Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/291562 / KG ZA 21-165
Vonnis in kort geding van 15 juni 2021
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. B.H.A. Augustin te Maastricht,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.A.M. van de Sande te Rotterdam.
Eisers zullen hierna gezamenlijk “ [eisers] ” genoemd worden. Wanneer op hen afzonderlijk gedoeld wordt, worden zij aangeduid als “ [eiser sub 1] ” respectievelijk “ [eiser sub 2] ”. Gedaagden zullen gezamenlijk aangeduid worden als “ [gedaagden] ”. Wanneer op gedaagden afzonderlijk gedoeld wordt, worden zij aangeduid als “ [gedaagde sub 1] ”, “ [gedaagde sub 2] ” en “ [gedaagde sub 3] ”, terwijl gedaagden sub 2 en 3 samen “ [gedaagden c.s.] ” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de producties 1 t/m 10,
- het e-mailbericht van mr. Van de Sande van 27 mei 2021 met de producties 1 t/m 10,
- de brief van mr. Augustin van 31 mei 2021 met daarbij productie 11,
- het e-mailbericht van mr. Van de Sande van 31 mei 2021 met een aanvulling op
productie 5,
- de mondelinge behandeling op 1 juni 2021, waarbij mr. Augustin en mr. Van de Sande hun pleitnota hebben voorgedragen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser sub 1] heeft op 8 januari 2020 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] met betrekking tot het onroerend goed, staande en gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] voor een koopprijs van € 136.000,00 (hierna: “het perceel [adres 1] ”). In de koopovereenkomst staat in artikel 4, voor zover relevant, vermeld:
“De akte van levering zal gepasseerd worden op 15 mei 2020 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).”
2.2.
[eiser sub 2] , de vader van [eiser sub 1] , heeft op 15 mei 2020 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 1] met betrekking tot het onroerend goed, staande en gelegen aan de [adres 2] te [plaatsnaam] voor een koopprijs van
€ 215.000,00 (hierna: “het perceel [adres 2] ”). In de koopovereenkomst staat in artikel 4, voor zover relevant, vermeld:
€ 215.000,00 (hierna: “het perceel [adres 2] ”). In de koopovereenkomst staat in artikel 4, voor zover relevant, vermeld:
“De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 september 2020 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).”
2.3.
Partijen zijn op enig moment overeenkomen dat de levering van de onroerende goederen als bedoeld onder rechtsoverweging 2.1 en 2.2 (hierna: “de onroerende goederen”) gelijktijdig zou plaatsvinden.
2.4.
De bedoeling van [eisers] is om op het perceel [adres 1] twee woningen voor henzelf te realiseren. De bedoeling was voorts dat er op het perceel [adres 2] twee bungalows zouden worden gerealiseerd; een bungalow ten behoeve van een bevriend echtpaar van [gedaagden c.s.] en een bungalow ten behoeve van de dochter van [gedaagden c.s.] en haar echtgenoot (hierna: “de beide echtparen”), waarvoor [eiser sub 2] (in ieder geval) de benodigde vergunningen bij de gemeente zou aanvragen en het perceel [adres 2] nadien aan hen zou doorverkopen.
2.5.
Bij brieven van 25 oktober 2020 hebben [gedaagden] [eisers] gesommeerd om de onroerende goederen binnen acht dagen na 30 oktober 2020 alsnog af te nemen.
2.6.
Nadien zijn partijen met elkaar in overleg getreden en zijn er addenda bij beide koopovereenkomsten opgesteld, waarin onder meer, voor zover relevant, staat vermeld:
“Partijen zijn overeengekomen dat de akte van levering zal plaatsvinden binnen 6 weken na het onherroepelijk worden van de wijzigingsprocedure bestemmingsplan naar Wonen, zoals geel aangegeven in het aangehechte schema in de linker kolom “ZONDER BEROEP: ONHERROEPELIJK BESTEMMINGSPLAN.
Ingeval mocht blijken op 1 december 2021 dat bovengenoemde status onherroepelijk bestemmingsplan niet bereikt is, dan zullen partijen hernieuwd overleg plegen.”
2.7.
De addenda zijn niet door partijen ondertekend.
2.8.
Bij brieven van 10 maart 2021 [eisers] hebben [gedaagden] aanspraak gemaakt op een contractuele boete van tien procent van de respectievelijke koopprijs. Tevens hebben [gedaagden] [eisers] gesommeerd om binnen acht dagen na ontvangst van de brieven de onroerende goederen tegen betaling van de koopprijs af te nemen.
2.9.
Bij brieven van 26 maart 2021 hebben [gedaagden] de koopovereenkomsten met [eisers] ontbonden.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden] te gebieden om hun medewerking te verlenen aan de levering van zowel het pand gelegen aan de [adres 1] te [plaatsnaam] alsook het pand gelegen aan de [adres 2] te [plaatsnaam] , met als uiterste leveringsdatum 1 juli 2021, althans een datum door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag (maximum € 20.000,00), voor elke dag of dagdeel dat [gedaagden] verzuimen aan dit vonnis te voldoen;
II. te bepalen dat [gedaagden] binnen 30 dagen nog altijd hun medewerking niet hebben verleend dit vonnis in de plaats treedt, inhoudende dat op basis van dit vonnis de levering alsnog kan plaatsvinden;
III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagden] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
[eisers] willen bewerkstelligen dat [gedaagden] de onroerende goederen aan hen leveren. Daarmee hangt samen dat zij willen voorkomen dat [gedaagden] de onroerende goederen aan derden verkopen en leveren. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarmee het spoedeisend belang van [eisers] bij hun vorderingen voldoende aannemelijk gemaakt.
Kern van het geschil
4.2.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de vorderingen [eisers] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan door middel van het treffen van voorzieningen zoals gevorderd, vooruit te lopen. Inhoudelijk draait dit kort geding om de vraag of [gedaagden] gehouden zijn om de onroerende goederen op uiterlijk 1 juli 2021 aan [eisers] te leveren. De voorzieningenrechter zal hierna dan ook beoordelen of voldoende aannemelijk is gemaakt dat de rechter in een bodemrechter zal oordelen dat zulks het geval is.
Levering op uiterlijk 1 juli 2021?
4.3.
[eisers] hebben hun vorderingen gegrondvest op een volgens hen mondeling gemaakte afspraak, die inhoudt dat de onroerende goederen binnen acht weken na het onherroepelijk worden van het ‘bestuursrechtelijke traject’ tot verkrijging van een wijziging bestemmingsplan, aan hen worden geleverd. [eisers] stellen dat partijen op enig moment zijn overeengekomen de leverdatum van de onroerende goederen uit te stellen tot 1 december 2020. In onderling overleg is die datum vervolgens opnieuw verplaatst, omdat de op de onroerende goederen rustende bestemming nog niet definitief gewijzigd was. [eisers] stellen dat partijen toen mondeling hebben afgesproken dat levering zou plaatsvinden binnen acht weken na het onherroepelijk worden van de bestemmingsplanwijziging. Indien dit uiterlijk op 1 december 2021 nog niet het geval zou zijn, dan zouden partijen opnieuw overleggen. [eisers] stellen voorts dat de volgens hen gemaakte afspraken vastgelegd zijn in addenda bij de koopovereenkomsten. Het beroep van [gedaagden] op ontbinding van de koopovereenkomst, omdat [eisers] niet tijdig zouden zijn nagekomen, is daarom prematuur en tast die koopovereenkomsten niet aan, aldus [eisers]
4.4.
[gedaagden] betwisten gemotiveerd het bestaan van een afspraak, die inhoudt dat de onroerende goederen binnen acht weken na het onherroepelijk worden van het ‘bestuursrechtelijke traject’ door hen aan [eisers] moeten worden geleverd. Volgens [gedaagden] zijn partijen overeengekomen dat de onroerende goederen gelijktijdig op 1 september 2020 zouden worden geleverd. [gedaagden] wilden daarna alleen nog instemmen met verder uitstel van de levering van de onroerende goederen, wanneer [eisers] zouden voldoen aan twee voorwaarden. [eisers] moesten koopovereenkomsten sluiten met de beide echtparen met betrekking tot het perceel [adres 2] en [eisers] dienden vanaf 1 december 2020 de aan de onroerende goederen verbonden kosten aan hen te voldoen. Aan die voorwaarden hebben [eisers] niet willen voldoen of voldaan. Om die reden zijn de addenda bij de koopovereenkomsten ook niet ondertekend. Nu [eisers] tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen, hebben [gedaagden] de koopovereenkomsten op goede gronden ontbonden. De verplichting van hen tot levering van de onroerende goederen aan [eisers] is daarmee komen te vervallen, aldus [gedaagden]
4.5.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Tussen partijen staat in ieder geval vast dat partijen de uiterste leverdatum van het perceel [adres 1] hebben verplaatst naar 1 september 2020, zodat het perceel [adres 1] gelijktijdig met het perceel [adres 2] zou worden overgedragen aan [eisers]
4.6.
De voorzieningenrechter ziet zich gesteld voor de vraag of voldoende aannemelijk is geworden dat partijen nadien zijn overeengekomen dat de levering van de onroerende goederen uiterlijk zou plaatsvinden binnen acht weken na het onherroepelijk worden van het bestuursrechtelijke traject tot bestemmingswijziging. [eisers] stellen dit wel, maar [gedaagden] betwisten het bestaan van deze afspraak gemotiveerd. Daar komt bij dat de voorzieningenrechter vaststelt dat de addenda bij de koopovereenkomsten, waarin die afspraak is neergelegd, niet door partijen zijn ondertekend, zodat de voorzieningenrechter daarin geen aanknopingspunt kan vinden in het voordeel van één van de partijen. In een zodanige situatie, waarin de door [eisers] voldoende gestelde afspraak door [gedaagden] gemotiveerd is betwist, komt het aan op bewijslevering. Daarvoor biedt het bestek van een kortgedingprocedure echter geen ruimte. De voorzieningenrechter kan binnen deze procedure aldus niet vaststellen of de door [eisers] gestelde afspraak ook daadwerkelijk is gemaakt.
4.7.
Los daarvan geldt hoe dan ook dat partijen in elk geval niet de afspraak hebben gemaakt dat [gedaagden] gehouden zou zijn om de onroerende goederen uiterlijk op 1 juli 2021 te leveren. [eisers] hebben hun vordering (primair) weliswaar zo ingekleed, maar het bestaan van die afspraak blijkt in elk geval niet uit hun eigen stellingen en zij voeren daarvoor ook geen (andere) grondslag aan. De vordering om levering door [gedaagden] uiterlijk op 1 juli 2021 te laten plaatsvinden, kan dus niet worden toegewezen. De vordering om een voorziening te treffen met een andere - latere - door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen leveringsdatum kan evenmin worden toegewezen. Desgevraagd hebben [eisers] tijdens de mondelinge behandeling immers verklaard dat het bestuursrechtelijke traject nog niet is afgerond en dat is, blijkens de eigen stellingen van [eisers] , een voorwaarde voor levering van de onroerende goederen aan hen.
4.8.
De slotsom is dat niet dan wel onvoldoende aannemelijk is dat de vorderingen van [eisers] op basis van hetgeen partijen in deze kortgedingprocedure naar voren hebben gebracht in een bodemprocedure zullen worden toegewezen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen dan ook af.
4.9.
[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden c.s.] en [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.683,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.683,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021. [1]