Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/286581 / KG ZA 20-513
Vonnis in kort geding van 25 februari 2021
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VIJVERPARC B.V.,
VIJVERPARC B.V.,
gevestigd te Roermond,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. M. van Sintmaartensdijk,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SITTARD-GELEEN,
GEMEENTE SITTARD-GELEEN,
zetelend te Sittard,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. J.D.E. van den Heuvel.
Partijen zullen hierna Vijverparc en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 december 2020, met acht producties,
- de eis in reconventie, deels voorwaardelijk, met 16 producties,
- de brieven van 12 en 13 januari 2021 van Vijverparc met producties negen tot en met 12 en A1,
- de mondelinge behandeling van 14 januari 2021 met de pleitaantekeningen en de pleitaantekeningen voor antwoord in reconventie van Vijverparc en met de pleitnotitie van de Gemeente,
- de mededeling van 27 januari 2021 van Vijverparc dat partijen niet tot een minnelijke regeling zijn gekomen en vonnis vragen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Gemeente heeft met Vijverparc een zogenoemde realisatie- en projectontwikkelingsovereenkomst gesloten in 2001 (hierna: de realisatieovereenkomst) inzake, kort gezegd, de herontwikkeling en herbestemming van het Klooster Leyenbroek en omgeving te Sittard conform een op dat moment nog vast te stellen en goed te keuren bestemmingsplan.
Afgesproken is, onder meer, dat de Gemeente de gronden en gebouwen levert, met uitzondering van een deel van het voormalig klooster, waaronder een tweetal vleugels en de Andreaskapel, en dat Vijverparc het stedenbouwkundig plan voor eigen rekening en risico realiseert waarbij zij verantwoordelijk is voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied, inclusief alle civiele en cultuurtechnische werken alsmede de (ver)bouw van het maatschappelijk vastgoed en bouw van woningen. Na realisatie moet Vijverparc het openbaar gebied terugleveren aan de Gemeente.
2.2.
Op grond van de realisatieovereenkomst is Vijverparc aan de Gemeente vergoedingen verschuldigd, te betalen in termijnen naar gelang de realisatie (huurappartementen, koopappartementen en kavels) vordert. In 2002 heeft Vijverparc een eerste tranche betaald van € 122.521,00 (ƒ
l270.000).
l270.000).
2.3.
In de loop van de tijd is er in het kader van de exploitatiebegroting en het tijdsverloop eenmaal een compensatieafspraak (een betaling en een aanbieding van andere projecten) gemaakt. Over deze afspraak en de omzetting daarvan door Vijverparc in vervangende schadevergoeding is geprocedeerd waarbij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 16 april 2019 tussen partijen eindarrest heeft gewezen in een geschil met zaaknummer 200.072.368/02 (productie 11 Gemeente), waarin beide partijen hebben berust. Partijen verschillen uitdrukkelijk van mening over de uitleg van dit arrest.
2.4.
In 2004 heeft Vijverparc alle werkzaamheden aan het klooster, waarvoor de Gemeente een bedrag van ruim € 3.5 miljoen betaalde, uitgevoerd.
2.5.
De percelen [kadasternummer 1] en [kadasternummer 2] zijn door de Gemeente van derden verworven in april 2007. Deze gronden in het gebiedsdeel Noord moeten op grond van de realisatieovereenkomst geleverd worden aan Vijverparc.
Vijverparc heeft aldaar overeenkomstig de afspraken sloopwerkzaamheden uitgevoerd, waarvan de factuur, groot € 84.204,40 door de Gemeente in 2008 is betaald.
Uit het tussenarrest van 19 mei 2020 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, gewezen tussen de Gemeente als appellante in principaal hoger beroep en geïntimeerde in incidenteel hoger beroep en Vijverparc en anderen als geïntimeerden in principaal hoger beroep en appellanten in incidenteel hoger beroep met zaaknummer 200.226.178/01 (productie 6 dagvaarding), blijkt onder andere dat Vijverparc erkent dat zij dit bedrag moet terugbetalen. Partijen verschillen van mening wanneer dit bedrag moet worden terugbetaald.
2.6.
Het bestemmingsplan is in augustus 2009 vastgesteld. Daarop is Vijverparc aangevangen met de ontwikkeling van het plangebied.
Het gebiedsdeel Zuid is ontwikkeld met 41 huurappartementen en door Vijverparc eind 2005 verkocht aan Stichting Wonen Limburg. Vijverparc heeft niet afgerekend met de Gemeente conform het overeengekomen betaalschema (zie rov. 2.2.).
De te realiseren 18 koopappartementen in het gebiedsdeel Midden zijn eind 2013 verkocht aan Wing Vastgoed B.V. Ook hier heeft Vijverparc niet afgerekend conform het overeengekomen betaalschema.
In de periode 2005 tot en met 2013 is door Vijverparc bijna 13.000 m² aan particulieren uitgegeven. Wederom zonder met de Gemeente af te rekenen conform het overeengekomen betaalschema.
Overige gronden en het Vixia-gebouw zijn verkocht, zonder noodzakelijke (sanerings)kosten te maken en zonder af te rekenen met de Gemeente.
2.7.
In het hiervoor onder 2.5. genoemde arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 mei 2020 zijn onder meer aan de orde geweest de in rov. 2.6. genoemde uitgebleven betalingen. Naar aanleiding van dit tussenarrest heeft Vijverparc de Gemeente gesommeerd over te gaan tot levering van gebiedsdeel Noord. De Gemeente is tot op heden niet overgegaan tot levering van de percelen in gebiedsdeel Noord. De Gemeente beroept zich op een opschortingsrecht inzake de levering.
2.8.
Het gebiedsdeel Zuid is grotendeels ontwikkeld. Ook de kavels van het gebiedsdeel Midden zijn verkocht en worden nu bebouwd. Vijverparc dient in deze twee gebiedsdelen de bovengrondse infrastructurele werkzaamheden (trottoirs en lantaarnpalen) gereed te maken.
In het gebiedsdeel Noord zijn de ondergrondse infrastructurele werkzaamheden deels aangebracht, maar zijn nog niet voltooid, waardoor ook het rioolstelsel voor het gebiedsdeel Midden nog niet volledig in gebruik kan worden genomen. Het gaat in gebiedsdeel Noord om bijna 3.000 m² aan kavels en de bouw van 10 appartementen. Vijverparc heeft de percelen wel al bouwrijp gemaakt.
Sinds 2007 zijn er door Vijverparc (dan ook) nog geen kavels in gebiedsdeel Noord geleverd aan individuele eindgebruikers.
3.Het geschil in conventie
3.1.
Vijverparc vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de Gemeente veroordeelt en gebiedt om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis mee te werken aan de levering van:
a. de onroerende zaken, staande en gelegen in (6032 CD) Sittard aan de [adres 1] , kadastraal bekend als Sittard, sectie [kadasternummer 1] , groot 4.500 m²,
a. de onroerende zaken, staande en gelegen in (6032 CD) Sittard aan de [adres 1] , kadastraal bekend als Sittard, sectie [kadasternummer 1] , groot 4.500 m²,
b. de onroerende zaken, bekend als Sittard, sectie [kadasternummer 2] , groot 1.005 m²,
2. bepaalt dat indien de Gemeente geen gevolg geeft aan de veroordeling onder 1., dit vonnis in de plaats treedt van zijn handtekening onder de leveringsakte, zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van het vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers,
3. bepaalt de termijn als bedoeld in artikel 3:301 lid 1 BW Pro op 24 uur,
4. de Gemeente veroordeelt in de (na)kosten.
3.2.
Vijverparc legt aan de vordering ten grondslag dat op basis van de realisatieovereenkomst en hetgeen door het Hof op 19 mei 2020 heeft geoordeeld de Gemeente gehouden is de genoemde percelen te leveren en dat er geen grond is voor opschorting aan de zijde van de Gemeente. Vijverparc stelt spoedeisend belang bij en recht op de gevraagde maatregel te hebben.
3.3.
De Gemeente betwist dat Vijverparc een spoedeisend belang heeft. Zij stelt dat het niet leveren van het gebiedsdeel Noord niet betekent dat Vijverparc niet kan ontwikkelen. Alle voorbereidingen voor het verkoopklaar maken van de geplande appartementen en vrijstaand geschakelde woningen kunnen worden getroffen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil in reconventie
4.1.
De Gemeente vordert dat de voorzieningenrechter in kort geding bij vonnis, voor
zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
In de onvoorwaardelijke reconventie
1. Vijverparc B.V. veroordeelt om binnen een maand na het te dezen te wijzen vonnis, aan te vangen met de werkzaamheden om het bouwrijpe deel van de openbare gronden in het Zuidelijk Deel van het projectgebied Leijenbroek conform de “Overdrachtsovereenkomst openbaar gebied Zuidelijk deel project Leijenbroek” d.d. 9 oktober 2012 en volgens het bestek “Aanleg infrastructuur Vijverparc Sittard, bestek GP-2452 Vijverparc”, woonrijp te maken en zonder vertraging en voortvarend af te ronden, op straffe van een aan de gemeente te verbeuren dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat Vijverparc in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen.
2. Vijverparc B.V. veroordeelt om binnen vijf dagen na het te dezen te wijzen vonnis aan de gemeente, zonder korting en/of verrekening, te betalen € 100.000,00 (zegge: een honderdduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 maart 2008 tot aan de dag der algehele voldoening.
3. Vijverparc B.V. veroordeelt in de kosten van het geding te vermeerderen met de wettelijke rente van over dit bedrag vanaf 14 dagen na datum van het te dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten ad € 157,00 zonder betekening en € 239,00 na betekening.
In de voorwaardelijke reconventie
1. Vijverparc B.V. veroordeelt om de notaris te instrueren om tegelijkertijd met het passeren van de notariële akte tot levering van de in conventie bedoelde percelen, de navolgende percelen onbezwaard, vrij van hypotheek en beslag, aan de gemeente middels een door diezelfde notaris opgemaakte en vooraf door de gemeente goedgekeurde notariële akte, te leveren, bij gebreke waarvan Vijverparc wordt verboden om het vonnis in conventie ten uitvoer te leggen zolang Vijverparc niet aan deze veroordeling in reconventie heeft voldaan, op straffe van een aan de gemeente te verbeuren dwangsom van € 50.000,00 bij overtreding van dit verbod en van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat de overtreding voortduurt:
a. kadastraal object Sittard [kadasternummer 3] , grootte 4 a 25 ca. [adres 2] Sittard-Geleen, Parken-Plantsoenen; en
b. kadastraal object Sittard [kadasternummer 4] , grootte 44 a 25 ca. [adres 2] Sittard-Geleen, Parken-Plantsoenen; en
c. kadastraal object Sittard [kadasternummer 5] , grootte 66 ca. [adres 2] Sittard-Geleen, Parken-Plantsoenen; en
d. kadastraal object Sittard [kadasternummer 6] , grootte 8 ca. [adres 2] Sittard-Geleen, Parken-Plantsoenen; en
e. kadastraal object Sittard [kadasternummer 7] , grootte 3 a 35 ca. [adres 2] Sittard-Geleen, Parken-Plantsoenen; en
f. kadastraal object Sittard [kadasternummer 8] , grootte 3 a 85 ca. [adres 2] Sittard-Geleen, Parken-Plantsoenen,
2. Primair:
Vijverparc B.V. gebiedt om vóór het passeren door de notaris van de notariële akte, waarbij de twee in conventie bedoelde percelen worden geleverd, het bedrag ad € 84.204,40 te storten op de derdenrekening van de notaris met instructie aan de notaris om dit bedrag onmiddellijk na het verlijden van de notarite akte, zonder korting en/of verrekening, over te maken naar de gemeente, hij gebreke waarvan Vijverparc wordt verboden om het vonnis in conventie ten uitvoer te leggen zolang Vijverparc niet aan deze veroordeling in reconventie
heeft voldaan, op straffe van een aan de gemeente te verbeuren dwangsom van € 50.000,00 hij overtreding van dit verbod en van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat de overtreding voortduurt.
Subsidiair:
Vijverparc B.V. veroordeelt om onmiddellijk na het verlijden van de notariële akte betreffende de in conventie bedoelde levering van de twee percelen aan Vijverparc, aan de gemeente, zonder korting en/of verrekening, te betalen € 84.204,40 (zegge: vierentachtig duizend tweehonderd en vier euro en veertig eurocent), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van deze notariële akte tot aan de dag der algehele voldoening.
3. Vijverparc B.V. veroordeelt in de kosten van het geding te vermeerderen met de wettelijke rente van over dit bedrag vanaf 14 dagen na datum van het te dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de nakosten ad € 157,00 zonder betekening en € 239,00 na betekening.
4.2.
De Gemeente legt aan het onvoorwaardelijk deel van haar eis ten grondslag dat Vijverparc tot op heden nog niet is overgegaan om conform de Overdrachtsovereenkomst gebiedsdeel Zuid woonrijp te maken. Ook heeft Vijverparc een bedrag van € 100.000,- (met rente) niet betaald. De betaalplicht volgt uit het arrest van 16 april 2019 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch, waarin Vijverparc heeft berust.
De Gemeente legt aan het voorwaardelijk deel van de vordering ten grondslag dat voor hetgeval de conventie inzake gebiedsdeel Noord wordt toegewezen zij op grond van de realisatieovereenkomst recht heeft op teruglevering van de delen die een openbaar karakter hebben. Tevens stelt de Gemeente recht te hebben op het bedrag van ongeveer € 85.000,- aan sloopkosten op basis van het tussenarrest van het Hof van 19 mei 2020.
4.3.
Vijverparc voert verweer.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
5.1.
Centraal staat de vraag of Vijverparc enig (spoedeisend) belang heeft bij een levering van de percelen in gebiedsdeel Noord, zoals gevorderd.
5.2.
Vijverparc erkent bij dagvaarding en ter kort gedingzitting dat in de gebiedsdelen Zuid en Midden nog bovengrondse infrastructurele werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Eveneens erkent Vijverparc dat voor het juist functioneren van het riool in gebiedsdeel Midden er nog (ondergrondse) werkzaamheden in gebiedsdeel Noord moeten worden uitgevoerd.
Vijverparc voert voorts aan dat zij het afronden van de infrastructurele werkzaamheden in zowel gebiedsdeel Zuid, Midden en Noord in één arbeidsgang wenst af te ronden in verband met schaalvoordelen en om voor de (huidige en toekomstige) bewoners/eigenaren van het gebiedsdeel Midden de doorlooptijden en overlast van grondwerkzaamheden met zwaar materieel te beperken. Vijverparc stelt in dat verband dat als alle ondergrondse en bovengrondse infra is aangelegd in gebiedsdeel Noord, later extra graaf- en aanlegkosten moeten worden gemaakt voor het daadwerkelijk aansluiten van de kavels, omdat nu nog niet duidelijk is waar een en ander precies moet worden gesitueerd.
5.3.
De Gemeente betwist dat doordat levering uitblijft het project in zijn geheel stil dreigt te vallen. De Gemeente heeft ter kort gedingzitting toegezegd dat Vijverparc direct kan aanvangen met alle ondergrondse en bovengrondse werkzaamheden die in gebiedsdeel Noord nog moeten worden uitgevoerd. De Gemeente erkent daarbij dat dit eventueel op een later moment met extra kosten gepaard zal gaan.
5.4.
Vijverparc heeft desgevraagd door de voorzieningenrechter ter zitting bevestigd dat ook zonder levering de genoemde werkzaamheden kunnen worden uitgevoerd. Daar komen dan wel extra kosten bij en overlast in verband met openbreken van wat alsdan al aan bovengrondse infrastructuur is aangelegd. Vijverparc heeft ter kort gedingzitting aldus haar stelling verlaten dat zij zonder levering niet aan de werkzaamheden kan beginnen. Alleen al vanwege de erkenning van Vijverparc dat levering geen noodzakelijke voorwaarde is voor het uitvoeren van de werkzaamheden, zal de vordering worden afgewezen. Het gestelde spoedeisend belang ontbreekt.
Dat Vijverparc bezorgd is over de extra overlast en kosten die een en ander met zich mee zal brengen, onder meer omdat de aansluitpunten van de kavels nog niet zijn bepaald, is geen factor die meeweegt in dit oordeel. Daarenboven heeft de Gemeente onder meer onder verwijzing naar de (eind)oordelen van het Hof in de arresten van 16 april 2019 en 19 mei 2020 bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat er toereikende gronden zijn die opschorting van de levering rechtvaardigen. Daarbij benadrukt de voorzieningenrechter het feit dat Vijverparc in dit kort geding niet betwist dat aan de overeengekomen financiële verplichtingen (zie rov. 2.2.) niet is voldaan en dat Vijverparc zelf de rechter verzocht heeft de realisatieovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden terzake het gebiedsdeel Noord, waardoor een mede aan haarzelf te wijten vertraging is opgelopen.
5.5.
De voorzieningenrechter is voorts van oordeel dat gelet op de inmiddels lange dur van het project, het financiële belang dat de Gemeente heeft bij afronding van de ontwikkeling van het gehele gebied en de inhoud van de arresten van het Hof, de desgevraagd herhaalde en uitdrukkelijke bevestiging ter kort gedingzitting dat Vijverparc direct aan de slag kan met de ondergrondse en bovengrondse werkzaamheden van voldoende doorslaggevend gewicht is.
In reconventie
5.6.
Voor zover de Gemeente ter kort gedingzitting haar vorderingen in reconventie heeft willen wijzigen, gaat de voorzieningenrechter daaraan voorbij omdat deze wijziging niet schriftelijk is gedaan conform artikel 11.1 van het Landelijk procesreglement kort gedingen. Er zal worden geoordeeld op basis van de oorspronkelijke (on)voorwaardelijke eis in reconventie.
De onvoorwaardelijke eis in reconventie
5.7.
Gelet op de erkenning van Vijverparc dat de bovengrondse (infrastructurele) werkzaamheden in gebiedsdeel Zuid nog niet geheel zijn afgerond, ligt de vordering onder 1 voor toewijzing gereed. Er zijn termen aanwezig om de dwangsom te matigen en te maximeren.
5.8.
De vordering onder 2 betreft een geldvordering in kort geding, die door Vijverparc ter kort gedingzitting is betwist. De voorzieningenrechter zal de geldvordering ad € 100.000,- afwijzen. De betreffende stellingen van de Gemeente zijn namelijk innerlijk tegenstrijdig. Enerzijds stelt de Gemeente onder punt c op pagina 4 van de pleitnotitie dat na uitspraak van de rechtbank een bedrag ad € 300.000,- met rente, aan Vijverparc betaalbaar is gesteld bij wijze van de vervangende schadevergoeding. Anderzijds stelt de Gemeente onder punt f op pagina 4 en 5 van de pleitnotitie dat Vijverparc heeft ontvangen € 300.000,- in de vorm van € 200.000,- en een in 2006 aangeboden project, dat Vijverparc niet is gaan ontwikkelen. Dat er een vorderingsrecht is, staat vast, maar of er ook daadwerkelijk een bedrag van € 100.000 terugbetaald moet worden kan in dit kort geding, waar geen plaats is voor nadere bewijsvoering, niet worden vastgesteld.
De voorwaardelijke eis in reconventie
5.9.
De vordering tot levering in conventie wordt afgewezen. Dit heeft tot gevolg dat niet op de voorwaardelijke eis in reconventie hoeft te worden beslist.
In conventie en in reconventie
De proceskosten
5.10.
Vijverparc zal in het geding in conventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Deze worden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 667,00 aan griffierecht en € 980,00 aan salaris advocaat. De nakosten en rente worden toegewezen als in het dictum is vermeld.
5.11.
In reconventie worden partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk gesteld. De kosten van die reconventie worden daarom gecompenseerd.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
In conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt Vijverparc in de proceskosten aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.647,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de dag van deze uitspraak en te vermeerderen met de nakosten ad € 157,00, zonder betekening en ad € 239,00 met betekening,
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de proceskostenveroordeling,
In reconventie
6.4.
veroordeelt Vijverparc om binnen een maand na dit vonnis, aan te vangen met de werkzaamheden om het bouwrijpe deel van de openbare gronden in het Zuidelijk Deel van het projectgebied Leijenbroek conform de “Overdrachtsovereenkomst openbaar gebied Zuidelijk deel project Leijenbroek” d.d. 9 oktober 2012 en volgens het bestek “Aanleg infrastructuur Vijverparc Sittard, bestek GP-2452 Vijverparc”, woonrijp te maken en zonder vertraging en voortvarend af te ronden, op straffen van verbeurte van een aan de Gemeente te verbeuren dwangsom van € 1.000,- (duizend) per dag of gedeelte van een dag dat Vijverparc in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen met een maximum van € 2.000.000.- (twee miljoen),
6.5.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
6.6.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde in reconventie af,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2021. [1]