ECLI:NL:RBLIM:2021:4778

• Datum uitspraak: 15 april 2021
• Publicatiedatum: 14 juni 2021
• Zaaknummer: 9069626 CV EXPL 21-1267
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: H.W.M.A. Staal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over ontruiming van huurwoning wegens dringend eigen gebruik

In deze zaak, die zich afspeelt in Maastricht, hebben eisende partijen, een verhuurder, een kort geding aangespannen tegen de gedaagde partij, de huurder, met als doel de ontruiming van de huurwoning. De eisende partijen hebben de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik van de woning, maar de gedaagde partij heeft hiertegen verweer gevoerd. De procedure begon met een dagvaarding en een mondelinge behandeling op 18 maart 2021, waarbij de eisende partijen stelden dat zij de woning dringend nodig hadden vanwege financiële problemen die waren ontstaan door de coronacrisis. De gedaagde partij betwistte de opzegging van de huur en voerde aan dat hij een zwaarwegend belang had om in de woning te blijven, vooral vanwege de zorg voor zijn zoon die in een pleeggezin verblijft.

De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de eisende partijen onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat er sprake is van een dringend eigen gebruik. De rechter heeft opgemerkt dat de huurovereenkomst van rechtswege van kracht blijft totdat er in een bodemprocedure een definitieve uitspraak is gedaan. De rechter heeft ook de belangen van beide partijen afgewogen en geconcludeerd dat de belangen van de gedaagde partij zwaarder wegen dan die van de eisende partijen. De rechter heeft uiteindelijk de vordering van de eisende partijen afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten van de gedaagde partij. Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal en is openbaar uitgesproken op 15 april 2021.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 9069626 CV EXPL 21-1267 (toevoeging 1JG3575)

Vonnis in kort geding van de kantonrechter d.d. 15 april 2021

in de zaak van

1. [eisende partij sub 1]

2.
[eisende partij sub 2]

beiden wonend in [woonplaats 1]

eisende partij

gemachtigde mr. C.C. Berends, advocaat in Brunssum

tegen

[gedaagde partij]

wonend aan de [adres 1] [woonplaats 2]

gedaagde partij

gemachtigde mr. M.M.L. Marks, juridisch adviseur in Roermond (DAS Rechtsbijstand)

Partijen zullen hierna [eisende partij] (in meervoudvorm) en [gedaagde partij] worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• Het exploot van dagvaarding met producties
• de op de dag voorafgaand aan de mondelinge behandeling ter griffie ontvangen nadere productie (‘Financiële stukken’) van eisende partij
• het verhandelde ter zitting van 18 maart 2021
• na aanhouding voor minnelijk overleg is op 2 april 2021 door [eisende partij] alsnog vonnis gevraagd.

2. De feiten

2.1.

Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [eisende partij] , als verhuurder, aan [gedaagde partij] , als huurder, met ingang van 1 november 2018 de woning gelegen aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) verhuurt voor € 635,50 per maand inclusief huur cv-ketel.

2.2.

[eisende partij] zijn eigenaar van de woning. Zij huren zelf een bedrijfspand (café) met bovenwoning voor een maandelijkse huurprijs van € 1.300,00. Het café is gelegen aan de [adres 2] te [plaats] en de ingang van de woning is om de hoek, aan de [adres 3] .

2.3.

In november 2020 hebben [eisende partij] een winkel voor de verkoop van speciale biersoorten geopend.

2.4.

[eisende partij] hebben [gedaagde partij] bij brief of e-mailbericht gedateerd 27 november 2020 de huur opgezegd per 1 maart 2021 wegens gesteld dringend eigen gebruik van de woning. [gedaagde partij] heeft de verhuurders laten weten niet akkoord te gaan met de huuropzegging.

2.5.

[eisende partij] hebben [gedaagde partij] bij aangetekende brief van hun gemachtigde d.d. 26 januari 2021 verzocht en gesommeerd de woning uiterlijk 1 maart 2021 te verlaten. De inmiddels ingeschakelde gemachtigde van [gedaagde partij] heeft bij brief van 8 februari 2021 herhaald dat haar cliënt niet in kan stemmen met de opzegging. Daarbij is uitdrukkelijk de dringendheid van het eigen gebruik in twijfel getrokken, terwijl benadrukt is dat en waarom de belangen van [gedaagde partij] om in de woning te blijven zwaarder zouden moeten wegen. Gewezen is op diens belang om een deel van de week huisvesting te kunnen bieden aan de zoon van de gescheiden [gedaagde partij] ter voorkoming van volledige plaatsing van het kind in een aangewezen pleeggezin. Tevens heeft de gemachtigde gewezen op het niet in acht nemen van de vereiste opzegtermijn. [eisende partij] hebben hierop bij brief van hun gemachtigde d.d. 11 februari 2021 met toepassing van art. 7:271 lid 6 BW de opzegging alsnog gedaan tegen 27 april 2021. Namens [gedaagde partij] is hierop gemotiveerd gereageerd bij brief van 16 februari 2021 onder handhaving van het eerder betrokken standpunt.

2.6.

[eisende partij] hebben tot dusver (nog) niet een bodemprocedure tot ontruiming aanhangig gemaakt.

3. Het geschil

3.1.

[eisende partij] vorderen dat de voorzieningenrechter bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad [gedaagde partij] veroordeelt om de van hen gehuurde woning uiterlijk 28 april 2021 te ontruimen en te verlaten op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling tevens van [gedaagde partij] tot betaling van de proceskosten.

3.2.

[eisende partij] leggen hieraan ten grondslag dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik omdat als gevolg van de coronacrisis hun huurschulden zich opstapelen.

3.3.

[gedaagde partij] voert gemotiveerd verweer.

4. De beoordeling

4.1.

Het spoedeisende belang van [eisende partij] bij deze procedure is min of meer gegeven door het feit dat [gedaagde partij] zich uitdrukkelijk op het standpunt stelt niet bereid te zijn de woning te ontruimen en te verlaten en door de beweerdelijk nijpende financiële situatie van [eisende partij] . Iets anders is of dit een zo ingrijpende beslissing als thans door de verhuurders gevraagd wordt, ook rechtvaardigt.

4.2.

Vooropgesteld wordt dat voor toewijsbaarheid van de onderhavige vordering in kort geding wel zeer bijzondere omstandigheden aanwezig moeten zijn.

Gelet op het bepaalde in art. 7:272 lid 1 BW blijft de huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig opgezegd is, van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk in de bodemprocedure beslist heeft op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld. Vaststaat dat [eisende partij] een dergelijke vordering (nog) niet hebben ingesteld. Weliswaar kan een toewijzend vonnis in de bodemprocedure uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard en volgt daaruit dat ook een vordering in kort geding onder omstandigheden toewijsbaar is, maar in kort geding zal de voorzieningenrechter juist een ontruimingsbevel met het oog op het ingrijpende karakter en de gevolgen daarvan met grote terughoudendheid hanteren.

4.3.

De vraag ligt voor of het zonder verder onderzoek zodanig aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat [eisende partij] zich met succes beroepen op de beëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’, dat het gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen door deze ontruimingsvordering in kort geding toe te wijzen. Deze vraag wordt om twee redenen ontkennend beantwoord. [eisende partij] hebben de gestelde dringendheid niet, althans onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daarnaast - als al toegekomen wordt aan de vereiste afweging van de hier aan de orde zijnde tegengestelde belangen van verhuurders en huurder - wegen de belangen van [gedaagde partij] om vooralsnog over de gehuurde woning te beschikken, zwaarder dan die van [eisende partij] die thans elders wonen.

4.4.

Ter zitting van 18 maart 2021 is duidelijk geworden dat de feiten in het exploot van dagvaarding d.d. 9 maart 2021 onvolledig, dan wel niet ten volle naar waarheid, gepresenteerd zijn en aldus strijden met de elementaire vereisten in art. 21 Rv.

4.4.1.

Zo hebben [eisende partij] in het exploot gesteld dat er sprake is van een spoedeisend belang omdat [eisende partij] de huurpenningen voor het café en de bovenwoning niet meer kunnen opbrengen. Zij zeggen op dat moment al een maandenlange huurachterstand te hebben bij zich ook verder opstapelende schulden. Ook beweren zij de bovenwoning te moeten verlaten omdat hun verhuurder nieuwe huurders gevonden heeft en omdat zij zelf een oplopende huurachterstand zien ontstaan. Verhuurders benadrukken niet in staat te zijn een andere woning te huren, omdat zij zich hiermee alleen nog maar meer in de schulden werken. [eisende partij] willen voorkomen dat zij met hun minderjarige dochter op korte termijn zelf dakloos worden, nu de huurachterstand blijft oplopen en de verhuurder van het bedrijfspand en de bovenwoning met nieuwe huurders in zee gaat.

4.4.2.

Ter zitting evenwel hebben [eisende partij] verklaard dat zij met hun eigen verhuurder een regeling getroffen hebben, die inhoudt dat zij vanaf november 2020 geen huur hoeven te betalen. [eisende partij] hebben de verdere inhoud van die regeling niet toegelicht, maar er is in ieder geval niet gesteld dat zij alsnog op korte termijn de volledige achterstand dienen te voldoen en tevens de reguliere betalingen moeten hervatten. Indien dit het geval zou zijn, had het voor de hand gelegen dat [eisende partij] volledige openheid van zaken gegeven hadden. Dat [eisende partij] daadwerkelijk en op korte termijn dakloos dreigen te worden, is allerminst waarschijnlijk te achten. Zelfs omtrent de omvang van een eventuele actueel opeisbare achterstand bestaat onduidelijkheid.

4.4.3.

Ook hebben [eisende partij] in dat verband ter zitting verklaard dat het door hen gehuurde pand te koop zou staan en dat de gemeente een bod gedaan zou hebben of zelfs al tot aankoop overgegaan zou zijn. De gemeente heeft plannen om het pand te slopen, aldus [eisende partij] Er is evenwel geen verklaring gegeven voor de bewering in het exploot van dagvaarding dat hetzelfde pand opnieuw verhuurd zou zijn of zou worden. Hoe het ook zij, het is nog altijd niet meer dan een verder niet onderbouwde stelling dat [eisende partij] op korte termijn uit de (boven)woning gezet dreigen te worden. Zo al aangenomen zou moeten worden dat de gemeente de nieuwe eigenaar is van het pand en dit (op termijn) wil slopen, dan is ook daarmee niet gegeven dat [eisende partij] op korte termijn op straat zullen staan. Een dergelijke procedure gaat immers niet over één nacht ijs.

4.4.4.

In het dagvaardingsexploot stellen [eisende partij] geen recht te hebben op overheidssteun, om vervolgens bij de mondelinge behandeling een brief in te brengen van de gemeente van 28 september 2020 waaruit is op te maken dat bij beschikking van 11 juni 2020 een bedrijfskrediet toegekend is op grond van de Tozo-regeling. De bij inleiding van dit kort geding ontvouwde stelling dat de inkomsten uit de winkel (en de huurpenningen die [eisende partij] maandelijks vooralsnog niet betalen) niet opwegen tegen de maandelijkse vaste lasten die [eisende partij] hebben, wekt evenzeer twijfel. Net als de bewering bij brief van 11 februari 2021 dat [eisende partij] met de geringe inkomsten uit de winkel nauwelijks rond kunnen komen. [eisende partij] erkenden ter zitting van 18 maart 2021 dat hun bierwinkel goed loopt - er is ook niet betwist dat de winkel ondanks de coronamaatregelen open is kunnen blijven - en dat zij ‘er van kunnen leven’. Geconcludeerd moet dan ook worden dat daaruit aanvaardbare inkomsten voortvloeien. Uit de als productie 10 ingebrachte stukken is bovendien op te maken dat [eisende partij] maandelijks aan uitkeringen, huur (van [gedaagde partij] ), toeslagen e.d. in totaal € 2.484,49 ontvangen. Daarmee is geenszins aannemelijk geworden dat hun financiële situatie zo nijpend is als in de brieven en bij exploot gesuggereerd is.

4.4.5.

[eisende partij] wekken de suggestie in 2020 als uitbaters van het café ontelbare financiële tegenslagen gehad te hebben als direct gevolg van het coronavirus. [eisende partij] hadden naar eigen zeggen geen recht op overheidssteun en konden de vaste lasten niet meer opbrengen. Zij hebben daarom het café uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel en achten zich genoodzaakt om met hun minderjarige dochter in de eigen woning te gaan wonen. Bij de mondelinge behandeling van hun zaak is echter niet gebleken dat het café ten dode opgeschreven was (er is zelfs overheidssteun voor verkregen). Wel komt naar voren dat [eisende partij] om hen moverende redenen er voor gekozen hebben om zich te concentreren op de bierwinkel. Niettemin zijn er vraagtekens te zetten bij de stelling dat [eisende partij] definitief gestopt zijn met het café. Opmerkelijk is, zoals namens [gedaagde partij] in de brief van 16 februari 2021 ook aangestipt is, dat namens [eisende partij] in de brief van 11 februari 2021 gesproken wordt over de beide verhuurders die dan nog altijd uitbaters
zijn van een kroeg. Bij dagvaarding is weliswaar verwezen naar een wijzigingsformulier van de Kamer van Koophandel, maar hieruit is (juist) op te maken dat de
vestiging aan de [adres 2] te [plaats] opgeheven is en dat de nieuwe vestiging gelegen is aan de [adres 4] te [plaats] . Ter zitting hebben [eisende partij] desgevraagd verklaard dat zij de exploitatie van het café niet gaan hervatten en dat juist de bierwinkel gevestigd is aan de [adres 4] . Hoewel met dit alles niet is komen vast te staan dat zij tot in lengte der dagen over de bedrijfswoning kunnen blijven beschikken - het gebruik van de woning is immers afhankelijk van het te huren café aan de [adres 2] -, valt wel te concluderen dat [eisende partij] een eventueel noodzakelijke verhuizing veeleer zelf in de hand gewerkt hebben. Als een verhuurder de dringende situatie zelf in de hand heeft gewerkt, hoeft dat aan toewijzing van een ontruimingsvordering wegens beweerd dringend eigen gebruik niet in de weg te staan, maar het kan wel een rol spelen in de afweging van alle betrokken belangen.

4.5.

Samenvattend: er is naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter verre van aannemelijk gemaakt dat verhuurders op korte termijn dakloos worden of dat zij in de penibele financiële situatie verkeren zoals zij die in deze procedure schetsen. Andere redenen om op korte termijn weer de beschikking te verwerven over de aan [gedaagde partij] verhuurde eigen woning zijn niet aangevoerd.

4.5.1.

[gedaagde partij] heeft laten weten desalniettemin - op termijn - bereid te zijn om te verhuizen en daadwerkelijk op zoek te zijn. Hij heeft echter ervaren dat woningen in de particuliere sector te duur voor hem zijn, terwijl hij op de wachtlijst staat voor een sociale woning. Een- en andermaal heeft [gedaagde partij] zijn verhuurders onder de aandacht gebracht wat het voor hem zou betekenen als hij op korte termijn zijn huidige huurwoning zou kwijtraken. Niet alleen voor zijn eigen huisvesting maar ook (of vooral) voor de band met zijn in een pleeggezin opgenomen zoontje van vier jaar, die dan niet meer een paar dagen per week bij hem kan verblijven. [gedaagde partij] deelt de zorg voor het kind als co-ouder met het pleeggezin. Het kind verblijft tot dusver in ieder geval drie dagen in de week en alle vrije dagen en vakanties bij [gedaagde partij] . Het co-ouderschap vereist evenwel dat de zoon in de woning een eigen slaapkamer heeft. Als [gedaagde partij] niet over een eigen slaapkamer voor zijn zoon beschikt, betekent dit dat het kind voltijds bij het pleeggezin dient te verblijven. Net als de van [eisende partij] gehuurde, voor hem betaalbare woning, dient een alternatieve huurwoning over de benodigde twee slaapkamers te beschikken en zich te bevinden in de omgeving van de school van het zoontje. [gedaagde partij] krijgt binnenkort het volledige gezag, mits hij over stabiele huisvesting beschikt. Hij kan ook tijdelijk nergens anders terecht, omdat zijn familie in Frankrijk woont. [eisende partij] hebben dit alles niet weersproken. [eisende partij] stellen op hun beurt eveneens dat zij nergens terecht kunnen, maar lichten dit niet toe. Zij wijzen er op dat hun belang er in is gelegen dat ook zij een kind hebben en daarom over hun eigen woning met twee slaapkamers willen beschikken. Niet of onvoldoende hebben zij echter onderbouwd waarom zij juist deze woning nodig denken te hebben, anders dan om kosten te besparen. [gedaagde partij] heeft tegenover de belangen van [eisende partij] een aanmerkelijk én zwaarwegend belang naar voren gebracht en van voldoende onderbouwing voorzien. (Louter) financiële belangen bij ‘eigen gebruik’ van de verhuurde woonruimte vormen doorgaans onvoldoende basis voor een geslaagd beroep op art. 7:274 lid 1 onder c BW. Opmerking verdient in dit verband dat geen sprake is van een ongunstige verhouding tussen de woonlasten en de huuropbrengst van de verhuurde woning. Niet - of vergaand onvoldoende - is vooralsnog gebleken dat het gaan bewonen van de verhuurde eigen woning de enige uitweg is voor [eisende partij]

4.5.2.

[gedaagde partij] heeft van begin af aan naar voren gebracht dat toekenning van een verhuiskostenvergoeding het zoeken naar een andere woning zou kunnen vergemakkelijken. [eisende partij] op hun beurt willen hiervan niets weten. Toch zou, gezien het feit dat het de wens is van [eisende partij] om terug te keren naar de eigen woning en de gestelde dringendheid veeleer in de hand is gewerkt door hun eigen handelen, een verhuisvergoeding alleszins voor de hand liggen. Nu [eisende partij] deze echter niet aanbieden, weegt ook dit gegeven niet ten gunste van hen in de belangenafweging.

4.6.

Afsluitend kan nog opgemerkt worden dat de (voorwaardelijke) bereidheid van [gedaagde partij] om mee te werken aan verhuizing haar verklaring vond in de feiten zoals [eisende partij] die destijds presenteerden. In de aan deze procedure voorafgegane e-mailwisseling bijvoorbeeld hadden de verhuurders het over maandelijkse eigen huurkosten van € 3 500,00, terwijl het in werkelijkheid ging om € 1 300,00 en nader gebleken is dat er vooralsnog door henzelf helemaal niets aan huur betaald is of wordt.

4.7.

De door [eisende partij] in kort geding verlangde onmiddellijke voorziening (bevel tot ontruiming) leent zich bij deze stand van zaken al met al niet voor toewijzing. De zijdelings aan de orde gestelde wensen van [gedaagde partij] dat [eisende partij] achtergebleven spullen uit de woning halen en hem een verhuiskostenvergoeding in het vooruitzicht stellen, moeten verder onbehandeld blijven, omdat er geen vordering in reconventie voorligt.

4.8

[eisende partij] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde partij] begroot op € 747,00 aan salaris gemachtigde (tarief gemiddeld).

5. De beslissing

De kantonrechter, oordelend als voorzieningenrechter in kort geding:

5.1.

wijst het door [eisende partij] gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eisende partij] tot betaling van de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde partij] bepaald op een bedrag van € 747,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal en is in het openbaar uitgesproken.

NIv