ECLI:NL:RBLIM:2021:5433

• Datum uitspraak: 7 juli 2021
• Publicatiedatum: 7 juli 2021
• Zaaknummer: 04 8698876 cv expl 20-3969
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H.H. Dethmers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontbinding huurovereenkomst ondanks exploitatie seksuele diensten wegens hulpbehoevend gezin

Zowonen verhuurt een woning aan twee onder bewind gestelde huurders. Na twee advertentieplaatsen op een website voor seksuele diensten constateert de verhuurder dat de woning wordt gebruikt als seksinrichting, wat strijdig is met de huurovereenkomst en algemene voorwaarden. De verhuurder vordert ontbinding en ontruiming van de woning.

De huurders betwisten dat er sprake is van exploitatie en voeren aan dat er geen ingebrekestelling is verzonden. De kantonrechter stelt vast dat de advertenties duidelijke intenties tot het aanbieden van seksuele diensten tonen, ongeacht daadwerkelijke exploitatie. Dit vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Hoewel ontbinding in principe gerechtvaardigd is, ziet de kantonrechter aanleiding hiervan af te zien vanwege de bijzondere omstandigheden: het gezin is zeer hulpbehoevend, er is zorgverlening ingezet en het leefgeld was ontoereikend. De belangen van het gezin en de jonge kinderen wegen zwaarder dan die van de verhuurder. De vordering wordt afgewezen en proceskosten worden gecompenseerd.

Uitkomst: Vordering tot ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst wordt afgewezen vanwege bijzondere omstandigheden rondom het hulpbehoevende gezin.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

Zaaknummer: 8698876 \ CV EXPL 20-3969

Vonnis van de kantonrechter van 7 juli 2021

in de zaak van:

de stichting STICHTING ZOWONEN ,

gevestigd te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

eisende partij,

gemachtigde Vaessen Gerechtsdeurwaarders B.V.,

tegen:

1.
[bewindvoerder] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde 1] ,
wonend [adres] ,
[plaats] ,

2.
[bewindvoerder] in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [onderbewindgestelde 2] ,
wonend [adres] ,
[plaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde mr. R.M.J. Schoonbrood.

Partijen worden hierna Zowonen en [gedaagde partij] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de conclusie van antwoord
• de conclusie van repliek
• de conclusie van dupliek
• de aanvullende akte zijdens Zowonen waarbij productie 12 is overgelegd
• de antwoordakte zijdens [gedaagde partij]
• de beslissing waarbij een mondelinge behandeling van partijen is bepaald
• de mondelinge behandeling d.d. 2 juni 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Zowonen verhuurt met ingang van 28 september 2017 aan [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] .
2.2. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Zowonen van toepassing.

2.3.

In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] verplicht zijn het gehuurde als woonruimte te bewonen en overeenkomstig de bestemming te gebruiken.

2.4.

Bij beslissing van 18 oktober 2018 zijn de gelden en goederen van [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] onder bewind gesteld, met beneming van [bewindvoerder] als bewindvoerder.

2.5.

Op 17 juni 2020 omstreeks 17.40 uur is een bestuurlijke controle uitgevoerd op het adres waar [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] woonachtig zijn. De aanleiding van deze controle was een advertentie op de website Kinky.nl, zijnde een website waarop seksuele diensten tegen betaling worden aangeboden. Tijdens het huisbezoek werden [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] in de woning aangetroffen. [onderbewindgestelde 1] heeft tegenover de toezichthouders verklaard dat zij diegene was uit de advertentie. Door de toezichthouders is naar aanleiding van de controle een zorgmelding gemaakt.

2.6.

Bij brief van 10 juli 2020 is [onderbewindgestelde 1] door de Gemeente [gemeente] aangeschreven en erop gewezen dat voor het exploiteren van een seksinrichting geen vergunning is verleend. Daarmee is sprake van schending van artikel 3:4 va de Algemene Plaatselijke Verordening [gemeente] (hierna: APV [gemeente] ). Door de gemeente is verzocht om aan de illegale situatie met onmiddellijke ingang een einde te maken. Deze brief is gelijktijdig aan Zowonen verstuurd.

2.7.

Zowonen heeft bij brief van 15 juli 2020 [onderbewindgestelde 1] laten weten het volstrekt onacceptabel te vinden dat de woning wordt gebruikt en geëxploiteerd als seksinrichting. Zowonen heeft een gerechtelijke procedure aangezegd maar [onderbewindgestelde 1] niettemin de gelegenheid geboden de huurovereenkomst zelf te beëindigen. Van die mogelijkheid is geen gebruik gemaakt.

2.8.

Op 5 november 2020 heeft wederom een bestuurlijke controle plaatsgevonden op het woonadres van [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] . Wederom vormde een advertentie op de website Kinky.nl hiervoor de aanleiding. Naar aanleiding hiervan is op 1 februari 2021 een voornemen kenbaar gemaakt tot het opleggen van een last onder dwangsom wegens overtreding van artikel 3:4 APV [gemeente] .

3. 3. Het geschil3.1. Zowonen vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres 2] te [plaats] , gemeente [gemeente] , primair met onmiddellijk ingang en subsidiair op een door de kantonrechter te bepalen datum te ontbinden;

[gedaagde partij] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, althans een andere door de kantonrechter te bepalen termijn, met de zijne en al het zijne de woning te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels weer ter vrije en algehele beschikking van Zowonen te stellen;

[gedaagde partij] te veroordelen om vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Zowonen te betalen € 645,44 per maand, te voldoen voor of op de eerste dag van iedere maand, tot het moment van ontruiming van de woning, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;

[gedaagde partij] te veroordelen om vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Zowonen te betalen een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de maandelijkse huur van € 645,44 per maand, te voldoen voor of op de eerste dag van iedere maand, tot het moment van ontruiming van de woning, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening;

[gedaagde partij] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.

3.2.

[gedaagde partij] voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. 4. De beoordeling4.1. Zowonen vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt Zowonen dat [gedaagde partij] – althans [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] – ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door het gehuurde te exploiteren als seksinrichting.

De tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst. De door haar bewoonde woning, een sociale huurwoning, dient op rechtvaardige wijze te worden bewoond en zeker niet te worden gebruikt als illegaal bordeel (art. 7:214 BW).

Zowonen tilt zwaar aan het geconstateerde onbehoorlijke gebruik van het gehuurde. Van haar kan dan ook niet gevergd worden de huurovereenkomst met [gedaagde partij] voort te zetten. Zowonen ziet zich als sociale woningverhuurder geconfronteerd met illegale prostitutie die tot overlast en andere verboden activiteiten kan leiden, in een door haar verhuurde woning. Aan deze situatie dient dan ook een einde te komen.

4.2.

[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt dat er van een seksuele exploitatie geen sprake is geweest. [onderbewindgestelde 1] heeft nooit eerder klanten gehad. Dat er gehandeld is in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst, blijkt dan ook niet. Daarbij stelt [gedaagde partij] zich op het standpunt dat Zowonen aan [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] een laatste waarschuwing of een in gebrekestelling had moeten sturen alvorens tot ontbinding kan worden overgegaan. Nu zulks niet is gebeurd, is er geen sprake van verzuim.

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat uit de advertentie zoals die is geplaatst op Kinky.nl duidelijk blijkt dat [onderbewindgestelde 1] voornemens was om seksuele diensten aan te bieden in ruil voor betaling. Of [onderbewindgestelde 1] al voor de eerste controle op 17 juni 2020 daadwerkelijk klanten zou hebben ontvangen of dat de toezichthouders van 17 juni 2020 de eersten waren die hebben gereageerd op de advertentie, doet niet ter zake. Vast staat namelijk dat als de toezichthouders van de gemeente [gemeente] geen toezichthouders waren geweest, [onderbewindgestelde 1] haar diensten had aangeboden. De intentie was er dus. Wat de reden achter die intentie was – namelijk zorgen voor eten omdat het leefgeld dat zij maandelijks van [gedaagde partij] ontvangt ontoereikend was – speelt in dat verband geen rol. Bovendien is het niet bij deze ene keer adverteren gebleven. Ook nadat de dagvaarding al was betekend, is [onderbewindgestelde 1] actief gebleven op Kinky.nl en bood zij (ook) appdiensten aan. Om die reden is een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom kenbaar gemaakt. [onderbewindgestelde 1] is dus herhaaldelijk de fout ingegaan.

4.4.

Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam vast dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.5.

Op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW) geldt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent naar vaste rechtspraak dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding. De vraag of daarvan sprake is, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. In lid 2 van artikel 6:265 BW staat dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid pas ontstaat wanneer de schuldenaar in verzuim is.

4.6.

De kantonrechter stelt voorop dat de huurder op grond van artikel 7:212 BW verplicht is de tegenprestatie op de overeengekomen wijze te voldoen. Verder dient de huurder zich op grond van artikel 7:213 BW ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak zich als een goed huurder te gedragen.

4.7.

Het zich niet gedragen als een goed huurder en de gevolgen daarvan zijn in de rechtspraak van de Hoge Raad nader ingevuld.1 Een huurovereenkomst houdt voor beide partijen voortdurende verplichtingen in. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit brengt mee dat ontbinding mogelijk is, ook zonder dat er een ingebrekestelling heeft plaatsgevonden. Hiervan is in deze casus sprake. Het verweer van [gedaagde partij] dat er geen verzuim is ingetreden, wordt derhalve gepasseerd.

4.8.

Dat laat onverlet dat de kantonrechter dient te beoordelen of deze tekortkoming van in feite [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In beginsel dient de kantonrechter die vraag bevestigend te beantwoorden. Echter, in het onderhavige geval ziet de kantonrechter echter aanleiding de huurovereenkomst niet te ontbinden. [onderbewindgestelde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij geen andere uitweg zag om aan geld te komen, terwijl haar gezin wel te eten moest krijgen. Het leefgeld van de bewindvoerder was simpelweg te weinig om voor een week in eten te voorzien. Hoewel de kantonrechter kan invoelen dat het moeizaam is om van zo weinig leefgeld rond te komen, mag geldnood of honger in geen geval – hoe begrijpelijk ook – een rechtvaardiging zijn om illegale activiteiten uit te voeren. Maar op basis van het eerste huisbezoek is aan het licht gekomen dat dit een gezin is dat duidelijk een zorgbehoefte heeft. Om die reden is ook een zorgmelding gemaakt en zijn er in positieve zin veranderingen ingezet. Een eerste verandering is dat er meer leefgeld ter beschikking is gesteld door de bewindvoerder. Het gezin van [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] is bekend bij hulpverlening en er wordt actief onderzocht en activiteiten ontplooid om [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] inkomsten uit loondienst te laten genereren. Belangrijker nog is dat ook voor de jonge kinderen van [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] hulp wordt geboden. Door de ontbinding thans uit te spreken, zou de kantonrechter weliswaar recht doen aan de belangen van Zowonen maar niet aan de belangen van het gezin van [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] . Daarbij neemt de kantonrechter ook in het voordeel van [onderbewindgestelde 1] en [onderbewindgestelde 2] mee dat niet blijkt dat zij zich anderszins als slecht huurders hebben gedragen. Derhalve meent de kantonrechter dat er in dit geval ruimte moet zijn voor coulance. Dat neemt echter niet weg dat als [onderbewindgestelde 1] of [onderbewindgestelde 2] zich andermaal gedragen in strijd met het goed huurderschap zij niet steeds weer op die coulance mogen rekenen.

4.9.

De vordering wordt afgewezen.

4.10.

In de uitkomst van de procedure ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst het gevorderde af,

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat ieder zijn eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.H. Dethmers en in het openbaar uitgesproken.

type: SM

coll: