ECLI:NL:RBLIM:2021:5957

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/284550 / HA ZA 20-557

Vonnis van 21 juli 2021 (bij vervroeging)

in de zaak van

1.[eiseres sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiser sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. C.F.J.M. Nelemans te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] , h.o.d.n. [handelsnaam],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. H. den Besten te Almere.

Partijen zullen hierna “ [eisers] ” en “ [gedaagde] ” genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 8,
de conclusie van antwoord en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 7,
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 mei 2021.

1.2.

Vervolgens is de zaak verwezen naar de rol voor vonnis.

2.De feiten

2.1.

[eisers] zijn in het kader van de aankoop van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: “de woning”) via hun makelaar in contact gekomen met [gedaagde] en hebben hem verzocht om een bouwkundige keuring uit te voeren naar de staat van de woning.

2.2.

[gedaagde] heeft op 28 februari 2018 de keuring uitgevoerd en heeft daarover op 8 maart 2018 schriftelijk gerapporteerd aan [eisers] . Op 26 maart 2018 heeft hij voor de uitvoering van deze werkzaamheden een bedrag van € 375,00 exclusief BTW (€ 453,75 inclusief BTW) gefactureerd aan [eisers] .

2.3.

Op pagina 5 van het rapport is een algemene beoordeling van de woning opgenomen, waarin ten aanzien van de hellende daken is vermeld dat deze in de, met de kleur geel weergegeven, categorie redelijk zijn gewaardeerd, hetgeen volgens de definitie – van de waarderingsnormen zoals die op pagina 4 van het rapport in verschillende kleurcategorieën zijn aangeduid – wil zeggen
“redelijke conditie: plaatselijk zichtbare veroudering, gebreken kunnen voorkomen”.

Op de volgende pagina’s van het rapport zijn per onderdeel van de woning detailbeoordelingen opgenomen.

Ten aanzien van de daken en gevels zijn op pagina 13 van het rapport op verschillende onderdelen de scores en bevindingen weergegeven. Al deze onderdelen hebben de score groen, dat wil zeggen:
“goede conditie, geen gebreken, incidentele beginnende veroudering”gekregen.

De bevindingen per onderdeel zijn:

schoorsteen: goede staat van onderhoud
dakbeschot: gedateerd maar voldoet
bitumen dakbedekking: gedateerd maar voldoet
loodaansluitingen: gedateerd maar voldoet
goten: goede staat
hemelwaterafvoeren: Pvc buis geschilderd voldoet

Ten aanzien van het dakbeschot van de garage is op pagina 15 van het rapport de score groen vermeld en is de bevinding:
gedateerd maar voldoet.

2.4.

Verder bevat het rapport op pagina 17 een aantal bepalingen.

Zo is daar opgenomen dat [gedaagde] nimmer aansprakelijk is voor een onjuiste en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van door haar gemaakte fouten, behoudens opzet of grove schuld. Schade door opzet of grove schuld dient schriftelijk en binnen zes maanden na de rapportagedatum te worden aangetoond.

Ten aanzien van het ‘
doel van de bouwtechnische keuring’is vermeld dat het eerste doel is het verkrijgen van inzicht in de kosten van direct noodzakelijk herstel van gebreken.

Onder de kop ‘
belangrijke informatie mbt deze opname en rapportage’is vermeld dat de bouwkundige opname een visuele inspectie en een momentopname is. De non-destructieve wijze van deze opname heeft zijn beperkingen. Voor gebreken die niet waarneembaar waren op het moment van het onderzoek is [gedaagde] niet aansprakelijk.

Tevens is vermeld dat alle daken, goten, e.d. indien mogelijk en noodzakelijk met behulp van een ladder worden geïnspecteerd. Inspectie kan alleen plaats vinden indien het gebruik van hulpmiddelen zonder risico’s kan worden ingezet.

2.5.

[eisers] hebben op 15 maart 2018 een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen en een verklaring dat [eisers] in de gelegenheid zijn gesteld om te onderzoeken of de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn, dat zij bekend zijn met de algehele toestand van de woning en dat zij accepteren dat alle kosten en risico’s van onderhoud en vernieuwing voor hun risico komen en dat zij de verkoper vrijwaren voor elke aansprakelijkheid ter zake.

2.6.

De woning is op 16 april 2018 aan [eisers] geleverd.

2.7.

Bij brief van hun raadsvrouw van 20 december 2018 hebben [eisers] aan [gedaagde] gemeld dat hen na de aankoop van de woning is gebleken dat het dak van de woning ernstige, onherstelbare gebreken vertoont en volledig vervangen moet worden. De dakdekker van de buren heeft het gebrek aan het dak geconstateerd en de architect en aannemer hebben dit bevestigd. Zij stellen zich op het standpunt dat [gedaagde] tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen jegens hen en stellen hem aansprakelijk voor de door hen geleden schade.

2.8.

In opdracht van [eisers] heeft [naam ingenieur] (hierna: “ [naam ingenieur] ”) van [naam bedrijf 1] op 14 mei 2019 een onderzoek uitgevoerd naar de staat van het dak. [gedaagde] en zijn raadsman zijn daarbij aanwezig geweest. [naam ingenieur] heeft op 12 juni 2019 schriftelijk gerapporteerd omtrent zijn bevindingen.

2.9.

[eisers] hebben daarna een offerte voor de dakrenovatie laten uitbrengen door dakdekkersbedrijf Rododak. Rododak heeft in de offerte van 9 augustus 2019 de kosten begroot op € 25.113,65. [eisers] hebben vervolgens de herstelwerkzaamheden aan het dak laten uitvoeren conform de offerte.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot het betalen van een bedrag van € 25.113,55, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 20 december 2018 tot aan de dag der algehele voldoening en [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure.

3.2.

[eisers] stellen dat [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van de verplichting om zijn opdracht zorgvuldig uit te voeren. Uit het rapport van [naam ingenieur] blijkt immers dat de dakbedekking versleten was en op korte termijn geheel vernieuwd diende te worden en ook dat de schoorsteen aantastingen vertoonde en hersteld moest worden. [naam ingenieur] heeft geconstateerd dat de dakranden versleten waren en er sporen van lekkages zichtbaar waren ter plaatse van de dakranden/overstekken, dat de leislag voor een groot deel ontbrak, dat bij de bitumen craquelévormige scheuren te zien zijn en dat de dakbedekking niet op het dakbeschot aansluit. De schoorsteen vertoont kapotte stenen en aangetast schilderwerk. Volgens [naam ingenieur] had [gedaagde] dit moeten waarnemen en in zijn rapport moeten vermelden. De tekortkoming van [gedaagde] heeft tot gevolg dat [eisers] een koopovereenkomst hebben gesloten, waarbij zij het risico van alle ouderdoms- en onderhoudsgebreken van de woning op zich hebben genomen, omdat zij aannamen dat het risico op dergelijke gebreken nihil of zeer klein was. [eisers] maken aanspraak op schadevergoeding. De gevorderde schadevergoeding bestaat uit de kosten van herstel van het dak. Wanneer [gedaagde] zijn werkzaamheden zorgvuldig had uitgevoerd, dan had [eisers] deze herstelkosten niet gemaakt. Zij hadden in dat geval de woning niet gekocht of bij de verkopers een korting, in omvang gelijk aan de herstelkosten, op de koopprijs bedongen.

3.3.

[gedaagde] betwist de vordering. [gedaagde] betoogt dat [eisers] de in zijn rapport opgenomen klachttermijn hebben overschreden. Daarnaast doet hij een beroep op een exoneratie, die eveneens in de rapportage is opgenomen. Los daarvan is [gedaagde] van mening dat hij niet tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] , omdat hij zijn werkzaamheden zorgvuldig heeft verricht en daarover ook zorgvuldig heeft gerapporteerd. Ten slotte betwist [gedaagde] op diverse gronden de omvang van de gevorderde schadevergoeding. Hij beroept zich, kort weergegeven, op overschrijding van de in zijn rapport opgenomen klachttermijn en exoneratie van aansprakelijkheid en hij betwist de verweten onzorgvuldigheid en de bevindingen van [naam ingenieur] .

3.4.

Op de standpunten van partijen zal hierna, voor zover relevant, nader worden ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Als meest verstrekkend verweer heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eisers] te laat hebben geklaagd en dat een uitsluiting van aansprakelijkheid in zijn rapport is opgenomen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat in het rapport is opgenomen dat schade binnen maximaal zes maanden na de rapportagedatum dient te worden aangetoond en dat het rapport maar zes maanden geldig is na de inspectiedatum. De eerste melding van schade is door [eisers] pas na ruim negen maanden gedaan, zonder dat daarbij enige onderbouwing werd verstrekt. Gelet op de in het rapport opgenomen “zes-maanden-termijn” hadden [eisers] , op grond van de redelijkheid en billijkheid, niet meer aan de hand van het rapport [naam ingenieur] (dat van nog maanden later dateert) hun standpunt mogen onderbouwen, aldus [gedaagde] . De uitsluiting van aansprakelijkheid is op pagina 17 van het rapport opgenomen, waarin staat dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor een onjuist en/of onvolledige rapportage, noch voor de gevolgen van door haar in het kader van een opdracht gemaakte fouten, behoudens opzet of grove schuld.

4.2.

De rechtbank stelt vast dat de bepalingen omtrent de klachttermijn en de uitsluiting van aansprakelijkheid zijn opgenomen in het rapport van [gedaagde] . Van deze, eenzijdig door [gedaagde] opgelegde bepalingen, hebben [eisers] pas kennis kunnen nemen nadat zij het rapport hebben ontvangen. [gedaagde] had echter, om dergelijke bepalingen deel te laten uitmaken van de tussen partijen geldende contractsinhoud, daarover uiterlijk bij het totstandkomen van de overeenkomst ook wilsovereenstemming met [eisers] moeten bereiken. [gedaagde] had deze bepalingen aldus bij het verstrekken van een offerte aan [eisers] kenbaar moeten maken, waarna het [eisers] vervolgens vrij had gestaan deze bepalingen al dan niet te aanvaarden. Gesteld noch gebleken is dat dit is gebeurd in het kader van de mondeling tussen partijen gemaakte afspraken. Gelet hierop stelt de rechtbank vast dat de bepalingen, waar [gedaagde] een beroep op doet, geen deel uitmaken van de tussen partijen geldende contractsinhoud. De rechtbank passeert dan ook het beroep van [gedaagde] op de (contractuele) klachttermijn en de uitsluiting van aansprakelijkheid.

4.3.

De wet kent evenwel in artikel 6:89 BW ook een bepaling omtrent de termijn waarbinnen geklaagd dient te worden over een gebrek in een door een ander verrichte prestatie. In artikel 6:89 BW is bepaald dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd.

4.4.

Met betrekking tot de stelplicht- en bewijslastverdeling bij de klachtplicht geldt dat in het eerste instantie aan de schuldeiser is om te stellen of en zo ja, op welk moment is geklaagd. Uit productie 3 bij dagvaarding blijkt dat de gemachtigde van [eisers] op 20 december 2018 heeft geklaagd. Voert een schuldenaar een klachtplichtverweer (zoals [gedaagde] in dit geval doet) dan rusten de stelplicht en, bij betwisting, de bewijslast met betrekking tot de feiten die een beroep op artikel 6:89 BW kunnen dragen op hem. Het is immers een bevrijdend verweer. Het is dus aan [gedaagde] om te stellen wanneer het gebrek door [eisers] ontdekt is of ontdekt had moeten zijn én dat door tijdsverloop inmiddels geen sprake meer is van tijdig klagen. In dit geval heeft [gedaagde] echter in het geheel niet gesteld wanneer [eisers] het gebrek heeft ontdekt of had moeten ontdekken, zodat [gedaagde] op dit punt niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan zijn beroep op het bepaalde in artikel 6:89 BW.

4.5.

Vervolgens komt de rechtbank aan de centrale vraag in dit dossier: is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] ? Of in andere woorden: heeft [gedaagde] de door hem verrichte bouwkundige keuring zorgvuldig uitgevoerd?

4.6.

[eisers] leggen aan hun stelling dat [gedaagde] had moeten rapporteren dat de dakbedekking versleten was en op korte termijn vernieuwd moest worden, het rapport van [naam ingenieur] van 14 mei 2019 ten grondslag. [naam ingenieur] heeft in zijn rapport aangegeven dat de dakranden versleten waren en sporen van lekkages vertoonden ter plaatse van de dakranden/overstekken (pagina 7 van het rapport), dat de leislag voor een groot deel ontbrak (foto’s op pagina 8 van het rapport), dat de bitumen dakbedekking craquelévormige scheuren vertoont (eveneens pagina 8 van het rapport), dat de dakbedekking niet op het dakbeschot aansluit en dat het dakbeschot tussen de balken is ingedeukt (pagina 9 van het rapport) en dat een hoogteverschil bestaat tussen de ligger en het tussenliggende vlak (pagina 10 van het rapport). Op die pagina staat ook dat de schoorsteen kapotte stenen en aangetast schilderwerk vertoont.

4.7.

[gedaagde] betwist de juistheid van de rapportage van [naam ingenieur] , waarbij [gedaagde] erop wijst dat dit rapport veertien maanden later is opgesteld dan zijn eigen rapportage. [gedaagde] staat nog steeds achter zijn eigen rapport. Hij is van mening dat het dak van de woning nog zeker tien tot vijftien jaar zonder problemen mee kon. Weliswaar is hij ten tijde van de door hem uitgevoerde visuele inspectie niet op het dak geweest, omdat daar sneeuw op lag en het niet veilig was om het dak te betreden, maar hij heeft foto’s gemaakt waarop hij goed kon inzoomen en zodoende het dak kon beoordelen. Bovendien was niet het gehele dak met sneeuw bedekt. Bovendien voert [gedaagde] aan dat partijen ook alleen een visuele, non-destructieve inspectie, zijn overeengekomen. [gedaagde] is, samen met zijn raadsman, aanwezig geweest bij het onderzoek van [naam ingenieur] . Zij zijn toen met [naam ingenieur] het dak op gegaan. [gedaagde] plaatst grote vraagtekens bij het rapport van [naam ingenieur] . [gedaagde] heeft niet geconstateerd hetgeen [naam ingenieur] in zijn rapport heeft vermeld over lekkages, anders dan dat de bitumen dakbedekking op enkele plaatsen licht gebobbeld was. Het dak lag er ten tijde van het onderzoek door [naam ingenieur] strak bij, zonder beschadigingen en er waren geen lekkages zichtbaar. De aansluitingen van de bitumen dakbedekking zagen er goed uit en datzelfde geldt voor de opstaande randen, aldus [gedaagde] . Ter onderbouwing van dat standpunt heeft [gedaagde] nog een schriftelijke verklaring van 12 juli 2019 van dakdekkersbedrijf [naam bedrijf 2] (hierna: “ [naam bedrijf 2] ”) overgelegd. [naam bedrijf 2] verklaart het dak op 2 juli 2019 te hebben geïnspecteerd en te hebben vastgesteld dat het dak op die datum in een redelijke tot goede staat verkeerde, zeker omdat het nergens lekte. [naam bedrijf 2] adviseert wel om meer hemelwaterafvoeren te plaatsen, omdat één hemelwaterafvoer per dakvlak (te) weinig is. Bij hevige regen loopt die afvoer over, waardoor het water onder de daktrim komt en achter het boeideel lekt. Het doorzakken tussen de gordingen komt door de spaanplaten die men vroeger gebruikte, maar deze voldoen wel nog. Het dak hoeft niet te worden vervangen, het voldoet en is waterdicht, zo is (ook) de conclusie van [naam bedrijf 2] .

4.8.

De stelplicht en, bij betwisting, bewijslast van de stelling dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen jegens [eisers] , rusten op [eisers] . Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] in dit verband aan de stelplicht voldaan, gelet op de inhoud van het rapport van [naam ingenieur] . De rechtbank merkt daarbij wel op dat de inhoud van dat rapport op een aantal punten vragen oproept. Weliswaar is de conclusie van [naam ingenieur] dat [gedaagde] had moeten vaststellen dat het gehele dak de beoordeling matig tot slecht had moeten krijgen, dat de gehele dakbedekking nagenoeg het einde van de levensduur heeft bereikt en dat rekening dient te worden gehouden met het op korte termijn (binnen drie jaar) vervangen van de dakbedekking, maar de daaraan ten grondslag gelegde onderbouwing blinkt niet uit in duidelijkheid. Uit de in het rapport opgenomen analyse die aan deze conclusies van [naam ingenieur] ten grondslag ligt, blijkt dat er daklekkages zichtbaar zijn ter plaatse van de dakranden/overstekken, dat de leislag op de bitumen dakbedekking sterk verweerd is en plaatselijk de ondersteuning van dakbedekking door het dakbeschot afwezig is, hetgeen de levensduur van de dakbedekking sneller laat verslechteren. Waarom deze omstandigheden een totale vervanging van de dakbedekking nodig maken wordt echter niet toegelicht. In het rapport wordt evenmin toegelicht waarom volgens [naam ingenieur] de door hem aangetroffen situatie gelijk moet zijn geweest aan de situatie van het dak, zoals die bestond ten tijde van de inspectie door [gedaagde] , ondanks dat tussen beide momenten maar liefst veertien maanden zijn verstreken. Dat, zoals [eisers] stelt, de craquelévorming van de bitumendakbedekking scheuren veroorzaakt, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid uit het rapport van [naam ingenieur] . In het rapport van [naam ingenieur] wordt immers alleen benoemd dat de leislag op de bitumen dakbedekking sterk is verweerd.

4.9.

De bevindingen van [naam ingenieur] zijn door [gedaagde] voldoende gemotiveerd betwist, onder meer aan de hand van de verklaring van [naam bedrijf 2] . [naam bedrijf 2] heeft verklaard dat het dak niet lekte en heeft voor de lekkages die zichtbaar waren ter plaatse van de dakranden/overstekken de verklaring gegeven dat er te weinig hemelwaterafvoeren zijn geplaatst. Volgens [naam bedrijf 2] vormt het doorzaken van de gordingen evenmin een probleem. Bovendien heeft [gedaagde] betoogd dat de verminderde leislag op het dak geen nadelige gevolgen voor de levensduur van het dak heeft.

4.10.

De rechtbank acht het gelet op hetgeen hiervoor is overwogen noodzakelijk dat een deskundige wordt benoemd die aan de hand van de rapporten met foto’s van [gedaagde] , [naam ingenieur] en de verklaring van [naam bedrijf 2] , dient te beoordelen of de bevindingen van [gedaagde] op basis van een visuele inspectie ten aanzien van de staat van het dak ten tijde van zijn rapportage, juist zijn geweest.

4.11.

Deze deskundige zal tevens worden gevraagd om zich uit te laten over de kosten van vervanging, indien hij tot het oordeel komt dat vervanging van het dak inderdaad nodig was. Daarbij dient te worden uitgegaan van een toestand van het dak, zoals die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van de woning bestond.

4.12.

Voordat tot een deskundigenbericht wordt overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over de wenselijkheid van een deskundigenbericht, over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n) en over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.13.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van dakbedekking en dat de navolgende vragen dienen te worden voorgelegd:

komt u aan de hand van de rapporten van [gedaagde] en [naam ingenieur] , de verklaring van [naam bedrijf 2] en de door partijen overgelegde foto’s tot de conclusie dat de bevindingen van [gedaagde] en de door hem gegeven beoordeling ten aanzien van de staat van het dak ten tijde van zijn rapportage, zoals vast te stellen aan de hand van een visuele inspectie, juist zijn?

Zo niet, deelt u het standpunt van [naam ingenieur] dat op korte termijn (binnen drie jaar) tot gehele vervanging van de dakbedekking en gedeeltelijke vervanging van het dakbeschot diende te worden overgegaan?

Indien u vraag 1 negatief beantwoordt, wat zijn dan de kosten van vervanging van het dak zoals dit bij de koop van woning aanwezig was? De rechtbank verzoekt om deze herstelkosten naar de verschillende componenten uit te splitsen en voor zover mogelijk ook naar materiaalkosten en arbeidskosten.

Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.14.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eisers] moeten worden betaald.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
18 augustus 2021voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over de aangekondigde deskundigenrapportage,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2021.^[1]