Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB/ROE 20/686
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 december 2020 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , te [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. S. Oord),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Venlo, verweerder
(gemachtigde: mr. C.H.J.M. Michels).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
[vergunninghouder], te [woonplaats] (vergunninghouder).
[vergunninghouder], te [woonplaats] (vergunninghouder).
Procesverloop
Bij besluit van 4 november 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder een omgevingsvergunning verleend voor het realiseren van acht kamers voor studenten in het pand aan de [adres] te [plaats] .
Bij besluit van 31 januari 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2020. Eisers zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Bij het primaire besluit heeft verweerder naar aanleiding van de aanvraag daartoe van vergunninghouder een omgevingsvergunning verleend voor het inpandig realiseren van acht kamers voor studenten in het pand aan de [adres] te [plaats] . Aan deze omgevingsvergunning is de voorwaarde verbonden dat alleen het huisvesten van studenten is toegestaan.
2. Verweerder stelt zich op het standpunt -kort weergegeven- dat onderhavige aanvraag in overeenstemming is met het bepaalde in de Regels kamerverhuur Venlo 2016. Voorts stelt verweerder dat in de beleidsnotitie ‘Op kamers in Venlo’ het belang van studentenhuisvesting voor de doorontwikkeling van Venlo studentenstad is omschreven. Het pand ligt in de in deze beleidsnotitie opgenomen voorkeurszone voor studenthuisvesting. In deze voorkeurszone wordt aan initiatieven voor studentenhuisvesting in beginsel altijd medewerking verleend. Kamerverhuur aan studenten past ook binnen de Ruimtelijke structuurvisie 2014 (gebiedsprofiel ‘luw’). Ook is van belang dat het pand al een woonbestemming heeft. De parkeerdruk blijft met twee parkeerplaatsen gelijk. Verweerder is derhalve van mening dat onderhavige aanvraag niet zal leiden tot een onevenredige aantasting van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving ter plaatse.
3. Eisers voeren in beroep aan -kort samengevat- dat het verlenen van een omgevingsvergunning voor kamerbewoning voor vier extra kamers boven de vier kamers die rechtstreeks zijn toegestaan, zich niet verhoudt tot het onderliggend beleid dat heeft geleid tot het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan Kamerwoning (dat tevens betrekking heeft op het ter plaatse geldende bestemmingsplan). In dit verband wijzen eisers op de impact van vier (extra) personen op het woonklimaat en de leefbaarheid van de gemeente. Voorts stellen eisers dat het gebruik van de woning door acht personen ernstige (geluids)overlast zal opleveren in verband met de gehorigheid van de woning. Ook zijn eisers van mening dat als gevolg van de verleende vergunning de waarde van hun woningen zal dalen.
4. Voor deze zaak is het volgende juridische kader van belang.
4.1.
Ingevolge artikel 2.10, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan.
4.2.
Het perceel waarop onderhavige woning staat, is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Centrum Venlo’ en heeft de bestemming ‘Wonen’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’.
Op grond van artikel 16.1.a van de bestemmingsplanregels zijn de voor ‘Wonen’ aangewezen gronden bestemd voor: wonen, in grondgebonden woningen, gestapelde woningen, boven- en benedenwoningen, waaronder tevens begrepen kamerbewoning (maximaal 4 personen).
Tussen partijen is niet in geschil dat dat het wijzigen van het gebruik van onderhavig woning in strijd is met ter plaatse geldende bestemmingsplan.
4.3.
Ingevolge artikel 2.12, eerste lid, onder a, van de Wabo kan voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en:
a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening:
1°. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking.
4.4.
Op grond van artikel 16.5.1 van de bestemmingsplanregels kan bij omgevingsvergunning ten behoeve van een kamerverhuurbedrijf worden afgeweken van het bestemmingsplan, mits:
a. het gebruik geen overlast voor het woonmilieu oplevert en geen onevenredige afbreuk doet aan het woonkarakter van de wijk of buurt;
b. het gebruik naar de aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming is;
c. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Indien niet op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien, dient te worden aangetoond dat elders in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien;
d. het groepsrisico niet verslechtert.
5. Over de beroepsgrond van eisers met betrekking tot het beleid van verweerder in zake kamerbewoning overweegt de rechtbank het volgende.
5.1.
De rechtbank stelt vast dat onderhavige aanvraag passend is op grond van het ten tijde van het bestreden besluit geldende beleid: de Ruimtelijke Structuurvisie, de Visie Stedelijk Centrum en de Regels kamerverhuur Venlo 2016. Dat wordt door eisers ook niet bestreden. Het pand ligt in de voorkeurszone (A) voor studentenhuisvesting met het gebiedsprofiel ‘luw’, waarbinnen een sterke menging van voorzieningen en wonen is voorzien. Wat betreft het voorgenomen beleid c.q. de voorgenomen bestemmingsplanregeling (paraplu bestemmingsplan Kamerwoning), waarbij kamerbewoning als hoofdregel wordt beperkt tot maximaal twee personen, overweegt de rechtbank in de eerste plaats dat (nog) niet zeker is of dit voorgenomen beleid (parapluplan) ook daadwerkelijk in ongewijzigde vorm zal gaan gelden. Bovendien voorziet ook het voorontwerp en inmiddels het ontwerp van dit bestemmingsplan in een afwijkingsmogelijkheid met betrekking tot het maximaal toegestane aantal personen. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat op grond van het parapluplan sprake zal zijn van een vergelijkbare (belangen) afweging ten aanzien van onderhavige aanvraag. Niet is gebleken dat onder vigeur van het nieuwe bestemmingsplan de onderhavige aanvraag niet meer verleend zou kunnen worden. De voorgenomen toekomstige regeling geeft derhalve geen aanleiding voor het oordeel dat de omgevingsvergunning in redelijkheid niet verleend had kunnen worden. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
6. Met betrekking tot de geluidsoverlast overweegt de rechtbank het volgende.
6.1.
De rechtbank is in de eerste plaats van oordeel dat een zekere mate van (geluids)overlast hoort bij het wonen in het centrum van een stad, hetgeen eisers ter zitting ook hebben erkend. Voorts acht de rechtbank het van belang dat op dit moment vier studentenkamers regulier zijn toegestaan en dat er ook een (groot) gezin zou kunnen wonen in het pand. Eisers hebben naar het oordeel van de rechtbank, met name gelet op de aard van de omgeving, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake zou zijn van een onaanvaardbare aantasting van hun woon- en leefmilieu als gevolg van de toegestane vier extra kamers voor studenten,
Terzijde overweegt de rechtbank dat vergunninghouder ter zitting heeft verklaard dat er huisregels zijn om de (geluids)overlast te beperken. Deze regels zijn opgenomen in de huurovereenkomst. De vergunninghouder heeft toegezegd bij klachten te komen controleren. Hoewel de verleende vergunning zaaks- en niet persoonsgebonden is, zodat niet gegarandeerd is dat vergunninghouder de verhuurder van de studentenkamers blijft, geven deze aspecten in ieder geval geen voeding voor de gedachte dat er sprake zal zijn van een overlast gevende situatie.
Ten slotte heeft verweerder in het kader van de aantasting van het woonmilieu bekeken of er in onderhavig gebied op dit moment sprake is van klachten op het gebied van kamerverhuur. Hiervan is niet gebleken. De vrees voor overlast is ook niet onderbouwd met concrete gegevens over overlast die nu al door studentenhuisvesting zou worden veroorzaakt. De enkele vrees voor overlast is in dit verband onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de omgevingsvergunning niet had mogen worden verleend.
De beroepsgrond over vrees voor geluidsoverlast slaagt derhalve niet.
7. Over de beroepsgrond van eisers dat als gevolg van de verleende vergunning de waarde van hun woningen zal dalen overweegt de rechtbank het volgende.
7.1.
Eisers kunnen, als sprake zou zijn van een waardedaling van hun woningen, om een tegemoetkoming in deze planschade verzoeken. Verweerder heeft met vergunninghouder een planschadeverhaalovereenkomst afgesloten. Er is geen aanleiding voor het oordeel dat sprake is van een dermate hoge planschade dat vergunningverlening onevenredig nadeel voor omwonenden zou opleveren of dat de omgevingsvergunning onuitvoerbaar is.
Ook deze beroepsgrond slaagt dus niet.
8. Op grond van voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat verweerder in redelijkheid onderhavige omgevingsvergunning heeft kunnen verlenen.
9. Het beroep is ongegrond.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.W. Seylhouwer, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 december 2020
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 december 2020
rechter
De griffier is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op: 10 december 2020
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.