Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8660042 CV EXPL 20-3479
Vonnis van de kantonrechter van 7 juli 2021
in de zaak van
[eisende partij],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde partij],
wonend te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. L.S.T. Cleuren.
Partijen worden hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 25 mei 2020,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- het schrijven van Incassocenter B.V. van 29 oktober 2020 waarin zij heeft medegedeeld dat zij zich in deze procedure als gemachtigde van [eisende partij] onttrekt,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 februari 2021, met aangehechte spreeknotities van [eisende partij] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 15 augustus 2018 heeft [eisende partij] van [gedaagde partij] gehuurd de woonruimte staande en gelegen aan het adres [adres] te [woonplaats 1] , zulks tegen een huurprijs van € 975,00 per maand.
2.2.
Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] een waarborgsom van € 975,00 betaald.
2.3.
Van de staat van de woning bij aanvang van de huur is op 16 augustus 2018 een opnamerapport (met bijbehorende foto’s) opgemaakt dat door partijen is ondertekend.
2.4.
Nadat [eisende partij] de huurovereenkomst tegen 30 september 2019 heeft opgezegd, heeft op 13 september 2019 een voorinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. Naar aanleiding van die voorinspectie heeft [gedaagde partij] [eisende partij] per mail (overgelegd als productie 3 conclusie van antwoord) medegedeeld dat [eisende partij] bij de definitieve oplevering de tuin conform de foto’s van het opnamerapport van 16 augustus 2018 moet opleveren en dat de woning (en de huishoudelijke apparaten) vóór de oplevering grondig schoon moet zijn gemaakt.
2.5.
Op 1 oktober 2019 heeft de eindinspectie plaatsgevonden waarbij [eisende partij] niet aanwezig is geweest. [gedaagde partij] heeft na de eindinspectie een eindrapport opgemaakt waarin hij onder meer heeft vermeld dat de keuken, woonkamer, badkamer en slaapkamer niet schoon zijn achtergelaten. Verder heeft hij vermeld dat in de tuin onkruid en afval is aangetroffen, de gang en het trappenhuis niet schoon zijn gemaakt en dat op de muur in de gang gebruikerssporen zichtbaar zijn.
2.6.
[gedaagde partij] heeft de waarborgsom van € 975,00 niet terugbetaald aan [eisende partij] .
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagde partij] veroordeelt om, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, aan hem te voldoen € 1.188,05 (bestaande uit € 975,00 aan hoofdsom, € 36,09 aan vervallen wettelijke rente en € 176,96 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw) vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag der algehele voldoening, onder veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis.
3.2.
Aan zijn vordering legt [eisende partij] ten grondslag dat [gedaagde partij] onterecht weigert om de waarborgsom van € 975,00 terug te betalen. Hij stelt dat hij de afspraken zoals gemaakt tijdens de voorinspectie is nagekomen en het gehuurde in nette staat heeft opgeleverd.
3.3.
[gedaagde partij] voert het verweer dat [eisende partij] de bij de voorinspectie gemaakte afspraken niet is nagekomen en dat hij de woning in verwaarloosde en vieze staat heeft opgeleverd. Daarnaast stelt hij dat bij de eindinspectie schades zijn ontdekt (losse kraan, losse wc-bril, afgebroken handdoekhouder, vlekken op de muren) die bij de voorinspectie niet zichtbaar waren. [gedaagde partij] stelt dat hij herstelkosten heeft gemaakt die hij vervolgens terecht met de waarborgsom heeft verrekend.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het geschil spitst zich toe op de vraag of [gedaagde partij] gehouden is de door [eisende partij] betaalde waarborgsom van € 975,00 terug te betalen.
4.2.
In beginsel geldt dat na beëindiging van de huurovereenkomst de verhuurder de door de huurder betaalde waarborgsom terug moet betalen, tenzij noodzaak bestaat tot inhouding daarvan. Die noodzaak kan bestaan in situaties waarin de woning in slechte staat wordt opgeleverd en de verhuurder na de oplevering herstelkosten moet maken.
Oplevering van de woning
4.3.
Indien bij aanvang van de huur tussen partijen een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, is de huurder verplicht de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat op te leveren als de staat waarin hij de woning volgens de beschrijving heeft ontvangen, met uitzondering van hetgeen door ouderdom is beschadigd of teniet gegaan (artikel 7:224 lid 2 BW Pro).
Schoonmaakkosten
4.4.
Als de kantonrechter het opnamerapport van 16 augustus 2018 en het opleverrapport van 1 oktober 2019 naast elkaar legt, leidt dit tot de conclusie dat [eisende partij] de woning bepaald viezer heeft achtergelaten dan hij deze bij aanvang van de huur heeft aangetroffen, en dat hij dus de bij de voorinspectie gemaakte afspraken niet is nagekomen. Dat volgt uit de foto’s die aan beide rapporten zijn gehecht. Daaruit maakt de kantonrechter op dat de badkamer en de wc’s vóór de oplevering niet zijn gepoetst. In de badkamer en op de wc’s zijn heel duidelijk kalk- en urineresten zichtbaar. De in de keuken aanwezige huishoudelijke apparaten zijn evenmin gepoetst. De tuin is niet teruggebracht naar de staat waarin deze verkeerde bij aanvang van de huur. Tot slot is zowel in de woning als in de tuin afval achtergelaten.
4.5.
[eisende partij] heeft ten tijde van de mondelinge behandeling verklaard dat hij – volgens hem – weinig tijd had voor het in orde maken van het gehuurde en de tuin. Daarnaast heeft hij verklaard dat hij wegens ziekte niet in staat was om al het werk goed te verrichten.
4.6.
Gelet op de verklaring van [eisende partij] en de door [gedaagde partij] overgelegde foto’s kan de kantonrechter niet anders dan oordelen dat [eisende partij] de afspraken zoals gemaakt tijdens de voorinspectie van 13 september 2019 niet correct is nagekomen en dat hij de woning niet conform de beschrijving van 16 augustus 2018 heeft opgeleverd. Gelet daarop was [gedaagde partij] gerechtigd om zelf de schoonmaakwerkzaamheden te laten uitvoeren en de daarmee gemoeide kosten op de door [eisende partij] betaalde waarborgsom in te houden.
4.7.
De schoonmaakkosten heeft [gedaagde partij] onderbouwd met een factuur van het bedrijf [bedrijfsnaam] . Op die factuur staat een totaalbedrag van € 1.241,46 vermeld voor alle werkzaamheden die [bedrijfsnaam] heeft uitgevoerd. De schoonmaakkosten zijn niet apart gespecificeerd zodat niet duidelijk is welk deel van het totaalbedrag [gedaagde partij] voor schoonmaakkosten heeft betaald. Nu op de factuur wel het uurtarief van [bedrijfsnaam] alsmede het totaal aantal aan haar werkzaamheden besteedde uren staat vermeld, kan de kantonrechter aan de hand van die gegevens de schoonmaakkosten begroten op de wijze die het meest met de aard van die kosten in overeenstemming is (artikel 6:97 BW Pro). Bij die begroting betrekt de kantonrechter de omstandigheid dat zowel de woning als de tuin grondig schoongemaakt moesten worden en dat ook het door [eisende partij] achtergelaten afval afgevoerd moest worden. [bedrijfsnaam] heeft volgens haar factuur 24 uur aan haar werkzaamheden besteed. Naar het oordeel van de kantonrechter kan er redelijkerwijs vanuit worden gegaan dat ongeveer 12 uur van die 24 uur nodig moet zijn geweest voor het schoonmaken van de woning met de bijbehorende tuin en voor het afvoeren van afval. Uitgaande van 12 uur aan schoonmaakwerkzaamheden en een uurtarief van € 24,35, acht de kantonrechter een bedrag van € 292,20 aan schoonmaakkosten redelijk. Dit betekent dat [gedaagde partij] het voornoemde bedrag op de waarborgsom mag inhouden.
Handdoekhouder, losse kraan, losse wc-bril en vlekken op de muur
4.8.
Zoals reeds vastgesteld, hebben partijen op 13 september 2019 een gezamenlijke voorinspectie uitgevoerd waarna [gedaagde partij] aan [eisende partij] heeft medegedeeld dat hij de woning en de tuin schoon en netjes moet opleveren. Gebreken betreffende de handdoekhouder, losse kraan, wc-bril en gebruikerssporen op de muur in de gang zijn bij de voorinspectie niet aan de orde geweest. Ter zake van die gebreken heeft [eisende partij] aangevoerd dat [gedaagde partij] die punten bij de voorinspectie had kunnen aandragen.
4.9.
[gedaagde partij] heeft gesteld dat de bij de eindinspectie geconstateerde gebreken bij de voorinspectie niet zichtbaar waren. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde partij] zich ten aanzien van die gebreken feitelijk beroept op de uitzondering zoals hierna beschreven.
4.10.
De voorinspectie moet nauwkeurig geschieden. Als na een gezamenlijke voorinspectie afspraken worden gemaakt over wat nog nodig is om behoorlijk op te leveren, mag de huurder erop vertrouwen dat de verhuurder genoegen neemt met het nakomen van de afspraken die bij de voorinspectie zijn gemaakt en kan de verhuurder daarom in beginsel na afloop van de huur geen kosten bij de huurder in rekening brengen tenzij de betreffende gebreken tijdens de voorinspectie niet of nauwelijks zichtbaar waren of deze pas na de voorinspectie zijn ontstaan. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het in deze zaak niet om zulke gebreken. Immers, de tijdens de eindinspectie geconstateerde gebreken (gebroken handdoekhouder, losse kraan en wc-bril, vlekken op de muur in de gang) zijn niet moeilijk vast te stellen. Dergelijke gebreken zijn ook duidelijk zichtbaar in een situatie waarin in het gehuurde nog persoonlijke spullen van de huurder staan. [gedaagde partij] heeft ook niet aangevoerd dat deze dingen bij voorinspectie in orde zijn aangetroffen en dus pas hierna zijn veroorzaakt. De verhuurder had de gebreken bij een nauwkeurige voorinspectie dus behoren te ontdekken. Dit leidt tot de conclusie dat [gedaagde partij] de kosten die hij stelt gemaakt te hebben voor herstel van de voornoemde gebreken, achteraf niet op de door [eisende partij] betaalde waarborgsom mag inhouden.
Conclusie
4.11.
Voorgaande overwegingen leiden tot de eindconclusie dat [gedaagde partij] slechts een bedrag van € 292,20 (aan schoonmaakkosten) op de door [eisende partij] betaalde waarborgsom mag inhouden en dat hij dus gehouden is om een bedrag van € 682,80 aan [eisende partij] terug te betalen. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.
4.12.
Voor zover [eisende partij] een bedrag aan voorafgaand aan de datum van dagvaarden vervallen rente heeft gevorderd, wordt dat afgewezen, omdat dat bedrag mede over het afgewezen deel van de vordering is berekend. De rente wordt toegewezen over € 682,80 vanaf de datum van de dagvaarding.
4.13.
[eisende partij] maakt aanspraak op buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 179,96 inclusief btw. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eisende partij] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De hoogte van de buitengerechtelijke kosten wordt aangepast naar het toegewezen deel van de hoofdsom. Dit betekent dat aan buitengerechtelijke kosten een bedrag van € 123,93 inclusief btw wordt toegewezen. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten zal worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding.
4.14.
De overige door [gedaagde partij] en [eisende partij] ingenomen stellingen en weren, waaronder de stellingen ter zake van de bereikbaarheid van [eisende partij] na de oplevering van het gehuurde, worden niet besproken omdat bespreking daarvan niet tot een ander oordeel kan leiden.
4.15.
[gedaagde partij] zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Nu Incassocenter B.V. na het uitbrengen van de dagvaarding zich als gemachtigde van [eisende partij] aan de procedure heeft onttrokken en [eisende partij] in persoon is blijven procederen, wordt aan salaris gemachtigde slechts één punt toegekend.
De kosten aan de zijde van [eisende partij] worden met inachtneming van voorgaande begroot op:
- dagvaarding € 113,19
- griffierecht € 236,00
- salaris gemachtigde
totaal € 473,19
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
- € 682,80 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding (zijnde 25 mei 2020) tot de dag van volledige betaling,
- € 123,93 aan buitengerechtelijke kosten inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van de procedure, aan de zijde van [eisende partij] gevallen en aan die zijde tot op heden begroot op € 473,19, vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
NZ