ECLI:NL:RBLIM:2021:1773

• Datum uitspraak: 24 februari 2021
• Publicatiedatum: 1 maart 2021
• Zaaknummer: C/03/287950/ HA ZA 21-59
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.R. Sijmonsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 7 uitgaand · 2 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Uitleg notariële akte en bouwrechten inzake ramen en bebouwing zijgevel

In deze zaak staat de uitleg van een notariële akte uit 1992 centraal, waarin afspraken zijn gemaakt tussen de toenmalige eigenaar Liof en eiser over het plaatsen van ramen in de zijgevel en de bouwmogelijkheden aan de tuin van Liof. Eiser heeft ramen met een bovenlicht geplaatst en bestrijdt dat de eigenaar van de aangrenzende percelen (thans Bem) hoger dan 2,5 meter mag bouwen tegen zijn gevel.

Eiser vordert in het incident een verbod aan Bem om een lobby of ander bouwwerk hoger dan 2,5 meter te realiseren tegen zijn zijgevel en het behoud van de bovenlichten. Bem stelt dat de akte alleen toestaat ramen te plaatsen, maar niet beperkt tot een bouwhoogte van 2,5 meter.

De rechtbank overweegt dat het woord 'benedenramen' in de akte onvoldoende duidelijk is en niet met zekerheid kan worden vastgesteld of dit alleen de vleugelramen betreft of ook het bovenlicht. De verklaring van de notaris biedt onvoldoende concrete toelichting. Daarom is nadere bewijslevering nodig, die in het incident niet mogelijk is.

Daarom wijst de rechtbank de vordering in het incident af en veroordeelt eiser in de kosten. De hoofdzaak wordt aangehouden voor een mondelinge behandeling op 3 november 2021.

De uitspraak benadrukt het belang van nauwkeurige uitleg van contractuele bepalingen en de noodzaak van bewijs bij onduidelijkheden in notariële akten.

Uitkomst: De vordering in het incident wordt afgewezen wegens onvoldoende duidelijkheid over de uitleg van de notariële akte.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer: C/03/287950 / HA ZA 21-59

Bij vervroeging uitgesproken vonnis in het incident van 24 februari 2021

in de zaak

[eiser in hoofdzaak, eiser in incident] ,

wonend in [woonplaats] ,

eiser in de hoofdzaak, eiser in het incident,

advocaat mr. G. Vansant,

tegen

BOUW- EN EXPLOITATIEMAATSCHAPPIJ BEM B.V. ,

gevestigd te ‘s-Gravenhage,

gedaagde in de hoofdzaak, gedaagde in het incident,

advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans.

Eiser in de hoofdzaak zal hierna [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] worden genoemd, gedaagde Bem.

1. De procedure

1.1

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

• de dagvaarding tevens provisionele vordering ex art. 2243 Rv met [adres 9] producties;
• de conclusie van antwoord tevens conclusie van antwoord in het incident ex art. 223 Rv met twee producties;
• de zijdens [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] genomen akte indiening productie met productie 20 en de mededeling dat deze productie 20 moet vervangen productie [adres 9] .

1.4

Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.

2. De feiten

De rechtbank gaat in het incident ex art. 223 Rv uit van de volgende feiten.

a. [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] is (mede)eigenaar van de percelen [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer 1] , [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] .

Bem is eigenaresse van in elk geval de percelen [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] te [plaats] en van de percelen [adres 10] en [adres 11] te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [kadasternummer 4] , [kadasternummer 5] , [kadasternummer 6] , [kadasternummer 7] , [kadasternummer 8] en [kadasternummer 9] . [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] en Bem zijn buren van elkaar.

b. In de notariële akte van 19 mei 1992 (hierna de akte), opgemaakt tussen Liof, de rechtsvoorganger van Bem, en [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] , is onder meer vermeld:

“(…)

De comparanten verklaarden:

dat Liof eigenaar is van het pand [adres 10] te [plaats] , (…), en de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] eigenaar is van het naastgelegen pand gelegen achter het pand [adres 2] te [plaats] , (…);

dat de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] voornemens is in de zijgevel van zijn pand ramen te maken, welke uitzicht hebben in de tuin van het Liof;

dat Liof mogelijk later onder meer een verbinding zal willen realiseren van het pand [adres 10] naar haar huidige en eventueel toekomstige eigendommen in de [straatnaam 1] via haar tuin en langs de gevel van de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] ;

dat Liof bereid is om onder voorwaarden toestemming voor het aanbrengen van de door de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] geprojecteerde ramen te verlenen;

II. TOESTEMMING AANBRENGEN RAMEN :

1. De comparant sub 1, handelend als gemeld, verklaarde namens Liof toestemming te verlenen aan de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] om in de zijgevel van zijn vorenbedoeld pand ramen aan te brengen, caso quo in overleg met Liof te onderhouden, die uitzicht hebben in de tuin van Liof. Deze toestemming geschiedt onder de voorwaarde, dat bebouwing van (een gedeelte van) de tuin van Liof (onder meer voor het realiseren van de bovenbedoelde verbinding) tegen de zijgevel van vorenbedoeld pand van de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] , tot een hoogte van circa twee meter vijftig centimeter mogelijk blijft. Daartoe dienen de benedenramen uitgevoerd te worden als vast-raam (niet te openen), met uitzondering van een bovenlicht als klepraam. Indien Liof tot het realiseren van de bovenbedoelde bebouwing overgaat, heeft Liof de bevoegdheid om, mits op basis van de te verlenen bouwvergunning, op kosten van de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] de benedenramen dicht te laten metselen.

2. De comparant de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] verplicht zich om voorzieningen te treffen, waardoor inkijk door de benedenramen niet mogelijk is.

(…)

IV. DULDEN AANLEG BEBOUWING :

De heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] verplicht zich om het aanbrengen van de bouwkundige voorzieningen door Liof in vorenbedoelde zin, alsmede het aanvragen van de benodigde vergunningen

daarvoor, op geen enkele wijze te zullen verhinderen of belemmeren.

Ingeval deze verplichting niet wordt nagekomen verbeurt de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] casu quo zijn rechtsopvolger, ten behoeve van Liof een direct opeisbare boete van vierhonderd gulden

(f. 400,--) per dag, voor elke dag dat hij ingebreke is, na bij aangetekend schrijven door Liof ingebreke gesteld te zijn, onverminderd verdere schadevergoeding en vergoeding van vergoeding van kosten en verhaal.

V. KWALITATIEVE VERBINTENISSEN:

De comparanten, de comparant sub 1 handelend als gemeld, verklaarden hierbij de hiervoor sub II, III en IV over en weer aangegane verplichtingen als kwalitatieve verplichtingen te vestigen als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek.

VI. VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN:

De comparanten, de comparant sub 1 handelend als gemeld, verklaarden hierbij de toestanden in strijd met het burenrecht, welke ontstaan als gevolg van de hierboven omschreven verplichtingen die partijen over en weer zijn aangegaan, als erfdienstbaarheden over en weer te vestigen ten behoeve respectievelijk ten laste van hun hiervoor omschreven eigendommen.

(…) ”.

c. [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] heeft de in de akte genoemde benedenramen in zijn gevel geplaatst. Het betreft hier telkens een raam waarvan het onderste deel bestaat uit twee verticale delen (vleugels) met boven die twee ramen één bovenlicht dat via een horizontaal scharnier naar buiten kan worden opengezet (zogenaamd “T-raam”). Tussen de vleugelramen en het bovenlicht zit een kozijn. Het bovenlicht in elk raam begint op minimaal 2,5 meter hoogte.

d. Bem is voornemens een hotel te bouwen op de percelen [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] te Maastricht en de percelen [adres 10] en [adres 11] te Maastricht. Gepland is om het te bouwen object aan de [straatnaam 1] met een lobby te verbinden met het object aan de [straatnaam 2] . De geplande lobby is zo hoog dat de in de akte genoemde benedenramen inclusief het bovenlicht verdwijnen.

3. Het geschil

In de hoofdzaak:

3.1

[eiser in hoofdzaak, eiser in incident] vordert in de hoofdzaak dat de rechtbank bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

A. Betreffende de voorziene lobby

1. Voor recht verklaart dat het Bem op grond van hetgeen overeen is gekomen in de akte niet is toegestaan de voorziene lobby dan wel een ander bouwwerk aan, tegen of in de nabijheid van de zijgevel van het pand van [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] te realiseren, voor zover dit bouwwerk een hoogte van 2,5 meter overschrijdt alsmede dat met de benedenramen zoals opgenomen in de akte de twee raamvleugels in de breedte van het T-raam op de begane grond wordt bedoeld;

2. Bem verbiedt om over te gaan tot realisering van de voorziene lobby of enig ander bouwwerk aan, tegen of in de nabijheid van de zijgevel van het pand van [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] voor zover die een hoogte van 2,5 meter overschrijdt alsmede een verbod tot het dichtmetselen van de bovenlichten op de begane grond zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag (een gedeelte van een dag voor een gehele dag gerekend) indien Bem niet aan (een gedeelte van) deze veroordeling voldoet;

3. Primair voor recht verklaart dat de monddood-clausule zoals opgenomen in de akte nietig is op grond van het bepaalde in artikel 3:40 BW wegens strijd met de openbare orde;

4. Subsidiair voor recht verklaart dat de monddood-clausule zoals opgenomen in de akte louter een “persoonlijke last” betreft welke [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] enkel jegens Liof bindt;

5. In het geval de vordering onder 4 wordt toegewezen, Bem gebiedt binnen dertig dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een rectificatieakte zodat de monddoodclausule zoals opgenomen in de akte louter een “persoonlijke last” wordt zodanig dat [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] alleen jegens Liof aan de monddood-clausule gebonden is alsmede te bepalen dat wanneer Bem niet tijdig en/of deugdelijk meewerkt aan de totstandkoming van de rectificatieakte, het te dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt van de medewerking van Bem;

B. Betreffende het hotel

Primair:

6. Bem verbiedt om over te gaan tot realisering van hotel zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,- per dag (een gedeelte van een dag voor een gehele dag gerekend) indien Bem niet aan deze veroordeling voldoet;

Subsidiair:

7. Een deskundige benoemt om de waardedaling van Perceel [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] in kaart te brengen.

C. Schadevergoeding en proceskosten

8. Bem veroordeelt de door [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] geleden en nog te lijden schade - in verband met de sloop van Percelen Bem - aan [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] te vergoeden, vermeerderd met de daarover verschuldigde wettelijke rente, welke schade moet worden opgemaakt bij staat;

9. Bem veroordeelt in de kosten van deze procedure met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis te worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis, wettelijke rente is verschuldigd.

[eiser in hoofdzaak, eiser in incident] legt hieraan ten grondslag, voor zover hier van belang, dat Bem met haar bouwplannen in strijd handelt met de notariële akte van 19 mei 1992 en dat Bem met haar bouwplannen de waarde van de eigendom van [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] aantast en bovendien haar bouwwerkzaamheden zodanig onzorgvuldig uitvoert dat zijn eigendom wordt beschadigd..

In het incident ex art. 223 Rv:

3.2

[eiser in hoofdzaak, eiser in incident] vordert in het incident dat de rechtbank bij incidenteel vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

1. Bem verbiedt om over te gaan tot realisering van de voorziene lobby of enig ander bouwwerk aan, tegen of in de nabijheid van de zijgevel van het pand van [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] voor zover die een hoogte van 2,5 meter overschrijdt alsmede een verbod tot het dichtmetselen van de bovenlichten op de begane grond zulks op straffe van een dwangsom van € 2.500,- per dag (een gedeelte van een dag voor een gehele dag gerekend) indien Bem niet aan (een gedeelte van) deze veroordeling voldoet.

2. Bem veroordeelt in de kosten van het incident met bepaling dat, als deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis te worden voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening van het vonnis, wettelijke rente is verschuldigd

[eiser in hoofdzaak, eiser in incident] legt hieraan ten grondslag dat uit de bewoordingen van de akte volgt dat Liof aan [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] toestemming verleent tot het plaatsen van ramen in de zijgevel van zijn perceel en dat bebouwing van (een gedeelte van) de tuin van Liof tegen de zijgevel van het pand van [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] alleen mogelijk is tot een hoogte van circa 2,5 meter. Verder volgt uit de akte dat in geval van bebouwing Liof de bevoegdheid heeft de benedenramen van de ramen op de begane grond als bedoeld onder 1 dicht te laten metselen.

3.3

Bem voert verweer.

4. De beoordeling

in het incident ex art. 223 Rv

4.1

Partijen leggen elk de inhoud van de akte wat betreft de benedenramen anders uit. Volgens [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] heeft hij met de bepaling omtrent de ramen een ook tegen Bem afdwingbaar recht gekregen om het bovenlicht te handhaven. Bem is van mening dat Liof en [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] niet meer hebben afgesproken in de akte dan dat [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] benedenramen mag aanbrengen maar dat die toestemming niet inhoudt dat Liof (nu dus Bem) niet meer hoger dan 2,5 meter mag bouwen.

Het is op grond van de hoofdregel van art. 150 Rv aan [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] om zijn stelling voldoende te onderbouwen en, in de bodem, te bewijzen. Aan de hand van hetgeen partijen thans over en weer hebben aangevoerd, valt niet met voldoende zekerheid af te leiden dat Liof met de door haar verleende toestemming aan [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] om de benedenramen te plaatsen, heeft willen prijsgeven haar recht om hoger te bouwen. Het is namelijk onvoldoende zeker dat met het woord “
benedenramen ” in de zin “
Indien Liof tot het realiseren van de bovenbedoelde bebouwing overgaat, heeft Liof de bevoegdheid om, mits op basis van de te verlenen bouwvergunning, op kosten van de heer [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] de benedenramen dicht te laten metselen ”, alleen zijn bedoeld de twee vleugelramen en niet ook het bovenlicht. Het valt immers niet uit te sluiten dat met “benedenramen” is bedoeld de optelsom van vleugelramen en bovenlicht. De akte vermeld namelijk dat de benedenramen uitgevoerd moeten worden als niet te openen vast-raam met uitzondering van een bovenlicht. Om zekerheid te krijgen of met het woord benedenraam alleen zijn bedoeld de vleugelramen zoals [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] verdedigt, is nadere bewijslevering noodzakelijk, waarvoor echter in dit incident geen plaats is.

Aan de als productie 5 bij dagvaarding overgelegde verklaring van notaris [naam notaris] kan op dit moment niet zodanige bewijskracht worden gegeven dat de incidentele vordering van [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] moet worden toegewezen. Dit alleen al omdat in die verklaring is vermeld dat uitvoerig is gesproken over de formuleringen, terwijl in die verklaring van [naam notaris] daar geen voldoende concrete invulling aan wordt gegeven. Ook met de verklaring van [naam notaris] staat dus onvoldoende vast dat de uitleg van [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] van de betreffende woorden in de akte de juiste is.

4.2

Dit betekent dat de vordering wordt afgewezen, met veroordeling van [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] in de kosten daarvan. Die kosten worden aan de zijde van Bem begroot op € 557,- (half punt tarief IV).

In de hoofdzaak

4.3

Partijen hebben hun verhinderdata voor een mondelinge behandeling, die bij deze wordt gelast, opgegeven. Die mondelinge behandeling zal worden gehouden op 3 november 2021 vanaf 13.30 uur tot 16.00 uur

4.4

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5. De beslissing

De rechtbank:

In het incident

5.1

wijst de vordering af;

5.2

veroordeelt [eiser in hoofdzaak, eiser in incident] in de kosten van dit incident, aan de zijde van Bem begroot op € 537,-, te voldoen binnen 14 dagen na de dag van deze uitspraak, en – voor het geval voldoening van deze kosten niet binnen deze termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW vanaf 14 dagen na de dag van deze uitspraak, alsmede te vermeerderen met de alsdan nog te maken nakosten om alsnog betaling van het toegewezene te verkrijgen;

5.3

verklaart dit incidenteel vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

In de hoofdzaak

5.4

bepaalt dat in deze zaak een mondelinge behandeling zal plaatsvinden op 3 november 2021 vanaf 13.30 uur tot 16.00 uur met als behandelend rechter mr. J.R. Sijmonsma.

5.5

Tijdens de mondelinge behandeling kunnen partijen aan de hand van een schriftelijk stuk dat kan worden overgelegd, ieder gedurende maximaal 15 minuten hun stellingen toelichten.

Verder kan de rechter onder andere:

a. vragen stellen;

b. partijen vragen om inlichtingen en/of om hun stellingen verder te onderbouwen;

c. met partijen bezien of meteen een oplossing kan worden gevonden (schikking), waardoor de zaak op de zitting kan worden beëindigd, of dat een oplossing kan worden gevonden via mediation;

d. met partijen overleggen hoe het proces verder zal gaan;

e. datgene doen wat de rechter nodig vindt in het kader van de zaak.

De rechter kan beslissen dat de mondelinge behandeling pas wordt gesloten nadat daarvan een verslag (proces-verbaal) is opgemaakt.

5.6

Indien een partij tijdens de mondelinge behandeling een beroep wil doen op stukken die nog niet in het geding zijn gebracht, moeten er tenminste tien dagen zijn verlopen tussen de dag dat de rechtbank en de wederpartij deze stukken hebben ontvangen en de dag van de mondelinge behandeling.

De rechter kan besluiten om stukken die te laat zijn toegezonden, niet toe te laten.

5.7

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma, rechter, en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2021.