Uitspraak
vonnis
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
zaaknummer / rolnummer: C/03/281277 / KG ZA 20-321
Vonnis in kort geding van 21 augustus 2020
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[eiser sub 3],
[eiser sub 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
eisers,
advocaat mr. B.H.A. Augustin te Maastricht,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats 3] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats 4] ,
gedaagden,
advocaat mr. L.H.W. Golsteijn te Venlo.
Partijen zullen hierna de huurders en de verhuurders genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 7 producties
- de 13 producties van de verhuurders
- de 4 nadere producties van de verhuurders
- de brief met bijlage van 12 augustus 2020 van de verhuurders
- de nadere productie van de verhuurders
- de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De huurders huren sinds 1 juli 2018 de woning aan de [adres] te [woonplaats 2] van de verhuurders tegen een huurprijs van € 772,50 per maand.
2.2.
Bij vonnis van 19 februari 2020 heeft de kantonrechter van deze rechtbank, zittingsplaats Roermond, de huurders in de gelegenheid gesteld de huurachterstand tot en met maart 2019 vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente en de vanaf april 2019 verschuldigde huurtermijnen binnen dertig dagen na betekening van het vonnis te voldoen. Vanwege achterstallig onderhoud is de huurprijs per 1 april 2019 op 60 procent van de huurprijs (van € 772,50) ad € 463,50 per maand bepaald.
De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden voor het geval de huurders hieraan niet zouden voldoen en hen veroordeeld tot ontruiming binnen 44 dagen na de betekening van het vonnis.
2.3.
De huurders hebben niet volledig aan het vonnis voldaan.
2.4.
Bij vonnis van 23 juni 2020, verder ook: het moratoriumvonnis, heeft deze rechtbank, locatie Maastricht, een voorziening getroffen die inhoudt dat het de verhuurders wordt verboden om over te gaan tot tenuitvoerlegging van voormeld vonnis van 19 februari 2020 tot ontruiming van de woning van de huurders voor een periode vanaf datum uitspraak tot 20 oktober 2020. De rechtbank heeft onder meer bepaald dat deze voorziening vervalt indien en zodra de huurders de lopende huurverplichtingen niet stipt en onverkort nakomen en/of op het moment dat het verzoek tot toepassing van de schuldsaneringsregeling wordt ingetrokken dan wel een beslissing daarop is genomen.
2.5.
De verhuurders hebben de ontruiming aan de huurders aangezegd per 13 augustus 2020 omdat zij zich op het standpunt stellen dat de huurders de lopende verplichtingen niet stipt nakomen.
3.Het geschil
3.1.
De huurders vorderen schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 19 februari 2020 voor zover het de door de verhuurders aangezegde ontruiming van de woning betreft, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dagdeel met een maximum van
€ 10.000,00, met veroordeling van de verhuurders in de proceskosten. Op de mondelinge behandeling heeft de advocaat van de huurders meegedeeld dat hij handhaving van het moratorium(vonnis) onder dezelfde voorwaarden beoogt. Zijn petitum dient aldus te worden gelezen.
3.2.
De verhuurders voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
de relatieve bevoegdheid van deze rechtbank
4.1.
De verhuurders hebben de relatieve bevoegdheid van de locatie Maastricht van de rechtbank Limburg aan de orde gesteld.
De relatieve bevoegdheid van de voorzieningenrechter is hier echter niet aan de orde. Sinds 1 januari 2013 zijn de voormalige rechtbanken Maastricht en Roermond samengevoegd tot de rechtbank Limburg, die sindsdien bevoegd is in de voormalige arrondissementen Maastricht en Roermond. De rechtbank Limburg kent twee zittingslocaties: Maastricht en Roermond. Met het oog op een evenwichtige verdeling van zaken over beide zittingslocaties is een regeling vereist met betrekking tot de vraag op welke zittingslocatie een rechtszaak binnen het rechtsgebied van de rechtbank Limburg berecht moet worden. In het zaakverdelingsreglement van de rechtbank Limburg wordt per zaakcategorie en regio bepaald op welke locatie de behandeling van een zaak op de zitting in beginsel plaatsvindt. Het legt (enkel) aan de rechtbank een zekere verplichting op om zaken die bij de andere locatie zijn aangebracht, door te verwijzen naar de juiste locatie.
Nog daargelaten de vraag of deze zaak bij de verkeerde locatie is aangebracht, hebben de verhuurders te kennen gegeven zich niet te verzetten tegen behandeling door de locatie Maastricht. Deze locatie van de rechtbank behandelt de zaak dan ook.
4.2.
Volgens de verhuurders is de in het moratoriumvonnis getroffen voorziening komen te vervallen omdat de huurders de daaraan onder meer gekoppelde voorwaarde om de lopende huurverplichting stipt na te komen, hebben geschonden. Zij hebben namelijk de volgende verplichtingen verzaakt:
- betaling van de huur voor de eerste van de maand;
- betaling van de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2020 (over de verlaagde huur);
- betaling van de afrekening stookkosten over 2019.
De voorzieningenrechter gaat hierop puntsgewijs in.
betaling van de huur voor de eerste van de maand
4.3.
In het moratoriumvonnis verweegt de rechtbank onder overweging:
- 3.5: “ De heer [naam budgetbeheerder] (opmerking voorzieningenrechter: dit is de budgetbeheerder van
huurders) heeft verklaard dat verzoekers in maart (opmerking voorzieningenrechter: 2020) de huurpenningen hebben betaald. De huurpenningen van april zijn betaald door de budgetbeheerder van de Kredietbank Limburg en de betaling van de huurpenningen van mei en volgende staan inmiddels geagendeerd. Nu er inmiddels budgetbeheer is, zijn de toekomstige betalingen van de huurpenningen gegarandeerd, aldus [naam budgetbeheerder] .”;
- 3.7: “… er moet zicht op zijn dat de lopende huurpenningen zullen (kunnen) worden
voldaan (2).”;
- 3.9: “ De heer [naam budgetbeheerder] heeft ter zitting verklaard dat de betalingen van de lopende
huurpenningen gegarandeerd zijn. De rechtbank ziet hierin voldoende garanties dat de
lopende huurverplichting kan en zal worden nagekomen”.
Uit deze overwegingen in onderling verband en samenhang beschouwd kan naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan dat de rechtbank aan de huurders in het kader van het moratorium de voorwaarde stelde dat zij (door tussenkomst van hun budgetbeheerder) voortgaan met het betalen van de huur zoals op dat moment gebruikelijk was. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de huur sinds 25 maart 2020 telkens omstreeks de 24e dag van de maand wordt betaald en niet dat er dan al sprake is van een achterstand van een maand. Uit het woord ‘stipt’ in rechtsoverweging 3.11 en paragraaf 4.2 van het dictum van het vonnis kan redelijkerwijs niet de verplichting worden afgeleid om in de maand juni 2020 twee maal de lopende huurpenningen te betalen zoals de verhuurders hebben bepleit. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat tot op heden geen sprake is van te late betaling van deze lopende huurverplichtingen.
betaling van de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2020
4.4.
De verhuurders hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat sedert juli 2020 de aangezegde huurverhoging moest worden betaald. De voorzieningenrechter volgt dit standpunt niet. De aanzegging van de huurverhoging voldoet naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet aan de eisen die wet daaraan stelt in artikel 7:252 lid 2 BW Pro nu daarin ontbreekt de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder, wanneer hij bezwaren heeft tegen het voorstel van de verhuurder, daarvan kan doen blijken, en de gevolgen die deze onderafdeling verbindt aan het niet doen blijken van bezwaren. Verhuurders dienen in zo’n geval te stellen (wat zij hebben gedaan) en zo nodig te bewijzen dat huurders hierdoor niet zijn benadeeld (wat verhuurders hebben nagelaten). Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter zijn de belangen van de huurders door het verzwijgen van de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de voorgestelde huurverhoging evident geschaad, zeker in het kader van dit moratorium.
betaling van de afrekening stookkosten over 2019
4.5.
De afrekening stookkosten dateert van voor 23 juni 2020. Gelet op rechtsoverweging 3.11 van het moratoriumvonnis dienen de lopende verplichtingen “vanaf heden” te worden voldaan. Als de afrekening stookkosten over 2019 al valt onder “lopende verplichtingen” gaat het naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter niet om een lopende verplichting vanaf 23 juni 2020 nu deze verplichting voor die datum is ontstaan. Daarmee valt voldoening van deze afrekeningsnota niet onder de voorwaarden van het moratorium.
Conclusie
4.6.
Omdat verhuurders niet aannemelijk hebben gemaakt dat de huurders de lopende verplichtingen niet stipt nakomen, zijn de verhuurders niet bevoegd tot ontruiming over te gaan. De schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 19 februari 2020 blijft dan ook gehandhaafd onder de in het moratoriumvonnis opgenomen voorwaarden met dien verstande dat de huur telkens op/rond de 24e van de maand wordt betaald. De vordering zal dan ook worden toegewezen zoals hierna is bepaald.
4.7.
De verhuurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de huurders worden begroot op:
- dagvaarding € 100,89
- griffierecht 83,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.163,89
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
handhaaft het verbod op tenuitvoerlegging van het vonnis van 19 februari 2020 tot ontruiming van de door de huurders bewoonde woning, onder de voorwaarden zoals opgenomen in het vonnis van 23 juni 2020 met dien verstande dat de huur telkens op/rond de 24e van de maand wordt betaald;
5.2.
veroordeelt de verhuurders om aan de huurders een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij in strijd met het vonnis van 23 juni 2020 ontruimen, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt de verhuurders in de proceskosten, aan de zijde van de huurders tot op heden begroot op € 1.163,89;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E. Elzinga en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2020. [1]