ECLI:NL:RBLIM:2020:9929

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Roermond

zaaknummer / rolnummer: C/03/269427 / HA ZA 19-506

Vonnis van 25 november 2020

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

advocaat mr. J.J.T. Ebisch te Venlo,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. H.H.T. Beukers te Eindhoven.

Partijen worden hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 24 september 2019 met producties 1A tot en met 21;
de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 25;
de akte overlegging productie en bewijsaanbod van [gedaagden] met productie 26;
de akte overlegging productie van [eisers] met productie 22;
het proces-verbaal van comparitie van 28 augustus 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] en [gedaagden] hebben op 31 augustus 2017 een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van het woonhuis gelegen te [plaats] , aan de [adres] (hierna: de woning). De koopprijs bedroeg € 1.455.000,--. De leveringsakte is gepasseerd op 6 september 2017.

2.2.

[eisers] verblijft tot op heden niet in de woning.

2.3.

In november 2017 heeft [eisers] in het souterrain van de woning vochtschade geconstateerd. Op 17 november 2017 hebben partijen samen de schade opgenomen. In de periode daarna hebben drie bedrijven (de firma's [naam firma 1] , [naam firma 2] en [naam firma 3] ) onderzoek gedaan naar de vochtproblematiek.

2.4.

Vervolgens is bij beschikking van 2 mei 2018 het verzoek van [eisers] tot het gelasten van een voorlopig deskundigenbericht toegewezen. Daarbij is de heer ing. J.C. Kok (hierna: Kok) benoemd als deskundige.

2.5.

Kok heeft op 27 maart 2019 zijn definitieve rapport aangeboden aan de rechtbank en toegestuurd aan partijen.

2.6.

Over de bevindingen van Kok hebben partijen gecorrespondeerd, maar dit heeft niet geleid tot een minnelijke oplossing.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert – samengevat –, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. Primair:

A. vernietiging van de koopovereenkomst;

B. [gedaagden] te veroordelen tot terugbetaling van een geldsom gelijk aan de koopsom van € 1.455.000,00;

C. [gedaagden] te veroordelen tot betaling van rente over het bedrag van € 1.455.000,00;

D. [gedaagden] te veroordelen tot vergoeding van schade, met rente.

II. Subsidiair:

A. ontbinding van de koopovereenkomst;

B. [gedaagden] te veroordelen tot nakoming van de ongedaanmakingsverbintenis door terugbetaling van de koopsom van € 1.455.000,00;

C. [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de rente over het bedrag van € 1.455.000,00;

D. [gedaagden] te veroordelen tot vergoeding van schade, met rente.

III. Primair en subsidiair:

A. de gerechtelijke deskundigenkosten, met rente;

B. de proceskosten, met rente;

C. de nakosten, met rente.

3.2.

[eisers] legt aan zijn primaire vorderingen ten grondslag dat sprake is van dwaling en aan zijn subsidiaire vorderingen dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van artikel 6.3 van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagden]

3.3.

[gedaagden] voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eisers] stelt als volgt. Een aantal maanden na de eigendomsoverdracht van de woning heeft hij in het souterrain van de woning plotseling ernstige vochtschade geconstateerd. Deskundige Kok heeft een onderzoek verricht, waaruit is gebleken dat er sprake is van een ernstig en fundamenteel gebrek aan de funderingsconstructie van de woning. [eisers] stelt zich primair op het standpunt dat hij heeft gedwaald, nu hij ervan uitging dat de woning een deugdelijke funderingsconstructie bezat. [eisers] wist niet en hoefde ook niet te verwachten dat de funderingsconstructie van de woning ondeugdelijk was. Als hij daarvan op de hoogte was geweest, zou hij de koopovereenkomst niet gesloten hebben. Subsidiair stelt [eisers] dat [gedaagden] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen, nu hij heeft gegarandeerd dat de woning geen gebreken bezit die het normale gebruik als woonhuis verhinderen, maar de woning vanwege de gebrekkige funderingsconstructie ongeschikt is als woonhuis.

4.2.

[gedaagden] betwist dat er sprake is van een ondeugdelijke funderingsconstructie, zodat [eisers] geen verkeerde voorstelling van de eigenschappen van de woning had en er geen sprake is van een gebrek dat aan het normale gebruik als woonhuis in de weg staat.

4.3.

De rechtbank overweegt dat, zowel voor vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling als voor ontbinding van de koopovereenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming, allereerst vereist is dat komt vast te staan dat er sprake is van een gebrekkige funderingsconstructie, dat wil zeggen een funderingsconstructie die niet voldoet aan de voor normaal gebruik daaraan te stellen eisen.

4.4.

[eisers] heeft zijn stelling dat de kelderconstructie gebrekkig is, onderbouwd met het rapport van deskundige Kok. De rechtbank stelt vast dat uit het rapport van Kok het volgende blijkt (pagina 20 en verder van het rapport van Kok, productie 18 bij dagvaarding).
4.4.1. Kok heeft een viertal vochtverschijnselen geconstateerd:

plasvorming in ruimte 1;

optrekkend vocht in de wanden van de oude garage;

blaasvorming in de vloer van ruimte 5 (water in de dekvloer);

bruine uitslag op de wanden, veroorzaakt doordat de magneetdeeltjes in de magneetverf op de wanden zijn gaan roesten (vocht in de wanden).

4.4.2.

Kok komt tot de conclusie dat de funderingsconstructie van de woning niet waterdicht is:

de kelder is niet als betonnen bak uitgevoerd, maar in metselwerk;

de kelder is van buitenaf niet deugdelijk waterdicht gemaakt (er is geen volledig dekkende waterdichte of waterkerende bekleding aangebracht);

de aansluitingen tussen wand en vloer zijn niet waterdicht uitgevoerd;

de keldervloer is mogelijk niet waterdicht, nu het onzeker is of de keldervloer is uitgevoerd met sparingen.

4.4.3.

De wanden en dekvloer bevatten een grote hoeveelheid water, afkomstig van enerzijds neerslag die bij een bui langs de gevel loopt ('zakwater') en vervolgens de kelderwanden en -vloer binnendringt en anderzijds afkomstig van grondwater dat hoger staat dan de dekvloer en zo via de aansluitingen tussen de wanden en dekvloer de funderingsconstructie binnendringt. Het binnendringen van zakwater en grondwater is mogelijk doordat de funderingsconstructie niet waterdicht is uitgevoerd. Daarmee is volgens Kok sprake van een funderingsconstructie die niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen.

4.5.

[gedaagden] betwist dat er sprake is van een vochtprobleem. Hij heeft nooit last gehad van vochtproblemen en stelt dat eventueel vocht in de kelderwanden en -vloer afkomstig is van een éénmalige gebeurtenis in november 2017, ná de eigendomsoverdracht. Er was een lekkage aan de hemelwaterafvoer die, in combinatie met een hevige hoosbui en het feit dat de pomp van de vuilwaterinstallatie uitgeschakeld stond, voor de plas op de vloer van ruimte 1 heeft gezorgd. Hierna is de lekkage verholpen en de pomp weer ingeschakeld en sindsdien hebben zich geen problemen meer voorgedaan. Het was dus een éénmalige gebeurtenis en niet een gebrek. Kok heeft ook geconstateerd dat deze lekkage zich niet meer heeft voorgedaan nadat de lekkage van de hemelwaterafvoer verholpen was (pagina 20 van het rapport). Er is thans dan ook geen sprake van een actueel vochtprobleem. Kok heeft tijdens de inspectie geconstateerd dat de vochtplekken droog waren (pagina 23 van het rapport).

4.6.

[gedaagden] betwist voorts dat de funderingsconstructie gebrekkig is. Onder verwijzing naar de opmerkingen van zijn eigen deskundige Trition B.V. (productie 16 bij conclusie van antwoord), voert [gedaagden] een aantal bezwaren aan tegen de conclusies in het rapport van Kok.

4.6.1.

[gedaagden] stelt dat grondwater geen oorzaak kan zijn van het vocht in de wanden. Grondwater kan niet in de fundering dringen, nu de woning op een heuvel staat en de grondwaterstand zich ter plaatse meer dan tien meter onder het maaiveld bevindt. Dit blijkt uit meetgegevens uit het 'actueel hoogte bestand Nederland'. Daarnaast bestaat de grond rondom de woning tot een diepte van vijftien meter uit zandachtige lagen, die zorgen voor een goede afwatering, zo blijkt uit een online-raadpleging van het zogenoemde 'DINO-loket'. Vanwege de lage grondwaterstand en bodemsamenstelling bestaat er volgens [gedaagden] geen reëel risico op binnendringend grondwater. [gedaagden] heeft Kok hierop ook gewezen in zijn reactie op het conceptrapport. Kok heeft dit in het definitieve rapport echter onbesproken gelaten.

4.6.2.

[gedaagden] voert verder aan dat het volgens Trition niet vanzelfsprekend is dat neerslagwater in de funderingsconstructie dringt, ook al is deze niet waterdicht uitgevoerd. Daarnaast is er een natuurstenen pad om de woning gelegen, dat ervoor zorgt dat er geen neerslag in de bodem direct naast de funderingsconstructie omlaag kan zakken. Kok heeft het 'zakwater' niet eerder dan in zijn definitieve rapport als oorzaak van de vochtproblemen genoemd, zodat (de deskundige van) [gedaagden] dit nog niet heeft kunnen weerleggen.

4.6.3.

[gedaagden] betwist daarnaast de conclusie van Kok dat de funderingsconstructie ondeugdelijk is omdat deze gemetseld is en niet bestaat uit een betonnen bak. De conclusie van Kok dat een funderingsconstructie enkel deugdelijk is als deze bestaat uit een betonnen bak, is onjuist. Dit blijkt uit de opmerkingen van Trition B.V. Daarnaast adverteren verschillende aannemers met de mogelijkheid om een gemetselde kelder te realiseren, zodat een gemetselde kelder niet per definitie ondeugdelijk is (producties 22 en 23 bij conclusie van antwoord).

4.6.4.

Ten slotte stelt [gedaagden] dat Kok geen onderzoek heeft verricht naar de meest voorkomende oorzaken van een eventueel vochtprobleem, zoals inwatering ter plaatse van buitentrappen en hellingbanen, een verstopte draingoot en een ontbrekende waterkering onder een kozijn.

4.7.

De rechtbank stelt vast dat Kok in zijn rapport concludeert dat de funderingsconstructie ondeugdelijk is, nu geen sprake is van een betonnen bak, de kelderwanden niet op een deugdelijke wijze waterdicht zijn uitgevoerd en er twijfel is over de waterdichtheid van de keldervloer. Een deskundigenbericht dat via de weg van artikel 194 of artikel 202 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tot stand is gekomen, voldoet (doorgaans) aan de wettelijke vereisten, waaronder het vereiste van hoor en wederhoor. De rechter zal de mening van die deskundige in zijn algemeenheid slechts terzijde leggen indien er zwaarwegende en steekhoudende bezwaren bestaan over de wijze van totstandkoming of de inhoud van het desbetreffende deskundigenbericht.

4.8.

De rechtbank overweegt dat [gedaagden] gemotiveerd heeft gesteld dat een gemetselde kelderconstructie niet per definitie ondeugdelijk hoeft te zijn en dat in de situatie van de woning van [eisers] zakwater en grondwater geen problemen hoeven op te leveren. De rechtbank constateert dat Kok in zijn rapport niet is ingegaan op de opmerking van [gedaagden] over de stand van het grondwater en de bodemsamenstelling. Het had naar het oordeel van de rechtbank op zijn weg gelegen om de opmerking van [gedaagden] in de definitieve rapportage te weerleggen, dan wel het rapport op dit punt aan te passen.

Ten aanzien van 'zakwater' (neerslagwater) overweegt de rechtbank dat Kok op pagina 22 van zijn conceptrapportage ten aanzien van ruimte 5 schrijft:
"Een waterdichte of waterkerende voorziening is in deze wand niet aangetroffen. Dit betekent dat neerslagwater eenvoudig in de wandconstructie kan dringen en waar dit vervolgens op de betonvloer terecht komt en zich via de dekvloer kan verspreiden."Voor zover Kok heeft bedoeld dat zakwater ook als oorzaak heeft te gelden voor de vochtproblemen in ruimte 1, volgt de rechtbank [gedaagden] in zijn stelling dat Kok pas in het definitieve rapport voor het eerst neerslagwater (zakwater) als oorzaak benoemt, zodat [gedaagden] niet meer in de gelegenheid is geweest daarop te reageren.

4.9.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] voldoende gemotiveerde bezwaren heeft aangevoerd tegen het rapport van Kok, zodat de rechtbank de conclusies uit het rapport van Kok thans niet zonder meer kan overnemen. Gelet op het voorgaande kan de vraag of sprake is van een gebrekkige funderingsconstructie op dit moment niet afdoende beantwoord worden en heeft de rechtbank behoefte aan deskundige voorlichting.

4.10.

De rechtbank is voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de volgende aanvullende vragen:

Bevindt zich thans vocht in de wanden en/of vloer van de kelder van de woning van [eisers] ? Zo ja, op welke plek(ken)?

Zo ja, kunt u per plek aangeven of er sprake is van een voortdurend (actueel/actief) vochtprobleem, of dat het thans aanwezige vocht ook veroorzaakt kan zijn door een éénmalige gebeurtenis in het najaar van 2017, waarbij sprake was van een combinatie van een verstopte draingoot, een hoosbui en een uitgeschakelde vuilwaterpomp?

3. Indien sprake is van een actueel/actief vochtprobleem, kunt u per plek aangeven of dit veroorzaakt wordt door:
- binnendringend zakwater;
- binnendringend grondwater;
- inwatering ter plaatse van een buitentrap en/of hellingbaan;
- een verstopte draingoot;
- een ontbrekende waterkering onder een kozijn;
- een andere oorzaak?

4. Indien er sprake is van 'een andere oorzaak', kunt u aangeven wanneer deze oorzaak is ontstaan?

5. Dient een kelderconstructie in het algemeen uitgevoerd te worden als betonnen bak om te kunnen gelden als deugdelijke funderingsconstructie? Met andere woorden, is elke gemetselde kelderconstructie per definitie ondeugdelijk?

6. Dient een kelderconstructie in het algemeen uitgevoerd te worden met waterkerende maatregelen? Met andere woorden, is elke kelderconstructie waarbij geen waterkerende maatregelen zijn getroffen per definitie ondeugdelijk?

7. Aan welke eisen dient een gemetselde kelderconstructie in het algemeen te voldoen om te kunnen gelden als deugdelijke funderingsconstructie? Welke rol spelen daarbij factoren als 'zakwater', grondwaterstand, bodemsamenstelling, (vuilwater)pompinstallatie(s)?

8. Aan welke specifieke eisen dient een gemetselde kelderconstructie ter plaatse van de woning van [eisers] te voldoen?

9. Voldoet, gelet op de antwoorden op voornoemde vragen, de kelderconstructie van de woning van [eisers] naar uw deskundige mening aan de eisen die daaraan gesteld mogen worden?

10. Wat vindt u als deskundige nog meer van belang om te vermelden?

4.11.

Nu tussen partijen veel discussie is geweest over de persoon van deskundige Kok, zijn deskundigheid en de te stellen vragen, ziet de rechtbank aanleiding de aanvullende vragen voor te leggen aan een andere, niet (eerder) bij deze zaak betrokken deskundige.

4.12.

Voordat de rechtbank overgaat tot benoeming van een deskundige, zal zij partijen in de gelegenheid stellen zich bij akte uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige en over de aan de deskundige voor te leggen vragen. Indien partijen zich tevens wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij in onderling overleg aan de rechtbank aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn. Mochten partijen er niet in slagen gezamenlijk een deskundige voor te stellen, dan draagt de rechtbank partijen op ieder afzonderlijk drie deskundigen voor te stellen van hun voorkeur en drie deskundigen met wie zij zich niet kunnen verenigen, en om hun bezwaren te motiveren. De rechtbank zal dan met inachtneming van de door partijen ingediende voorstellen zelf een keuze maken, waarbij de rechtbank zich vrij acht een deskundige te benoemen waartegen partijen niet op voorhand (deugdelijk gemotiveerd) bezwaar hebben gemaakt.

4.13.

De rechtbank zal naar aanleiding van de aanvullende deskundigenrapportage beoordelen of de funderingsconstructie van de woning van [eisers] voldoet aan de daaraan voor normaal gebruik te stellen eisen. Indien de rechtbank alsdan van oordeel is dat vast is komen te staan dat de funderingsconstructie gebrekkig is, zal de rechtbank vervolgens overgaan tot beoordeling van de overige stellingen en verweren. Indien niet komt vast te staan dat de funderingsconstructie gebrekkig is, liggen zowel de primaire als subsidiaire vorderingen voor afwijzing gereed.

4.14.

De rechtbank ziet in de bewijslastverdeling aanleiding om te bepalen dat het voorschot op de kosten van de deskundige door [eisers] moet worden gedeponeerd.

4.15.

In afwachting van de aktes zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
16 december 2020voor

akte uitlating deskundigenbericht, waarin beide partijen zich tegelijkertijd kunnen uitlaten over hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 4.12.,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.C. Alink-Steinberg en in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. Krens op 25 november 2020.^[1]