ECLI:NL:RBLIM:2020:8024

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/269569 / HA ZA 19-507

Vonnis van 14 oktober 2020

in de zaak van

[eiseres],

wonend te [woonplaats 1] ,

eiseres,

advocaat mr. M.C.G. Nijssen,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2],

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 3],

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. H.W. Gierman.

Partijen zullen hierna [eiseres] en (gezamenlijk) [gedaagde sub 3] genoemd worden.
Waar nodig voor het begrip van dit vonnis zullen gedaagden sub 1 tot en met 3 afzonderlijk worden aangeduid.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 30 september 2019, met producties 1 tot en met 47,
de conclusie van antwoord, met producties 48 t/m 56 (doorgenummerd),
de dagbepaling van de comparitie na antwoord,
het proces-verbaal van de comparitie na antwoord gehouden op 25 juni 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In 2014 is [eiseres] eigenaar van het perceel [adres 2] , [plaats] , met daarop een bedrijfsloods annex kantoor en een woning.

2.2.

Op 9 juli 2014 verstrekt [eiseres] opdracht tot bemiddeling bij verkoop van dit onroerend goed aan [gedaagde sub 1] , werkzaam bij [gedaagde sub 3] als VBO makelaar en taxateur. Een en ander wordt op 14/18 augustus 2014 schriftelijk vastgelegd, waarbij [gedaagde sub 1] tekent pro se en als [functie] van [gedaagde sub 3]

De algemene consumentenvoorwaarden VBO Makelaar zijn van toepassing.

2.2.1.

Artikel 1 van de verkoopbemiddelingsovereenkomst luidt:

“De VBO Makelaar / Taxateur voert alle door hem aanvaarde opdrachten naar beste weten en kunnen uit, met inachtneming van de belangen van de opdrachtgever. De opdracht aan de VBO Makelaar / Taxateur omvat
de volledige dienstverlening.”

2.2.2.

Artikel 11 van de Algemene consumentenvoorwaarden luidt:

“Opdracht tot bemiddeling, deeldiensten

De kern van een opdracht tot bemiddeling betreft het geven van advies over en het voeren van onderhandelingen. De opdracht tot bemiddeling kan uitgebreid worden met onder meer de volgende diensten:

-
bespreking van en advies omtrent de mogelijkheden om tot de beoogde overeenkomst te komen;

(…)

besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten;
begeleiding bij de afwikkeling.

(…)”

2.3.

Op 13 juni 2016 verstrekt [eiseres] opdracht tot bemiddeling bij verhuur van de woning aan [gedaagde sub 1] . Een en ander wordt op 5/6 juli 2016 schriftelijk vastgelegd, waarbij [gedaagde sub 1] tekent pro se en als [functie] van [gedaagde sub 3]

De algemene consumentenvoorwaarden VBO Makelaar zijn van toepassing.

2.4.

[eiseres] heeft eind 2016 een vergunning verkregen voor verhuur van de woning ingevolgde de Leegstandswet. [eiseres] is met [naam huurder] (hierna: de huurder) in november 2016 de huur van de woning overeengekomen op basis van de Leegstandswet.

2.5.

In het kader van de verhuurbemiddelingsopdracht heeft [gedaagde sub 3] een (standaard) huurovereenkomst opgesteld voor de woning. Op verzoek van de huurder heeft [eiseres] een recht van eerste koop laten opnemen in artikel 15.11 van de huurovereenkomst:

“Huurder heeft het eerste recht van koop. Indien de verhuurder in de toekomst over zal gaan tot vervreemding van de woning (…) is hij verplicht om huurder van dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen. Huurder dient binnen acht dagen, nadat bedoelde mededeling door hem werd ontvangen, schriftelijk te verklaren aan verhuurder of hij van zijn voorkeursrecht gebruik wenst te maken. Indien huurder verklaart van zijn voorkeursrecht geen gebruik te willen maken of indien binnen de gemelde periode van acht dagen geen bericht dienaangaande door de verhuurder is ontvangen en indien huurder en verhuurder niet binnen een termijn van één maand tot een prijsafspraak komen, is verhuurder bevoegd tot verkoop aan een derde over te gaan.”

2.6.

Op grond van de Leegstandwet geldt een opzegtermijn van drie maanden.

2.7.

Begin 2017 was er sprake van serieus geïnteresseerden voor de koop van het perceel. [gedaagde sub 3] heeft de huurder hieromtrent geïnformeerd op 14 februari 2017 en zij heeft gevraagd of de huurder interesse had in koop van de woning. De huurder heeft daarop niet gereageerd.

2.8.

Eind 2017 is de heer [naam koper] , eigenaar van een naastgelegen perceel (hierna: de koper), geïnteresseerd geraakt in het perceel. [gedaagde sub 3] informeert de huurder op
2 januari 2018 en vraagt naar zijn plannen. De huurder reageert op 3 januari 2018 per e-mail dat hij nog geen uitsluitsel kan geven en nog steeds dubt. De huurder geeft aan dat hij ervan uitgaat dat verder conform het huurcontract door [eiseres] wordt gehandeld.

2.9.

Op 5 januari 2018 hebben [eiseres] en de koper de koopovereenkomst ondertekend tegen een koopsom van € 325.000 k.k. en met leveringsdatum 1 juli 2018. [eiseres] heeft zich verplicht het perceel, dus ook de woning, vrij van huur te leveren.

2.10.

Op 9 januari 2018 is door [eiseres] de huurder tijdig en rechtsgeldig de huuropzegging per 1 juli 2018 aangezegd.

2.11.

De huurder heeft [gedaagde sub 3] medegedeeld dat hij meent dat artikel 15.11 van de huurovereenkomst geschonden is. Op 12 januari 2018 is door [eiseres] op advies van [gedaagde sub 3] aan de huurder de woning conform artikel 15.11 van de huurovereenkomst aangeboden.

2.12.

Bij brief van 25 januari 2018 laat de huurder via zijn advocaat weten dat hij van zijn eerste recht van koop gebruik wil maken, onder aansprakelijkstelling van [eiseres] als de woning niet aan de huurder geleverd kan worden. Volgens huurder is [eiseres] de verplichting uit artikel 15.11 van de huurovereenkomst niet nagekomen door ongeclausuleerd en onvoorwaardelijk aan [naam koper] te verkopen.

[gedaagde sub 3] adviseert [eiseres] daarop zich te voorzien van juridische bijstand.

2.13.

Op 25 april 2018 stelt [eiseres] [gedaagde sub 2] vertegenwoordigd door [gedaagde sub 1] aansprakelijk voor geleden en te lijden schade als gevolg van het feit dat [gedaagde sub 3] de woning niet eerst aan de huurder heeft aangeboden, alvorens de koop van het perceel af te ronden.

2.14.

[gedaagde sub 3] heeft de huurder op 11 en 15 juni 2018 gevraagd een afspraak voor de oplevering van het gehuurde te maken. De huurder heeft daarop niet gereageerd.

2.15.

De koper en de huurder hebben op 15 juni 2018 een gebruiksovereenkomst getroffen voor de woning per 1 juli 2018, althans de datum van uiteindelijke levering.

[gedaagde sub 3] noch [eiseres] is daarvan op dat moment op de hoogte.

2.16.

Op 26 juni 2018 informeert [eiseres] zijn advocaat dat de koper uitstel van de levering wil en dat hij door dit uitstel een regeling zou kunnen treffen met de huurder.

2.17.

Op 26 juni 2018 stelt [eiseres] [gedaagde sub 2] , vertegenwoordigd door [gedaagde sub 1] , andermaal aansprakelijk voor een eventueel te verbeuren boete aan de koper en overige toekomstige schades vanwege het feit dat de levering wordt uitgesteld, omdat er problemen zijn met (het vertrek van) de huurder, die meent dat er fouten zijn gemaakt met zijn eerste recht van koop.

2.18.

Op 27 juni 2018 komen [eiseres] en de koper overeen dat het transport van het perceel niet op 1 juli 2018 maar per 15 oktober 2018 zal plaatsvinden. [gedaagde sub 3] is op geen enkele wijze bij deze overeenkomst betrokken.

2.19.

Een door [eiseres] op 31 juli 2018 in gang gezet kort geding tot ontruiming van de woning door de huurder, wordt ingetrokken, omdat voor de geplande zitting van 9 augustus 2018 mededeling wordt gedaan dat de koper toestaat dat de huurder blijft. [eiseres] hoeft niet vrij van huur op te leveren.

2.20.

De notaris bericht [eiseres] op 4 oktober 2018 dat hij geen leveringsakte kan verlijden op 15 oktober 2018 wegens conflicterende rechten. De koper stelt daarop [eiseres] aansprakelijk en maakt aanspraak op de contractuele boete. Ondanks sommatie van [eiseres] van de notaris, met aansprakelijkstelling, en de koper, vindt geen levering plaats op 15 oktober 2018.

[eiseres] betrekt de koper en de huurder bij dagvaarding van 22 oktober 2018 in kort geding. Het vonnis van de voorzieningenrechter van 22 november 2018 houdt (onder meer) in dat de huurder de levering van het gekochte (waaronder de woning) aan de koper moet gedogen.

De koper heeft aanspraak gemaakt op € 64.350 jegens [eiseres] wegens de contractuele boete. De levering van het verkochte vindt plaats op 21 december 2018, onder depot van
€ 80.000. Op 29 januari 2019 treffen [eiseres] en de koper een regeling voor € 22.000.

2.21.

[eiseres] stelt op 28 februari 2019 [gedaagde sub 3] , vertegenwoordigd door [gedaagde sub 1] , aansprakelijk voor geleden schade ad € 60.675,79.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad

1. voor recht te verklaren dat [gedaagde sub 3] jegens [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst ter zake het onroerend goed aan de [adres 2] te [plaats] ,

2. gedaagden hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres] te betalen, des de een betaalt de ander in zoverre zal zijn bevrijd:

- een bedrag van € 60.675,07 ten titel van schadevergoeding,

- een bedrag van € 9.568,21 wegens kosten verhaal,

- beide bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 5 januari 2018, althans vanaf de respectievelijke data van verschijning van de in de alinea 18 en 20 van de dagvaarding genoemde facturen, althans vanaf de dag van dagvaarding,

- de kosten van deze procedure, te voldoen binnen 14 dagen na het ten deze te wijzen vonnis vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis,

- de nakosten van € 131,00, dan wel, indien de betekening van het vonnis plaatsvindt, van
€ 199,00, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 8 dagen na dagtekening van het vonnis tot de dag der algehele voldoening.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag, kort gezegd, dat [gedaagde sub 3] een fout heeft gemaakt als gevolg waarvan [eiseres] is geconfronteerd met een behoorlijke financiële last. Er is sprake van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de verkoopbemiddelingsovereenkomst. [eiseres] stelt dat [gedaagde sub 3] niet heeft voorkomen dat voorzienbare juridische complicaties met ernstige financiële gevolgen zijn uitgebleven bij de verkoop van het onroerend goed, dat deels was verhuurd.

3.3.

[gedaagde sub 3] voert gemotiveerd verweer. Zij stelt zich op het standpunt dat zij heeft voldaan aan haar zorgplicht door de huurder op 2 januari 2018 aan te schrijven, als bedoeld in artikel 15.11 van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde sub 3] heeft de huurder niet tijdig te kennen gegeven daadwerkelijk over te willen en te kunnen gaan tot aankoop.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De vorderingen t.a.v. [gedaagde sub 2]

4.1.

De vorderingen moet ten aanzien van gedaagde sub 2 [gedaagde sub 2] worden afgewezen. Deze partij wordt in de verkoopbemiddelingsovereenkomst noch in de verhuurbemiddelingsopdracht als contracterende partij benoemd. Dat [gedaagde sub 1] enig aandeelhouder/bestuurder is van [gedaagde sub 2] en dat de overeenkomst van juli/augustus 2014 op briefpapier van gedaagde sub 2 is gesteld, maakt dat niet anders.

De aard en omvang van de overeenkomsten

4.2.

Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de verkoopbemiddelingsovereenkomst dat [gedaagde sub 3] in opdracht heeft aangenomen [eiseres] volledig te ontzorgen ter zake van de verkoop van het onroerend goed te [plaats] . Terecht wijst [eiseres] in dit verband op de definitie van volledige dienstverlening, zoals die blijkt uit de algemene voorwaarden. In het licht van de opdracht om te ontzorgen bij de verkoop moet ook de nadien gegeven opdracht tot bemiddeling bij de verhuur van de woning worden gezien, alsmede het opstellen van een huurovereenkomst voor het woonhuis.

4.3.

Bij de beantwoording van de vraag of [gedaagde sub 3] jegens [eiseres] verwijtbaar heeft gehandeld, is de uitleg van artikel 15.11 van de huurovereenkomst van belang. De rechtbank is van oordeel dat op grond van de gebruikelijke betekenis van de bewoordingen en het getoonde gedrag van [gedaagde sub 3] – namelijk dat zodra er serieuze kandidaat kopers zich aandienden, de huurder in ieder geval op 14 februari 2017 en op
2 januari 2018 door [gedaagde sub 3] per e-mail is gevraagd naar de wens en mogelijkheid van de huurder terzake de aankoop van het gehuurde c.q. het perceel – een redelijke uitleg is dat er een repeterende aanbiedingsverplichting rust op de eigenaar van het verhuurde. Nergens is vastgelegd wie deze mededeling van eerste recht van koop aan de huurder moet doen. Bij de overeengekomen ontzorging door [gedaagde sub 3] hoort dat zij rekening moet houden met het huurcontract en het daarin opgenomen recht van eerste koop.

Het verwijt aan [gedaagde sub 3]

4.4.

[eiseres] verwijt [gedaagde sub 3] dat zij hem al op 5 januari 2018 de koopovereenkomst heeft laten tekenen en hem vervolgens het advies gegeven heeft alsnog de huurder bij brief van 12 januari 2018 te wijzen op zijn eerste recht van koop.

4.5.

Vast staat dat [gedaagde sub 3] op 2 januari 2018 de huurder per e-mail heeft gevraagd naar zijn plannen met betrekking tot de woning onder de mededeling dat hij een serieuze gegadigde voor het perceel heeft. Tussen partijen is niet in discussie dat hiermee voldaan is aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 15.11 van de huurovereenkomst.

De rechtbank is van oordeel dat deze e-mail voldoende concreet is ter zake het voorkeursrecht van de huurder. Het antwoord op de e-mail van 2 januari 2018 van de huurder op
3 januari 2018 geeft er voorts ook blijk van dat de huurder begrijpt dat er een kandidaat koper is en dat hij inzicht moet geven in zijn wens ten aanzien van het voorkeursrecht. Uit de bewoordingen van de e-mail van 3 januari 2018 heeft [gedaagde sub 3] naar het oordeel van de rechtbank mogen opmaken dat van een reële interesse om te kopen op dat moment geen sprake is.

4.6.

Vast staat dat de huurder niet alsnog binnen de overeengekomen termijn van acht dagen na de e-mail van 2 januari 2018 (dus uiterlijk 10 januari 2018) schriftelijk (een e-mail zou volstaan hebben) aan [gedaagde sub 3] of [eiseres] heeft aangegeven van het voorkeursrecht gebruik te willen maken.

4.7.

Vast staat dat de huurder pas bij brief van 25 januari 2018 van zich laat horen in reactie op de brief van 12 januari 2018 die [eiseres] op advies van [gedaagde sub 3] heeft verzonden, waarmee huurder (nogmaals) in de gelegenheid is gesteld zijn voorkeursrecht uit te oefenen. Vast staat dat die brief van 25 januari 2018 buiten de termijn van acht dagen is verstuurd. Vast staat voorts dat de huurder weliswaar stelt dat hij gebruik wil maken van zijn recht tot koop, maar dat hij geen concreet aanbod doet. Vast staat tot slot, dat de huurder ook niet binnen een maand, nadat hij zijn belangstelling kenbaar heeft gemaakt, een dergelijk bod heeft gedaan en er een prijsafspraak tot stand is gekomen.

4.8.

De rechtbank kan [eiseres] niet volgen in zijn stelling dat, ondanks dat de huurder het aanbod niet tijdig accepteert – hetgeen [eiseres] erkent –, sprake is van een kettingreactie die in gang is gezet door de brief van 12 januari 2018 waarvan de negatieve financiële gevolgen voor rekening van [gedaagde sub 3] moeten komen. Zij overweegt daartoe het volgende.

4.9.

De rechtbank stelt voorop dat de stelling van de huurder in zijn brief van
25 januari 2018 dat het voorkeursrecht waardeloos is, omdat een ontijdig aanbod is gedaan, omdat het perceel reeds is verkocht aan een derde, er aan voorbij gaat dat de verhouding tussen [eiseres] en de koper, de huurder niet regardeert. Het bestaan van een eerdere koopovereenkomst staat er immers niet aan in de weg dat [eiseres] de woning zou kunnen verkopen en leveren aan een derde (in casu de huurder). [eiseres] is immers beschikkingsbevoegd, zolang er niet geleverd is.

4.10.

De rechtbank is voorts van oordeel dat het binnen de reactietermijn van acht dagen (doen) ondertekenen van de koopovereenkomst op 5 januari 2018 door [eiseres] en het (doen) opzeggen van de huur bij brief van 9 januari 2018 wellicht is te karakteriseren als voortvarend, maar het is dáárom nog niet onzorgvuldig.

4.11.

Het advies de huurder alsnog in de gelegenheid te stellen om zijn recht ex artikel 15.11 van de huurovereenkomst uit te oefenen, heeft er niet toe geleid dat er tijdig een concreet aanbod is gedaan. Dat is niet betwist of weersproken door [eiseres] . De juridische strijd die desondanks is ontbrand als gevolg van de stellingen van de huurder in de brief van 25 januari 2018, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden toegerekend aan het advies van [gedaagde sub 3] om de brief van 12 januari 2018 te versturen. [gedaagde sub 3] heeft immers naar aanleiding van de reactie van de huurder op die brief aangegeven dat [eiseres] juridisch advies diende in te winnen. Daarmee heeft [gedaagde sub 3] voldaan aan haar zorgplicht, omdat het geven van (dergelijk) juridisch advies onmiskenbaar niet tot haar expertise behoort, maar zij er op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden wel voor diende zorg te dragen dat tijdig juridische aspecten opgepakt zouden (kunnen) worden.

4.12.

De vorderingen moeten op deze gronden worden afgewezen.

Proceskosten

4.13.

[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde sub 3] . Deze kosten aan de zijde van
worden begroot op:

- griffierecht € 1.992,00

- salaris advocaat
€ 2.148,00(2 punten tarief IV)

Totaal € 4.140,00

4.14.

De rente en nakosten worden toegewezen als in het dictum is verwoord.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 3] begroot op € 4.140,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van het vonnis,

5.3.

veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6:119 BW, over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman en in het openbaar uitgesproken.^[1]