Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8907886 CV EXPL 20-6089
Vonnis van de kantonrechter van 21 juli 2021
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONPUNT,
gevestigd en kantoorhoudend te Maastricht,
eisende partij,
gemachtigde LAVG Groningen,
tegen
[gedaagde partij],
wonend te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna Woonpunt en [gedaagde partij] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 17 november 2020,
- de conclusie van antwoord,
- de akte houdende overlegging producties tevens akte houdende wijziging van eis van Woonpunt,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 maart 2021.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde partij] heeft van 16 december 1990 tot en met 31 mei 2012 van Woonpunt gehuurd de woonruimte staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaatsnaam] .
2.2.
Op de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene huurvoorwaarden (overgelegd als productie 2 dagvaarding) waarin onder andere het volgende staat vermeld:
“
(…)
(…)
Oplevering van het gehuurde
Artikel 13
Bij het einde der huur is huurder verplicht in overleg met verhuurder, uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de datum van beëindiging van de huurovereenkomst, het gehuurde geheel ontruimd en in de toestand waarin de huurder het gehuurde konform artikel 3 van dit reglement heeft aanvaard met de daarin aanwezige installaties, voorzieningen en eventuele inventaris, aan verhuurder op te leveren. Onder oplevering wordt mede verstaan het terugbrengen in de oude staat van het gehuurde met de hiervoor noodzakelijke levering en aanbrengen van nieuwe onderdelen.
Verhuurder en huurder zullen gezamenlijk het gehuurde bij het einde van de huur en/of het gebruik kontroleren en middels opmaking en ondertekening van een kontrolerapport overeenkomen, op welke wijze de bij die kontrole eventueel nodig blijkende reparaties en het achterstallig onderhoud, voor zover die voor rekening van huurder zijn, voor rekening van huurder zullen worden verricht.
Voor zover oplevering niet door de huurder plaatsvindt is verhuurder gerechtigd deze oplevering zelf te verzorgen, geheel op kosten van de huurder.
Alle kosten van het in oude staat terugbrengen van het gehuurde zijn voor rekening van de huurder.
(…)”
2.3.
Op 31 mei 2012 heeft [gedaagde partij] , nadat zij was gebeld door de wijkagent [naam wijkagent] , haar huurovereenkomst schriftelijk opgezegd. Voor zover relevant heeft [gedaagde partij] het volgende geschreven:
“
31-05-2012
31-05-2012
Geachte heer/ mevr.
Hierbij deel ik U mede dat ik Per direct het huurcontract op zeg, van de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] .
Postcode [postcode]
Mevr [gedaagde partij]”
2.4.
De opzegging van [gedaagde partij] is vervolgens door de wijkagent naar Woonpunt gefaxt.
2.5.
Een paar dagen later heeft [gedaagde partij] de sleutels van de woning ingeleverd. Op dat moment heeft Woonpunt aan [gedaagde partij] medegedeeld dat in de woning veel schade is aangetroffen en dat [gedaagde partij] die schade niet zelf mag herstellen. Daarna is [gedaagde partij] nogmaals, samen met de wijkagent, in de woning geweest om met spoed de woning leeg te halen.
2.6.
Bij brief van 29 augustus 2012 (productie 5 dagvaarding) heeft Woonpunt aan [gedaagde partij] medegedeeld dat de woning is gecontroleerd en dat [gedaagde partij] een bedrag van
€ 3.278,05 aan herstelkosten moet betalen.
2.7.
Op 17 maart 2014 is tussen [gedaagde partij] en Woonpunt een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen waarin afspraken zijn opgenomen ter zake van de herstelkosten. In de vaststellingsovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“
(…)
(…)
ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:
Woonpunt zal de blokkade bij het Woningburo opheffen na ondertekening van de onderhavige vaststellingsovereenkomst, doch uiterlijk binnen 2 dagen na ondertekening.
[gedaagde partij] zal aan Woonpunt uitbetalen een bedrag van € 1.588,- welke betaling zal geschieden in maandelijkse termijnen van elk € 50,- aanvangende ingaande april 2014.
(…)”
2.8.
Per e-mail van 30 augustus 2018 heeft Woonpunt, voor zover relevant, het volgende aan [gedaagde partij] medegedeeld:
“
(…)
(…)
De betalingsregeling zou starten in april 2014. We zijn inmiddels 4 jaar verder en wij hebben van u in die periode totaal € 750,- ontvangen. Het is hiermee duidelijk dat u de gemaakte afspraken niet bent nagekomen. (…)
Graag ontvangen wij uiterlijk 15 september 2018 de achterstand van de overeenkomst zijnde € 838,- en daarna zullen wij zorgen voor verdere afhandeling van onze afspraken uit die overeenkomst. Als u de betaling niet op tijd voldoet vervalt de overeenkomst en sturen wij de gehele vordering naar de deurwaarder. (…)”
2.9.
[gedaagde partij] heeft geen gehoor gegeven aan de e-mail van 30 augustus 2018.
2.10.
Woonpunt heeft vervolgens de vordering uit handen gegeven aan haar gemachtigde. Op 8 oktober 2018 is [gedaagde partij] aangemaand en gesommeerd tot betaling van
€ 2.426,05 binnen een termijn van vijftien dagen, bij gebreke waarvan Woonpunt aanspraak heeft gemaakt op de buitengerechtelijke kosten.
2.11.
[gedaagde partij] heeft op 7 mei 2019 een bedrag van € 25,00 en op 13 juli 2019 een bedrag van € 100,00 betaald. Daarna heeft Woonpunt geen betalingen van [gedaagde partij] ontvangen.
3.Het geschil
3.1.
Woonpunt stelt dat [gedaagde partij] is tekortgeschoten in de nakoming haar verplichtingen uit hoofde van de tussen Woonput en [gedaagde partij] gesloten huurovereenkomst, de daarop van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden en de in maart 2014 gesloten vaststellingsovereenkomst. Daartoe voert Woonpunt aan dat [gedaagde partij] de van Woonpunt gehuurde woning in slechte staat en met schades heeft opgeleverd. Er is geen voorinspectie geweest omdat de woning toen op last van de burgemeester gesloten was in verband met overtredingen van de Opiumwet. Na het verstrijken van de sluitingstermijn heeft Woonpunt de woning in goede staat hersteld en pas vanaf juni 2013 weer verhuurd. Woonpunt stelt dat [gedaagde partij] gehouden is de door haar gemaakte herstelkosten volledig te vergoeden. Daartoe voert zij aan dat [gedaagde partij] de ter zake van de herstelkosten gemaakte en in de vaststellingsovereenkomst opgenomen betaalafspraak niet is nagekomen zodat die afspraak is komen te vervallen en Woonpunt om die reden weer aanspraak kan maken op de volledige vergoeding van de herstelkosten zoals vermeld in haar brief van 29 augustus 2012.
3.2.
Op bovenstaande gronden vordert Woonpunt, na wijziging van eis, primair dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst door Woonpunt rechtsgeldig is ontbonden, althans deze per datum van het te dezen te wijzen vonnis alsnog ontbindt, en [gedaagde partij] veroordeelt om aan Woonpunt, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van € 2.842,95, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde partij] in de proces- en nakosten. Subsidiair vordert Woonpunt dat [gedaagde partij] wordt veroordeeld tot betaling van € 750,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, eveneens met veroordeling van [gedaagde partij] in de proces- en nakosten. Het primair gevorderde bedrag van € 2.842,95 is als volgt opgebouwd:
Hoofdsom € 3.278,05
Incassokosten € 440,33
Vervallen rente tot 10 november 2020 € 101,57
Subtotaal € 3.819,95
Minus: reeds betaald bij Woonpunt € - 750,00
Minus: verrekening € - 102,00
Minus: reeds betaald bij LAVG € - 125,00.
3.3.
[gedaagde partij] erkent dat zij de woning met schades heeft opgeleverd maar betwist dat in de woning overtredingen van de Opiumwet hebben plaatsgevonden en dat de woning op last van de burgemeester gesloten is geweest. Zij stelt dat zij nimmer een brief over woningsluiting heeft gekregen. Verder stelt zij dat in de woning toen een dubbele inbraak heeft plaatsgevonden en dat zij om die reden een tijdje op een vakantiepark in Vaals heeft moeten verblijven. Op aandringen van de politie en Woonpunt heeft zij haar huurovereenkomst per direct opgezegd. Zij heeft niet de mogelijkheid gekregen om de schades zelf te herstellen. [gedaagde partij] erkent dat tussen haar en Woonpunt een betaalafspraak over de herstelkosten tot stand is gekomen. Zij stelt echter dat zij niet wist dat de afspraak binnen vier jaar moest worden nagekomen. Daarnaast doet zij een beroep op betalingsonmacht.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Bij huurcontracten die vóór 1 augustus 2003 zijn afgesloten, gaat de wet ervan uit dat de huurder, bij aanvang van de huur, de woning in goede staat heeft gekregen. Bij einde van de huur dient de huurder de woning dan ook weer in goede staat op te leveren. Gelet op de foto’s in het dossier en de erkenning van [gedaagde partij] staat vast dat dit niet het geval was. Dit betekent dat [gedaagde partij] in beginsel de herstelkosten voor het terugbrengen van de woning in goede staat moet betalen.
4.2.
De kantonrechter begrijpt echter dat [gedaagde partij] met haar betwisting dat de woning toen op last van de burgemeester was gesloten en haar stelling dat zij bereid was om de gebreken zelf te herstellen, heeft bedoelen te stellen dat de slechte staat waarin de woning bij de oplevering verkeerde, haar niet kan worden toegerekend. De kantonrechter gaat aan die betwisting en de daaraan gekoppelde stellingen voorbij. Gelet op het feit dat de huurovereenkomst via de politie is beëindigd en dat [gedaagde partij] hierna ook enkel onder begeleiding van een politieagent, die volgens [gedaagde partij] de sleutels had, het gehuurde mocht betreden, acht de kantonrechter aannemelijk dat de woning inderdaad – zoals Woonpunt stelt – op last van de burgemeester gesloten is geweest wegens overtreding van de Opiumwet.
4.3.
Als immers geen sprake is geweest van woningsluiting en drugs – zoals [gedaagde partij] aanvoert – dan valt niet in te zien waarom [gedaagde partij] haar huurovereenkomst per direct heeft moeten opzeggen. Voor zover zij heeft willen betogen dat zij na woninginbraak – wat overigens niet vast staat – niet terug durfde te keren en in verband met haar veiligheid de huurovereenkomst heeft opgezegd, faalt dat betoog. Niet valt in te zien waarom zij als slachtoffer van inbraak geen hulp van de politie en van Woonpunt heeft gekregen en waarom zij in dat geval onder druk zou zijn gezet om haar huurovereenkomst per direct te beëindigen.
4.4.
Gelet op het voorgaande wordt hierna ervan uitgegaan dat de woning op last van de burgemeester gesloten is geweest, dat Woonpunt om die reden geen voorinspectie heeft kunnen uitvoeren en dat zij kennelijk om diezelfde reden aan [gedaagde partij] geen mogelijkheid tot herstel van de schades heeft geboden. Met andere woorden wordt ervan uitgegaan dat het niet plaatsvinden van de voorinspectie niet aan Woonpunt is toe te rekenen en dat zij daarom – en ook gelet op hetgeen in artikel 13 lid 5 van de algemene huurvoorwaarden is opgenomen – aanspraak kan maken op vergoeding van de volledige door haar geleden schade.
4.5.
De tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst (zie 2.7.) is een wederkerige overeenkomst zoals bedoeld in artikel 6:261 BW zodat de ontbindingsregeling van artikel 6:265 BW van toepassing is. Conform artikel 6:265 BW kan een overeenkomst worden ontbonden indien aan de zijde van een partij sprake is van een tekortkoming in de nakoming van een van haar verbintenissen, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, ontstaat de bevoegdheid tot ontbinding pas als de schuldenaar in verzuim is. Vast staat dat [gedaagde partij] de betaalafspraak, zoals opgenomen in de vaststellingsovereenkomst, niet is nagekomen zodat aan haar zijde een tekortkoming is ontstaan in de nakoming van de op haar, uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst rustende betalingsverplichting. Niet is gesteld of gebleken dat die tekortkoming bijzonder is van aard of gering van betekenis. [gedaagde partij] heeft bovendien niet betwist dat zij in verzuim verkeert. Woonpunt mocht de vaststellingsovereenkomst dan ook ontbinden, wat zij bij haar akte houdende wijziging van eis heeft gedaan. De gevraagde verklaring van recht zal worden gegeven.
4.6.
Het verweer van [gedaagde partij] dat zij niet wist dat zij de regeling binnen vier jaar moest nakomen en dat Woonpunt haar daarop niet heeft geattendeerd, kan haar niet baten. Gelet op de tekst van de vaststellingsovereenkomst had het voor [gedaagde partij] duidelijk moeten zijn dat zij het in de vaststellingsovereenkomst opgenomen bedrag in maandelijkse termijnen van
€ 50,00 moest betalen en dat bij juiste nakoming van die afspraak het totaalbedrag
uiterlijk eind 2016 afgelost had kunnen zijn. Het betalingsonmachtverweer van [gedaagde partij] treft evenmin doel nu betalingsonmacht een omstandigheid is die voor haar rekening dient te komen.
4.7.
Nu de vaststellingsovereenkomst is ontbonden en daarmee de betalingsregeling is komen te vervallen, is [gedaagde partij] gehouden het aanvankelijk gevorderde bedrag van € 3.278,05, tegen de hoogte waarvan [gedaagde partij] geen apart verweer heeft gevoerd, te voldoen.
4.8.
Woonpunt vordert ook de vervallen rente van € 101,57 berekend vanaf de datum van verzuim tot 10 november 2020. [gedaagde partij] verkeert in verzuim en heeft de gevorderde vervallen rente niet weersproken zodat deze ook voor toewijzing gereed ligt, en wel op de wijze zoals hieronder bij de beslissing omschreven.
4.9.
Woonpunt maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 440,33 inclusief btw berekend over de hoofdsom van € 2.426,05. [gedaagde partij] heeft aangevoerd dat de vaststellingsovereenkomst het enige is wat zij ooit ontvangen heeft. Dit zou betekenen dat zij nooit de voor aanspraak op incassokosten benodigde veertiendagenbrief heeft ontvangen. De kantonrechter acht dat echter ongeloofwaardig nu de veertiendagenbrief door de gemachtigde van Woonpunt aan [gedaagde partij] is verstuurd en [gedaagde partij] na datum van de veertiendagenbrief, en wel na het verstrijken van de in de brief vermelde termijn van veertien dagen, twee betalingen aan de gemachtigde van Woonpunt heeft verricht. Niet valt in te zien wat de reden voor die betalingen zou zijn behalve de veertiendagenbrief, die dan dus ontvangen moet zijn. Het voorgaande betekent dat [gedaagde partij] , met haar stelling dat de vaststellingsovereenkomst het enige is wat zij ooit ontvangen heeft, de ontvangst van de veertiendagenbrief onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De gevorderde buitengerechtelijke kosten – waarvan de hoogte overeenkomt met het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief – zullen dan ook worden toegewezen.
4.10.
Aldus zal het volgende worden toegewezen:
Hoofdsom € 3.278,05
Buitengerechtelijke kosten € 440,33
Vervallen rente tot 10 november 2020 € 101,57
Subtotaal € 3.819,95
Minus: reeds betaald bij Woonpunt € - 750,00
Minus: verrekening € - 102,00
Minus: reeds betaald bij LAVG € - 125,00
Totaal: € 2.842,95, zoals gevorderd te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarden (17 november 2020).
4.11.
[gedaagde partij] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van eisende partij worden begroot op:
- dagvaarding € 105,09
- griffierecht € 499,00
- salaris gemachtigde
totaal € 1.040,09
4.12.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst door Woonpunt rechtsgeldig is ontbonden,
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan Woonpunt, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen € 2.842,95, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 17 november 2020,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Woonpunt gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op een bedrag van € 1.040,09,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] , onder de voorwaarde dat deze niet binnen twee weken na aanschrijving door Woonpunt volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 109,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken door
mr. J.R. Sijmonsma.
NZ