ECLI:NL:RBLIM:2021:4270

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 9151276 \ CV EXPL 21-1954

Vonnis in kort geding van de kantonrechter als voorzieningenrechter van 20 mei 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

URBAN INTEREST VASTGOED B.V.

gevestigd in Den Haag

eisende partij

gemachtigde mr. A.P. van Dijk, advocaat in Rotterdam

tegen

[gedaagde] ,

woonadres [adres] [woonplaats]

gedaagde partij

in persoon procederend

Partijen zullen hierna Urban Interest respectievelijk [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het exploot van dagvaarding met producties 1 tot en met 20
het schriftelijke verweer met producties die genummerd zijn als pagina’s 8 t/m 27
de brief van Urban Interest van 4 mei 2021 met producties 21 tot en met 26, ter griffie van deze rechtbank ontvangen op 6 mei 2021
het verhandelde ter gelegenheid van de mondelinge behandeling op de zitting van 6 mei 2021 waar [naam] , bijgestaan door gemachtigde mr. A.P. van Dijk namens Urban Interest, [naam beheerder] (beheerder voor de VvE) en [gedaagde] aanwezig waren
de mededeling zijdens eisende partij dat het uiteindelijk niet gelukt is tussen partijen overeenstemming te bereiken over een op en na 6 mei 2021 nabij lijkende minnelijke oplossing
de brieven van [gedaagde] , ter griffie van deze rechtbank ontvangen op 10 en 17 mei 2021
de brief van de voorzieningenrechter aan [gedaagde] van 12 mei 2021, waarin betrokkene duidelijk gemaakt is dat na sluiting van de zitting geen nieuwe betogen en/of producties geaccepteerd konden worden en dat de inhoud daarvan dus buiten beschouwing gelaten moest worden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald, dat op 6 mei 2021 voorlopig aangehouden werd voor (nader) schikkingsoverleg.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt vanaf 1 april 1990 het appartement met badkamer, berging en balkon aan de [adres] in [woonplaats] (verder: het gehuurde) van het Bestuur der Bouwvereniging Heerlen. Voormelde huurovereenkomst is door Urban Interest, voorheen genaamd Eka Vastgoed I B.V., in 2016 overgenomen en voortgezet. Het gehuurde maakt deel uit van het uit 133 appartementen bestaande appartementencomplex aan de [naam appartementencomplex] te [woonplaats] . Urban Interest heeft thans nog twintig appartementen van het complex in eigendom en heeft die allemaal verhuurd. Het beheer van de appartementen, waaronder het gehuurde, heeft Urban Interest uit handen gegeven aan NMG Vastgoed B.V. in Nijmegen, die het beheer op haar beurt toevertrouwd heeft aan [naam vastgoedbeheer] . Urban Interest is een van de leden van de VvE waarin verder de individuele eigenaren van de overige appartementen (naast de twintig huurappartementen in het complex) participeren.

2.2.

Tijdens de VvE-vergaderingen van het appartementencomplex op 16 november 2017 en 4 juli 2018 zijn onder meer het achterstallige onderhoud aan de 40 jaar oude kozijnen en het probleem van de asbesthoudende raampanelen van het appartementencomplex besproken. Na stemming heeft de VvE ter vergadering van 3 december 2019 besloten om de gemeenschappelijke kozijnen in de buitengevels te laten renoveren en vervangen. Na stemming op de VvE-vergadering van 31 augustus 2020 heeft de VvE besloten om tevens de in slechte staat verkerende houten slaapkamer- en woonkamerkozijnen aan de balkonzijde volledig te laten vervangen.

2.3.

Bij brief van 29 januari 2021 heeft de VvE de daadwerkelijke start en planning van de werkzaamheden aan de eigenaren aangekondigd. Bij brief van 2 februari 2021 heeft NMG Vastgoed de huurder [gedaagde] op de hoogte gesteld van de op handen zijnde renovatiewerkzaamheden en hem verzocht om een formulier van [naam bv] (de uitvoerster van de werkzaamheden) in te vullen en in te dienen bij de VvE zodat [naam bv] omtrent de planning en feitelijke uitvoering van de werkzaamheden met [gedaagde] contact op zou kunnen nemen.

2.4.

Bij brieven van 3 februari en 12 maart 2021 aan NMG Vastgoed heeft [gedaagde] meegedeeld dat hij - met verwijzing naar Covid-maatregelen, avondklok en lockdown - geen toestemming kon geven voor het doen uitvoeren van de aangekondigde werkzaamheden. NMG Vastgoed heeft in een brief van 2 maart 2021 aan [gedaagde] meegedeeld dat alle werkzaamheden met inachtneming van de Covid-19 richtlijnen uitgevoerd zouden worden en dat het onthouden van toestemming verstrekkende consequenties voor de uitvoering van de werkzaamheden van het gehele complex zou kunnen hebben. Bij brief van 22 maart 2021 heeft NMG Vastgoed aan [gedaagde] bericht dat de werkzaamheden waarschijnlijk op 14 en 15 april 2021 zouden plaatsvinden. In de tussenliggende periode heeft zowel NMG Vastgoed als de beheerder voor de VvE tevergeefs pogingen ondernomen om met [gedaagde] in contact te komen.

2.5.

Bij aangetekend schrijven van 30 maart 2021 heeft de gemachtigde van Urban Interest [gedaagde] verzocht om contact op te nemen om tot een oplossing te komen en [gedaagde] gesommeerd tot het verlenen van zijn onvoorwaardelijke medewerking. Verder heeft Urban Interest [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor eventuele kosten/schade die Urban Interest zou lijden als gevolg van de vertraging door Savelberghs weigering.

2.6.

Ten tijde van de behandeling van het kort geding op 6 mei 2021 waren de werkzaamheden aan 58 van de 133 appartementen uitgevoerd. De eindoplevering van de werkzaamheden aan alle appartementen is gepland voor de bouwvakantie van 2021.

3.Het geschil

3.1.

Urban Interest vordert dat de voorzieningenrechter bij onmiddellijke voorziening bij voorraad:

Primair:

[gedaagde] veroordeelt om de in het exploot van dagvaarding beschreven werkzaamheden in het gehuurde ‘te gehengen en te gedogen’ en daaraan waar nodig zijn medewerking te verlenen, waaronder mede begrepen toegang verschaffen aan medewerkers van Urban Interest of derden die hiertoe opdracht van Urban Interest dan wel van de VvE gekregen hebben, een en ander uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis en zolang de uitvoering van de werkzaamheden zal duren en bij gebreke daarvan [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen voor zover de uit te voeren werkzaamheden dat vereisen, het gehuurde te verlaten en het door afgifte van de sleutels aan Urban Interest ter beschikking te stellen voor de duur van de werkzaamheden;

Subsidiair:

[gedaagde] veroordeelt om de hiervoor beschreven werkzaamheden in het gehuurde ‘te gehengen en te gedogen’ en daaraan waar nodig zijn medewerking te verlenen, waaronder mede begrepen toegang verschaffen aan medewerkers van Urban Interest of derden die hiertoe opdracht van Urban Interest dan wel de VvE gekregen hebben, een en ander uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis en zolang de uitvoering van de werkzaamheden zal duren, alles op straffe van een dwangsom van € 1.000,- - per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;

Zowel primair als subsidiair:

[gedaagde] verwijst in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na vonnisdatum, althans vanaf een door de voorzieningenrechter redelijk geachte termijn, alsmede in de nakosten van € 131,-- dan wel € 199,-- indien betekening van dit vonnis plaatsvindt.

3.2.

Urban Interest legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij als eigenaar gebonden is aan het besluit van de VvE tot grootschalig en noodzakelijk achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van het appartementencomplex en dat zij aan de uitvoering van die werkzaamheden haar medewerking moet verlenen. Dat geldt (getrapt) ook voor haar huurders. De onderhoudswerkzaamheden worden met inachtneming van alle richtlijnen en vergunningen uitgevoerd en zorgen voor de instandhouding en verduurzaming van het gehele wooncomplex. Die verduurzaming is ook in het belang van haar huurders onder wie [gedaagde] . De werkzaamheden beslaan voor het gehuurde twee tot drie dagen en [gedaagde] behoeft daartoe, vanaf de gevel bezien, slechts voor enkele meters zijn woon- en slaapkamer leeg te maken zodat de aannemer voldoende ruimte heeft om de kozijnen te vervangen. Bij de uitvoering van de werkzaamheden is van belang dat de gevelpanelen van de woonkamer een doorlopend geheel vormen met de onder- en bovengelegen woningen en daarom dienen de werkzaamheden ‘per strang’ uitgevoerd te worden. Dit betekent dat door [gedaagde] weigerachtige opstelling de werkzaamheden aan vijf woningen boven en onder zijn woning op de tweede etage eveneens niet uitgevoerd kunnen worden. De steigers die geplaatst waren voor de werkzaamheden van de strang waartoe het gehuurde behoort, heeft de uitvoerder door de opstelling van [gedaagde] moeten afbreken. Op grond van het bepaalde in art. 7:220 lid 1 BW en het zesde artikel van de huurovereenkomst is [gedaagde] gehouden om zijn medewerking aan de uitvoering van de werkzaamheden te verlenen. Door zijn medewerking te blijven weigeren is het gehele renovatieproces verstoord en zal Urban Interest met aanzienlijke schadeposten te maken (kunnen) krijgen.

3.2.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd, waarop hierna voor zover relevant nader ingegaan wordt.

4.De beoordeling

4.1.

Ter zitting is partijen voorgehouden dat van de inhoud van de pas op de zittingsdatum ter griffie van deze rechtbank ontvangen brief noch van de daarbij aangeleverde producties 21 tot en met 26 van Urban Interest kennis genomen kan worden omdat deze te laat en in strijd met het procesreglement ingediend waren. Op de inhoud van de op 10 en 17 mei 2021 ontvangen brieven van [gedaagde] kon - als gezegd - evenmin acht geslagen worden nu zij na de sluiting van de zitting van 6 mei 2021 ingediend waren en daarmee niet tot de processtukken van deze procedure behoren. Partijen was na sluiting van de zitting slechts toegestaan mededeling te doen van het resultaat van schikkingsoverleg.

4.2.

De spoedeisendheid van de zaak vloeit in dit geval voort uit het feit dat de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden al in april 2021 gestart zijn en door de opstelling van [gedaagde] ter hoogte van het gehuurde stopgezet moesten worden, terwijl de eindoplevering van de werkzaamheden voor de bouwvakantie dit jaar gepland staat.

4.3.

De verst strekkende verweren van [gedaagde] , dat niet meer dan 70 % van de huurders in het appartementencomplex met de renovatie instemde waardoor er volgens de wet geen werkzaamheden toegestaan zouden mogen worden en dat de huurders niet of onvoldoende betrokken zijn bij de besluitvorming van de VvE, treffen geen doel. Het bepaalde in art. 7:220 leden 1 tot en met 4 BW is van regelend recht. [gedaagde] verklaart dat hij, omdat hij niet wist hoeveel huurders er in het complex wonen, aan de hand van een eigen calculatie begroot heeft dat 35% van de woningen in het complex gehuurd wordt. Nu Die bewering is feitelijk noch juridisch onderbouwd, terwijl Urban Interest onweersproken gesteld heeft dat van haar twintig huurders in het complex enkel [gedaagde] niet met de renovatiewerkzaamheden instemt. Zonder nadere toelichting en onderbouwing van de kant van [gedaagde] kan en mag er dan ook niet van uitgegaan worden dat er meer bezwaarden zijn tegen de bewuste (noodzakelijk en wenselijk geachte) renovatiewerkzaamheden. En al helemaal niet dat het aantal bezwaarde huurders een percentage van zeventig zou halen

zoals [gedaagde] zonder enig bewijs betoogt. Van belang is verder dat [gedaagde] zelf gerechtelijke middelen om (tijdig) tegen de renovatiewerkzaamheden op te komen, onbenut gelaten heeft. Niet gebleken is immers dat [gedaagde] na ontvangst van de brief van 2 februari 2021 van de beheerder van Urban Interest waarbij hij van de renovatie op de hoogte gesteld werd, ook maar iets ondernomen heeft. Wat het betrekken van de huurders in het wooncomplex in de besluitvorming over de renovatie betreft, had het Urban Interest én de VvE natuurlijk gesierd als zij de huurders in een veel eerdere fase op zijn minst afdoende informatie gegeven had (zo mogelijk in gezamenlijk overleg) en hen vervolgens op de hoogte was blijven houden. Het informatieproces was nu wel heel mager, laat staan dat dat de huurders ook maar enige ruimte tot beïnvloeding van het VvE- besluit en de planning van de uitvoering gegeven is. Zelfs als hier geen wettelijke verplichting voor de VvE aan de orde is, getuigt het van weinig begrip te hunnen opzichte. Dit neemt allemaal niet weg dat de VvE-besluiten, waarbij enkel de woningeigenaren stemrecht hebben, met meerderheid van stemmen genomen zijn en dat gesteld noch gebleken is dat daartegen op de bij de wet voorgeschreven wijze door een of meer eigenaren geageerd is. Daarom moet de conclusie zijn dat - inschattend hoe een eventueel geschil over de toelaatbaarheid van deze renovatie door de bodemrechter beoordeeld zou worden - [gedaagde] in zijn verweer niet gevolgd kan worden. Het is ook frappant dat de aangevoerde bezwaren van zijn kant aanvankelijk alleen zagen op uitvoeringsaspecten die samenhingen met de overlast van restricties i.v.m. Covid-19. Naarmate de tijd voortschreed en de druk toenam, heeft [gedaagde] steeds weer nieuwe argumenten aangevoerd (deels zonder meer onbegrijpelijk zoals het benadrukken van een contractnummer dat hij niet kende maar dat zag op een gewijzigde administratie van de verhuurder), die het ene na het andere door de verhuurder ontzenuwd of alsnog doeltreffend opgelost werden. In het bestek van dit kort geding is het dan ook gerechtvaardigd de gevraagde voorzieningen te treffen en [gedaagde] te verplichten - op grond van het bepaalde in art. 7:220 BW - alsnog en op korte termijn zijn medewerking aan de uit te voeren renovatiewerkzaamheden te verlenen.

4.4.

Aanvullende bezwaren van [gedaagde] tegen de renovatiewerkzaamheden m.b.t. de ‘nieuwe huurovereenkomst met een nieuw contractnummer’ die hij nimmer ondertekende noch stilzwijgend goedkeurde, de vermeende weigering van Urban Interest om de werkzaamheden op de ‘oude’ overeenkomst te baseren, de vrees dat medewerkers van uitvoerder [naam bv] de werkzaamheden niet volgens de Covid-19 richtlijnen en in strijd met de avondklok zouden uitvoeren, en het vermoeden dat zonder omgevingsvergunning en in strijd met de asbestsanering gewerkt zou worden, treffen geen van alle doel. Het oordeel dat [gedaagde] op valide gronden medewerking aan de renovatiewerkzaamheden weigerde, vindt geen enkele steun in de feiten. Temeer niet nu Urban Interest voldoende aannemelijk en inzichtelijk maakt dat van een nieuwe huurovereenkomst met een nieuw contractnummer met [gedaagde] geen sprake is en dat het verschil in nummering een gevolg is van het feit dat de opeenvolgende eigenaren en beheerders verschillende kenmerken aan de huurrelatie toekennen. Verder heeft Urban Interest meer dan eens laten weten dat de (huur)relatie met [gedaagde] op de oorspronkelijke huurovereenkomst (productie 3 van Urban Interest, pagina 12 van [gedaagde] ) berust.

4.4.1.

Wat de navolging van Covid-19 richtlijnen betreft, heeft [gedaagde] gesteld noch doen blijken dat hij of een medebewoner van het appartementencomplex de schending van regels en beperkingen bij de gemeente heeft moeten melden, dat de gemeente als gevolg daarvan handhavend tegen (medewerkers van) [naam bv] heeft moeten optreden of dat de gemeente eigener beweging handhavend tegen regelschending in het geweer moest komen. Met betrekking tot vragen als omgevingsvergunning en asbestsanering heeft Urban Interest voldoende gemotiveerd en met bescheiden gestaafd dat de voor de renovatie benodigde vergunningen aanwezig zijn en dat het werk dienovereenkomstig uitgevoerd wordt. Dat [gedaagde] beweert dat hij aluminium gruis met asbest uit zijn woonkamer heeft moeten verwijderen en laten onderzoeken en dat zijn balkon vol ligt met asbestdelen, is volstrekt onvoldoende onderbouwd. Ook te dien aanzien heeft [gedaagde] gesteld noch doen blijken dat hij bij de daarvoor aangewezen instanties in actie gekomen is. De bewering van [gedaagde] dat door de materiaalkeuze van kozijnen, ramen en deuren (voorheen hout en thans kunststof) de brandveiligheid afneemt en dat de luchtcirculatie door de handmatig te bedienen luchtroosters in de nieuwe kozijnen niet overeenkomstig de geldende norm is, is evenmin aannemelijk gemaakt, want door Urban Interest gemotiveerd weersproken.

4.5.

[gedaagde] dient als huurder toe te staan en te gedogen dat de werkzaamheden uitgevoerd worden. Dit betekent dat de primaire vordering van Urban Interest toegewezen kan worden op de hierna in de beslissing weergegeven wijze.

4.6.

[gedaagde] wordt als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten. Die worden aan de zijde van Urban Interest begroot op:

dagvaardingsexploot € 85,81

griffierecht € 126,00

salaris gemachtigde
€ 747,00(1 x tarief € 747,00)

totaal € 958,81.

4.7.

De gevorderde vergoeding van nakosten en van wettelijke rente over de proceskosten wordt op de hierna in de beslissing weergegeven wijze toegewezen.

5.De beslissing

De kantonrechter treft de navolgende onmiddellijke voorzieningen:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de bij dagvaardingsexploot omschreven werkzaamheden (renovatie en vervanging van de gemeenschappelijke kozijnen in de buitengevels van het appartementencomplex en renovatie/vervanging van de asbesthoudende raampanelen van de slaapkamer en woonkamer aan de balkonzijde van het appartementencomplex) in het gehuurde toe te staan en te gedogen en daaraan waar nodig zijn medewerking te verlenen, waaronder mede begrepen toegang verschaffen aan medewerkers van Urban Interest of derden die hiertoe opdracht van Urban Interest dan wel de VvE gekregen hebben, een en ander uiterlijk binnen drie dagen na betekening van dit vonnis en zolang de uitvoering van de werkzaamheden zal duren, en, bij gebreke daarvan, om het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten voor zover de uit te voeren werkzaamheden dat vereisen en voor de duur van de werkzaamheden de sleutels aan Urban Interest af te geven en ter beschikking te stellen;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Urban Interest voor een bedrag van € 958,81, bij gebreke van betaling binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat niet binnen twee weken na aanschrijving door Urban Interest volledig aan de veroordelingen voldaan mocht zijn, tot vergoeding van de na dit vonnis ontstane kosten, bepaald op een bedrag van € 124,00 aan salaris gemachtigde en indien vervolgens betekening van dit vonnis plaatsgevonden heeft, te vermeerderen met de kosten van het betekeningsexploot;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal en is in het openbaar uitgesproken.

type: YT