ECLI:NL:RBLIM:2021:4760

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/275843 / HA ZA 20-165

Vonnis van 9 juni 2021

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] kantoorhoudende te [plaats] ,

2.de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS PARKEERGARAGE ONZE LIEVE VROUWE PLEIN MAASTRICHT,

gevestigd te Wittem, kantoorhoudende te Maastricht,

eiseressen,

advocaat mr. W. van de Wier te Maastricht-Airport,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE MAASTRICHT,

zetelend te Maastricht,

gedaagde,

advocaat mr. D.M.J. Dexters te Maastricht.

Partijen zullen hierna [eiseressen] (waaronder tevens is begrepen de VvE) en de Gemeente genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding en de daarbij overgelegde producties 1 tot en met 15
de akte van [eiseressen] en de daarbij overgelegde productie 16
de conclusie van antwoord en de daarbij overgelegde producties 17 tot en met 20
de voorafgaand aan de mondelinge behandeling door [eiseressen] overgelegde producties 16 tot en met 24
de mondelinge behandeling van 25 maart 2021 en het daarvan opgemaakte proces-verbaal, waaronder de brieven met opmerkingen over de weergave in het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de advocaten van partijen van 31 maart 2021 respectievelijk

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Gemeente is eigenaresse van de percelen gemeente Maastricht sectie B nummers 4457, 4458, 4459, 4460 en 4461 (hierna samen te noemen het bouwterrein), gelegen aan het Onze Lieve Vrouweplein. In de ondergrond van dit bouwterrein is door Parwinco B.V. een parkeergarage aangelegd; boven deze parkeergarage heeft Parwinco 5 winkelruimten gebouwd en heeft woningvereniging Sint Mathias 82 wooneenheden gebouwd. Op 15 juli 1987 is bij notariële akte ten laste van de Gemeente en ten behoeve van Parwinco B.V. een recht van opstal gevestigd, op grond waarvan Parwinco B.V. gerechtigd is de reeds aangelegde ondergrondse parkeergarage Hondertmarck in de ondergrond van het bouwterrein, met aansluitende hellingbaan op het terrein met nummer B 4457, te hebben en te houden. Tevens is een recht van erfpacht gevestigd ten behoeve van de 5 winkelruimten van Parwinco, alsmede een recht van erfpacht voor de door woningvereniging Sint Mathias gerealiseerde 82 wooneenheden. Het recht van opstal met betrekking tot de parkeergarage is bij notariële akte van diezelfde datum gesplitst in 57 appartementsrechten. Daarbij werd tevens de Vereniging van Eigenaars Parkeergarage Onze Lieve Vrouweplein opgericht. Alle appartementsrechten zijn daarbij toegewezen aan Parwinco.

2.2.

In de notariële akte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen in afdeling II met de titel ‘Vestiging recht van opstal’:

“4. De opstalhouder dient te gedogen dat het dak van de garage, voor zover boven die garage niet is gebouwd, wordt aangewend als openbare weg en dat door de Gemeente Maastricht voor haar rekening de daarbij behorende voorzieningen worden aangelegd en onderhouden.”

En:

“6. De opstalhouder is niet bevoegd de krachtens dit opstalrecht gerealiseerde werken in het sub 1 bedoelde terrein weg te nemen en is gehouden tot alle onderhoud en reparatie van vloeren, draagkolommen en onderzijde dak van deze parkeergarage, ook voorzover krachtens de wet die werkzaamheden ten laste van een eigenaar mochten komen.

Schade tengevolge van een overbelasting van het dak van de parkeergarage komt echter ten laste van de veroorzaker van die schade.

Het onderhoud en de reparatie van de bovenzijde van het dak van de parkeergarage, voorzover zijnde openbare terrein, is geheel voor rekening van de Gemeente Maastricht.”

2.3.

Parwinco heeft op 21 juni 1999 het erfpachtrecht ten aanzien van de winkelruimten en het opstalrecht, gesplitst in de nader genoemde appartementsrechten, verkocht en geleverd aan [eiseressen] . [eiseressen] is sindsdien eigenaar van alle appartementsrechten. De parkeergarage wordt door [eiseressen] verhuurd aan Q-Park Operations Netherlands B.V (als rechtsopvolger van Q-Park O.L. Vrouweplein B.V.).

2.4.

De parkeergarage heeft te kampen met lekkages. Partijen verschillen van mening over de oorzaak van de lekkages en de vraag wie van hen verantwoordelijk is voor herstel van de lekkages.

2.5.

[eiseressen] heeft aan Vebidak Dakadvies te Nieuwegein (hierna: “Vebidak”), de brancheorganisatie voor bitumineuze en kunststof dakbedekkingsbedrijven, opdracht gegeven om de aard en de omvang van de gebreken nader te onderzoeken. Door Vebidak is op 12 juni 2017 een rapportage uitgebracht met betrekking tot het onderzoek dat op 5 april 2017 door een aan Vebidak verbonden deskundige is uitgevoerd.

2.6.

Daarnaast heeft [eiseressen] op 2 april 2019 aan [naam] opdracht verstrekt om op een aantal plaatsen herstelwerkzaamheden aan het dak van de parkeergarage te verrichten en hiervan een rapport op te stellen.

3.Het geschil

3.1.

[eiseressen] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat het onderhoud en de reparatie van de bovenzijde van het dak van de parkeergarage, voorzover zijnde openbare terrein, geheel voor rekening van de Gemeente is,

de Gemeente gebiedt om de bovenzijde van het dak van de parkeergarage, voorzover zijnde openbare terrein, binnen drie maanden na betekening van het vonnis te herstellen, zodoende dat zich in de parkeergarage geen lekkages meer voordoen die het gevolg zijn van de staat van de bovenzijde van het dak van de parkeergarage, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag dat de Gemeente dit nalaat,

de Gemeente te veroordelen om aan [eiseressen] te betalen het bedrag van € 4.734,04, te vermeerderen met de hierover verschuldigde wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

de Gemeente te veroordelen om aan [eiseressen] te betalen het bedrag van € 4.013,42, te vermeerderen met de hierover verschuldigde wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag der algehele voldoening,

de Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van het vonnis.

3.2.

Daartoe stelt [eiseressen] dat de parkeergarage al geruime tijd te maken heeft met lekkages, die blijkens de rapportage van [naam] worden veroorzaakt door gebreken aan de bovenzijde van het dak van de parkeergarage. [eiseressen] stelt zich op het standpunt dat de Gemeente op grond van artikel 6 van paragraaf II van de opstalakte verantwoordelijk is voor onderhoud en herstel van de bovenzijde van het dak van de parkeergarage en derhalve voor het herstel van deze lekkages. De bedragen waarvan vergoeding wordt gevorderd hebben betrekking op onderzoeks- en herstelkosten ad € 4.734,04 en de ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid gemaakte advieskosten ad € 4.013,42. Deze komen op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW voor vergoeding in aanmerking, aldus [eiseressen] .

3.3.

De Gemeente voert verweer. Kort weergegeven betwist zij dat uit de door [eiseressen] aangehaalde bepaling volgt dat zij verantwoordelijk is voor het onderhoud en herstel van het dak van de parkeergarage zelf en stelt zij zich op het standpunt dat haar onderhoudsplicht uitsluitend ziet op de op bovenkant van het dak aangebrachte bovenlaag, dat wil zeggen de zandlaag en bestrating. Indien de rechtbank anders zou oordelen, betwist de Gemeente dat de lekkages die zijn opgetreden het gevolg zijn van gebreken aan de bovenzijde van het dak van de parkeergarage die voor rekening van de Gemeente komen; uit onderzoek lijken die te worden veroorzaakt door gebreken aan/bij de aansluiting op de gevels van de bovengelegen panden en dat valt niet onder het dak.

3.4.

De standpunten van partijen zullen hierna, voor zover relevant, nader worden besproken.

4.De beoordeling

4.1.

De rechtbank zal allereerst de stellingen van partijen ten aanzien van de vraag wie ingevolge artikel 6 van paragraaf II van de opstalakte de verantwoordelijkheid draagt voor onderhoud en herstel van de bovenzijde van het dak van de parkeergarage beoordelen. Want nog daargelaten of de lekkages worden veroorzaakt door gebreken aan het dak, zal eerst dienen komen vast te staan dat het onderhoud en herstel van de bovenzijde van het dak voor rekening van de Gemeente komt.

4.2.

[eiseressen] stelt dat met “bovenzijde van het dak van de parkeergarage” in artikel 6 de bovenzijde van het dak zelf is bedoeld, ofwel de waterdichte laag. Dat de Gemeente geen eigenaar van het dak is doet daar niet aan af; het is, aldus [eiseressen] , immers niet ongebruikelijk dat in het kader van de vestiging van een zakelijk recht een onderhoudsverdeling wordt opgenomen. De achtergrond van de bepaling is volgens [eiseressen] begrijpelijk. De Gemeente heeft bovenop het dak van de parkeergarage een zandpakket en klinkers aangebracht die bij onderhoud tijdelijk verwijderd moeten worden. Gezien het openbare karakter is het begrijpelijk dat de Gemeente controle wenst te houden over (de uitvoering van) deze werkzaamheden. Volgens [eiseressen] is een andere uitleg voor het feit dat deze onderhoudsverdeling in de akte is opgenomen ook weinig logisch, daar de gehele parkeergarage, inclusief het dak, door middel van het recht van opstal eigendom van [eiseressen] is en daaruit voortvloeit dat zij verantwoordelijk is voor onderhoud. Het is dan ook overbodig om een onderhoudsverdeling op te nemen, als het niet de bedoeling is dat de Gemeente verantwoordelijk wordt gehouden voor onderhoud en herstel van de bovenlaag van het dak. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft [eiseressen] een verklaring van de door haar geraadpleegde notaris Knops – niet zijnde de notaris die de akte van opstal heeft opgesteld– overgelegd, die na bestudering van de stukken tot de vaststelling komt dat daaruit kan “
worden geconcludeerd dat niet voor rekening van de opstalhouder komen alle kosten die gepaard gaan met herstel en/of vervanging van de waterdichte laag; enkel de kosten terzake de onderzijde van het dak komen voor diens rekening”.

4.3.

De Gemeente stelt zich op het standpunt dat het openbaar binnenplein/terrein, aangelegd middels bestrating op het dak van de parkeergarage, niet tot het opstalrecht behoort en partijen om die reden ook geen afwijking van de hoofdregel ter zake het onderhoud zijn overeengekomen. De hoofdregel dat de opstalhouder verantwoordelijk is voor en alle lasten draagt van het onderhoud en de reparatie van de parkeergarage, inclusief dus het dak in de zin van de bouwkundige afsluiting ervan, heeft dus gewoon gelding, aldus de Gemeente. In de akte is in aanvulling daarop slechts opgenomen dat de Gemeente verantwoordelijk is voor het onderhoud en de reparatie van het openbare terrein dat boven de parkeergarage ligt. Met andere woorden, de bestrating en zandlaag waaruit dat openbaar binnenplein bestaat. Deze partijbedoeling blijkt volgens de Gemeente ook uit het feit dat zij geen partij is geweest bij de splitsingsakte waarmee het opstalrecht in appartementsrechten is gesplitst.

4.4.

De rechtbank zal bij de beantwoording van de vraag wat partijen ten tijde van de vestiging van het opstalrecht met betrekking tot het onderhoud en herstel van de bovenkant van het dak zijn overeengekomen, dienen te toetsen aan de daarvoor door de Hoge Raad gehanteerde norm. Ingevolge die norm komt het uitsluitend aan op de in de notariële akte van vestiging van het recht van opstal tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte opgenomen bewoordingen van de betreffende bepaling, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

4.5.

Naar het oordeel van de rechtbank dienen de in artikel 6 opgenomen bewoordingen “bovenzijde van het dak van de parkeergarage, voorzover zijnde openbare terrein” te worden gezien in samenhang met artikel 4 van de akte, waarin is opgenomen dat de opstalhouder dient te gedogen dat het dak van de garage, voor zover boven die garage niet is gebouwd, wordt aangewend als openbare weg en dat door de Gemeente voor haar rekening de daarbij behorende voorzieningen worden aangelegd en onderhouden. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat is bedoeld de onderhoudsverplichting van de bovenzijde van het dak conform de wet bij de opstalhouder [eiseressen] als eigenaar van de parkeergarage te leggen en de onderhoudsverplichting van de op dat dak aangebrachte openbare weg, oftewel het binnenplein, bij de Gemeente te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank hebben partijen dus niet willen afwijken van de wet, maar hebben zij ter verduidelijking in de akte een nadere uitleg willen geven. Een en ander blijkt naar het oordeel van de rechtbank ook uit het feit dat in artikel 6 is opgenomen dat de aansprakelijkheid voor de kosten van herstel anders is als er een schadeveroorzakende partij is. Dus als gemeente schade veroorzaakt aan het dak, dan moet zij wel de kosten van herstel dragen.

4.6.

Voorgaande uitleg is naar het oordeel van de rechtbank ook het meest voor de hand liggend. De rechtbank wordt in dit oordeel bevestigd door het feit dat in andere aktes, die naderhand zijn opgemaakt met betrekking tot vergelijkbare situaties waarbij de Gemeente betrokken was, dit ook zo is bepaald, maar deze bedoeling in die latere aktes duidelijker is verwoord.

4.7.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de Gemeente niet verantwoordelijk is voor het onderhoud en herstel van het dak van de parkeergarage en niet aansprakelijk kan worden gehouden voor het herstel van de lekkages aan dat dak. Aan de beoordeling van de vraag of de lekkages zich voordoen in de daklaag die onder het openbare terrein ligt, komt de rechtbank dus niet meer toe. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen komt de rechtbank tot het oordeel dat de vorderingen van [eiseressen] dienen te worden afgewezen.

4.8.

[eiseres sub 1] en de VvE zullen hoofdelijk, des dat de één betalende de ander is gekweten, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:

- griffierecht 2.042,00

- salaris advocaat
962,00(2,0 punten × tarief € 461,00)

Totaal € 2.964,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres sub 1] en de VvE hoofdelijk, des dat de één betalende de ander is gekweten, in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 2.964,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [eiseres sub 1] en de VvE hoofdelijk, des dat de één betalende de ander is gekweten, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres sub 1] en de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2021.^[1]