Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8326829 \ CV EXPL 20-704
Vonnis van de kantonrechter van 24 maart 2021
in de zaak van:
de stichting STICHTING WOONPUNT,
gevestigd te Maastricht,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde P.M.F. Otten, Agin Otten Gerechtsdeurwaarders,
tegen:
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. L.H.G. Pelzer.
Partijen zullen hierna Woonpunt en [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie, tevens houdende wijziging van eis, en van antwoord in reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 9 november 2017 huurt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] van Woonpunt de woning aan de [adres] . Op het moment van dagvaarden was de huurprijs € 628,67 per maand.
2.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft een achterstand in de betaling van de huur laten ontstaan. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft de huurovereenkomst per 19 maart 2020 opgezegd en de woning verlaten.
2.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft overlast ervaren van de onderbuurman.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
Woonpunt vordert – samengevat en na wijziging van eis - [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] te veroordelen tot betaling van € 3.062,10 (€ 2.650,89 aan huurachterstand tot en met 19 maart 2020 en € 411,21 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] voert verweer tegen de vordering en vordert (samengevat) te bepalen dat de huurschuld wordt verminderd tot € 646,61 en Woonpunt te veroordelen tot betaling van € 706,85 aan verhuiskosten en € 500,00 aan immateriële schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente, met veroordeling van eisende partij in de proceskosten inclusief de nakosten.
3.3.
Woonpunt voert verweer tegen de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
in conventie en in reconventie
4.1.
Woonpunt vordert betaling van de huurachterstand, de buitengerechtelijke kosten en rente. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] erkent dat er een huurachterstand is, maar is van mening dat deze verlaagd moet worden omdat er sprake is van een gebrek met betrekking tot het gehuurde. Vanwege dit gebrek vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] betaling van Woonpunt van de verhuiskosten en immateriële schadevergoeding. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze gelijktijdig besproken en beoordeeld worden.
De huurachterstand
4.2.
In zijn conclusie van dupliek in reconventie erkent [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] dat de huurachterstand € 2.650,89 bedraagt. Inmiddels is € 400,00 betaald, zodat € 2.250,89 resteert te betalen. De kantonrechter zal daarom dit bedrag als uitgangspunt nemen.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat hij de betalingen van de huur over de maanden oktober, november en december 2019 heeft opgeschort omdat hij vanaf de start van de huurovereenkomst wordt geterroriseerd door zijn onderbuurman [naam buurman] . Deze zorgt voor extreem veel overlast bestaande uit geluidsoverlast, vernielingen, mishandeling en pesterijen. De kantonrechter is van oordeel dat, omdat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] inmiddels verhuisd is, er geen rechtsgeldige reden meer is om de huurbetaling op te schorten. Het doel daarvan is immers om te bewerkstelligen dat een gebrek snel wordt verholpen. Door de verhuizing van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is dit niet meer aan de orde. Dit houdt in dat de gevorderde huurachterstand, voor zover hierna niet anders wordt beslist bij de vraag of [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] recht heeft op huurprijsvermindering, kan worden toegewezen.
Gebrek?
4.3.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] vordert betaling van de noodzakelijk gemaakte verhuiskosten en een immateriële schadevergoeding. Ook vordert [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] huurprijsvermindering. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat hij veel overlast heeft ondervonden van zijn benedenbuurman. Dit is volgens hem een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Volgens dit artikel is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
4.4.
Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Alle genotsbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen vormen een gebrek. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt: een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten, ongedierte, een erfdienstbaarheid die enig gebruik uitsluit of een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt. Ook overlast kan onder de hiervoor genoemde omstandigheden geschaard worden. Het is aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om te onderbouwd te stellen en zo nodig te bewijzen dat er sprake is van een gebrek. Indien vast komt te staan dat de onderbuurman overlast veroorzaakt en Woonpunt geen gebruik maakt of heeft gemaakt van haar bevoegdheid om hiertegen op te treden, dan levert dit nalaten een gebrek in de zin van de wet op. Daarbij geldt dat het om onrechtmatige overlast moet gaan.
4.5.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] stelt dat de overlast van zijn benedenbuurman bestaat uit geluidsoverlast, vernielingen, mishandelingen en pesterijen. Ter onderbouwing heeft [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] als productie 1 bij conclusie van antwoord twee foto’s overgelegd. Op deze foto’s is te zien dat er teksten op de deur zijn geschreven of gespoten. Bewijs dat de benedenbuurman dit heeft gedaan is er echter niet. Een vriend van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] , [naam] , heeft hiervan aangifte bij de politie gedaan. De vriend heeft verklaard dat hij vermoed dat de benedenbuurman dit heeft gedaan. Dit vermoeden is echter onvoldoende om deze benedenbuurman tot dader aan te wijzen.
Verder is een proces-verbaal van aangifte van eenvoudige mishandeling overgelegd. Het gaat hierbij om mishandeling van de heer [naam] . Ook wordt ook een schriftelijke verklaring van [naam] in het geding gebracht. Hoe vervelend de mishandeling van [naam] ook is, dit kwalificeert geen overlast jegens [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] . [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] maakt ook melding van een incident waarbij tegen zijn kelderdeur is geürineerd. Ook ten aanzien van dit verwijt geldt dat niet vast staat dat dit aan zijn benedenbuurman kan worden toegerekend.
4.6.
Ook de bij conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie overgelegde schriftelijke verklaringen zijn van onvoldoende gewicht om overlast te kunnen vaststellen. Het lijkt er meer op dat [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] en zijn benedenbuurman zich niet lagen en dat zij over en weer last van elkaar hebben gehad. Mocht het daadwerkelijk zo zijn dat de benedenbuurman overlast veroorzaakt in welke vorm van ook dan had het voor de hand gelegen dat meerdere bewoners hiervan melding hadden gemaakt bij Woonpunt. Als niet weersproken staat vast dat er geen meldingen van andere bewoners zijn. Uit de overgelegde correspondentie blijkt verder dat Woonpunt diverse malen aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] gevraagd heeft om bij de politie melding te maken van de overlast zodat deze objectief kan worden vastgesteld. Ook dit is kennelijk niet gebeurd, althans [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] heeft geen enkele melding of aangifte van hemzelf in het geding gebracht.
De kantonrechter komt daarom tot het oordeel dat er onvoldoende is gesteld om vast te kunnen stellen dat er sprake is van overlast door de benedenbuurman. De vraag of Woonpunt voldoende heeft gedaan om een einde te maken aan de overlast kan daarom in het midden blijven.
De vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie]
4.7.
Omdat de vorderingen van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] alle zijn gebaseerd op het gestelde gebrek met betrekking tot het gehuurde, worden deze afgewezen. Er is geen rechtsgrond voor vermindering van de huur of voor vergoeding van materiële of immateriële schade.
Overige vorderingen van Woonpunt
4.8.
Woonpunt vordert vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De kantonrechter stelt vast dat aan de vereisten voor toewijzing is voldaan. Aan [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] is immers de zogenoemde 14-dagenbrief gestuurd. Ook de hoogte van het gevorderde bedrag is overeenkomstig de daarvoor geldende tarieven. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden daarom toegewezen.
4.9.
De bij repliek gevorderde rente wordt toegewezen zoals gevorderd, derhalve de wettelijke rente over € 2.662,10 vanaf 6 februari 2020 tot aan de dag van betaling.
4.10.
De kantonrechter ziet tot slot geen aanleiding [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] toe te laten tot bewijslevering.
4.11.
[gedaagde in conventie, eiser in reconventie] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Woonpunt worden begroot op:
- dagvaarding € 102,96
- griffierecht 499,00
- salaris gemachtigde conventie 248,00 (2 x tarief € 124,00)
- salaris in reconventie
totaal € 973,96
4.12.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonpunt te betalen een bedrag van € 2.662,10, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 februari 2020 tot de dag van volledige betaling,
in reconventie
5.2.
wijst de vorderingen af,
in conventie en in reconventie
5.3.
veroordeelt [gedaagde in conventie, eiser in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van Woonpunt gevallen en tot op heden begroot op € 973,96,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: PLG
coll: