Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8484739 CV EXPL 20-1906
Vonnis van de kantonrechter van 25 november 2020
in de zaak van
[eisende partij],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. D. Gogar,
tegen
[gedaagde partij],
wonend [adres] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. D.M. Gijzen.
Partijen zullen hierna [eisende partij] en [gedaagde partij] worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens houdende vermindering van eis
- de conclusie van dupliek.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen bestaat met ingang van 1 november 2019 een huurovereenkomst, waarbij [eisende partij] als verhuurder aan [gedaagde partij] als huurder de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] verhuurt tegen een huurprijs van laatstelijk € 995,00, te voldoen uiterlijk op de eerste van elke maand.
2.2.
[gedaagde partij] heeft over de periode tot en met april 2020 een huurachterstand van
€ 4.975,00 laten ontstaan. [eisende partij] heeft [gedaagde partij] bij brief van 24 februari 2020 aangemaand tot betaling en op 22 april 2020 gedagvaard.
2.3.
[gedaagde partij] heeft op 7 mei 2020 alsnog € 4.975,00 aan [eisende partij] betaald en in juni 2020 tweemaal € 995,00, welke betalingen partijen achtereenvolgens hebben toegeschreven aan de huurachterstand en aan de huurtermijnen over de maanden mei en juni 2020.
2.4.
[gedaagde partij] heeft voorts op 11 mei 2020 een bedrag van € 615,40 aan [eisende partij] betaald, welke betaling door partijen is toegeschreven aan de buitengerechtelijke incassokosten en de explootkosten. Deze kosten zijn hiermee voldaan.
3.Het geschil
3.1.
[eisende partij] vordert, samengevat en na vermindering van eis, de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, [gedaagde partij] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 995,00 aan de, inmiddels opengevallen, huurtermijn over de maand juli 2020 alsmede € 995,00 per maand aan huur respectievelijk gebruiksvergoeding ingaande augustus 2020 tot en met de ingegane maand van de ontruiming, dit alles te vermeerderen met wettelijke rente, en [gedaagde partij] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eisende partij] legt hieraan ten grondslag dat [gedaagde partij] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door een huurachterstand te laten ontstaan.
3.3.
[gedaagde partij] voert verweer.
4.De beoordeling
4.1.
Artikel 6:265 lid 1 BW Pro bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Ten aanzien van de stelplicht en bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW echter wel mee dat de schuldeiser (hier: [eisende partij] ) moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW Pro dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar (hier: [gedaagde partij] ) is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden. Bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
4.2.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde partij] ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand van vijf maanden had, dat dit een tekortkoming in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting tegenover [eisende partij] oplevert en dat hij daarmee ook in verzuim is komen te verkeren. Deze tekortkoming geeft aan [eisende partij] de bevoegdheid de overeenkomst te ontbinden.
4.3.
Eerst bij dupliek heeft [gedaagde partij] een beroep gedaan op de tenzij-bepaling stellende dat de tekortkoming van geringe betekenis is althans dat de tekortkoming, bij afweging van de belangen over en weer de ontbinding niet rechtvaardigt, omdat de huurachterstand voor het wijzen van het vonnis is ingelopen (en ook de huur over juli en augustus 2020 al is voldaan, aldus [gedaagde partij] ). Naar het oordeel van de kantonrechter is een huurachterstand van vijf maanden geenszins aan te merken als een tekortkoming van geringe betekenis. Betaling van de huur geldt als de hoofdverplichting van de huurder. Een verhuurder hoeft niet te dulden dat gedurende langere tijd de huur niet en/of te laat wordt voldaan. Dit klemt in dit geval overigens temeer, nu [gedaagde partij] vrijwel van meet af aan niet heeft voldaan aan de verplichting de huur tijdig te voldoen. Immers, de huurovereenkomst tussen partijen is aangevangen op 1 november 2019 en [gedaagde partij] heeft al vanaf januari 2020 een huurachterstand laten ontstaan die uiteindelijk aldus is opgelopen tot vijf maanden. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst deze verplichting nog nakomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft, is nakoming dan ook niet meer mogelijk (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002: AD4925). Daarmee is sprake van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt.
4.4.
[gedaagde partij] handhaaft bij dupliek zijn stelling dat hem een tweede kans geboden moet worden als bedoeld in artikel 7:280 BW Pro stellende dat, redenerend vanuit artikel 6:44 BW Pro, ten eerste de kosten zijn voldaan en daarmee nog een bedrag aan huurachterstand zou openstaan. [gedaagde partij] ziet hiermee evenwel eraan voorbij dat de buitengerechtelijke incassokosten al zijn betaald en dat partijen aan de overige gedane betalingen reeds een volgorde hebben aangewezen, namelijk vooraleerst de huurbetalingen. Desalniettemin overweegt de kantonrechter omtrent die tweede kans het volgende. Artikel 7:280 BW Pro bepaalt dat de rechter, voordat deze op grond van artikel 7:231 BW Pro een ontbinding van de huurovereenkomst uitspreekt, de huurder een termijn van ten hoogste een maand kan toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Het betreft hier geen verplichting maar een discretionaire bevoegdheid van de rechter. Nu sprake is van tekortkoming van [gedaagde partij] die meebrengt dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen is gerechtvaardigd, is het verlenen van een ‘terme de grȃce’ hoe dan ook niet aan de orde.
4.5.
De gevorderde ontbinding, en de daaraan verbonden ontruiming, zullen worden toegewezen evenals de redelijk te achten ontruimingstermijn van twee weken. De kantonrechter gaat ervan uit dat de deurwaarder zo nodig rekening zal houden met de actuele situatie rondom de coronacrisis en de op dat moment geldende voorschriften.
4.6.
Vaststaat dat de huurpenningen over de maanden tot en april 2020 ad € 4.975,00 zijn betaald en dat de eis op dit onderdeel niet is gehandhaafd. Bij de dagvaarding is wettelijke rente gevorderd over dit bedrag over de periode vanaf datum dagvaarding tot de datum van betaling. De kantonrechter kan uit de vermindering van eis niet opmaken dat deze rentevordering niet is gehandhaafd. Deze zal daarmee, als zijnde onbetwist, worden toegewezen, te berekenen over de periode van 22 april 2020 tot 7 mei 2020 (de datum waarop [eisende partij] voornoemd bedrag heeft ontvangen). De huurpenningen over de maanden mei en juni 2020 zijn inmiddels eveneens betaald en niet in geschil.
4.7.
Vanaf juli 2020 tot en met de maand van ontbinding is [gedaagde partij] de huurprijs verschuldigd. Voor elke ingegane maand daarna, tot en met die waarin hij het gehuurde ontruimt, is [gedaagde partij] krachtens artikel 7:225 BW Pro een gelijk bedrag verschuldigd als schadevergoeding. Deze vorderingen zullen worden toegewezen, met dien verstande dat de betalingen, die inmiddels al zouden zijn verricht (zoals [gedaagde partij] bij dupliek stelt maar waarop [eisende partij] niet heeft kunnen reageren: deze kunnen daarmee hier niet als vaststaand worden aangenomen), hierop uiteraard in mindering dienen te worden gebracht.
Ook de rentevordering over deze overige termijnen is niet betwist en zal worden toegewezen.
4.8.
Vaststaat dat [gedaagde partij] de gevorderde buitengerechtelijke kosten ad € 512,44, waarop [eisende partij] aanspraak heeft, inmiddels heeft voldaan. Uit de eisvermindering is evenwel niet (expliciet) op te maken dat [eisende partij] de eis op dit onderdeel heeft verminderd, zodat de vordering op dit onderdeel zal worden afgewezen.
4.9.
[gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Vaststaat dat [gedaagde partij] de gevorderde explootkosten ad € 102,96 reeds heeft betaald. De resterende kosten aan de zijde van [eisende partij] worden daarmee begroot op:
griffierecht € 236,00
salaris gemachtigde €
600,00(2 punten x tarief € 300,00)
600,00(2 punten x tarief € 300,00)
totaal € 836,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 2] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde partij] , om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde met personen en zaken te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde partij] voorts om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 995,00 per maand of gedeelte van een maand aan huur c.q. een vergoeding gelijk aan de huurprijs, ingaande juli 2020 tot aan het tijdstip van de ontruiming, en deze huur c.q. vergoeding bij gebreke van betaling op de eerste van de maand waarop deze betrekking heeft telkens te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf die tweede dag van de maand tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde partij] om aan [eisende partij] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te voldoen de wettelijke rente over € 4.975,00 te berekenen vanaf datum dagvaarding tot
7 mei 2020,
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten aan de zijde van [eisende partij] gevallen en tot op heden begroot op € 836,00,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.M. Kuster en in het openbaar uitgesproken.
NIv