ECLI:NL:RBLIM:2021:2726

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/278682 / HA ZA 20-291

Vonnis van 24 maart 2021

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat: mr. F.R. Hage,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaten: mr. M.A. Wintgens en mr. W.I. de Vries.

Partijen zullen hierna “ [eisers] ” en “ [gedaagden] ” genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de inleidende dagvaarding met de producties 1 tot en met 11,
de conclusie na antwoord met de producties 1 tot en met 11,
de akte houdende producties 12 tot en met 16 van [eisers] ten behoeve van de mondelinge behandeling,
de akte inbreng producties 12 tot en met 14 van [gedaagden] ten behoeve van de mondelinge behandeling,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling, gehouden op 22 februari 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] hebben op 15 mei 2019 een koopovereenkomst met [gedaagden] gesloten met betrekking tot de woning, staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] (hierna: “de woning”), waarbij [eisers] de woning van [gedaagden] koopt tegen betaling van een koopsom van € 515.000,00 k.k.

2.2.

De koopovereenkomst, die gebaseerd is op de NVM-koopovereenkomst (model 2018), bevat onder meer de volgende bepalingen:

‘Artikel 6. Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor eigen bewoning.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft’

2.3.

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 15 juli 2019.

2.4.

Na de levering hebben [eisers] op 21 juli 2019 en 16 augustus 2019 bij [gedaagden] en hun makelaar gemeld dat zij vochtproblemen in de kelderverdieping ervaren.

2.5.

[eisers] hebben K+ Adviesgroep opdracht gegeven onderzoek in te stellen naar de geconstateerde vochtoverlast. Op 7 november 2019 heeft K+ Adviesgroep een eindrapportage uitgebracht (productie 6 bij dagvaarding). In dit rapport staat, voor zover thans van belang, als volgt vermeld:

‘
Conclusies

Op basis van deze waterdichtheidstesten kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

De kelderconstructie is niet waterkerend. De lekkages doen zich binnen 5 – 10 minuten tijd na het starten van de beregeningstesten voor waardoor geconcludeerd kan worden dat ook bij regenval dergelijke lekkages zich binnen afzienbare tijd zullen voordoen;
De lekkages doen zich voornamelijk voor ter plaatse van de oplegging van de begane grondvloer en de kim;
De kelder is in deze staat niet te gebruiken zonder dat er sprake is van een aanzienlijk risico op vochtschade en schimmelvorming in- en op spullen en constructies.

(…)

Gezien de leeftijd van de woning, de staat van de kelderconstructie en de aard van de lekkages kan tevens geconcludeerd worden dat dit lekkages/vochttoetredingsposities betreffen die al geruime tijd aan de orde zijn. Er is ter plaatse van de kimmen sprake van zoutuitbloei en algvorming hetgeen duidt op een langere periode van vochttransport doorheen de constructie en een gedurende langere periode verhoogd vochtgehalte in de constructie. Op basis van de vochtsporen en de constateringen tijdens de beregeningstest kan geconcludeerd worden dat er tijdens regenval met bodemverzadiging tot gevolg sprake zal zijn van zichtbare vochttoetreding in de kelder.

Aanbevelingen

Op basis van de ernst van de lekkages is het noodzakelijk om de buitenzijde van de kelder af te graven en een fysieke waterdichting aan te brengen tegen de kelderconstructies. Gezien het feit dat de vochtproblematiek zich zowel bij de afgewerkte als de niet afgewerkte wanden voordoet, is het van belang dat de volledige uitwendige scheidingsconstructie van een afdichting voorzien wordt. Enkel op deze wijze kan er een duurzame waterkering gerealiseerd worden. De wijze van uitvoering en de kosten die hieraan verbonden zijn zullen bepaald worden op basis van een locatiebezoek door een in vochtbestrijding gespecialiseerd bedrijf.’

2.6.

Waprof Hoensbroek B.V. (hierna: “Waprof”) heeft bij offerte van 7 mei 2020 de herstelkosten berekend op een bedrag van € 60.379,00 inclusief btw.

2.7.

[naam aannemersbedrijf] Aannemers- en Timmerbedijf (hierna: “ [naam aannemersbedrijf] ”) heeft bij offerte van 16 februari 2021 de herstelkosten voor het waterdicht maken van de keldermuur berekend op een bedrag van € 5.226,00 exclusief btw. Deze herstelkosten bestaan volgens de offerte uit
‘het van buitenaf afgraven en isoleren van de kim van buitenmuren van de kelder muren van de werk kelder, de sauna ruimte en de was / wijn kelder’.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:[gedaagden] hoofdelijk, des dat indien de een betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eisers] van een bedrag van € 60.379,00, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juli 2019, althans vanaf 6 december 2019, althans vanaf 3 januari 2020, althans vanaf 1 februari 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening,

subsidiair:[gedaagden] hoofdelijk, des dat indien de een betaalt de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de door hen geleden schade naar aanleiding van de door [gedaagden] gepleegde wanprestatie, nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juli 2019, althans vanaf 6 december 2019, althans vanaf 3 januari 2020, althans vanaf 11 februari 2020, althans vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;

[gedaagden] hoofdelijk, des dat indien de een betaalt de nader voor dat bedrag zal zijn bevrijd, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 1.185,80, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening,

[gedaagden] hoofdelijk, des dat indien de een betaalt de ander voordat bedrag zal zijn bevrijd, te veroordelen in de proces- en nakosten, onder bepaling dat [gedaagden] de wettelijke rente over de proces- en nakosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, althans na de dag van betekening van dit vonnis, zijn betaald.

3.2.

Ter onderbouwing van hun vordering verwijzen [eisers] naar de hiervoor onder 2. weergegeven feiten en voeren zij verder het volgende aan.

3.2.1.

Na de levering hebben [eisers] gebreken in de kelderverdieping vastgesteld als gevolg van vochtoverlast. De vochtoverlast bestaat uit vochtige plekken op de muur van de kelder, schimmelvorming en toetredend vocht.

3.2.2.

Ten aanzien van de gestelde vochtoverlast in de kelder baseren [eisers] zich op het rapport van K+ Adviesgroep en de offerte van Waprof. Uit onderzoek blijkt dat de kelderconstructie niet waterkerend is. De lekkages doen zich voornamelijk voor ter plaatse van de oplegging van de begane grondvloer en de kim. Door de beregeningstesten die zijn uitgevoerd door K+ Adviesgroep kan worden geconcludeerd dat bij regenval dergelijke lekkages zich binnen afzienbare tijd zullen voordoen. Verder blijkt uit het rapport dat de kelder in deze staat niet kan worden gebruikt zonder dat er sprake is van een aanzienlijk risico op vochtschade en schimmelvorming in- en op spullen en constructies.

3.2.3.

[gedaagden] zijn volgens [eisers] toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. In de eerste plaats heeft de woning niet de in artikel 6.3. van de koopovereenkomst door [gedaagden] gegarandeerde eigenschap dat deze geschikt is voor gebruik als woonhuis. De gebreken die leiden tot de vochtoverlast verhinderen dat normale gebruik immers. Daarenboven hebben [eisers] naar voren gebracht dat [gedaagden] hebben nagelaten [eisers] over de vochtoverlast in te lichten. Uit het rapport van K+ Adviesgroep komt immers naar voren dat de vochtoverlast al geruime tijd bestond. [gedaagden] moeten dus op de hoogte zijn geweest van de vochtoverlast, aldus [eisers]

3.2.4.

[gedaagden] zijn volgens [eisers] gehouden de schade te vergoeden die [eisers] lijden als gevolg van zijn toerekenbare tekortkoming. Deze schade moet aan de hand van de offerte van Waprof moet worden vastgesteld op een totaalbedrag van

€ 60.379,00, inclusief btw.

3.3.

[gedaagden] betwisten de vorderingen en voeren het navolgende aan.

3.3.1.

[gedaagden] betwisten dat de woning niet geschikt zou zijn om als woonhuis te gebruiken. [gedaagden] betwisten dat de kelder lek is. Indien de kelder al gebreken heeft, beperkt dit zich volgens de rapporten van K+ Adviesgroep tot de werkruimte en de wijnkelder/wasruimte. [gedaagden] betwisten niet dat hier vochtplekken zijn, maar zij betwisten dat het hier gaat om nieuwe vochtplekken. Het betreft ofwel vochtplekken die tijdens de inspectie ook zichtbaar waren en welke het gevolg zijn van een in 2011 gesprongen waterleiding ofwel vochtplekken die zijn ontstaan als gevolg van de extreme waterbelasting door de beregeningstesten van K+ Adviesgroep. Van schimmelvorming heeft [eisers] geen enkel bewijs overgelegd. De werkruimte en de wijnkelder/wasruimte hebben beide waterputten. Dit zijn putten die worden gevuld met water indien de wasmachine draait, de sanitaire toestellen worden gebruikt of als het buiten hard regent. Bij urenlange harde slagregen kan er water via een scheur in de werkruimte naar binnen komen. Daarvoor is er in de kelder evenwel een oplossing aangebracht, in de vorm van een uitgekapte watergoot die het binnengetreden water via de waterput afvoert. Dat is in de periode dat [gedaagden] woonachtig waren in de woning twee tot drie keer gebeurd. Het bestaan van de scheur is ook gemeld aan [eisers] voor de verkoop. De uitgekapte goot en waterputten waren zichtbaar tijdens de bezichtiging. [gedaagden] betwisten voorts ooit last te hebben gehad van geuroverlast. Gelet op het voorgaande ontkennen [gedaagden] dat er ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dan wel levering sprake was van een (verborgen) gebrek. [gedaagden] betwisten dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden.

3.3.2.

Voorts zijn [gedaagden] niet betrokken bij de totstandkoming van het door [eisers] overgelegde rapport van K+ Adviesgroep. Het rapport is op eenzijdig verzoek van [eisers] opgesteld, waardoor er minder waarde aan dit rapport moet worden toegekend.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

In het onderhavige geval wijken de van toepassing zijnde artikelen 6.1. en 6.3. van de NVM-koopakte af van de wettelijke regeling ex artikel 7:17 BW. Artikel 6.1. behelst

- kort samengevat - een exoneratie voor zichtbare en onzichtbare gebreken in de woning, terwijl artikel 6.3. een garantie inhoudt voor normaal gebruik als woonhuis, met uitzondering van het normale gebruik belemmerende gebreken die aan de koper kenbaar zijn.

4.2.

Het vorenstaande brengt mee dat [gedaagden] op grond van artikel 6.3. van de koopovereenkomst in beginsel alleen aansprakelijk kunnen worden gehouden voor gebreken die naar objectieve maatstaven aan normaal gebruik van de woning in de weg staan en die niet kenbaar voor [eisers] waren. Uitgangspunt daarbij dient te zijn dat normaal gebruik van de woning betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dat betekent onder meer dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid en woongenot, overeenstemmend met de aard en de ouderdom van de woning.

4.3.

[eisers] hebben voldoende onderbouwd gesteld dat de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning ten gevolge van vochtoverlast en schimmelvorming in de kelderruimten. [gedaagden] hebben dit, mede onder verwijzing naar een rapportage van [naam bouwadviesbedrijf] Bouwadvies B.V. (hierna: “ [naam bouwadviesbedrijf] ”) gemotiveerd betwist en betoogd dat geen sprake is van vochtoverlast in de woning.

4.4.

Teneinde te kunnen beoordelen of sprake is van vochtoverlast in de woning die aan normaal gebruik van die woning in de weg staat, heeft de rechtbank behoefte aan voorlichting door een deskundige.

4.5.

De te benoemen deskundige zal eerst de vraag dienen te beantwoorden of en in welke mate sprake is van vochtoverlast in de kelderruimten van de woning. Daarbij dient tevens de vraag te worden betrokken hoe deze, indien aanwezige, vochtoverlast zich manifesteert en waardoor zij wordt veroorzaakt.

4.6.

Als kan worden vastgesteld dat sprake is van vochtoverlast, dient de rechtbank te beoordelen of dat gebrek onder de door [gedaagden] in artikel 6.3. van de koopovereenkomst gegeven garantie valt. Het geschil spitst zich in dat geval toe op de vraag of de geconstateerde vochtoverlast in de weg staat aan normaal gebruik, waaronder, gelet op het ter zake bepaalde in artikel 6.3. van de koopovereenkomst, dient te worden verstaan het gebruik van de woning als geheel als woonhuis.

4.7.

De rechtbank acht het noodzakelijk een deskundigenbericht in te winnen teneinde de gerezen vragen omtrent de door [eisers] gestelde vochtoverlast te beantwoorden. De rechtbank zal de vragen aan de deskundige formuleren, rekening houdend met de voorstellen die partijen op dat punt reeds tijdens de mondelinge behandeling hebben gedaan.

4.8.

Voordat tot een benoeming van een deskundige zal worden overgegaan, zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het aantal en het specialisme van de te benoemen deskundige(n), over de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen en over de hoogte van het voorschot van de deskundige(n). Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige(n), dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige(n) zij het op voorhand eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

4.9.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van bouwadvies en dat de navolgende vragen aan de deskundige dienen te worden voorgelegd:

Kan ten tijde van het onderzoek vochtoverlast worden vastgesteld in de kelderruimten van de woning? Zo ja, geef een zo uitgebreid mogelijke toelichting op hetgeen wordt vastgesteld per kelderruimte.

Zo ja, op welke wijze manifesteert deze vochtoverlast zich of heeft zij zich gemanifesteerd?

Zo ja, wat is de oorzaak van de geconstateerde vochtoverlast?

Zo ja, kunt u vaststellen dat ook ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst (15 mei 2019) en daarvoor, gelet op de aard van de geconstateerde vochtoverlast, de omvang en de uiterlijke kenmerken daarvan, sprake was van vochtoverlast in de kelderruimten?

Kunt u aangeven op welke wijze de in vraag 4. bedoelde gebreken kunnen worden hersteld?

Door [eisers] is een rapport overgelegd van K+ Adviesgroep waarin staat vermeld dat het noodzakelijk is om de buitenzijde van de kelder af te graven en een fysieke waterdichting aan te brengen tegen de kelderconstructies. Wat is uw mening hieromtrent?

Tevens is door [eisers] een offerte van Waprof overgelegd waarin staat vermeld dat het, teneinde de vochthinder geheel weg te nemen, nodig is om een waterdichte afdichting van binnen aan te brengen omdat aan de buitenzijde niet overal waar nodig kan worden gekomen in verband met overbouwing. Wat is uw mening hieromtrent?

Indien de verbouwingswerkzaamheden na de overdracht van de woning geheel of

gedeeltelijk de lekkages hebben veroorzaakt, kunt u dan aangeven welke kosten van

herstel hierop betrekking hebben?

10. Indien het beregeningsonderzoek van K+ Adviesgroep na de overdracht van de

woning geheel of gedeeltelijk lekkages hebben veroorzaakt, kunt u dan aangeven

welke kosten van herstel hierop betrekking hebben?

11. Kunt u gespecificeerd opgave doen van de kosten, die gemoeid zijn met het herstel

van de door u geconstateerde gebreken? Brengen deze herstelwerkzaamheden

bijkomende kosten met zich, zoals bijvoorbeeld ten aanzien van herstel van

schilderwerk, beschadiging van andere onderdelen en dergelijke? Zo ja, hoe hoog

zijn die kosten, inclusief btw? Zijn er eventueel ook goedkopere opties voor herstel

die een goed en blijvend alternatief vormen?

12. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens

u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?

4.10.

De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt van de wet, dat het voorschot op de kosten van de deskundige(n) in beginsel door de eisende partij moet worden gedeponeerd. Dit voorschot zal daarom door [eisers] moeten worden betaald.

4.11.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
7 april 2021voor het nemen van een akte door beide partijen waarin zij zich uitlaten over rechtsoverwegingen 4.8. en 4.9.,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J. Noelmans en in het openbaar uitgesproken op

24 maart 2021.^[1]