ECLI:NL:RBLIM:2021:4070

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/279321 / HA ZA 20-331

Vonnis van 12 mei 2021

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. M. Woisch te Sittard,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.T.L.J. Jongen te Heerlen.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 16 juni 2020 met producties 1-39
de conclusie van antwoord met producties 1-9
de nagezonden producties 40-41 van de zijde van [eisers]
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 24 februari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In 2018 heeft [gedaagde] haar (toenmalige) woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) te koop aangeboden en daarvoor een verkoopmakelaar ingeschakeld (hierna ook: de verkoopmakelaar). [eisers] zochten voor hun gezin destijds een nieuwe woning en lieten hun oog op de woning vallen. Zij hadden een aankoopmakelaar ingeschakeld (hierna ook: de aankoopmakelaar). Het gaat om een herenhuis uit 1935 waarin [gedaagde] sinds 1991 woonde met haar gezin.

2.2.

Op 27 juli 2018 komen partijen tot overeenstemming over de koopprijs van € 582.500,- met daarbij een ontbindende voorwaarde in verband met een bouwkundige keuring.

2.3.

De bouwkundige keuring in opdracht van [eisers] vindt plaats op 7 augustus 2018. In de “
Rapportage Aankoopadvies” (productie 40 van [eisers] ) die bouwkundig adviseur OZ [naam bouwkundig adviseur] van [bedrijf 1] (hierna: [naam bouwkundig adviseur] ) naar aanleiding daarvan opmaakt, houdt – voor zover in deze zaak relevant – het volgende in:

“[pagina 20]:
De woning is bouwkundig in een voldoende staat van constructie en redelijke/matige staat van onderhoud. Advies:- Herstel 2de verdieping moderniseren € 10.000,=;- Controle dak en loodherstel € 2.000,=;- Afwerken badkamer vernieuwen € 12.000,=;- Schilderwerk en afwerking na offerte opvragen.”

2.4.

Op 14 augustus 2018 wordt de koopovereenkomst getekend (productie 3 bij dagvaarding, hierna: de koopovereenkomst). De voor deze zaak relevante bepalingen uit de koopovereenkomst luiden als volgt:

“
artikel 6 Staat van de onroerende zaak/ Gebruik6.1.De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woning/woonhuisIndien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

artikel 20 Nadere afspraken

(…)

OuderdomsclausuleKoper verklaart ermee bekend te zijn dat, vanwege de ouderdom van het verkochte, de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan die voor nieuwere woningen. Bouwkundige eigenschappen uit dezen hoofde worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven (woon)gebruik.

(…)”

2.5.

Aan de koopovereenkomst was een door [gedaagde] ingevulde en op 6 juni 2018 ondertekende vragenlijst gehecht (productie 2 bij dagvaarding, hierna: de vragenlijst). De vragenlijst had de verkoopmakelaar op 27 juni 2018 via e-mail aan de aankoopmakelaar verstrekt (productie 2 bij conclusie van antwoord). De voor deze zaak relevante passage uit de vragenlijst luidt als volgt:

2.6.

De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 29 november 2018.

2.7.

Op 13 december 2018 hebben [eisers] vastgesteld dat de elektra van de woning grotendeels voorzien was van stoffen bedrading. Via de aankoopmakelaar is dat op 14 december 2018 aan de verkoopmakelaar kenbaar gemaakt.

2.8.

Op 17 en 18 december 2018 hebben twee verschillende elektriciens, op verzoek van [eisers] respectievelijk [gedaagde] , een inschatting gegeven van de te verrichten werkzaamheden om de woning vrij te maken van stoffen bedrading.

2.9.

Op 21 december 2018 sturen [eisers] een e-mail aan [gedaagde] (productie 5 bij dagvaarding) met, voor zover in deze zaak van belang, de volgende inhoud:

“
Jij hebt aangegeven je je bewust bent van het feit dat dit niet was volgens de documenten die wij als basis hebben gebruikt om het huis te kopen. Daarom gaf je aan de kosten voor aanpassing voor je rekening te nemen.”

2.10.

Op 10 januari 2019 reageert [gedaagde] per e-mail (productie 6 bij dagvaarding) als volgt, voor zover voor deze zaak van belang:

“
Conform afspraak zal [bedrijf 2] de aanwezige stoffen bedrading vervangen op mijn kosten en uiteraard heb ik de intentie om de ontstane situatie in zo goed mogelijk overleg met jullie op te lossen.

Wel wil ik opmerken dat ik niet zonder meer een carte blanche geef voor alle eventuele bijkomende werkzaamheden en/of gevolgkosten. Ik verwacht goed geïnformeerd te worden over de vorderingen en - in het geval er gekapt wordt of wanneer er anderszins destructieve of onvoorziene werkzaamheden nodig zouden zijn - dienen deze eerst aan mij voorgelegd te worden zodat er naar een oplossing gezocht kan worden die voor alle partijen acceptabel is. Alleen door mij geaccordeerde kosten zal ik vergoeden.”

en op 21 januari 2019 (productie 7 bij dagvaarding), voor zover in deze zaak van belang, als volgt:

“
Zoals afgelopen zaterdag mondeling besproken, zal ik zorg dragen voor het vervangen van de stoffen bedrading en vanzelfsprekend ook de kosten die erbij komen voor het herstellen van verf of ander werk dat direct het gevolg is van het vervangen van de bedrading.

Als er grote ingrepen nodig zijn dan zoeken we in onderling overleg samen naar de beste oplossing. Het is voor ons allen van belang dat we kosten en de overlast beperken tot het meest noodzakelijke.”

2.11.

[eisers] hebben daarop op 26 januari 2019 geantwoord: “
Akkoord, fijn dat we kunnen beginnen met het oplossen van het probleem” (productie 8 bij dagvaarding).

2.12.

Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden door [bedrijf 2] bleek het werk complexer dan ingeschat. [bedrijf 2] heeft een deel van de bedrading vervangen en de werkzaamheden vervolgens gestaakt.

2.13.

Daarna hebben partijen verder overleg gevoerd, maar geen overeenstemming bereikt over de (noodzaak en/of omvang van de) te verrichten werkzaamheden en het daarmee gemoeide door [gedaagde] te betalen bedrag.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank [gedaagde] bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

1. voor recht verklaart dat [gedaagde] jegens [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van 14 augustus 2018, doordat de Woning grotendeels is voorzien van stoffen bedrading, terwijl [gedaagde] tegenover [eisers] heeft verklaard dat de stoffen bedrading zou zijn vervangen;

2. de koopovereenkomst van 14 augustus 2018 tussen [eisers] en [gedaagde] partieel ontbindt;

3. [gedaagde] veroordeelt om bij wege van ongedaanmakingsverbintenis aan [eisers] een bedrag te betalen van € 34.907,41 conform de offerte van [bedrijf 3] , althans een bedrag te betalen van € 34.109,52 conform de offerte van [bedrijf 4] , althans enig bedrag dat de rechtbank bij wege van ongedaanmakingsverbintenis in goede justitie vermeent te behoren, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na dagtekening van de uitspraak tot de dag der algehele voldoening;

4. [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] te betalen een bedrag aan schadevergoeding van € 8.162,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na dagtekening van de uitspraak tot de dag der algehele voldoening;

subsidiair

1. de koopovereenkomst van 14 augustus 2018 tussen [eisers] en [gedaagde] partieel vernietigt;

2. [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] terug te betalen een bedrag te betalen van € 34.907,41 conform de offerte van [bedrijf 3] , althans een bedrag te betalen van € 34.109,52 conform de offerte van [bedrijf 4] , te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na dagtekening van de uitspraak tot de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair

1. [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.124,07, althans een bedrag van € 1.116,10, inhoudende de vergoeding voor buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf zeven dagen na dagtekening van de uitspraak tot de dag der algehele voldoening;

2. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder de nakosten.

3.2.

Aan die vorderingen leggen [eisers] het volgende ten grondslag. Er is primair sprake van non-conformiteit omdat, in tegenstelling tot hetgeen [gedaagde] mondeling én schriftelijk heeft verklaard, de woning grotendeels is voorzien van stoffen bedrading. [eisers] mochten afgaan op de juistheid van de mededelingen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft de onjuistheid van haar mededelingen bevestigd en voorgesteld om het vervangen van de stoffen bedrading voor haar rekening en risico te laten komen. [eisers] mochten daar op vertrouwen. De grondslag voor de gevorderde ontbinding is de tekortkoming van [gedaagde] , die gelegen is in het foutief informeren van [eisers] over de aanwezigheid van stoffen bedrading.

Subsidiair doen [eisers] een beroep op dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub a BW. [eisers] zouden de woning bij een juiste voorstelling van zaken niet hebben gekocht, althans niet onder dezelfde voorwaarden. De dwaling is te wijten aan de onjuist gebleken inlichting van [gedaagde] dat de woning stoffen bedradingvrij zou zijn.

De kosten die [eisers] moeten maken om de woning stoffen bedradingvrij te maken en terug te brengen in de staat zoals op het moment van de koop, bedragen volgens [bedrijf 3] € 34.907,41 en volgens [bedrijf 4] € 34.109,62. De kosten voor verblijf elders tijdens de (herstel)werkzaamheden bedragen € 8.162,00 voor een periode van 6 weken.

[eisers] hebben ook buitengerechtelijke kosten gemaakt die [gedaagde] moet vergoeden en vorderen de nakosten ad € 157,- zonder betekening, althans € 239,- met betekening.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij stelt zich op het standpunt dat de woning niet non-conform is, omdat het normale gebruik ervan door de aanwezigheid van stoffen bedrading niet wordt gehinderd. Zij heeft ook geen garantie gegeven en bovendien staat de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst aan toewijzing van de vorderingen in de weg. [eisers] hebben de op hen rustende onderzoeksplicht geschonden. Subsidiair betoogt [gedaagde] dat geen sprake is van verzuim, althans dat een eventuele tekortkoming geen ontbinding rechtvaardigt. Van dwaling is evenmin sprake. Tot slot voert zij verweer tegen de hoogte van de gevorderde bedragen. Zij verzoekt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten en de nakosten te veroordelen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst

4.1.

[eisers] gronden hun primaire vorderingen op een (toerekenbare) tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Van een tekortkoming in de nakoming van de onderhavige koopovereenkomst is op grond van artikel 7:17 BW sprake indien de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dat is het geval als de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die [gedaagde] over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die [eisers] op grond van de overeenkomst mochten verwachten. In de regel mag een koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

4.2.

Artikel 7:17 BW is bij de koop van een woning van regelend recht. Het is dus geoorloofd om in de koopovereenkomst af te wijken van hetgeen artikel 7:17 BW bepaalt, bijvoorbeeld door een clausule op te nemen die inhoudt dat de koper het risico van alle feitelijke gebreken draagt. Zijn partijen een dergelijke clausule overeengekomen, dan levert een na de levering ontdekt feitelijk gebrek geen tekortkoming op, met als gevolg dat (ook) de herstelkosten voor rekening van de koper komen. De koper zal in dat geval evenmin met succes een vordering op grond van dwaling kunnen instellen. Dat zou slechts anders zijn in het (uitzonderlijke) geval dat toepassing van de clausule in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht (art. 6:248 lid 2 BW).

Exoneratie in artikel 6.1 koopovereenkomst: hoofdregel en uitzondering in artikel 6.3

4.3.

De koopovereenkomst die door partijen is getekend, bevat ter zake van de conformiteit een regeling die afwijkt van art. 7:17 BW, namelijk in artikel 6.1 en 6.3 (zie citaat onder 2.4 hiervoor). Artikel 6.1 behelst de hoofdregel dat [gedaagde] niet instaat voor (verborgen) gebreken die ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst aanwezig zijn. Dit artikel moet als exoneratie ten gunste van [gedaagde] worden aangemerkt, zo blijkt uit vaste jurisprudentie ten aanzien van het – ook in dit geval gebruikte – NVM-koopakte model. Dit leidt ertoe dat [eisers] in beginsel het risico dragen van alle bij het sluiten van de koopovereenkomst aanwezige gebreken. Omdat vaststaat dat de woning ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst grotendeels voorzien was van stoffen bedrading, levert die omstandigheid dus geen non-conformiteit op.

4.4.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst maakt een uitzondering op de hoofdregel van artikel 6.1. Op grond van artikel 6.3 staat [gedaagde] in beginsel in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woonhuis) verhinderen. Partijen zijn het erover eens dat de woning, ondanks de aanwezigheid van stoffen bedrading, geschikt is voor normaal gebruik (conclusie van antwoord onder randnummer 3.4; spreekaantekeningen van mr. Woisch onder randnummer 15), zodat artikel 6.3 van de koopovereenkomst niet van toepassing is.

Geen tekortkoming, want exoneratie

4.5.

Omdat in artikel 6.1 van de koopovereenkomst is afgeweken van artikel 7:17 BW in die zin dat [gedaagde] zich heeft geëxonoreerd voor gebreken en op die overeengekomen exoneratie geen uitzondering van toepassing is, is [gedaagde] niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Met andere woorden: de woning beantwoordt wel aan de koopovereenkomst omdat partijen zijn overeengekomen dat [eisers] het risico van de aanwezigheid van gebreken zouden dragen. De aanwezigheid van stoffen bedrading is een dergelijk gebrek. Dat [eisers] hebben vertrouwd op een of meerdere mededeling(en) van (de makelaar van) [gedaagde] waaruit zij afleidden dat de gehele woning vrij zou zijn van stoffen bedrading, doet in dit toetsingskader niet ter zake. Die mededeling(en) is/zijn immers slechts van belang voor de vraag welke eigenschappen [eisers] mochten verwachten als geen exoneratie overeengekomen is.

Uitzondering: beroep op exoneratie onaanvaardbaar

4.6.

De vorderingen van [eisers] , voor zover gegrond op een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, kunnen echter wel nog succesvol zijn in het geval dat toepassing van artikel 6.1 van de koopovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). De raadsman van [eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling onder verwijzing naar een arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gesteld dat “
Gelet op de expliciete mededeling van [gedaagde][…]
dit gebrek niet[
valt]
onder het bereik van het exoneratiebeding en[…]
[gedaagde] aansprakelijk[
is]
voor de schade.” (spreekaantekeningen mr. Woisch onder randnummer 9). De rechtbank begrijpt dat [eisers] daarmee een beroep heeft willen doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

4.7.

Een exoneratieclausule dient in het algemeen buiten toepassing te blijven indien de schade is te wijten aan opzet of bewuste roekeloosheid van de schuldenaar (HR 12 december 1997,
NJ1998/208 (Gemeente Stein/Driessen)). De partij die zich op artikel 6:248 lid 2 BW beroept, draagt de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden waaruit dit kan worden afgeleid. Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] niet opzettelijk een foute mededeling heeft gedaan.

4.8.

De door [eisers] gestelde feiten zijn de volgende:

De door [gedaagde] ingevulde vragenlijst is van belang voor wat [eisers] mochten verwachten. Op de vragenlijst heeft [gedaagde] ingevuld dat de stoffen bedrading zou zijn vervangen.
[gedaagde] en haar makelaar hebben ook meermaals mondeling expliciet medegedeeld dat de woning stoffen bedradingsvrij was. De verkoopmakelaar heeft dat, in het bijzijn van partijen en de aankoopmakelaar, tijdens bezichtigingen aan [eisers] medegedeeld. [gedaagde] heeft het na het sluiten van de koopovereenkomst medegedeeld. Die mededelingen waren fout. [gedaagde] wist niet of alle bedrading was vervangen, maar heeft dat niet tot uitdrukking gebracht bij de beantwoording van de vragenlijst. Zij heeft [eisers] in de waan gelaten dat dat geen stoffen bedrading aanwezig was.
De stoffen bedrading is met het blote oog niet zichtbaar.
[eisers] hoefden niet te twijfelen aan de afwezigheid van stoffen bedrading.
Het was voor [eisers] van belang of de woning al dan niet voorzien was van stoffen bedrading. Zij wilden geen klushuis en zouden een woning met stoffen bedrading niet hebben gekocht (voor de overeengekomen prijs). [eisers] hebben daar geen onduidelijkheid over laten bestaan.

4.9.

[gedaagde] heeft betwist dat [eisers] op basis van de door haar ingevulde vragenlijst erop mocht vertrouwen dat de hele woning vrij zou zijn gemaakt van stoffen bedrading. Zij betwist tevens dat zij of haar makelaar namens haar voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft gezegd dat de woning volledig vrij zou zijn van stoffen bedrading en dat zij bekend was met de wens van [eisers] om geen klushuis te kopen.

4.10.

De rechtbank ziet zich allereerst voor de vraag gestelde welke contactmomenten er voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst zijn geweest tussen welke personen en met welke inhoud met betrekking tot de bedrading van de woning.

De vragenlijst

4.11.

De eerste bron van de volgens [eisers] onjuiste mededeling van [gedaagde] is de vragenlijst. Uit het hiervoor onder 2.5 opgenomen citaat blijkt welke mededeling [gedaagde] in de vragenlijst heeft gedaan. Anders dan [eisers] lijken te willen betogen, blijkt uit de tekst niet dat de stoffen bedrading in de hele woning was vervangen. Dat neemt niet weg dat [eisers] daar wellicht wel van uit mochten gaan, gelet op de zin die [eisers] in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de door [gedaagde] ingevulde vragenlijst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van [gedaagde] mochten verwachten. In dat kader is het volgende van belang.

4.12.

[gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt waar de stoffen bedrading volgens haar vervangen was. Zij liet onbeantwoord of het de gehele woning (en dus alle groepen) of een gedeelte van de woning betrof, ondanks dat de vragenlijst daar wel een antwoordmogelijkheid voor kende. Het vervangen zou gebeurd zijn vanaf 1991 en verder. Ten tijde van het invullen van de vragenlijst in 2018 was dat dus 27 jaar geleden. Voor [eisers] was het kennelijk heel belangrijk dat de stoffen bedrading was vervangen. [gedaagde] betwist dat zij daarvan op de hoogte was. [eisers] hebben niet nader toegelicht hoe [gedaagde] daarvan op de hoogte was gebracht of had kunnen zijn, zodat [eisers] op dat punt niet aan hun stelplicht hebben voldaan en bewijslevering niet aan de orde is. [eisers] stellen bovendien dat de aanwezigheid van stoffen bedrading aan het normale gebruik van het woonhuis niet in de weg staat, zodat de rechtbank hen niet kunnen volgen in de stelling dat [gedaagde] had kunnen of moeten weten dat de afwezigheid van stoffen bedrading zo belangrijk was. Voor zover die stelling steunt op de – overigens betwiste – mededeling dat [eisers] geen klushuis wilden, kan dat [eisers] niet baten. Wie een woning uit 1935 koopt, een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst overeenkomt en een bouwkundige keuring laat uitvoeren waaruit de redelijk/matige staat van onderhoud blijkt en waarin een totaalbedrag van € 24.000,00 van geadviseerde moderniseringswerkzaamheden wordt begroot (zie hiervoor onder 2.3), die handelt niet alsof hij een woning wil kopen waar niet aan geklust hoeft te worden. Het tijdsverloop tussen de werkzaamheden in 1991 en het invullen van de vragenlijst in 2018, afgezet tegen het grote belang dat [eisers] stelt te hechten aan de afwezigheid van stoffen bedrading, maakt dat het op de weg van [eisers] lag om aan [gedaagde] verduidelijking en/of specificatie van de opmerking “stoffen bedrading vervangen” te vragen. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] om een dergelijke verduidelijking en/of specificatie heeft verzocht.

4.13.

De expliciete mededeling die [gedaagde] heeft gedaan in de vragenlijst is in samenhang met het open laten van de vraag of het “
geheel/gedeeltelijk/alle groepen” betrof dus te vaag om daaraan, zonder dat [eisers] daarover een nadere toelichting van [gedaagde] verzocht, het vertrouwen te ontlenen dat het ging om het vervangen van alle bedrading in de gehele woning.

4.14.

Daar komt nog bij dat een vragenlijst in algemene zin niet beoogt garanties te geven. [eisers] hebben aangevoerd dat zij redelijkerwijs op de mededeling van [gedaagde] mochten bouwen, hetgeen de gegeven inlichting in de vragenlijst tot minstens een serieuze mededeling maakte (dagvaarding onder randnummer 69 in samenhang met randnummer 68). Wat maakt dat de vragenlijst, in afwijking van het uitgangspunt, wel een garantie of toezegging inhield, hebben [eisers] niet aangevoerd. De enkele mededeling “stoffen bedrading vervangen” is, zoals hiervoor onder 4.13 is overwogen, onvoldoende specifiek en duidelijk om tot het oordeel te komen dat sprake is van een garantie, nog daargelaten de vraag hoe ver die garantie zou hebben gereikt bij de gegeven vage omschrijving. [gedaagde] heeft dus ook niet gegarandeerd dat de woning, laat staan de gehele woning, vrij was van stoffen bedrading.

Mededeling(en) tijdens bezichtiging(en)

4.15.

Op de tweede plaats is/zijn er de bezichtiging(en). Er is of zijn in ieder geval (een) bezichtiging(en) geweest waarbij [eisers] en hun aankoopmakelaar de woning bezichtigden en de verkoopmakelaar van [gedaagde] aanwezig was. [gedaagde] heeft betwist dat zij daar ook bij aanwezig was. [eisers] zijn daar niet tegen opgekomen. Zodoende komt vast te staan dat [gedaagde] bij die bezichtiging(en) niet aanwezig was en zij daar dus ook geen mededelingen heeft kunnen doen.

4.16.

Over wat tijdens dat contact precies is medegedeeld door de verkoopmakelaar verschillen partijen van mening. [eisers] stellen dat de makelaar van [gedaagde] aan [eisers] heeft verklaard dat de woning stoffen bedradingvrij zou zijn (dagvaarding onder randnummer 4). Dat zou ook blijken uit de e-mails van de aankoop- en verkoopmakelaar (productie 1 bij dagvaarding). De rechtbank leest dit niet in de door [eisers] overgelegde e-mails. De aankoopmakelaar verwoordt wat het uitgangspunt van hem en zijn opdrachtgevers ( [eisers] ) was, maar dat zegt niets over de mededeling(en) die de verkoopmakelaar zou hebben gedaan aan (de verkoopmakelaar van) [gedaagde] en dus wat [gedaagde] daarvan wist of had kunnen weten. Welke “mondelinge mededelingen” de “verkopende partij tijdens meerdere bezichtigingen” zou hebben gedaan, hoe expliciet, gedetailleerd en omvattend die zouden zijn geweest, verklaart de aankoopmakelaar niet. Vast staat in ieder geval dat de beweerdelijke mededeling(en) door de makelaar en niet door [gedaagde] zijn gedaan.

4.17.

De vraag is dan of [eisers] op een dergelijke mededeling af mochten gaan. Het is vaste jurisprudentie dat het antwoord op de vraag of en zo ja in hoeverre een potentiële koper op door de verkoopmakelaar verstrekte informatie mag afgaan, onder meer afhankelijk is van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat. [eisers] hebben niet uitgelegd wat de verkoopmakelaar gezegd zou hebben, anders dan dat de woning vrij zou zijn van stoffen bedrading. [eisers] geven daarmee geen aanknopingspunt om te kunnen beoordelen in welke mate de verkoopmakelaar voor de juistheid van de beweerdelijke mededeling instaat, terwijl dat op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv wel op hun weg lag en voor hun risico komt als dergelijke aanknopingspunten niet worden gegeven. [eisers] stellen immers dat zij aanwezig waren toen de verkoopmakelaar de mededeling(en) deed en zij hadden dus eenvoudig kunnen concretiseren welke mededeling op welke manier is gedaan, waarna – bij betwisting – bewijslevering aan de orde had kunnen komen. Door dat na te laten hebben [eisers] niet aan hun stelplicht voldaan en is bewijslevering niet aan de orde. Als het inderdaad is gegaan zoals [gedaagde] stelt onder verwijzing naar de e-mail van de verkoopmakelaar (productie 2 bij conclusie van antwoord), dan heeft de verkoopmakelaar niet meer gedaan dan het herhalen van de door [gedaagde] ingevulde vragenlijst ten tijde van de bouwkundige keuring. Zoals hiervoor is geconcludeerd (onder 4.13) is die mededeling onvoldoende om daarop het vertrouwen te baseren dat de stoffen bedrading in de gehele woning was vervangen, althans dat de aanwezigheid van stoffen bedrading voor risico van [gedaagde] komt. Dat de makelaar die mededeling herhaalt, maakt niet dat de mededeling daardoor aan kracht of belang wint.

4.18.

Omdat [eisers] geen aanknopingspunten hebben gegeven voor de beoordeling van de vraag in welke mate de verkoopmakelaar zou hebben ingestaan voor de juistheid van de volgens [eisers] gedane mededeling, wordt aan bewijslevering op dat punt niet toegekomen. Bewijslevering ten aanzien van de vraag of de verkoopmakelaar inderdaad – zoals [eisers] stellen en [gedaagde] betwist – heeft gezegd dat de woning vrij is van stoffen bedrading, kan daarom niet bijdragen aan de beantwoording van de vraag of [eisers] mochten vertrouwen op de door de verkoopmakelaar gedane mededelingen. De rechtbank zal dus ook geen bewijsopdracht geven.

4.19.

In de hiervoor onder 4.12-4.18 beoordeelde omstandigheden mochten [eisers] aan de door [gedaagde] ingevulde vragenlijst niet redelijkerwijs de betekenis toekennen en van [gedaagde] verwachten dat de stoffen bedrading in de gehele woning was vervangen.

Conclusie

4.20.

De conclusie ten aanzien van de primaire vorderingen luidt dan ook dat geen sprake is van een tekortkoming en dat het beroep op de overeengekomen exoneratieclausule naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is, omdat [gedaagde] geen mededelingsplicht heeft geschonden en ook anderszins geen (ernstig) verwijt te maken valt. De primaire vorderingen stranden daar op.

Dwaling

4.21.

Hiervoor is onder 4.14 al geconcludeerd dat [gedaagde] geen garantie heeft gegeven. Dat maakt echter nog niet dat een beroep op dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub a BW daarom ook niet kan slagen. Ondanks dat op een niet als garantie te beschouwen mededeling (‘blote mededeling’) op zichzelf geen wanprestatie-actie kan worden gebaseerd, zijn ‘blote mededelingen’ in het kader van dwaling wel van belang. Blote mededelingen zijn bij dwaling mededelingen van de wederpartij waarop in het algemeen wel afgegaan mag worden. Gewoonlijk zal men niet mogen afgaan op mededelingen – aanduidingen daaronder begrepen – die niet voldoende zijn gespecificeerd, en evenmin op andersoortige mededelingen van onbestemde aard. Tot deze rubriek kunnen ook niet-eenduidige mededelingen worden gerekend (Conclusie A-G Wissink voor HR 19 februari 2010,
LJNBK6672, ro. 2.10 en 2.11).

4.22.

Ook in het kader van de dwaling is de door, namens en/of voor rekening van [gedaagde] gegeven inlichting onvoldoende eenduidig, specifiek en bestemd, zoals hiervoor onder 4.11-4.19 ten aanzien van de primaire vorderingen is overwogen. Dit oordeel brengt met zich mee dat het beroep van [eisers] op dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub a BW niet slaagt en de subsidiaire vordering zullen worden afgewezen.

Geen vordering op andere grondslag ingesteld

4.23.

[eisers] hebben hun vorderingen niet gegrond op een tekortkoming in de nakoming van de uitlatingen van [gedaagde] van 10 en 21 januari 2019 als hiervoor geciteerd onder 2.10 dat op haar kosten de stoffen bedrading vervangen zou worden. Tijdens de mondelinge behandeling is door de rechtbank aan de orde gesteld in welk verband die uitlatingen begrepen moeten worden, maar daarop is door geen van de partijen geantwoord dat die uitlatingen een zelfstandige grondslag voor enige vordering van [eisers] vormen. Uit de processtukken blijkt ook niet dat partijen het anders hebben bedoeld en begrepen dan dat die uitlatingen door [eisers] werden aangevoerd om het besef van de onjuistheid van de gedane mededeling in de vragenlijst bij [gedaagde] mee te onderbouwen. Bij de beoordeling van de primaire en subsidiaire vorderingen is al gemotiveerd waarom [eisers] op die gedane mededeling niet zonder meer mochten vertrouwen. Ook op andere grondslag dan letterlijk verwoord in het petitum der dagvaarding kunnen de vorderingen van [eisers] dus niet worden toegewezen. De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten delen dat lot.

Proceskosten en nakosten

4.24.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld en die veroordeling zal zoals gevorderd hoofdelijk zijn. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

griffierecht: € 937,00

salaris advocaat:
€ 2.228,00(2,0 punten × (tarief IV) € 1.114,00)

Totaal € 3.165,00

4.25.

De wettelijke rente over deze proceskosten zal worden toegewezen zoals gevorderd, vanaf veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

4.26.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.27.

De proces- en nakostenveroordeling zal als niet weersproken uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.165,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,

5.3.

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de in de randnummers 5.2 en 5.3 genoemde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Driever en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2021.^[1]