Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 8865950 \ CV EXPL 20-5934
Vonnis van de kantonrechter van 10 maart 2021
in de zaak van:
de stichting STICHTING ZOWONEN,
gevestigd te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
eisende partij,
gemachtigde Vaessen Gerechtsdeurwaarders B.V.,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres] ,
[plaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. F.E.H.M. van Aken.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van ZOwonen de woning aan de [adres] te [plaats] .
Artikel 5.1 van de schriftelijke huurovereenkomst verplicht [gedaagde] om het gehuurde als woonruimte te bewonen en overeenkomstig te bestemming te gebruiken. [gedaagde] mag de bestemming niet wijzigen.
2.2.
Op woensdag 30 september 2020 heeft de gemeente Sittard-Geleen, samen met fraude inspecteurs van Enexis, de actie “hennepplantages de wijk uit” uitgevoerd in de wijk Sanderbout te Sittard. Hierbij werd ieder huis bezocht voor het uitdelen van onder andere een rookmelder. Ook werd de stroomaansluiting gecontroleerd.
2.3.
In een slaapkamer in de woning van [gedaagde] werd een in werking zijnde hennepplantage aangetroffen met 90 planten. Verder is geconstateerd dat een daar niet thuis horende kabel aan de onderzijde van de hoofzekeringen was verbonden en dat deze kabel omhoog liep naar de bovenverdieping.
2.4.
Per brief van 5 mei 2020 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om zelf de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] was hiertoe niet bereid.
2.5.
De gemeente Sittard-Geleen heeft bestuursdwang toegepast en de woning voor de duur van drie maanden gesloten, te weten van 17 november 2020 tot en met 17 februari 2021.
2.6.
De zoon van [gedaagde] is in 1994 door een misdrijf om het leven gekomen. De echtgenote van [gedaagde] is enkele jaren geleden overleden. De as van beide overledenen is in de buurt van de woning uitgestrooid.
3.Het geschil
3.1.
ZOwonen vordert - samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de proceskosten.
3.2.
ZOwonen legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen omdat hij een hennepkwekerij in zijn woning geëxploiteerd heeft. ZOwonen hanteert een zero-tolerancebeleid ten aanzien van verdovende middelen in haar woningen. Dit is de huurders ook bekend. [gedaagde] handelt in strijd met de bepalingen van de huurovereenkomst en met de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW.
Ter onderbouwing van haar vordering legt ZOwonen onder meer de bestuurlijke rapportage over.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Door persoonlijke omstandigheden is hij in financiële problemen terecht gekomen. Hierdoor heeft hij in het gehuurde een hennepkwekerij ingericht. [gedaagde] heeft ingezien dat dit onjuist is en hij zal zich voortaan als een goed huurder gedragen. Hij huurt de woning sinds 1986 en er zijn nooit problemen geweest. Er is sprake van een tijdelijke wanprestatie zodat de ontruiming moet worden afgewezen. [gedaagde] verwijst naar een uitspraak van 24 mei 2005 van het Gerechtshof in Amsterdam. Verder wijst [gedaagde] op zijn sterke emotionele band met de woning in verband met het overlijden van zijn zoon en partner en het feit dat hij met toestemming daarin een cateringbedrijf exploiteert.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Tekortkoming
4.1.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat [gedaagde] een in werking zijnde hennepplantage in zijn gehuurde woning had met in totaal 90 hennepplanten. Hiermee handelt [gedaagde] niet als een goed huurder en volgens vaste rechtspraak levert dit een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst op (wanprestatie). Ook handelt [gedaagde] hiermee in strijd met de wettelijke bepalingen van de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW. [gedaagde] heeft de stellingen van ZOwonen op dit punt ook niet betwist.
Ontbinding gerechtvaardigd
4.2.
Nu sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is de vraag of de door de stichting gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst ter zake woonruimte te ontbinden, moet de rechter bovendien het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder (HR 30 november 1984, ECLI:NL:HR:1984:AG4914, NJ 1985, 232).
4.3.
[gedaagde] stelt dat hij in het gehuurde, met toestemming van ZOwonen, een cateringbedrijf exploiteert. Hij ontvangt een wao-uitkering van € 1.094,00 per maand en het cateringbedrijf is daarnaast zijn enige bron van inkomen. Als [gedaagde] uit zijn woning moet dan kan hij dit cateringbedrijf niet voortzetten. Verder voert [gedaagde] aan dat as van zijn overleden zoon en partner in de omgeving van de woning is uitgestrooid. Ontbinding van de huurovereenkomst is daarom voor [gedaagde] een ingrijpende kwestie.
[gedaagde] erkent dat het exploiteren van hennep verboden is, maar hij wist niet dat dit kon leiden tot een uithuiszetting.
4.4.
ZOwonen stelt dat zij als sociale volkshuisvester de taak heeft om bij te dragen aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten en wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Zij wijst naar jurisprudentie en uitspraken van deze rechtbank. ZOwonen heef een groot belang het gebruik van de woning door [gedaagde] zo snel mogelijk te beëindigen. Van de beëindiging kan een afschrikwekkende werking uitgaan, waarmee een potentieel toekomstige handel vanuit dan wel aanwezigheid van drugs of gerelateerde zaken in de woningen van ZOwonen en de daarmee gepaard gaande overlast, veiligheidsrisico’s, negatieve maatschappelijke gevolgen – die geen betoog behoeven – en schade aan huurwoningen kunnen voorkomen.
4.5.
Hoewel de kantonrechter oog heeft voor de belangen van [gedaagde] , is hij toch van oordeel dat de belangen van ZOwonen prevaleren. ZOwonen heeft een gerechtvaardigd belang bij een zero tolerance beleid ten aanzien van hennepproductie in haar woningen. ZOwonen hoeft niet te dulden dat een huurder deelneemt aan het proces van de productie van hennep. De aanwezigheid van een hennepkwekerij in een woning brengt het risico op overlast mee. Het is een feit van algemene bekendheid dat onder meer (stank)overlast kan ontstaan. Of deze overlast zich daadwerkelijk geopenbaard heeft, acht de kantonrechter niet van belang.
Ook andere nadelen mogen niet uit het oog worden verloren, zoals het risico van verloedering van de wijk en verminderde verhuurbaarheid van de omliggende woningen. Om te kunnen spreken van strijd met de zorgplicht van de huurder is het niet noodzakelijk dat de hennepkwekerij daadwerkelijk heeft geleid tot verwezenlijking van voornoemde risico’s. Het is voldoende dat [gedaagde] door het exploiteren van de hennepkwekerij in de woning de mogelijkheid heeft geschapen dat ZOwonen en/of derden daarvan nadeel zouden ondervinden. Overigens heeft het risico van verloedering en verminderde verhuurbaarheid zich in dit geval daadwerkelijk verwezenlijkt door de omstandigheid dat de politie een inval in het gehuurde heeft gedaan, wat een negatieve uitstraling heeft op de woonomgeving.
4.6.
De kantonrechter komt daarmee tot het oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Deze vordering wordt daarom toegewezen evenals de daarmee verbonden vordering tot ontruiming van het gehuurde.
Overig
4.7.
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van eisende partij worden begroot op:
- dagvaarding € 102,95
- griffierecht 124,00
- salaris gemachtigde
totaal € 600,95
4.8.
De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde te [plaats] , aan de [adres] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis het gehuurde met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden en de vorenbedoelde woning onder afgifte van de sleutels weer ter vrije en algehele beschikking van ZOwonen te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan ZOwonen tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen
een bedrag van € 476,08[huursom] per maand of gedeelte van een maand, vanaf heden tot aan het tijdstip van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid tot aan de dag van betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van ZOwonen gevallen en tot op heden begroot op € 600,95,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
type: PLG
coll: