2) dat [gedaagde] heeft nagelaten om het verkochte (tijdig) af te nemen, (3) dat hij, [eiser] , de koopovereenkomst daarop op goede gronden heeft ontbonden, en (4) dat [gedaagde] daarom aan hem, [eiser] , de overeengekomen boete ter hoogte van 10% van de koopprijs verschuldigd is. [gedaagde] is in de inleidende dagvaarding (opnieuw) aangemaand om de boete te betalen en is daarvoor een termijn van acht dagen gegund. [gedaagde] heeft niet aan de aanmaning voldaan en is daarom in verzuim vanaf de negende dag na de dag van dagvaarding, aldus nog steeds [eiser] .
In verband met het gebeurde op 6 april 2019 heeft [eiser] nader gesteld: (5) dat [gedaagde] na de bezichtiging het kantoorpand graag wilde kopen en dat hij bij [eiser] heeft aangedrongen op spoed, (6) dat [eiser] daarom eigenhandig een koopovereenkomst in tweevoud heeft opgesteld, en (7) dat [eiser] uit de uitlatingen van [gedaagde] heeft begrepen dat [gedaagde] als koper zou optreden en dat later zou worden bezien aan welke rechtspersoon het kantoorpand zou worden geleverd.
In verband met het gebeurde op 6 april 2019 heeft [eiser] nader gesteld: (5) dat [gedaagde] na de bezichtiging het kantoorpand graag wilde kopen en dat hij bij [eiser] heeft aangedrongen op spoed, (6) dat [eiser] daarom eigenhandig een koopovereenkomst in tweevoud heeft opgesteld, en (7) dat [eiser] uit de uitlatingen van [gedaagde] heeft begrepen dat [gedaagde] als koper zou optreden en dat later zou worden bezien aan welke rechtspersoon het kantoorpand zou worden geleverd.
4.2.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd, stellende: (a) dat hij begin april 2019 ten behoeve van een Chinese rechtspersoon, althans enkele Chinese investeerders, interesse heeft getoond in de aankoop van het kantoorpand, (b) dat hij het kantoorpand daarom op
5 april 2019 samen met [eiser] heeft bezichtigd, (c) dat hij vervolgens op 6 april 2019 met [eiser] heeft gesproken over de eventuele aankoop van het kantoorpand ten behoeve van de Chinese partij(en), maar (d) dat van het op die dag daadwerkelijk sluiten van een koopovereenkomst geen sprake is geweest.
In verband met dit laatste heeft [gedaagde] nader gesteld: (e) dat hij nog moest overleggen met de Chinese betrokkenen, onder meer over de wenselijke inhoud van de koopovereenkomst, (f) dat hij om die reden [eiser] had gevraagd om hem een exemplaar van de (concept-)koopovereenkomst te verstrekken, dat het kantoorpand ook nog moest worden getaxeerd en dat verder de financiering van de aankoop nog moest worden geregeld.
[gedaagde] heeft verder gesteld: (g) dat van een op 6 april 2019 door hemzelf in privé gesloten (koop)overeenkomst hoe dan ook geen sprake is geweest, en (h) dat in de kantlijn van het bescheid met de hand juist de naam van de rechtspersoon is vermeld die door [gedaagde] als de mogelijke koper/afnemer is genoemd.
In verband met het bescheid heeft [gedaagde] gesteld: (i) dat dit volledig aansluit op de gang van zaken zoals die volgens [gedaagde] is geweest: de aanhef laat zien dat het hoogstens om een
‘letter of intent’gaat; het bescheid is ook niet ondertekend.
Volgens [gedaagde] was [eiser] op 6 april 2019 duidelijk: (j) dat hij, [gedaagde] , zich nog niet wilde verbinden tot de aankoop van het kantoorpand, noch voor zichzelf noch namens derden.
5 april 2019 samen met [eiser] heeft bezichtigd, (c) dat hij vervolgens op 6 april 2019 met [eiser] heeft gesproken over de eventuele aankoop van het kantoorpand ten behoeve van de Chinese partij(en), maar (d) dat van het op die dag daadwerkelijk sluiten van een koopovereenkomst geen sprake is geweest.
In verband met dit laatste heeft [gedaagde] nader gesteld: (e) dat hij nog moest overleggen met de Chinese betrokkenen, onder meer over de wenselijke inhoud van de koopovereenkomst, (f) dat hij om die reden [eiser] had gevraagd om hem een exemplaar van de (concept-)koopovereenkomst te verstrekken, dat het kantoorpand ook nog moest worden getaxeerd en dat verder de financiering van de aankoop nog moest worden geregeld.
[gedaagde] heeft verder gesteld: (g) dat van een op 6 april 2019 door hemzelf in privé gesloten (koop)overeenkomst hoe dan ook geen sprake is geweest, en (h) dat in de kantlijn van het bescheid met de hand juist de naam van de rechtspersoon is vermeld die door [gedaagde] als de mogelijke koper/afnemer is genoemd.
In verband met het bescheid heeft [gedaagde] gesteld: (i) dat dit volledig aansluit op de gang van zaken zoals die volgens [gedaagde] is geweest: de aanhef laat zien dat het hoogstens om een
‘letter of intent’gaat; het bescheid is ook niet ondertekend.
Volgens [gedaagde] was [eiser] op 6 april 2019 duidelijk: (j) dat hij, [gedaagde] , zich nog niet wilde verbinden tot de aankoop van het kantoorpand, noch voor zichzelf noch namens derden.
4.3.
De rechtbank overweegt dat de eerste vraag die in deze zaak beantwoording behoeft is, of partijen op 6 april 2019 de door [eiser] gestelde koopovereenkomst hebben gesloten. Gelet op de (hiervoor samengevat weergegeven) stellingen van partijen gaat het om twee deelvragen:
(1) hebben [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten met de door [eiser] gestelde
inhoud, in die zin dat [eiser] en [gedaagde] toen wilsovereenstemming hebben bereikt over de koop en verkoop van het kantoorpand voor € 6.500.000,-, en ook overigens conform de inhoud van het bescheid zoals opgesteld door [eiser] en verder aangevuld door partijen?;
(2) is de (eventuele) koopovereenkomst gesloten tussen de door [eiser] gestelde
partijen, te weten: [eiser] en [gedaagde] , in die zin dat [gedaagde] (al dan niet naast een aan [gedaagde] gelieerde rechtspersoon) zich toen heeft verplicht om, als tegenprestate voor de levering van het kantoorpand aan hem, de koopprijs te betalen aan [eiser] ?
(1) hebben [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten met de door [eiser] gestelde
inhoud, in die zin dat [eiser] en [gedaagde] toen wilsovereenstemming hebben bereikt over de koop en verkoop van het kantoorpand voor € 6.500.000,-, en ook overigens conform de inhoud van het bescheid zoals opgesteld door [eiser] en verder aangevuld door partijen?;
(2) is de (eventuele) koopovereenkomst gesloten tussen de door [eiser] gestelde
partijen, te weten: [eiser] en [gedaagde] , in die zin dat [gedaagde] (al dan niet naast een aan [gedaagde] gelieerde rechtspersoon) zich toen heeft verplicht om, als tegenprestate voor de levering van het kantoorpand aan hem, de koopprijs te betalen aan [eiser] ?
Alleen bij een positief antwoord op beide deelvragen kan sprake zijn van toewijzing van de vorderingen van [eiser] jegens [gedaagde] .
De vraag of partijen hebben gecontracteerd in de door [eiser] gestelde zin dient te worden beantwoord op basis van het bepaalde in de artikelen 3:33 en 3:35 BW.
is duidelijk over de dag waarop en de omstandigheden waaronder de koopovereenkomst is gesloten. Beslissend is daarom wat er op 6 april 2019 is gebeurd, in de bespreking tussen [eiser] en [gedaagde] . Feiten en omstandigheden van eerdere en latere datum kunnen uiteraard bijdragen aan een beter begrip van het gebeurde op die dag.
De vraag of partijen hebben gecontracteerd in de door [eiser] gestelde zin dient te worden beantwoord op basis van het bepaalde in de artikelen 3:33 en 3:35 BW.
is duidelijk over de dag waarop en de omstandigheden waaronder de koopovereenkomst is gesloten. Beslissend is daarom wat er op 6 april 2019 is gebeurd, in de bespreking tussen [eiser] en [gedaagde] . Feiten en omstandigheden van eerdere en latere datum kunnen uiteraard bijdragen aan een beter begrip van het gebeurde op die dag.
4.4.
De rechtbank is van oordeel dat de stelling van [eiser] dat partijen op 6 april 2019 wilsovereenstemming hebben bereikt over de koop en verkoop van het kantoorpand voor
€ 6.500.000,- (zie de hiervoor onder (1) genoemde deelvraag) niet kan overtuigen.
€ 6.500.000,- (zie de hiervoor onder (1) genoemde deelvraag) niet kan overtuigen.
De rechtbank overweegt hiertoe dat uit de stellingen van [eiser] volgt dat de koopovereenkomst mondeling is gesloten. De wet staat dat toe, gelet op het voorgenomen gebruik van het pand als kantoorpand. Het document dat - juist ook volgens [eiser] - de weerslag bevat van de bereikte wilsovereenstemming kwalificeert echter niet als een schriftelijke koopovereenkomst. De rechtbank verwijst in dit verband onder meer naar de eerste alinea van het bescheid (zie onder 2.5. en 2.6.) en naar het ontbreken van handtekeningen onder het bescheid. Als partijen daadwerkelijk de door [eiser] gestelde wilsovereenstemming hadden bereikt, dan had het voor de hand gelegen dat de eerste alinea van het bescheid qua tekst zou zijn aangepast en dat de beide exemplaren van het bescheid op de gebruikelijke wijze zouden zijn ondertekend (en dan gelijkluidende onderhandse akten zouden zijn geworden). Dit een en ander is achterwege gebleven, zonder dat [eiser] hiervoor een deugdelijke verklaring heeft gegeven.
4.5.
De rechtbank zal de vraag onder (1) verder laten rusten, omdat zij van oordeel is dat de hiervoor onder (2) genoemde deelvraag hoe dan ook negatief moet worden beantwoord.
De rechtbank overweegt hiertoe dat [gedaagde] heeft gesteld dat hij nimmer de wil heeft gehad om het kantoorpand (ook) in privé te kopen. Deze stelling heeft [eiser] niet, maar in elk geval onvoldoende gemotiveerd, betwist. Uitgaande, daarom, van het door [gedaagde] gestelde, heeft [eiser] onvoldoende toegelicht waarom hij er op 6 april 2019 niettemin (a) op heeft vertrouwd en (b) op heeft mogen vertrouwen dat [gedaagde] het kantoorpand (ook) in privé wilde kopen.
De rechtbank overweegt hiertoe dat [gedaagde] heeft gesteld dat hij nimmer de wil heeft gehad om het kantoorpand (ook) in privé te kopen. Deze stelling heeft [eiser] niet, maar in elk geval onvoldoende gemotiveerd, betwist. Uitgaande, daarom, van het door [gedaagde] gestelde, heeft [eiser] onvoldoende toegelicht waarom hij er op 6 april 2019 niettemin (a) op heeft vertrouwd en (b) op heeft mogen vertrouwen dat [gedaagde] het kantoorpand (ook) in privé wilde kopen.
4.6.
De rechtbank wijst er in dit verband allereerst op dat de (in rov. 2.3. aangehaalde) aankondiging van de bezichtiging door de makelaar, zijn introductie van [gedaagde] bij [eiser] en zijn aanduiding van het doel van de eventuele koop niet duiden op een aankoop door [gedaagde] in privé. De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn stelling (ingenomen tijdens de mondelinge behandeling) dat het bij zakelijk vastgoed heel gebruikelijk is dat een partij (bedoeld wordt: een natuurlijk persoon, rechtbank) een koopovereenkomst sluit en daarna een rechtspersoon aanwijst, of een nieuwe rechtspersoon opricht, aan welke het vastgoed wordt geleverd. Als een aankoop geschiedt ten behoeve van een rechtspersoon, maar onduidelijk is voor wélke rechtspersoon (of als die rechtspersoon nog niet bestaat), dan ligt de aankoop door de natuurlijk persoon als gevolmachtigde ‘voor nader te noemen meester’, in de zin van artikel 3:67 BW, duidelijk meer voor de hand dan de door [eiser] geschetste gang van zaken. [eiser] heeft geen (deugdelijk onderbouwd) beroep gedaan op deze bepaling.
4.7. Verder geldt, opnieuw, dat het bescheid geen steun biedt voor de stellingen van [eiser] . Kennelijk is in het bescheid achter de positie van koper het GDTC-visitekaartje van [gedaagde] ingekopieerd. [gedaagde] wordt daardoor in het bescheid genoemd in zijn kwaliteit van CEO van GDTC. In de kantlijn wordt verder de naam van een andere rechtspersoon genoemd. De stellingen over die rechtspersoon van [gedaagde] (zie rov. 4.2.onder (h)) zijn door [eiser] niet, maar in elk geval onvoldoende gemotiveerd, betwist. Uit niets in het bescheid blijkt dat (ook) [gedaagde] in privé geldt als koper.
4.7. Verder geldt, opnieuw, dat het bescheid geen steun biedt voor de stellingen van [eiser] . Kennelijk is in het bescheid achter de positie van koper het GDTC-visitekaartje van [gedaagde] ingekopieerd. [gedaagde] wordt daardoor in het bescheid genoemd in zijn kwaliteit van CEO van GDTC. In de kantlijn wordt verder de naam van een andere rechtspersoon genoemd. De stellingen over die rechtspersoon van [gedaagde] (zie rov. 4.2.onder (h)) zijn door [eiser] niet, maar in elk geval onvoldoende gemotiveerd, betwist. Uit niets in het bescheid blijkt dat (ook) [gedaagde] in privé geldt als koper.
4.8.
Op 10 april 2019 heeft [eiser] de (volgens hem) op 6 april 2019 gesloten koopovereenkomst per e-mail bevestigd aan [gedaagde] . De bevestiging is verstuurd naar het zakelijk e-mailadres van [gedaagde] en is gericht aan [gedaagde] als CEO van GDTC op het kantooradres van GDTC (zie rov. 4.7.). Hieruit blijkt niet dat (ook) [gedaagde] in privé voor [eiser] had te gelden als koper van het kantoorpand.
4.9.
Dat [gedaagde] op en vlak na 6 april 2019 ook voor [eiser] niet had te gelden als (een van de) koper(s) blijkt verder uit de brief van de notaris aan [gedaagde] van 25 april 2019 (zie rov. 2.8.), die is opgesteld naar aanleiding van instructies van [eiser] (zie rov. 2.7.-slot). Daarin wordt [gedaagde] gevraagd wie als koper(s) van het kantoorpand hebben te gelden: GDTC of Genius Group of Companies LTD te Hong Kong of beiden. De notaris gaat er, kennelijk op aangeven van [eiser] , van uit dat deze rechtspersonen (of een van hen) het kantoorpand hebben (of heeft) gekocht. [gedaagde] wordt door de notaris niet genoemd als (mogelijke) koper.
4.10.
Dat [eiser] en zijn advocaat [gedaagde] op een later moment (ook) in privé hebben aangeschreven en aansprakelijk hebben gehouden (zie de rov. 2.9. en 2.15.) leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De ingebrekestelling en de nadere aanmaning zijn verstuurd in een fase dat [eiser] bedacht was op het veiligstellen van zijn (vermeende) rechten. Dat dan wordt gekozen voor een ruimere kring van aansprakelijk te stellen (rechts)personen hoeft niet te verbazen. De vanaf begin mei 2019 door en namens [eiser] met [gedaagde] gevoerde correspondentie kan daarbij geen verandering brengen in wat er op
6 april 2019 (al dan niet) is gebeurd.
Ook voor de periode vanaf mei 2019 heeft verder te gelden dat [eiser] [gedaagde] steeds heeft aangeschreven als CEO van GDTC (zie de rov. 2.10., 2.11., 2.12., 2.14. en 2.18.).
Uit het stilzwijgen van [gedaagde] op de e-mails en brieven van [eiser] en van de notaris kan niet worden afgeleid dat de inhoud ervan zijn instemming had; [eiser] heeft zijn andersluidende opvatting op dit punt onvoldoende toegelicht.
Dat [gedaagde] , zoals [eiser] nog heeft gesteld, privémiddelen wilde aanwenden om de aankoop en de levering van het kantoorpand (mede) te bekostigen, wil niet zegen dat [gedaagde] zich destijds beschouwde als (mede-)koper. In zijn e-mail van 8 juli 2019 (zie rov. 2.19.) stelt [gedaagde] , kennelijk in reactie op de eerdere verzoeken van de notaris (zie rov. 2.8.), dat hij de relevante namen ten behoeve van de akte zal doorgeven. Uit niets blijkt dat [gedaagde] zich toen beschouwde als (een van de) koper(s).
Alle correspondentie heeft [gedaagde] zijnerzijds steeds gevoerd als CEO van GDTC en/of met gebruikmaking van zijn GDTC-account (zie de rov. 2.10., 2.13., 2.16., 2.17. en 2.19.).
6 april 2019 (al dan niet) is gebeurd.
Ook voor de periode vanaf mei 2019 heeft verder te gelden dat [eiser] [gedaagde] steeds heeft aangeschreven als CEO van GDTC (zie de rov. 2.10., 2.11., 2.12., 2.14. en 2.18.).
Uit het stilzwijgen van [gedaagde] op de e-mails en brieven van [eiser] en van de notaris kan niet worden afgeleid dat de inhoud ervan zijn instemming had; [eiser] heeft zijn andersluidende opvatting op dit punt onvoldoende toegelicht.
Dat [gedaagde] , zoals [eiser] nog heeft gesteld, privémiddelen wilde aanwenden om de aankoop en de levering van het kantoorpand (mede) te bekostigen, wil niet zegen dat [gedaagde] zich destijds beschouwde als (mede-)koper. In zijn e-mail van 8 juli 2019 (zie rov. 2.19.) stelt [gedaagde] , kennelijk in reactie op de eerdere verzoeken van de notaris (zie rov. 2.8.), dat hij de relevante namen ten behoeve van de akte zal doorgeven. Uit niets blijkt dat [gedaagde] zich toen beschouwde als (een van de) koper(s).
Alle correspondentie heeft [gedaagde] zijnerzijds steeds gevoerd als CEO van GDTC en/of met gebruikmaking van zijn GDTC-account (zie de rov. 2.10., 2.13., 2.16., 2.17. en 2.19.).
4.11.
Gelet op het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij er op
6 april 2019 op heeft vertrouwd dat [gedaagde] het kantoorpand (mede) voor zichzelf wilde kopen. Uitgaande van [eiser] opvatting dat hij dit vertrouwen wel heeft gehad, heeft hij onvoldoende onderbouwd waarom destijds sprake was van een gerechtvaardigd vertrouwen. Bij gebrek aan voldoende relevante gestelde feiten wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
6 april 2019 op heeft vertrouwd dat [gedaagde] het kantoorpand (mede) voor zichzelf wilde kopen. Uitgaande van [eiser] opvatting dat hij dit vertrouwen wel heeft gehad, heeft hij onvoldoende onderbouwd waarom destijds sprake was van een gerechtvaardigd vertrouwen. Bij gebrek aan voldoende relevante gestelde feiten wordt aan bewijslevering niet toegekomen.
4.12.
De slotsom is dat de rechtbank ervan uitgaat dat [eiser] op 6 april 2001 niet de door hem gestelde koopovereenkomst met [gedaagde] heeft gesloten. [eiser] vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
4.13.
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 1.639,00
- salaris advocaat
6.628,00(2,0 punten × tarief € 3.214,00)
6.628,00(2,0 punten × tarief € 3.214,00)
Totaal € 8.267,00.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 8.267,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van vijftien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Beurskens en in het openbaar uitgesproken op
25 augustus 2021.
25 augustus 2021.