Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/290809 / KG ZA 21-138
Vonnis in kort geding van 1 juni 2021
in de zaak van
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
advocaat mr. A.J.J. Kreutzkamp te Valkenburg aan de Geul (toevoeging),
tegen
de stichting WONINGSTICHTING MAASVALLEI MAASTRICHT,
gevestigd en kantoorhoudende te Maastricht,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
advocaat mr. L. Golsteijn te Maastricht.
Partijen zullen hierna “ [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ” en “Maasvallei” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 april 2021 met tien producties,
- de op voorhand toegezonden eis in reconventie met elf producties,
- de mondelinge behandeling,
- de pleitnota van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , tevens antwoord in reconventie,
- de pleitnota van Maasvallei.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] - Maasvallei
2.1.
Partijen hebben op 19 mei 1999 een huurovereenkomst gesloten, inhoudende dat Maasvallei met ingang van 1 juni 1999 voor onbepaalde tijd aan - voor zover thans relevant - [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] verhuurt de woning aan de [adres] te ( [woonplaats] (productie 3, dagvaarding). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte (productie 1, eis in reconventie) van toepassing. De gehuurde woning (hierna: “de woning”) is gelegen in de wijk ‘ [naam wijk] ’ in [woonplaats] .
2.2.
Maasvallei heeft bij brief aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van 30 november 2020 (productie 2 eis in reconventie) de huurovereenkomst met ingang van 18 februari 2021 buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. De buitengerechtelijke ontbindingsbrief is bij exploot van 1 december 2020 aan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] betekend (productie 3 eis in reconventie).
2.3.
Op 18 februari 2021 is, op last van de burgemeester van de Gemeente Maastricht (hierna: “de burgemeester), de woning gesloten en kon [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] geen gebruik meer maken van de woning (productie 4 dagvaarding). De woningsluiting betrof een periode van drie maanden, derhalve tot 18 mei 2021.
2.4.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft bij brief van haar advocaat van 4 januari 2021 Maasvallei meegedeeld dat zij - kort gezegd - niet akkoord gaat met een gedwongen ontruiming en oplevering van de woning. Bij brief van 19 maart 2021 heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] Maasvallei verzocht om binnen één week schriftelijk te bevestigen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] na afloop van de sluitingsperiode van drie maanden de sleutels ontvangt en de woning weer kan betreden. In die brief van 19 maart 2021 is op pagina 2, eerste alinea, onder andere te lezen dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] van mening is dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Maasvallei onterecht is (productie 5 dagvaarding).
Gedwongen sluiting woning
2.5.
Op 18 september 2020 is de woning doorzocht door een politieambtenaar. In het proces-verbaal van de politie van 29 september 2020 (productie 4 eis in reconventie) is op pagina 4 te lezen dat de politie op de zolder van de woning een inrichting bestemd voor de kweek van hennepplanten en 49 potten met daarin nog resten van hennepplanten heeft aangetroffen.
2.6.
Bij brief van 22 oktober 2020 heeft de burgemeester haar voornemen tot sluiting van de woning op grond van artikel 13b Opiumwet aan Maasvallei kenbaar gemaakt (productie 5 eis in reconventie). [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft een zienswijze tegen dat voornemen ingediend.
2.7.
Bij besluit van 23 november 2020, verzonden op 27 november 2020, heeft de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet een last onder bestuursdwang opgelegd in de vorm van sluiting van de woning voor de duur van drie maanden (productie 6 eis in reconventie). [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft tegen dat besluit bij de burgemeester een bezwaarschrift ingediend. Tevens heeft [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] bij de voorzieningenrechter van deze rechtbank, sector bestuursrecht, een verzoekschrift ingediend, houdende het verzoek om schorsing van het besluit tot sluiting van de woning (hierna: “het schorsingsverzoek”), geregistreerd onder zaaknummer AWB 20/3150 (productie 7 eis in reconventie).
2.8.
De voorzieningenrechter heeft op het schorsingsverzoek op 21 december 2020 beslist. De voorzieningenrechter heeft onder andere overwogen dat de burgemeester bevoegd is om over te gaan tot de sluiting van de woning (rov. 11 van de betreffende beslissing). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter was de sluiting van de woning ook noodzakelijk en evenredig (rov. 13 - 15 van de betreffende beslissing). Het verzoek om een voorlopige voorziening is dan ook afgewezen.
2.9.
De burgemeester heeft op 18 februari 2021 (productie 10 eis in reconventie) het besluit van 23 november 2020 (rov. 2.8) tenuitvoergelegd en de woning voor drie maanden gesloten in verband met de vondst van hennep. In de brief van de burgemeester van 25 februari 2021 (rov. 2.3) is onder andere te lezen: “
een tijdelijke sluiting is een maatregel om drugshandel vanuit een ruimte te stoppen”.
een tijdelijke sluiting is een maatregel om drugshandel vanuit een ruimte te stoppen”.
2.10.
De burgemeester heeft op 16 maart 2021 (productie 4 dagvaarding) het bezwaar van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] (rov. 2.8) ongegrond verklaard. Ter zake de persoonlijke omstandigheden van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft de burgemeester overwogen (p.7 - 9 besluit): “
ik heb gelet op het vorenstaande een groter gewicht toegekend aan het algemeen belang dat gediend is met de sluiting van de woning (gelet op het doel van artikel 13b, eerste lid van de Opiumwet en het Damoclesbeleid) dan aan het persoonlijk belang van uw cliënte[de voorzieningenrechter leest: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ].”
ik heb gelet op het vorenstaande een groter gewicht toegekend aan het algemeen belang dat gediend is met de sluiting van de woning (gelet op het doel van artikel 13b, eerste lid van de Opiumwet en het Damoclesbeleid) dan aan het persoonlijk belang van uw cliënte[de voorzieningenrechter leest: [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] ].”
2.11.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] heeft op 22 april 2021 bij deze rechtbank, sector bestuursrecht, (pro forma) beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar van 16 maart 2021 (eveneens productie 4 dagvaarding). Op dat beroep is ten tijde van de mondelinge behandeling van dit kort geding nog niet beslist.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vordert, bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, Maasvallei te veroordelen [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vanaf 18 mei 2021 in de gelegenheid te stellen om terug te keren naar de woning en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] daartoe alle noodzakelijke sleutels te overhandigen, waarmee [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] deze woning kan betreden en [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] vervolgens ook het rustige en onbelemmerde woongenot van deze woning te verschaffen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per dag en voor iedere dag dat Maasvallei jegens [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] aan deze veroordeling of een gedeelte daarvan niet voldoet, kosten rechtens.
3.2.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] stelt onder meer dat zij voor het hebben van een (permanente) woonplek is aangewezen op de woning, welke woning gelet op haar slechte gezondheidstoestand van extra groot belang is. Het ontbreken van een woonalternatief maakt dan ook dat zij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering in kort geding, aldus [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] .
3.3.
Maasvallei voert verweer.
3.4.
Maasvallei vordert in kort geding, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:
1. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al de hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Maasvallei te stellen met machtiging van Maasvallei om bij niet tijdige ontruiming deze - op kosten van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] - te bewerkstelligen door middel van een deurwaarder, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie;
2. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen tot betaling van een vergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW vanaf juni 2021 tot de dag van ontruiming van het gehuurde, zijnde een bedrag van
€ 642,25 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende termijnen (zijnde de eerste van iedere maand) tot de dag der algehele voldoening;
3. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen in de kosten van deze procedure, zowel in conventie als in
reconventie, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis;
4. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] te veroordelen in de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv.
3.5.
Maasvallei stelt dat aan haar, op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, de bevoegdheid toekwam de huurovereenkomst te ontbinden.
3.6.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] voert verweer.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1.
Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de gevorderde voorzieningen.
4.2.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, die in feite elkaars spiegelbeeld vormen, worden deze - voor zoveel mogelijk - tegelijk beoordeeld.
4.3.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat Maasvallei afstand zou hebben gedaan van de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, althans dat, na het inroepen van de buitengerechtelijke ontbinding door Maasvallei, een nieuwe huurovereenkomst met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot stand zou zijn gekomen. Hiertoe wordt overwogen dat Maasvallei op de mondelinge behandeling van dit kort geding heeft volhard in de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en dat de door [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] overgelegde brief van 23 maart 2021 (productie 6 dagvaarding), waaruit volgens haar het tegendeel zou moeten blijken, niet relevant dan wel onvoldoende ter zake doende is. De brief van Maasvallei heeft betrekking op verlaging van de huurprijs van de woning. Maasvallei heeft op de zitting voldoende aannemelijk gemaakt dat die brieven het resultaat zijn van een standaard, automatisch gegenereerd proces in haar administratie ter berekening van de huurverlagingen van door haar verhuurde woningen. [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is daarover per abuis als ‘huurder’ geïnformeerd. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit ongelukkig is, maar, anders dan [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] meent, valt daarin niet te lezen of kan daaruit niet worden afgeleid dat Maasvallei haar rechten uit hoofde van de buitengerechtelijke ontbinding zou hebben prijsgegeven of dat een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de woning tot stand gekomen zou zijn.
4.4.
Vervolgens ziet de voorzieningenrechter zich geplaatst voor de vraag of Maasvallei voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] terecht buitenrechtelijk heeft ontbonden en dat die ontbinding met voldoende mate van zekerheid zal standhouden in een bodemprocedure bij de kantonrechter en zo ja, of de ontruiming van de woning als voorlopige voorziening voorshands al dan niet kan worden toegewezen. Daarbij heeft te gelden, gelet op karakter van de kort geding procedure, dat voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering geen plaats is. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure.
4.5.
In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met de Opiumwet is gehandeld en de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. In artikel 13b lid 1 van de Opiumwet is bepaald dat de burgemeester bevoegd is tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen, of lokalen, dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in de bij die wet behorende lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is. In lijst II is onder meer opgenomen hennep en hasjiesj.
4.6.
Vast staat dat de burgemeester bij besluit van 23 november 2020 de woning op grond van artikel 13b Opiumwet, voor een periode van drie maanden, heeft gesloten. De sluiting is met ingang van 18 februari 2021 geëffectueerd. In dit kort geding dient de voorzieningenrechter dan ook in beginsel uit te gaan van de juistheid van de betreffende beslissing van de burgemeester, zowel wat de totstandkoming ervan betreft als ook wat betreft de inhoud ervan. Dat geldt ook wanneer het sluitingsbesluit nog in rechte door de bestuursrechter in beroep kan worden getoetst. Dit is alleen anders als op grond van concrete feiten en omstandigheden, die in dit kort geding op voorhand onvoldoende zijn komen vast te staan, in redelijkheid moet worden geoordeeld dat het sluitingsbesluit van de burgemeester ondeugdelijk is. De voorzieningenrechter overweegt dienaangaande nog het volgende.
4.7.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat in dit kort geding met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is geworden dat het sluitingsbesluit zal standhouden. Het besluit, dat gegrond is op de wet, is voldoende duidelijk en uitvoerig met feiten onderbouwd. Het sluitingsbesluit is ook genomen eerst nadat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] is gehoord over haar bezwaar. Voorts neemt de voorzieningenrechter hierbij in aanmerking dat niet alleen de burgemeester het bezwaar van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tegen het sluitingsbesluit ongegrond heeft verklaard, maar dat ook de voorzieningenrechter met betrekking tot het schorsingsverzoek geoordeeld heeft dat de woning bevoegd is gesloten. De persoonlijke belangen van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tegen de sluiting van de woning - waaronder de gezondheidstoestand van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] en het hebben van een dak boven haar hoofd - zijn daarbij zowel door de burgemeester als door de voorzieningenrechter meegewogen. Het moet er derhalve in dit kort geding voor worden gehouden dat de burgemeester de woning terecht heeft gesloten.
4.8.
Indien de burgemeester een woning sluit op grond van artikel 13b Opiumwet, is de verhuurder op grond van artikel 7:231 lid 2 BW bevoegd om tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Maasvallei heeft op grond van die wettelijke bevoegdheid de huurovereenkomst met [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] , zonder tussenkomst van de kantonrechter, dan ook kunnen ontbinden.
4.9.
Niet aannemelijk is gemaakt dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Maasvallei van haar bevoegdheid tot ontbinding gebruik heeft gemaakt. Evenmin is aannemelijk gemaakt dat gebruikmaking van die bevoegdheid misbruik van recht zou opleveren respectievelijk buitenproportioneel zou zijn. De persoonlijke omstandigheden van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zijn reeds in de procedure bij de burgemeester, alsmede de bestuursrechtelijke procedure meegewogen. Nieuwe bijzondere omstandigheden die maken dat toch sprake is van een noodsituatie op grond waarvan Maasvallei [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zou moeten toelaten tot de woning zijn niet aannemelijk gemaakt. Het belang van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om als huurder gebruik te kunnen blijven maken van de woning legt dan ook onvoldoende gewicht in de schaal. Dit temeer nu Maasvallei heeft aangevoerd dat de woning is gelegen in een kwetsbare buurt en dat de leefbaarheid van die buurt door de onrechtmatige handelwijze van [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] - zoals vastgesteld door de burgemeester in de beslissing op bezwaar – in het geding is. In de woning is immers een inrichting voor hennepkweek aangetroffen en feit van algemene bekendheid is dat alleen al daardoor de veiligheid van de woning en de naastgelegen aangrenzende woningen geraakt wordt.
in conventie
4.10.
Gelet op al het vorenoverwogene rust op Maasvallei geen rechtens relevante verplichting op grond waarvan zij [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de gelegenheid zou moeten stellen om terug te keren naar de woning aan de [adres] . Het gevorderde zal dan ook worden afgewezen.
in reconventie
4.11.
Nu met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is dat in een bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven, zal de door Maasvallei gevorderde ontruiming worden toegewezen. De subsidiaire stellingen van Maasvallei (randnummer 12 e.v. eis in reconventie) behoeven gelet hierop geen verdere beoordeling.
4.12.
De gevorderde gebruikersvergoeding zal eveneens worden toegewezen. Nu Maasvallei de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden, moet [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] de woning ontruimen. Op grond van artikel 7:225 BW moet zij vervolgens een gebruiksvergoeding betalen zolang zij de woning niet heeft ontruimd. De gevorderde betaling van een gebruikersvergoeding zal dan ook vanaf juni 2021 tot de dag van ontruiming van de woning worden toegewezen.
4.13.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 Rv overbodig is.
in conventie en reconventie
4.14.
[eiseres in conventie, verweerster in reconventie] zal als de in conventie en reconventie (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Maasvallei worden in conventie begroot op € 1.683,00 (€ 667,00 griffierecht en € 1.016,00 aan salaris advocaat) en in reconventie op € 508,00 (namelijk het normaal toe te kennen salaris ad € 1.016,00 x factor 0,5, omdat de reconventionele vorderingen voortvloeien uit het verweer in conventie).
4.15.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot en worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Maasvallei tot op heden in conventie begroot op € 1.683,00, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de achtste dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] om het gehuurde, staande en gelegen aan de [adres]
te [woonplaats] , binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Maasvallei zijn, en ontruimd te houden, en de sleutels van het gehuurde af te geven aan Maasvallei,
5.4.
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] tot betaling van een vergoeding als bedoeld in artikel 7:225 BW vanaf juni 2021 tot de dag van ontruiming van het gehuurde, zijnde € 642,25 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de verschillende termijnen (zijnde de eerste van iedere maand) tot de dag der algehele voldoening,
5.5.
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Maasvallei tot op heden in reconventie begroot op € 490,00, te voldoen binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis en, indien voldoening binnen die termijn uitblijft, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de achtste dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
in conventie en reconventie
5.6.
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres in conventie, verweerster in reconventie] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.7.
verklaart dit vonnis - met uitzondering van de beslissing 7.1 - uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken. [1]