Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
Zaaknummer: 8228196 \ CV EXPL 19-8973
Vonnis van de kantonrechter van 4 november 2020
in de zaak van:
[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie],
wonend te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verweerder in reconventie,
gemachtigde mr. S.P.J. Oudenhoven,
tegen:
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , h.o.d.n. [handelsnaam],
wonend [adres 1] ,
[woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
gemachtigde mr. A.M.T. Snijders.
Partijen zullen hierna “ [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] ” en “ [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ” genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in reconventie, met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is eigenaar van een bedrijfspand met bovenwoningen, staande en gelegen aan de [adres 2] in [plaats] . [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] huurt met ingang van 1 september 2015 van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] een gedeelte van dit pand op de benedenverdieping (hierna ook aan te duiden met “de eerste huurovereenkomst”). Ingaande 1 juli 2016 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] er op de benedenverdieping een tweede ruimte bij gehuurd (hierna ook aan te duiden met “de tweede huurovereenkomst”). Op beide huurovereenkomsten zijn algemene bepalingen van toepassing, verder aan te duiden met “de algemene bepalingen”.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] voert in het gehuurde een psychologenpraktijk.
2.2.
Op de bovenverdieping van het pand bevinden zich twee afzonderlijke woonruimten; een van die woonruimten wordt door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] en zijn echtgenote bewoond; de andere woonruimte is aan een derde partij verhuurd geweest en is - lopende de huurrelatie tussen partijen - verkocht aan een nieuwe eigenaar/bewoner.
2.3.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft zich in de afgelopen jaren diverse keren tot [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] gewend met door haar ondervonden klachten aan het gehuurde.
Bij brief van 19 maart 2019 is [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] door de gemachtigde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gesommeerd om binnen een maand een aantal herstelwerkzaamheden aan het gehuurde te verrichten, te weten:
- het aanbrengen van afdoende geluidsisolatie in het plafond van het gehele gehuurde en het trappenhuis naar de kelder op zodanige wijze dat geen geluidsoverlast door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zal worden ondervonden;
- het verhelpen van stankoverlast;
- het aanbrengen en herstellen van de elektriciteitsvoorzieningen van het pand;
- het vervangen van door lekkages aangetaste plafondplaten;
- het zorgdragen van afdoende functioneren van de aanwezige radiatoren (zonder gebruikmaking van mobiele radiatoren).
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt in de brief dat indien [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] weigert om deze werkzaamheden binnen een maand te verrichten, zij deze zelf zal laten uitvoeren en de kosten op de voet van artikel 7:206 lid 3 BW zal verrekenen met de huur. Daarnaast stelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de brief dat de bovengenoemde punten zich al vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst voordoen, zij hierdoor schade lijdt en voor ten minste 50% in haar huurgenot wordt beperkt.
2.4.
Omdat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] niet wilde overgaan tot herstel van de gebreken heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vanaf april 2019 de volledige huurbetaling opgeschort. Tot herstel van de gebreken als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW is [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] nooit overgegaan.
2.5.
[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vervolgens bij exploot van 9 april 2020 in kort geding gedagvaard wegens een op dat moment bestaande huurachterstand van in totaal € 15.681,60. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft in die procedure, kort gezegd, betaling van dit bedrag gevorderd, alsmede van contractueel verbeurde boetes en daarnaast de ontruiming van het gehuurde. Bij vonnis van 6 mei 2020 heeft de kantonrechter in kort geding de vorderingen van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] toegewezen, met veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de kosten van de procedure.
2.6.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft het gehuurde op 29 mei 2020 ontruimd.
3.Het geschil in conventie en in reconventie
3.1.
[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] vordert in conventie, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te veroordelen aan hem te voldoen alle achterstallige huurpenningen vanaf de maand april 2019 tot aan de dag der algehele voldoening (inclusief huurprijsverhoging na indexering), althans tot betaling van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, vanaf de vervaldata van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele voldoening, althans tot betaling van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag aan rente;
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te veroordelen aan hem te voldoen de verschuldigde boetes krachtens artikel 25.3 van de algemene bepalingen met ingang van de maand april 2019 tot aan de dag van algehele voldoening zoals in het lichaam van de dagvaarding uiteengezet, althans tot betaling van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen boete;
te verklaren voor recht dat de “eerste huurovereenkomst” d.d. 14 augustus 2015 op zijn vroegst tot een einde komt op 1 september 2022;
te verklaren voor recht dat de “tweede huurovereenkomst” op zijn vroegst tot een einde komt op 1 juli 2021;
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te veroordelen tot betaling aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.000,00 althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert in reconventie bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten vanaf aanvangsdatum partieel worden ontbonden;
2. de door haar te betalen huurprijs te verminderen tot 50% althans een zodanig percentage dan wel bedrag als de kantonrechter juist zal oordelen vanaf aanvangsdatum van de huurovereenkomsten tot aan de dag dat de gestelde gebreken zijn verholpen althans tot de datum waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig tot een einde is gekomen;
3. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 22.271,30 aan teveel betaalde huurpenningen;
4. de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten te ontbinden;
5. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] te veroordelen tot betaling van de schade aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , bestaande uit een bedrag van € 10.710,00 wegens afgezegde consulten en een bedrag van € 671,55 voor het vervangen van de sloten.
3.3.
Partijen voeren over en weer verweer tegen elkaars vorderingen. Op hun stellingen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen, worden zij gezamenlijk besproken.
4.2.
Om te beginnen stelt de kantonrechter vast dat geen herstel van de gebreken door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft plaatsgevonden en ook niet meer zal gaan plaatsvinden, nu [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het gehuurde inmiddels heeft ontruimd en zij in reconventie ontbinding van de huurovereenkomst vordert.
4.3.
De kern van het geschil draait om de vraag of en in hoeverre [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de betaling van de huur mocht opschorten om deze te verrekenen met een vordering uit hoofde van schadevergoeding wegens verminderd huurgenot. Volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] was er als gevolg van de door haar gestelde gebreken geen enkel huurgenot meer aanwezig, wat de volledige opschorting van de huur rechtvaardigde. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] betwist de gestelde gebreken en dat sprake is van verminderd huurgenot.
4.4.
Op grond van artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.
De huurder heeft echter geen aanspraak op huurvermindering ter zake van gebreken die hij krachtens artikel 7:217 BW verplicht is te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is.
4.5.
Volgens artikel 7:204, lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
Geluidsoverlast
4.6.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt dat bij het aangaan van de huurovereenkomst nadrukkelijk met [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is besproken het belang van een goede isolatie van de gehuurde ruimtes, in verband met de privacy van haar cliënten. Hoewel [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] bij het aangaan van de huurovereenkomst had aangegeven dat de gehorigheid van de vloeren niet groot was, bleek dat gesprekken van de bovenburen woordelijk waren te verstaan. Verder kreeg [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te maken met nieuwe bewoners op de bovenverdieping; eerst een huurder, later een koper. Dit leidde telkens weer tot klusgeluiden. Ook [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] zelf heeft in zijn appartement geklust en verbouwd.
4.7.
[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] betwist de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gestelde ernst van de overlast. Weliswaar zijn bepaalde geluiden inherent aan het oude pand, echter dat maakt het pand nog niet ongeschikt voor het overeengekomen gebruik. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst ook in die staat aanvaard.
4.8.
De kantonrechter overweegt als volgt.
Om te kunnen beoordelen of er sprake is van een gebrek dient allereerst te worden vastgesteld wat partijen over de staat van het gehuurde zijn overeengekomen. Daarbij zijn niet alleen de bepalingen van de schriftelijke huurovereenkomst van belang, maar ook hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden.
4.9.
Uit artikel 9 van beide huurovereenkomsten blijkt om te beginnen dat partijen casco huur zijn overeengekomen. Volgens artikel 1 van de algemene bepalingen behoren daartoe de constructieve plafonds. Daarmee behoort in beginsel niet tot het gehuurde een volledig geïsoleerd en afgewerkt plafond, tenzij in de huurovereenkomst anders is bepaald.
Artikel 10.1 van de huurovereenkomst bepaalt in dat verband als volgt:
“
Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening van verhuurder geschiedt:
Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening van verhuurder geschiedt:
(…)
Handhaven bestaande plafonds en verlichtingsarmaturen in plafond en handhaven van achterwanden”.
Er staat dus alleen dat de bestaande plafonds blijven gehandhaafd, terwijl er niets staat over het wel of niet aanwezig zijn van isolatie. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft niet gesteld dat de aanwezigheid van isolatie in de bestaande plafonds uitdrukkelijk is besproken. Zij mocht er daarom niet zonder meer op vertrouwen dat het plafond geïsoleerd was. Dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het belang van privacy van de cliënten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] aan de orde heeft gesteld, maakt dit niet anders.
4.10.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft voorts onvoldoende gesteld dat, klusgeluiden daargelaten, sprake was van abnormale leefgeluiden van de bovenburen. Dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van die normale leefgeluiden overlast ervoer, komt gelet op het voorgaande, voor haar eigen rekening en risico.
Voor de klusgeluiden geldt dat zij de gestelde overlast onvoldoende heeft onderbouwd. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt in de conclusie van antwoord/eis in reconventie wel dat 28 maal sprake was van geluidsoverlast gedurende de gehele huurperiode, echter zij splitst dit niet uit naar klus- en leefgeluiden. Zij verwijst weliswaar naar bijlage 4, echter het betreffende overzicht van gerapporteerde overlast en klachten bevindt zich niet bij de stukken. Bijlage 6 is vervolgens slechts een overzicht van een korte periode, 13 mei 2019 tot 8 juli 2019 en ziet op de periode na verkoop van de bovenwoning en kennelijk op de overlast als gevolg van geklus. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] kan als verhuurder echter niet verantwoordelijk worden gehouden voor het gedrag van een derde/koper. Van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW is dan ook geen sprake.
4.11.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] maakt bij conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie nog gewag van de gebrekkige isolatie van de binnenruimten van het gehuurde en een trap. Daarover sprak zij eerder bij conclusie van antwoord, eis in reconventie niet. Gelet op het beginsel van concentratie van verweer dat hier wordt geschonden, gaat de kantonrechter daarom aan die stellingen voorbij.
4.12.
Gelet op het voorgaande is huurprijsvermindering wegens geluidsoverlast niet aan de orde.
Stankoverlast
4.13.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft onvoldoende betwist dat de stank afkomstig was van een drooggevallen afvoerputje en dat dit eenvoudig te verhelpen is door dit door te spoelen met water, zodat dit vast staat. Daarmee is sprake van een voor rekening van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] komende kleine herstelling als bedoeld in artikel 7:217 BW en geen gebrek waarvoor [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is.
Plafondplaten
4.14.
Het vervangen van de (door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] aangereikte) plafondplaten is eveneens een kleine herstelling als bedoeld in artikel 7:217 BW en geen gebrek waarvoor [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is.
Radiatoren
4.15.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] klaagt erover dat zij al jaren moet bijstoken met elektrische kachels. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt echter niet dat zij het met deze elektrische kachels niet warm genoeg kan stoken. Hoewel het voorstelbaar is dat deze manier van stoken wel enig ongemak met zich brengt, maakt dit niet dat sprake is van een gebrek dat huurprijsvermindering rechtvaardigt. Bij dit oordeel is van belang dat de extra stookkosten niet voor rekening van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] komen maar voor rekening van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] , nu vast staat dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] maandelijks een vast bedrag voor energie betaalt aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] .
Elektra
4.16.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt dat de stroomvoorziening in het gehuurde onveilig en verouderd is en daarmee niet voldoet aan hetgeen zij op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Er is volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] sprake van losse contactpunten, niet werkende contactpunten, onveilige afwerkingen en een onnavolgbaar systeem van (on)samenhangende verlichting en elektriciteitspunten. Ook zijn er losse wandcontactdozen op de grond en zijn er kabels (zonder kabelgoten) in het stucwerk aangebracht. Geregeld valt de stroom uit na kortsluiting.
[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] betwist bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie dat sprake is van stroomuitval en een gebrekkige elektrische voorziening.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] onderbouwt haar stellingen vervolgens bij conclusie van dupliek in conventie en van repliek door te verwijzen naar WhatsApp-berichten van 10 november 2016 en 3 januari 2017 en een deskundigenrapport van [bedrijfsnaam] . Dit rapport is kort voor de ontruiming, namelijk op 14 mei 2020, opgemaakt.
[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] is van mening dat dit rapport te laat is ingebracht in de procedure en daarom buiten beschouwing moet blijven. De kantonrechter verwerpt dit verweer, nu [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] daarop bij conclusie van dupliek in reconventie nog heeft kunnen reageren.
Waar [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] eerder de gestelde kortsluiting/stroomuitval betwistte, betwist hij dit bij dupliek in reconventie niet langer. Ook gaat hij niet in op de inhoud van het rapport. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] merkt alleen op dat dit rapport niks zegt over de toestand tijdens de huurperiode. Gelet op de inhoud van de WhatsApp-berichten en de datum van het rapport kan de kantonrechter deze stelling echter niet volgen.
4.17.
De conclusie van het rapport van [bedrijfsnaam] luidt op pagina 10 dat de geconstateerde afwijkingen zoals vermeld in het rapport niet voldoen aan de technische voorschriften of veiligheidsvoorschriften zoals omschreven in de van toepassing zijnde normen. Zo is naar aanleiding van afwijking 11 (pagina 12 van het rapport, zichtbare gesmolten lasverbinding en inbranding van de isolatie van de fase-draden), een gebrek in risicoklasse A, dat direct verholpen dient te worden omdat sprake is van een onaanvaardbaar risico, de betreffende aardlekautomaat uitgeschakeld. Daarnaast krijgen 15 van de 28 afwijkingen in schakel- en verdeelinrichtingen het stempel risicoklasse B, dat inhoudt “onaanvaardbaar risico is na voorzienbare gebeurtenis aanwezig”. Dat stempel krijgen ook 17 van de 20 geconstateerde afwijkingen in de achterliggende installaties.
4.18.
[eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft niet betwist dat de elektrische installatie tot het gehuurde behoorde. Uitgangspunt is dat een verhuurder heeft te zorgen voor een deugdelijke elektriciteitsvoorziening, met andere woorden: veilig en normaal te gebruiken. Uit het rapport van [bedrijfsnaam] blijkt dat de voorziening niet veilig was. Daarmee is sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Hoewel persoonlijke ongelukken zich gelukkig niet hebben voorgedaan, ondersteunt het rapport de stelling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat het “nogal behelpen” was met de stroom. Zoals de koelkast insteken op de elektriciteitsaansluiting bij de buurvrouw, alleen een bepaald stopcontact gebruiken bij het stofzuigen en geen koffiezetapparaat en waterkoker tegelijk aanzetten, alles om kortsluiting te voorkomen. Ook is duidelijk dat het uitvallen van de stroom tijdens besprekingen met cliënten voor de nodige hinder zal hebben gezorgd.
Gelet op dit alles is sprake van vermindering van het huurgenot en is een vermindering van de huurprijs op zijn plaats. Vervolgens is dan de vraag naar de omvang daarvan. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft ter onderbouwing van de overlast verwezen naar de als bijlage 9 bij de conclusie van antwoorden/van eis in reconventie overgelegde mailwisselingen tussen haar en [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] . Dit is echter een dik pakket, bestaande uit 33 “subbijlagen” zonder toelichting daarop. Het is niet aan de kantonrechter om dit te gaan “navlooien” of daaruit iets bruikbaars te halen is. Het is aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om voldoende concreet te stellen en te verwijzen. De kantonrechter laat deze stapel dan ook voor wat die is. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft voorts gesteld dat zij gedurende de hele huurperiode 12 maal stroomuitval heeft gerapporteerd aan [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] , maar dat zij daarmee op een gegeven moment mee is opgehouden, omdat zij wist wat zij moest doen om te voorkomen dat kortsluiting zou ontstaan en de stroom zou uitvallen. Gelet hierop acht de kantonrechter een korting van 20% op de totale huurprijs (de eerste en de tweede huurovereenkomst) gerechtvaardigd en wel van de aanvang af, nu uit de mailwisseling tussen [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] van 4 september 2015 (productie 9.5 bij de conclusie van antwoord/van eis in reconventie) blijkt dat het gebrek in voldoende mate bij [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] bekend was om tot maatregelen over te gaan.
Schadevergoeding als gevolg van verstoorde consulten en huisvredebreuk
4.19.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt dat zij als gevolg van de gebreken in totaal 102 consulten (zijnde 51 maal de gerapporteerde overlast maal 2 consulten per keer) heeft moeten afbreken/afzeggen. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] rekent voor een consult € 105,00. In totaal is haar schade € 10.710,00.
De kantonrechter stelt vast dat van de 102 consulten er slechts 24 zijn afgelast als gevolg van een hierboven als gebrek beoordeelde omstandigheid. Daarmee dienen de (overige) 78 al afgewezen te worden nu die niet op een gebrek zijn gebaseerd. Voor de 24 consulten die wel op een gebrek zijn gebaseerd, geldt dat de daarmee gepaard gaande schade niet toewijsbaar is, nu [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] deze heeft betwist (punt 50 conclusie van repliek in conventie/van antwoord in reconventie) en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] deze schade niet heeft onderbouwd, nu de (eerder genoemde) bijlage 4 waarnaar zij verwijst, niet is overgelegd.
4.20.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt dat zij een bedrag van € 671,55 heeft moeten betalen voor het vervangen van sloten aan het gehuurde. Dit was volgens haar nodig, omdat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] het gehuurde herhaaldelijk zonder haar toestemming betrad, ondanks dat hij daarop door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] was aangesproken. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft dit gestelde onrechtmatig handelen en het schadebedrag niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist en het gevorderde bedrag is dan ook toewijsbaar.
Opschorting van de huur
4.21.
Uit het bovenstaande volgt dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen enkel moment gerechtigd was de volledige huurbetaling op te schorten, nog los van het feit dat artikel 25.1 van de algemene bepalingen ieder beroep op opschorting of verrekening met de huur uitsluit, zoals [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] - weliswaar pas voor het eerst - bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie heeft gesteld.
Einde van de huurovereenkomsten
4.22.
Partijen zijn het erover eens dat de eerste huurovereenkomst loopt tot 31 augustus 2022. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] schrijft onder punt 3 van de conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie weliswaar het jaartal 2021, echter gelet op de tekst van de alinea gaat het om een kennelijke verschrijving.
Wat betreft de tweede huurovereenkomst stelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat zij deze inmiddels heeft opgezegd tegen 1 juli 2020. Dat is door [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] niet betwist. Daarmee staat vast dat deze huurovereenkomst op die datum is geëindigd.
4.23.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert in reconventie de ontbinding van beide huurovereenkomsten. Bij conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie stelt zij zich op het standpunt dat ontbinding dient plaats te vinden per 29 mei 2020, de datum van ontruiming. Ontbinding met terugwerkende kracht is echter niet mogelijk. De kantonrechter zal de eerste huurovereenkomst ontbinden per de datum van dit vonnis. En niet, zoals [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] wil, per 1 september 2022. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft immers in kort geding zelf de ontruiming gevorderd van het gehuurde. Dit is door de voorzieningenrechter toegewezen en ontruiming heeft vervolgens plaatsgevonden. Het gehuurde staat daarmee sinds de ontruiming niet meer ter beschikking van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] .
Nu hierboven is vastgesteld dat de tweede huurovereenkomst inmiddels door opzegging is geëindigd per 1 juli 2020, is ontbinding van deze huurovereenkomst niet meer aan de orde.
Het voorgaande brengt met zich dat in conventie sub c en d gevorderde verklaringen voor recht niet toewijsbaar zijn.
De gevorderde huur
4.24.
Nu is ontruimd per 29 mei 2020, betekent dit dat de in conventie gevorderde huur toewijsbaar is tot die datum. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft voor betaling van de huur na deze datum geen grondslag gesteld. Uit de conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie, punt 3, in combinatie met productie 4 waarnaar wordt verwezen, leidt de kantonrechter af dat huur tot en met mei 2020 is betaald. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarom geen belang meer bij deze vordering, zodat deze wordt afgewezen.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] betwist onder punt 48 van de conclusie van antwoord/van eis in reconventie rente verschuldigd te zijn over de huur. Wat er van de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] aangevoerde grond ook zij, de kantonrechter is van oordeel dat de rente niet toewijsbaar is, omdat boetes worden toegewezen (zie hierna). De kantonrechter verwijst naar artikel 6:92 lid 2 BW, waarin is bepaald dat hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd in de plaats treedt van schadevergoeding op grond van de wet. Deze bepaling is weliswaar van aanvullend recht, echter [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft niet gesteld dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op grond van de huurovereenkomst/de algemene bepalingen naast de boete ook wettelijke handelsrente verschuldigd is.
De gevorderde boetes
4.25.
Nu [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ten onrechte de betaling van de volledige huur heeft opgeschort, is [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen boetes verschuldigd. In kort geding is ter zake een bedrag toegewezen van € 3.900,00. Uit de conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie, punt 3, in combinatie met productie 4 waarnaar wordt verwezen, leidt de kantonrechter af dat dit bedrag is berekend tot en met de maand mei 2020 en dat dit is betaald. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarom geen belang meer bij deze vordering, zodat deze wordt afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.26.
De in conventie gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn kennelijk gegrond op artikel 6:96 lid 2 onder c BW. Deze worden door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] betwist en worden afgewezen om dezelfde reden als de rente wordt afgewezen. De kantonrechter verwijst dan ook naar wat ter plaatse is opgemerkt.
Conclusie
4.27.
De vorderingen in conventie worden afgewezen, omdat [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] daar geen belang meer bij heeft, dan wel bij gebrek aan grondslag.
4.28.
In reconventie wordt de eerste huurovereenkomst ontbonden per vandaag. Aan schadevergoeding wordt een bedrag toegewezen van € 671,55. De vorderingen sub 1 en 2 zien beiden op huurprijsvermindering. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft geen belang bij toewijzing van beide vorderingen, zodat afwijzing volgt. Toegewezen wordt de vordering sub 2 (met als grondslag de bijzondere bepaling 7:207 BW), met een verminderingspercentage van 20% en met einddatum 29 mei 2020, zijnde de hierboven vastgestelde einddatum van de huurverplichting. De vordering sub 3 is niet toewijsbaar, omdat het genoemde bedrag is gebaseerd op 50% huurprijsvermindering. [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] wordt in plaats daarvan veroordeeld tot betaling aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van het teveel betaalde bedrag aan huur.
4.29.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zowel in conventie als in reconventie dient te worden aangemerkt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. Zij zal dan ook worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] worden begroot op:
- dagvaarding € 106,47
- griffierecht 81,00
- salaris gemachtigde conventie 720,00 (2 x tarief € 360,00)
- salaris in reconventie
totaal € 1.207,47
5.De beslissing in conventie en in reconventie
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af,
in reconventie
5.2.
ontbindt de eerste huurovereenkomst per vandaag,
5.3.
vermindert de door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te betalen huurprijs tot 20% vanaf de aanvangsdatum van de huurovereenkomsten tot 29 mei 2020 en veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] tot terugbetaling aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] van de teveel betaalde huurpenningen,
5.4.
veroordeelt [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te betalen een bedrag van € 671,55 voor het vervangen van de sloten,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van [eisende partij in conventie, verweerder in reconventie] gevallen en tot op heden begroot op € 1.207,47,
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M.J.F. Piëtte en in het openbaar uitgesproken.
type: EB
coll: EB