ECLI:NL:RBLIM:2021:128

• Datum uitspraak: 6 januari 2021
• Publicatiedatum: 11 januari 2021
• Zaaknummer: C/03/272011 / HA ZA 19-628
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.M. Etman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit en mededelingsplicht bij de verkoop van een koopwoning met clustervliegenplaag

In deze zaak heeft eiser, na de aankoop van een woning, te maken gekregen met een overlast van clustervliegen. Eiser heeft de woning op 12 juni 2018 gekocht voor € 755.000,00, met de verwachting dat deze voldeed aan de eigenschappen voor normaal gebruik als woonhuis. Na de levering op 1 oktober 2018 heeft eiser binnen twee weken een aanzienlijke overlast van clustervliegen ervaren. Eiser heeft de gedaagden aansprakelijk gesteld voor de schade en vorderingen ingediend, waaronder een contractuele boete en schadevergoeding. De rechtbank heeft de vraag behandeld of er sprake is van non-conformiteit, dwaling of bedrog met betrekking tot de isolatie van de woning en de mededelingsplicht van de verkoper. De rechtbank oordeelt dat de aanwezigheid van clustervliegen een gebrek vormt dat het normaal gebruik van de woning belemmert, en dat gedaagden toerekenbaar tekort zijn geschoten in hun verplichtingen. De rechtbank laat eiser toe om bewijs te leveren dat de vliegenplaag al vóór de levering bestond. De zaak wordt aangehouden voor verdere bewijslevering.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/272011 / HA ZA 19-628

Vonnis van 6 januari 2021

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats ] ,

eiser,

advocaat mr. A.L. Stegeman,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats ] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats ] ,

gedaagden,

advocaat mr. M.J. Mookhram.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagden] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 tot en met 17,

- de conclusie van antwoord,

- de door [eiser] op 29 september 2020 overgelegde producties 18 tot en met 22,

• het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 oktober 2020,
• de reactie [eiser] van 15 oktober 2020 op het proces-verbaal,
• de brief van de rechtbank van 2 november 2020 aan [gedaagden]
• de brief van de rechtbank van 30 november 2020 aan partijen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser] heeft op 12 juni 2018 de woning, staande en gelegen aan het adres [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning), van [gedaagden] gekocht voor een koopsom van € 755.000,00.

2.2.

De koopovereenkomst, die gebaseerd is op de NVM-model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018), bevat onder meer de volgende bepaling:

Artikel 6. Staat van de onroerende zaak/ Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis met garage, ondergrond en tuin .

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

2.3.

De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2018.

2.4.

Vanaf twee weken na de levering heeft [eiser] overlast ervaren door een grote hoeveelheid levende en dode vliegen op de tweede verdieping van de woning.

2.5.

[eiser] heeft [bedrijfsnaam 3] opdracht gegeven een inspectie uit te voeren in de woning. In de brief van 10 november 2018 van [naam 1] van [bedrijfsnaam 3] staat het volgende vermeld:

(…). Zoals ik reeds tijdens mijn bezoek met u heb gedeeld is dat ik het vermoeden had dat het om zgn “klustervliegen” gaat. Gezien de aard van de klachten en de waarnemingen in het pand was dit mijn conclusie ter plaatse. Om er zeker van te zijn dat het om klustervliegen gaat heb ik enkele exemplaren opgestuurd ter determinatie naar Edialux, leverancier van biociden en advies centrum voor plaagdier bestrijding. Van een medewerker van Edialux kreeg ik na ca een week de uitslag per telefoon medegedeeld. Ik kreeg de bevestiging dat het om de “klustervlieg” gaat. Deze vliegen overwinteren in gebouwen en gaan na de winter weer naar buiten waar ze zich voortplanten in grasvelden. Deze vliegen komen ieder jaar terug en meestal betreft het dan ook de zelfde plaatsen. Zoals u ook reeds aangaf heeft ook de vorige bewoner hier last van gehad en dat zal ook volgend jaar weer het geval zijn tenzij alle toegangswegen voor de vliegen worden dichtgemaakt. Alle kieren van een halve millimeter en groter dienen te worden dicht gekit. Zo kun je voorkomen dat de vliegen in de woonruimten geraken. (…).

2.6.

Op 19 november 2018 heeft [eiser] een e-mailbericht aan [gedaagden] verzonden, waarin - voor zover thans van belang - het volgende staat vermeld:

‘(…). Op advies van dhr. [naam 1] hebben wij meerdere keren met een door hem geleverde insectenbestrijder gespoten, maar het enige dat je daarmee bereikt is dat de vliegen die al in de woonruimte zijn gedood worden en ze na een of twee dagen weer terug zijn. De overlast en het probleem zelf wordt hier alleszins mee opgelost. De vliegen kunnen tot aan het voorjaar, tot ze weer uitvliegen, voor overlast zorgen. Ik heb dit ook met de makelaar [naam makelaar] besproken, maar die heeft aangegeven hier niet van op de hoogte te zijn geweest.

Zowel [naam 2] als ik hebben jullie hierop aangesproken; jullie wisten hier van en naar onze mening wordt het probleem ietwat gebagatelliseerd door te zeggen dat jullie er met een paar keer spuiten door een ongediertebestrijder verder niet zo veel last van hadden. Van jullie heb ik het telefoonnummer van dhr. [bestrijder] als bestrijder gekregen, maar die is net zoals dhr. [naam 1] van mening dat dit niet makkelijk te bestrijden is en als je wat sterker gif gebruikt mag je weken niet in de ruimte komen. Wij nemen dan ook geen genoegen met een bestrijding met gif maar willen dat het probleem opgelost wordt. Dit betekent concreet de verblijfplaats van de klustervliegen opsporen, ze verwijderen en verder alle gaten en kieren van de gehele dakconstructie dichtmaken. Dit is nogal een operatie, waarvoor wij offertes zullen gaan opvragen. (…).’

2.7.

[eiser] heeft twee offertes opgevraagd teneinde de overlast te verhelpen. [bedrijfsnaam 1] heeft een offerte opgesteld die een bedrag van € 41.714,75 inclusief btw bedraagt (productie13 bij dagvaarding). [bedrijfsnaam 2] heeft een offerte opgesteld voor een bedrag van € 52.715,70 inclusief btw (productie 14 bij dagvaarding).

2.8.

[eiser] heeft [gedaagden] bij brief van 7 oktober 2019 aansprakelijk gesteld voor de schade en aanspraak gemaakt op de contractuele boete.

2.9.

[eiser] heeft [bedrijfsnaam 2] opdracht gegeven het dak van de woning te renoveren. De heer [naam 3] heeft in zijn brief van 19 november 2019, voor zover van belang, het volgende gemeld:

‘(…). Bij het vooronderzoek hebben wij vastgesteld dat er tussen de dakconstructie en de pannen van het hoofdhuis geen dakbeschot aanwezig is (wel bij de aanbouw boven de keuken) en een beperkte isolatie van glaswol. Hierdoor bestaat over het gehele dak een open constructie waarbij wind, insecten en dus ook vliegen en vogels vrij toegang hebben tot aan de binnenbetimmering van het woongedeelte op de tweede verdieping.

Bij aanvang van het werk hebben wij ook vastgesteld dat er langs de boeiboorden grote kieren en openingen tot onder het nieuwe dakbeschot zijn. Om het geheel zo veel mogelijk kierdicht te krijgen hebben wij u geadviseerd ook de boeiboorden te slopen en te vervangen, anders kunnen deze kieren niet dichtgemaakt worden.

U heeft ons laten zien last te hebben van clustervliegen. De enige mogelijkheid om deze overlast te vermijden en de vliegen niet in de binnen constructie van het dak te krijgen is de dakconstructie zelf kierdicht maken (door het toepassen van een dakbeschot met mesgroef), maar ook de gehele rand waar het dak aansluit op de gevelmuren (boeiboorden). De boeiboorden zijn inmiddels gesloopt en we hebben gezien, dat op een aantal plekken insecten zelfs onder/in de verdiepingsvloer kunnen komen.

Bij het wegnemen van de dakpannen hebben wij op vele plaatsen vliegen, andere insecten en vogelnesten gevonden. Rond de schoorsteen zijn ook clusters vliegen gevonden.

Alhoewel wij ons uiterste best doen alle kieren en gaten te dichten, kunnen wij geen garantie geven dat u nooit meer last van clustervliegen zult hebben. (…).’

3. Het geschil

2.10.

[eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

voor recht te verklaren dat [gedaagden] bij de verkoop en levering van de woning [adres] te [plaatsnaam] toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiser] ;

primair : [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot vergoeding aan [eiser] van de aan dat tekortschieten toe te rekenen schade, nader op te maken via een schadestaatprocedure, met hoofdelijke veroordeling van een ieder van hen om aan [eiser] een voorschot te betalen van € 75.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 oktober 2019 tot aan de dag van volledige voldoening;

subsidiair : de koopovereenkomst en de akte van levering partieel te ontbinden en [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot terugbetaling aan [eiser] van een bedrag van € 43.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 oktober 2019 tot aan de dag van volledige voldoening, alsook ieder te veroordelen tot een schadevergoeding nader op te maken via een schadestaatprocedure;

meer subsidiair : [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 43.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 15 oktober 2019 tot aan de dag van volledige voldoening;

3. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eiser] van de contractuele boete van € 2.265,00 per dag vanaf 15 oktober 2019, primair tot aan de dag waarop het gebrek volledig is hersteld, subsidiair tot aan de dag waarop [gedaagden] aan [eiser] het bedrag van € 43.000,00 heeft betaald;

4. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een proceskostenvergoeding aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de 2e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige voldoening.

2.11.

[eiser] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Er is sprake van een mate van ongedierteoverlast die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Bovendien hebben [gedaagden] hun mededelingsplicht geschonden. Subsidiair heeft [eiser] naar voren gebracht dat sprake is sprake van bedrog en/of dwaling doordat sprake van een wilsgebrek aan zijn zijde.

Ook voor de gebleken gebrekkige isolatie geldt dat sprake is van non-conformiteit, aldus [eiser] . Voorafgaand aan de koop is immers medegedeeld dat de gevels, het dak en de vloeren (extra) geïsoleerd zijn, en dat waren ze niet. [gedaagden] hebben ook ten aanzien van de isolatie de mededelingsplicht geschonden. Subsidiair heeft [eiser] naar voren gebracht dat ook ten aanzien van de isolatie sprake is sprake van bedrog en/of dwaling doordat sprake van een wilsgebrek aan de zijde van [eiser] .

2.12.

[gedaagden] voeren verweer.

2.13.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3. De beoordeling

Is er sprake van non conformiteit door de gestelde overlast van clustervliegen?

3.1.

[eiser] heeft primair gesteld dat de door hem gekochte woning niet over de eigenschappen beschikt die aanwezig dienen te zijn voor een normaal gebruik als woning, hetgeen hij wel op grond van artikel 7:17 BW en artikel 6.3 van de koopovereenkomst mocht verwachten. De duizenden clustervliegen die zich elk jaar het grootste deel van het jaar in de woning ophouden, maken de woning voor een belangrijk deel onleefbaar en onbewoonbaar. Ze vormen in ieder geval een ernstige en onaanvaardbare aantasting van het normale woongenot. Verder vormen zij een aanzienlijk gezondheidsrisico, waardoor de woning niet meer als zodanig te gebruiken is. Gelet hierop zijn [gedaagden] toerekenbaar tekort geschoten jegens [eiser] , op grond waarvan [gedaagden] de door [eiser] geleden schade dient te vergoeden.

3.2.

[gedaagden] hebben als verweer naar voren gebracht dat er geen sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW dan wel artikel 6.3 van de koopovereenkomst, omdat de woning ten tijde van de levering alle eigenschappen bezat die [eiser] mocht verwachten. [gedaagden] hebben in de tijd dat zij er woonden geen overlast van vliegen ervaren. Voor zover er al sprake zou zijn van een vliegenplaag, is er geen sprake van clustervliegen. Daarenboven is een vliegenplaag volgens [gedaagden] niet aan te merken als een wezenlijk gebrek, aangezien de aanwezigheid van vliegen een normaal gebruik van de woning niet in de weg staat. Van een tekortkoming is dan ook geen sprake volgens [gedaagden] .

3.3.

De rechtbank stelt voorop dat de afgeleverde zaak ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 1 BW aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede dat zij de eigenschappen bezit voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

3.4.

Artikel 7:17 BW is van regelend recht. Het staat partijen daarom vrij om daarvan in hun contract af te wijken.

3.5.

In dit geval hebben partijen een koopovereenkomst volgens het model van de NVM standaard-koopakte (model 2018) gesloten waarin een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling is opgenomen.

3.6.

Artikel 6.1 van de overeenkomst bevat de hoofdregel, te weten dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken. Op grond van dat artikel draagt de koper het risico van die gebreken. In artikel 6.3 wordt daarop echter een vergaande uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als “
woonhuis met garage, ondergrond en tuin ”. Met artikel 6.3 staan [gedaagden] derhalve in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Voor de uitleg van het begrip “normaal gebruik” wordt aangesloten bij hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.

3.7.

Tussen partijen staat vast dat [eiser] in ieder geval vanaf midden oktober 2018, twee weken na de levering van de woning, op de bovenste twee etages van zijn woning een vliegenplaag had. Dat de door [eiser] overgelegde foto’s waarop de vele vliegen zijn te zien de tweede etage en de zolder van de woning betreffen, is door [gedaagden] niet betwist. In geschil tussen partijen is of sprake is van clustervliegen, zoals door [eiser] gesteld en door [gedaagden] betwist. Uit de door [eiser] overgelegde foto’s, alsmede uit de door hem overgelegde documentatie omtrent clustervliegen (productie 20 a tot en met 20 e), volgt dat het patroon waarbinnen de vliegen worden aangetroffen, overeenkomt met het gedrag van clustervliegen, zoals omschreven in deze literatuur. Daaruit volgt dat clustervliegen in het najaar bij elkaar komen en op zoek gaan naar een plek om te overwinteren. Ze zitten graag in hooggelegen zolders of in leegstaande kamers van huizen. De overlast ontstaat vooral op twee momenten in het jaar, de herfst en de lente. Ze zorgen voor grote overlast, mede omdat zij met grote groepen een gebouw binnen komen.

Voorts heeft [eiser] ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar een verklaring van

[naam 1] van [bedrijfsnaam 3] van 10 november 2018, waarin staat vermeld dat uit onderzoek is gebleken dat het om clustervliegen gaat (productie 5 bij dagvaarding, zie rov. 2.6.). [gedaagden] hebben de door [eiser] overgelegde literatuur en brief niet inhoudelijk weersproken, noch hun verweer dat geen sprake is van clustervliegen nader onderbouwd. De rechtbank gaat dan ook aan deze betwisting voorbij, nu [gedaagden] zijn verweer, in het licht van de gemotiveerde stelling van [eiser] , niet heeft onderbouwd terwijl dit wel op zijn weg had gelegen.

3.8.

De rechtbank is van oordeel dat een clustervliegenplaag is aan te merken als een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woning nodig zijn, zoals bedoeld in art. 6.3. van de koopovereenkomst. Voor het gebruik van een woning als woonhuis is immers mede van belang dat er sprake kan zijn van een rustig woongenot. De aanwezigheid van clustervliegen in grote aantallen is naar het oordeel van de rechtbank dermate hinderlijk dat er gedurende in elk geval een groot aantal maanden per jaar van een rustig woongenot geen sprake is.

Was de vliegenoverlast er op het moment van de eigendomsoverdracht van de woning?

3.9.

[gedaagden] hebben als verweer naar voren gebracht dat de vliegenplaag zich niet heeft voorgedaan op of voor de datum van de levering van de woning. [gedaagden] wijzen er daarbij op dat zij amper in de woning hebben gewoond. Gedurende de periode dat [gedaagden] daar gewoond hebben, te weten van mei 2017 tot mei 2018, hebben zij nimmer enige hinder ondervonden van vliegen. De dochter van [gedaagden] had haar slaapkamer op de tweede verdieping en heeft daar geen last van vliegen ondervonden. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] verklaard dat er wel eens een vlieg op de slaapkamer lag, maar dat die werd weggezogen tijdens de dagelijkse schoonmaak.

3.10.

De rechtbank stelt vast dat er ongeveer twee weken zijn gelegen tussen het moment dat [gedaagden] de woning aan [eiser] heeft geleverd (1 oktober 2018) en het moment dat [eiser] de clustervliegenplaag heeft geconstateerd (midden oktober 2018). Gelet op het gemotiveerde verweer van [gedaagden] rust op [eiser] ingevolge artikel 150 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering de bewijslast van de stelling dat vóór de levering van de woning al sprake was (geweest) van een clustervliegenplaag. De rechtbank zal [eiser] overeenkomstig zijn bewijsaanbod tot bewijslevering toelaten.

3.11.

Indien [eiser] slaagt in het bewijs, staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat er op het moment van overdracht sprake was van non-conformiteit. De rechtbank zal dan oordelen over de door [eiser] gestelde schade.

Is er sprake van non-conformiteit, dwaling of bedrog met betrekking tot de isolatie van de woning?

3.12.

[eiser] heeft voorts naar voren gebracht dat bij de uitvoering van de dakwerkzaamheden, die hij heeft laten uitvoeren in verband met de clustervliegenplaag, is gebleken dat de isolatie deels ontbreekt. In de gevels van de woning ontbreekt een zogenaamde spouwisolatie. Ook bij het dak ontbreekt isolatie. Dit stemt niet overeen met de door [gedaagden] ingevulde en ondertekende ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ (productie 1 bij dagvaarding), waarin is aangegeven dat bij de renovatie de gevels zijn geïsoleerd. Op het bij de verkoopinformatie behorende energielabel is vermeld dat de gevels, het dak en de vloeren (extra) geïsoleerd zijn, terwijl dat niet zo is. Gelet hierop is sprake van non-conformiteit.

3.13.

[gedaagden] betwisten het vorenstaande. De door [gedaagden] ingevulde vragenlijst heeft niet de externe derdenwerking, die [eiser] daaraan wil verbinden. Op de website van de NVM wordt de status van deze vragenlijst toegelicht. Hieruit volgt dat de door een verkoper ingevulde vragenlijst geen garanties beoogt te geven. De vragenlijst is bedoeld om vorm, inhoud en structuur te geven aan de mededelingsplicht van verkoper. Niet alles wat een verkoper over een woning verklaart of op schrift stelt, kan of mag door een koper worden opgevat als een sluitende mededeling waaraan deze rechten kan ontlenen. [eiser] wist dat hij een oude, in fasen aangepaste woning, kocht van het bouwjaar 1918. Een woning uit dat bouwjaar heeft bouwmaterialen, -constructies en –structuren uit die tijd, aldus [gedaagden]

3.14.

Met artikel 6.3 staat [gedaagden] in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van de overeenkomst, komen echter voor rekening en risico van de koper. Met de term “kenbare gebreken” wordt gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij (wel) zou hebben ontdekt indien hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt verder ook de ouderdom van de woning een rol.

3.15.

De beantwoording van de vraag of de afwezigheid van isolatie in het dak en spouwmuren, zoals door [eiser] gesteld, betekent dat de woning niet voldeed aan het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst, vergt uitleg van dat artikel. Omdat het hier een voorgedrukte (standaard)bepaling betreft waarover partijen niet afzonderlijk hebben gesproken of onderhandeld, komt het bij de uitleg aan op de betekenis die partijen naar normaal spraakgebruik aan die bepaling mochten toekennen. Daarbij dient die bepaling te worden gelezen in de context van de gehele overeenkomst, dus in het bijzonder ook in samenhang met artikel 6.1 en de vragenlijst. Verder moeten ook alle (overige) feiten en omstandigheden ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in aanmerking worden genomen.

3.16.

Naar normaal spraakgebruik houdt artikel 6.3 gelezen in samenhang met artikel 6.1 in, dat [eiser] de woning heeft geaccepteerd met al haar gebreken, dus ook de gebreken die hij niet kende, behalve hem onbekende en niet kenbare gebreken die het gebruik van het pand als woning belemmerden.

3.17.

Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld. Tevens kan er sprake zijn van een ernstige beperking van het woongenot. De rechtbank is van oordeel dat de gestelde afwezigheid van isolatie, zeker gelet op de ouderdom van het huis, niet leidt tot een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik als woning nodig zijn, zoals bedoeld in art. 6.3. van de koopovereenkomst.

3.18.

Voor zover [eiser] een beroep heeft gedaan op schending van de mededelingsplicht door de verkoper, overweegt de rechtbank als volgt. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt in zijn algemeenheid, dat als een koper aanleiding heeft om te twijfelen aan de staat waarin de zaak zich bevindt en (daarom) aan de geschiktheid van die zaak voor het doel waarvoor hij die wil kopen, van hem verwacht mag worden dat hij daarnaar onderzoek zal laten verrichten (onderzoeksplicht). Als hij nalaat onderzoek te verrichten, terwijl dat redelijkerwijs wel van hem gevergd had mogen worden en dat onderzoek het gebrek ook aan het licht zou hebben gebracht, zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling zal moeten doen aan de koper (mededelingsplicht). Komt de verkoper die verplichting niet na, dan is hij voor het gebrek jegens de koper aansprakelijk, in de meeste gevallen ook als het gebrek voor de koper wel kenbaar was.

3.19.

Gelet op de ouderdom van de woning had [eiser] in het algemeen bedacht dienen te zijn op gebreken die samenhangen met de ouderdom van de woning. Isolatie is een onderdeel van de woning waar in de loop der tijd andere normen aan worden gesteld. Gelet op de ouderdom van de woning - meer dan 100 jaar -, had [eiser] daarom bedacht dienen te zijn op mogelijk slechte, dan wel afwezige, isolatie in sommige delen van de woning. Dat wordt in dit geval versterkt doordat in de ‘Vragenlijst voor verkoop van de woning’ ten aanzien van de gevels bij de vraag ‘
Zijn de gevels tijdens de bouw geïsoleerd? ’ als antwoord staat aangekruist ‘
ja ’ en bij de vraag ‘
Zo nee, zijn de gevels daarna geïsoleerd? ’ als antwoord staat aangekruist ‘
nee ’. Dit geldt ook voor het dak. Op de vraag
‘Heeft u het dak wel eens laten vernieuwen c.q. laten repareren?’ is met
‘nee’ geantwoord door [gedaagden] Tevens staat hierbij aangegeven dat het dak tijdens de bouw is geïsoleerd, maar daarna niet (meer). Dit stemt overeen met de verklaring van [eiser] ter mondelinge behandeling, waarin hij aangeeft dat een minimale hoeveelheid isolatie is aangetroffen bij het dak. Er bleek een laag glaswol aanwezig te zijn, behoudens bij de kapellen, waar geen isolatie bleek te zijn. De rechtbank overweegt dat uit eerdergenoemde vragenlijst niet volgt dat de isolatie is vernieuwd na de bouw. Ook uit de bevindingen van de heer [naam 3] dat
‘er tussen de dakconstructie en de pannen van het hoofdhuis geen dakbeschot aanwezig is (wel bij de aanbouw boven de keuken) en een beperkte isolatie van glaswol’, blijkt dat er isolatie aanwezig is, zij het in beperkte vorm
. Het gegeven dat onder het kopje ‘
bijzonderheden ’ in de verkoopbrochure staat opgenomen ‘
uitgebreid isolatiepakket’, maakt het vorenstaande niet anders. Hieruit volgt immers niet welke delen zijn geïsoleerd en op welke wijze. Ook uit de bewoordingen ‘
Uitstekend en volledig gerenoveerd, zeer comfortabel vrijstaand herenhuis met o.a. aanbouw kelders, garage bergingen en parkachtig aangelegde tuin met zwembadje en sauna/relaxruimte ’, zoals opgenomen in de verkoopbrochure, blijkt niet dat sprake zou zijn van extra isolatie na de bouw. Immers, het gegeven dat sprake is van renovatie brengt dit niet vanzelfsprekend met zich, nu hier niet expliciet staat opgenomen dat extra isolatie na de bouw in 1918 heeft plaatsgevonden. Het gegeven dat in de verkoopbrochure achter het woord ‘
isolatie ’ staat vermeld ‘
Dakisolatie, muurisolatie, vloerisolatie, dubbel glas ’, maakt dit eveneens niet anders. Hieruit blijkt immers niet, zonder nadere toelichting die niet is gegeven, dat na 1918 nog nieuwe isolatie is aangebracht dan wel dat verwacht had mogen worden dat de woning naar hedendaagse normen zou zijn geïsoleerd.

3.20.

Algemeen bekend is dat de isolatie van een woning honderd jaar geleden vergeleken met nu niet ideaal te noemen is. Dit had, indien van belang voor [eiser] , redelijkerwijs voor hem aanleiding moeten zijn voor aanvullende vragen dan wel onderzoek naar de aanwezigheid van isolatie. Daarbij geldt dat niet is gebleken van een objectieve belemmering voor dergelijke vragen dan wel een inspectie. Overigens hebben [gedaagden] zoals zij onbetwist gesteld hebben, geen werkzaamheden aan het dak uitgevoerd, waardoor niet gebleken is op welke wijze [gedaagden] op de hoogte hadden moeten zijn van de gebruikte isolatie dan wel de afwezigheid van isolatie bij de dakkapellen.

3.21.

Die onderzoeksplicht verviel niet doordat [gedaagden] op de vragenlijst had ingevuld dat er isolatie zou zijn. De beantwoording van vragen in de vragenlijst door de verkoper komt niet de betekenis toe van een garantie. Volgens de overgelegde brief van [naam 3] en de verklaringen van [eiser] tijdens de mondelinge behandeling, is een (dunne) laag isolatie onder het dak aangetroffen, behoudens bij de dakkapellen. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [gedaagden] is door [eiser] niet toereikend onderbouwd dat [gedaagden] op de hoogte zouden zijn geweest van het ontbreken van isolatie dan wel gebrekkige isolatie op bepaalde plekken in de woning. De rechtbank komt op dit punt dan ook niet toe aan bewijslevering.

3.22.

Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de afwezigheid van de door [eiser] veronderstelde isolatie niet betekent dat [gedaagden] zijn tekort geschoten in de nakoming van hun uit artikel 6.3 voortvloeiende verplichting. Tevens is niet gebleken van dwaling dan wel bedrog door het verzaken van de mededelingsplicht. Deze vordering zal dan ook worden afgewezen bij eindvonnis.

3.23.

In afwachting van de bewijslevering zal de rechtbank iedere verdere beslissing aanhouden.

4. De beslissing

De rechtbank

4.1.

laat [eiser] toe om door alle middelen rechtens, te bewijzen dat vóór de levering van de woning al sprake was (geweest) van een clustervliegenplaag,

4.2.

bepaalt dat, indien [eiser] bewijs door middel van getuigen wil leveren, het getuigenverhoor zal worden gehouden ten overstaan van mr. I.M. Etman, rechter, in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een datum en tijdstip als door de rechter zal worden bepaald, nadat [eiser] bij akte heeft opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en - zo mogelijk - de personalia van de getuigen,

4.3.

verwijst in dat geval de zaak naar de rol van
3 februari 2021 voor akte houdende opgave getuigen aan de zijde van [eiser] , alsmede voor akte houdende verhinderdata in de periode oktober tot en met december 2021 aan de zijde van beide partijen,

4.4.

bepaalt dat [eiser] , indien hij het bewijs niet of niet uitsluitend door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, hij die bewijsstukken en/of andere bewijsmiddelen op de rol van
3 februari 2021 in het geding moet brengen,

4.5.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken op

6 januari 2021. ^[1]

Voetnoten

1. type: AP