Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8729838 CV EXPL 20-4148
Vonnis van de kantonrechter van 9 december 2020
in de zaak van:
[eiser],
wonend te [woonplaats] ,
eisende partij,
procederend in persoon,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
procederende in persoon.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord
- de conclusie van repliek tevens akte houdende vermindering van eis
- de schriftelijke weergave van de mondelinge dupliek (abusievelijk aangemerkt als schriftelijke weergave van het mondelinge antwoord).
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt de woonruimte gelegen op de tweede verdieping van het pand [adres] te [woonplaats] van [eiser] .
2.2.
Op 10 december 2019 heeft [eiser] het volgende WhatsApp-bericht aan [gedaagde] gestuurd:
“(…)
Er is 1 balk onder jouw balkon rot. Dus ff niet betreden. Wordt vervangen; ben ik mee bezig. Gr”
De balk is in juni 2020 vervangen.
2.3.
[gedaagde] betaalt sinds 1 februari 2020 € 500,- per maand aan kale huur in plaats van de volgens [eiser] verschuldigde kale huurprijs van € 530,- tot 30 juni 2020 en € 551,20 vanaf 1 juli 2020.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na vermindering van eis dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht zal verklaren dat (a.) [gedaagde] jegens [eiser] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst ten aanzien van de verbintenis tot betaling van de kale huurprijs en (b.) [eiser] derhalve gerechtigd is om de gedane betalingen zijdens gedaagde – conform art. 6:44 BW Pro – in mindering te brengen op in de eerste plaats de kosten, vervolgens de verschenen rente en ten slotte de hoofdsom en de lopende rente,
II. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van:
1) de kale huurpijs van:
- € 530,- per maand vanaf 1 februari 2020,
- € 551,20 vanaf 1 juli 2020 tot de dag der rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst,
2) de buitengerechtelijke incassokosten, zulks verminderd met het eventueel terzake door [gedaagde] aan [eiser] betaalde, berekend rekening houdend met het bepaalde in art. 6:44 BW Pro en vermeerderd met de wettelijke rente en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der wettelijke opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag volgende op het einde van genoemde termijn voor voldoening tot de dag der algehele voldoening,
3) de nakosten
III. het ten deze gewezen vonnis als Europese executoriale titel zal waarmerken conform de wet.
3.2.
[gedaagde] voert als verweer dat hij een deel van de huurprijs niet heeft betaald omdat hij van december 2019 tot juni 2020 zijn balkon niet heeft kunnen gebruiken vanwege de rotte balk.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vraag of [gedaagde] het balkon wel of niet kon gebruiken, is voor beoordeling van de vorderingen van [eiser] niet van belang. [gedaagde] heeft immers geen vordering tot huurprijsvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW Pro ingediend en ook niet aangevoerd dat en op welke wijze zijn huurgenot door de rotte balk van het balkon
substantieelis verminderd.
substantieelis verminderd.
Hierbij komt dat hem ook geen beroep op opschorting (meer) toekomt omdat sinds de rotte balk is vervangen inmiddels meer dan zes maanden zijn verstreken. Dit betekent dat over de periode dat het gebrek heeft bestaan sowieso geen huurprijsvermindering meer kan worden gevorderd gelet op de vervaltermijn van zes maanden van artikel 7:257 lid 3 BW Pro. [gedaagde] moest dus ook na 1 februari 2020 de huurprijs van € 530,- betalen en niet, zoals hij heeft gedaan, slechts € 500,-.
4.2.
De vraag is dan of [gedaagde] per 1 juli 2020 de verhoogde huurprijs van € 551,20 verschuldigd is geworden, zoals aangevoerd door [eiser] . Dit is naar het oordeel van de kantonrechter niet het geval. In rechte kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] de brief van 31 mei 2020 heeft ontvangen, waarin het voorstel tot wijziging van de huurprijs is opgenomen. In de brief van [eiser] van 8 juni 2020 aan [gedaagde] staat immers dat [gedaagde] hem heeft meegedeeld dat hij de brief niet heeft ontvangen en nergens blijkt uit dat deze mededeling onjuist was of dat [eiser] het voorstel opnieuw heeft verzonden. Een schriftelijk voorstel is op grond van artikel 7:248 BW Pro echter wel een vereiste voor een huurverhoging.
4.3.
Overigens, ook als [gedaagde] de betreffende brief wel zou hebben ontvangen geldt dat de huurverhoging per 1 juli 2020 niet verschuldigd is. In de betreffende brief staat immers niet het tijdvak waarbinnen [gedaagde] van bezwaren kon doen blijken, zoals vereist is op grond van artikel 7:252 lid 2 aanhef Pro en onder e BW. Dit betekent dat ingevolge lid 4 de voordien geldende huurprijs verschuldigd blijft (dus € 530,-), tenzij blijkt dat [gedaagde] niet door het verzuim is benadeeld. [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die maken dat de uitzondering van toepassing is.
4.4.
Voorstaande betekent dat [gedaagde] vanaf 1 februari 2020 de huurprijs van € 530,- moest betalen, en dus € 30,- per maand te weinig heeft betaald.
4.5.
Bij dagvaarding vorderde [eiser] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In dat opzicht is te begrijpen dat [eiser] de betaling van de kale huurprijs vorderde “tot de dag der rechtsgeldige beëindiging van de huurovereenkomst.” [eiser] heeft zijn eis echter verminderd in die zin dat geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde meer werd gevorderd. Hij heeft de voorgaande passage – de kantonrechter neemt aan, abusievelijk – niet gewijzigd. De kantonrechter zal de vordering in zoverre afwijzen omdat niet vaststaat dat [gedaagde] tot de huurovereenkomst ten einde komt € 530,- per maand verschuldigd zal zijn (bijvoorbeeld omdat in de toekomst gebreken ontstaan die wel leiden tot een recht om huurprijsvermindering te vorderen of omdat [eiser] alsnog overeenkomstig artikel 7:248 jo Pro. 250 en 252 BW de huur verhoogt). De kantonrechter zal derhalve de vordering tot de datum van dit vonnis toewijzen en niet voor de toekomst. De gevorderde verklaring voor recht zal niet worden gegeven omdat zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, onduidelijk is welk belang [eiser] hierbij nog heeft nu de vordering tot betaling van de huur wordt toegewezen.
4.6.
De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen omdat niet is gebleken dat aan de vereisten voor verschuldigdheid hiervan is voldaan. [eiser] heeft namelijk niet gesteld dat een zogenoemde veertiendagenbrief (artikel 6:96 lid 6 BW Pro) is verzonden.
4.7.
[gedaagde] heeft iedere maand € 500,- aan [eiser] betaald in plaats van € 530,-. Uit de aard van de prestatie blijkt dat deze betalingen steeds moeten worden toegerekend aan de eerstvolgende huurtermijn. De betalingen mogen dus niet worden toegerekend aan (in de eerste plaats de kosten, vervolgens de verschenen rente en vervolgens de hoofdsom en lopende rente van) het niet-betaalde deel van (een) eerdere huurtermijn(en). De op artikel 6:44 BW Pro ziende verklaring voor recht zal daarom niet worden gegeven.
4.8.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten van [eiser] . Deze worden tot vandaag begroot op € 185,96 (€ 102,96 aan explootkosten en € 83,00 aan griffierecht).
4.9.
De nakosten zullen worden toegewezen zoals hieronder opgenomen in de beslissing Er zal geen salaris worden toegekend omdat zich namens [gedaagde] geen gemachtigde heeft gesteld.
4.10.
De vordering om dit vonnis als Europese executoriale titel te waarmerken wordt afgewezen omdat dit enkel mogelijk is bij niet-betwiste schuldvorderingen [1] en [gedaagde] verweer heeft gevoerd.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 270,- (zijnde € 30,- per maand van 1 februari tot en met 31 oktober 2020) en € 530,- per maand vanaf 1 november 2020 tot de datum van dit vonnis,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser] , tot vandaag begroot op € 185,96,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiser] aan de veroordelingen onder 5.1. en 5.2. voldoet en betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, tot betaling van de explootkosten van deze betekening,
5.4.
verklaart de veroordelingen onder 5.1., 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.M. Drenth en in het openbaar uitgesproken.
type: GD