Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer: C/03/289970 / KG ZA 21-114
Vonnis in kort geding van 3 mei 2021
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. M.J. Mookhram te Heerlen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. M.J.M.H. Nass te Gulpen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 8 producties
- het bevoegdheidsincident tevens conclusie van antwoord met 4 producties
- de mondelinge behandeling op 8 april 2021
- de pleitnota van [eiseres]
- de e-mail van mr. Mookhram mede namens mr. Nass van 23 april 2021 met verzoek vonnis te wijzen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] (huurster) heeft op 14 mei 2020 een huurovereenkomst met [gedaagde] (verhuurder) getekend voor de huur van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW met aanhorigheden gelegen te [plaats] aan [adres] (restaurant met terrassen) voor een huurprijs van € 7.562,50 inclusief btw per maand. De huur is ingegaan op
1 juni 2020 en loopt tot en 30 mei 2025.
1 juni 2020 en loopt tot en 30 mei 2025.
2.2.
Partijen zijn in een Addendum van 14 mei 2020 bij de huurovereenkomst onder meer overeengekomen: “
Indien en zodra er vanwege de Covid19 door de overheid opgelegde beperkingen qua exploitatiemogelijkheden zijn gedurende de maanden juni en juli 2020, is huurder gedurende deze maanden slechts 50% van de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs verschuldigd.”
Indien en zodra er vanwege de Covid19 door de overheid opgelegde beperkingen qua exploitatiemogelijkheden zijn gedurende de maanden juni en juli 2020, is huurder gedurende deze maanden slechts 50% van de in de huurovereenkomst genoemde huurprijs verschuldigd.”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing.
2.4.
Op 15 oktober 2020 heeft de overheid een lockdown afgekondigd en zijn alle horeca-inrichtingen gesloten, met uitzondering van afhalen.
2.5.
[eiseres] heeft de huur voor de maand april 2021 niet betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Primairverhuurder te veroordelen, met terugwerkende kracht vanaf 15 oktober 2020 tot het gehengen en gedogen van een tijdelijke huurprijsverlaging van 50% van de maandelijks overeengekomen huurprijs voor de tijd dat er sprake is van een algehele sluiting van de horeca-inrichting als gevolg van door de overheid afgekondigde coronamaatregelen, althans een voor een periode te bepalen tijdelijke verlaging van de huur zoals de voorzieningenrechter in goede justitie zal vaststellen.
Subsidiair
dat de voorzieningenrechter tijdelijk voor de duur van de lockdown de huurovereenkomst dusdanig wijzigt op grond van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) dan wel op grond van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:2 BW en/of artikel 6:248 BW althans de huurprijs wordt gewijzigd tot een in goede justitie te bepalen bedrag/percentage voor de periode van algehele sluiting eveneens met terugwerkende kracht vanaf 15 oktober 2020.
Meer subsidiair
dat de voorzieningenrechter de huurovereenkomst tijdelijk dusdanig wijzigt op grond van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) dan wel op grond van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:2 BW en/of artikel 6:248 BW althans de huurprijs wordt verminderd tot een in goede justitie te bepalen bedrag/percentage voor de periode van een beperkte openstelling als gevolg van de coronamaatregelen
In alle gevallen
verhuurder zowel primair, subsidiair als meer subsidiair te veroordelen in de kosten van dit geding en de kosten van rechtsbijstand en deze aan huurster binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis te voldoen inclusief eventuele nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Bevoegdheidsincident
4.1.
[gedaagde] heeft een bevoegdheidsincident opgeworpen. Hij stelt dat
[eiseres] de vordering ook aanhangig had kunnen maken bij de kantonrechter met aanzienlijke kostenbesparingen tot gevolg. Hij verzoekt de voorzieningenrechter zich om die reden onbevoegd te verklaren en de zaak door te verwijzen naar de kantonrechter optredend als voorzieningenrechter. Mr. Mookhram erkent dat hij vanuit kostenperspectief de zaak beter aan de aan de kantonrechter, optredend als voorzieningenrechter, had kunnen voorleggen.
[eiseres] de vordering ook aanhangig had kunnen maken bij de kantonrechter met aanzienlijke kostenbesparingen tot gevolg. Hij verzoekt de voorzieningenrechter zich om die reden onbevoegd te verklaren en de zaak door te verwijzen naar de kantonrechter optredend als voorzieningenrechter. Mr. Mookhram erkent dat hij vanuit kostenperspectief de zaak beter aan de aan de kantonrechter, optredend als voorzieningenrechter, had kunnen voorleggen.
4.2.
De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Artikel 254 lid 1 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering (Rv) bepaalt dat in àlle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, de voorzieningenrechter bevoegd is deze te geven. Verder geldt dat in de zaken die ten gronde door de kantonrechter behandeld en beslist worden, de kantonrechter náást de voorzieningenrechter bevoegd is als kortgedingrechter (artikel 254 lid 5 Rv). De voorzieningenrechter is dus bevoegd om van de vordering kennis te nemen en kan de zaak daarom niet doorverwijzen naar de kantonrechter. De vordering in het incident wordt om die reden afgewezen.
4.3.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] veroordeeld worden in de proceskosten van [eiseres] in het incident. De kosten worden begroot op nihil, omdat [eiseres] geen extra kosten heeft gemaakt voor de behandeling van het incident.
Beoordeling in de hoofdzaak
4.4.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van
[eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd.
[eiseres] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd.
Spoedeisend belang
4.5.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het spoedeisend belang in deze zaak bij de vordering voldoende aannemelijk gemaakt. [eiseres] heeft namelijk gesteld dat er huurachterstanden dreigen als er geen voorziening wordt getroffen nu haar zaak door de coronamaatregelen, die gelden vanaf midden oktober 2020, structureel verlies draait.
Kern van het geschil
4.6.
In de kern draait dit kort geding om de vraag of de gevolgen van de coronacrisis alleen voor [eiseres] moeten blijven of dat deze over [gedaagde] en [eiseres] verdeeld moeten worden en zo ja, op welke wijze. De voorzieningenrechter zal hierna beoordelen of aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [eiseres] haar huurbetalingsverplichtingen niet volledig hoeft na te komen vanwege de gebrekenregeling van artikel 7:204 BW juncto artikel 7:207 BW (huurprijsvermindering) dan wel wegens onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW ofwel de redelijkheid en de billijkheid ex artikel 6:2 BW en/of 6:248 BW.
4.7.
[eiseres] betoogt - zo begrijpt de voorzieningenrechter haar stellingen - dat het niet kunnen gebruiken van de zaak door de coronamaatregelen als gebrek moet worden aangemerkt die een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. [gedaagde] betwist dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, maar hij beroept zich hoe dan ook op artikel 11.3 van de algemene bepalingen dat huurprijsvermindering in geval van een gebrek uitsluit.
4.8.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). Nog daargelaten of hier sprake is van een gebrek als hiervoor bedoeld, heeft [gedaagde] een huurprijsvermindering op grond van een gebrek via de algemene voorwaarden uitgesloten. Dat die voorwaarden van toepassing zijn op de rechtsverhouding tussen partijen heeft [gedaagde] niet betwist. De vordering kan dan ook niet op basis van deze grondslag worden toegewezen.
4.9.
[gedaagde] heeft vervolgens aangevoerd dat sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW waardoor de huurprijs (tijdelijk) moet worden gewijzigd.
4.10.
Op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.
4.11.
De voorzieningenrechter acht het niet aannemelijk dat de bodemrechter in dit geval zal oordelen dat er sprake is onvoorziene omstandigheden. Ten tijde van het aangaan van de overeenkomst op 14 mei 2020 was immers al sprake van de coronacrisis en van bedrijfssluitingen, en daarmee is blijkens het Addendum bij de overeenkomst rekening gehouden (zie hierboven onder randnummer 2.2.). De stelling van [eiseres] dat ten tijde van de ondertekening niet te voorzien was dat de crisis zolang zou aanhouden, maakt dit niet anders. Nog afgezien van de vraag of die stelling juist is, had het op de weg van
gelegen daarover bij het aangaan van de overeenkomst nadere afspraken te maken. Het beroep op artikel 6:258 BW slaagt dan ook niet.
gelegen daarover bij het aangaan van de overeenkomst nadere afspraken te maken. Het beroep op artikel 6:258 BW slaagt dan ook niet.
4.12.
Dan heeft [eiseres] nog gesteld dat de redelijkheid en de billijkheid met zich brengen dat de huurprijs moet worden aangepast. Dat handhaving van de huurprijs in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, heeft zij echter niet onderbouwd. Daartoe is onvoldoende de enkele (niet onderbouwde) stelling dat zij de huur niet meer kan betalen en geen aanspraak kan maken op overheidssteun. Deze stelling van [eiseres] passeert de voorzieningenrechter dus eveneens.
4.13.
Slotsom is dat de voorzieningenrechter het niet aannemelijk acht dat een huurkorting zal worden toegewezen in een bodemprocedure. De vordering wordt daarom afgewezen.
4.14.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 309,00
- salaris advocaat
1.016,00
1.016,00
Totaal € 1.325,00
4.15.
De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals hieronder in de beslissing is bepaald.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in het incident
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , die begroot worden op nihil;
in de hoofdzaak
5.3.
wijst de vordering af;
5.4.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.325,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in
art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van vijftien dagen na de dag van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van vijftien dagen na de dag van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
5.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2021. [1]