ECLI:NL:RBLIM:2020:5682

• Datum uitspraak: 30 juli 2020
• Publicatiedatum: 31 juli 2020
• Zaaknummer: 8484000 CV EXPL 20-1886
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: I.R.A. Timmermans-Vermeer; R.H.J. Otto
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot staking van renovatiewerkzaamheden en afwijzing huurachterstand in kort geding

In deze zaak, die op 30 juli 2020 door de Rechtbank Limburg is behandeld, hebben twee eisers in conventie, die beiden appartementen huren van de gedaagde in conventie, een kort geding aangespannen. De eisers vorderden dat de gedaagde zou worden verboden om renovatiewerkzaamheden aan de gehuurde woningen uit te voeren totdat er een redelijk renovatievoorstel was gedaan. De gedaagde had de renovatie aangekondigd, maar de eisers stelden dat er geen schriftelijk voorstel was gedaan dat voldeed aan de eisen van redelijkheid. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde in conventie de werkzaamheden moest staken totdat er een acceptabel voorstel was gedaan. De vordering tot ontruiming van de woningen door de gedaagde werd afgewezen, omdat de huurachterstand niet voldoende spoedeisend was en de omvang van de vordering niet aannemelijk was gemaakt. De kantonrechter veroordeelde de gedaagde in de proceskosten van de eisers, die in totaal op € 909,47 werden begroot. In reconventie werden de vorderingen van de gedaagde afgewezen, en ook hier werd de gedaagde veroordeeld in de proceskosten van de eisers, die op € 720,00 werden begroot. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Zittingsplaats Maastricht

Burgerlijk recht

Zaaknummer: 8484000 CV EXPL 20-1886

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 30 juli 2020

in de zaak van

1. [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] ,

wonend aan de [adres 1] , [woonplaats 1] ,

2.
[eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] ,

wonend aan de [adres 2] , [woonplaats 2] ,

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

gemachtigde mr. J.B.M. Rütten,

tegen

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],

statutair gevestigd te [gemeente] ,

kantoorhoudende aan de [adres 3] , [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

gemachtigde mr. Ph.W.A.M. van Roy.

Partijen zullen hierna [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] , [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding
• de op voorhand door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangekondigde eis in reconventie en toegezonden producties
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie
• de mondelinge behandeling van 27 juli 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] huurt van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het appartement op de tweede verdieping, staande en gelegen aan de [adres 1] te [woonplaats 1] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 500,00 per maand exclusief € 75,00 energiekosten.

2.2.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] huurt van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het appartement op de eerste verdieping, staande en gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats 2] , tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs van € 400,00 per maand exclusief € 75,00 energiekosten.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Tegen de achtergrond van deze vaststaande feiten vorderen [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te verbieden de werkzaamheden aan en in de woningen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] uit te voeren, dan wel de werkzaamheden te staken totdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een naar de mening van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] acceptabel renovatievoorstel heeft gedaan, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,00 per dag althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom, voor elke dag dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] na betekening van het vonnis daarmee in gebreke blijft tot een maximum van

€ 50.000,00,

- [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft verweer gevoerd.

3.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant nader - worden ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] om de woning, respectievelijk staande en gelegen aan de [adres 2] en [adres 1] te [woonplaats] , binnen twee weken na betekening van het vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te stellen;

• veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] tot betaling van € 2.600,00;
• veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] tot betaling van € 9.575,00;
• veroordeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] in de proceskosten.

3.5.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] hebben verweer gevoerd.

3.6.

Op de stellingen van partijen zal hierna - voor zover relevant - nader worden ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Uit de stukken en de toelichting ter terechtzitting is genoegzaam gebleken dat het gaat om een spoedeisende zaak waarin, gelet op het belang van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] , een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist.

4.2.

Vaststaat dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde wenst te renoveren. De werkzaamheden zijn zo ingrijpend dat huurders niet in het gehuurde appartement kunnen blijven. Gelet op de stellingen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] en bij gebreke van schriftelijke bescheiden is niet gebleken dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] een redelijk schriftelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW heeft gedaan.

4.3.

Het vorenstaande brengt met zich dat de vordering op de hierna in het dictum weergegeven wijze zal worden toegewezen, met dien verstande dat de te verbeuren dwangsom zal worden vastgesteld op € 500,00 per dag en gemaximeerd worden op een totaalbedrag van

€ 25.000,00.

4.4.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 106,47

- griffierecht € 83,00
- gemachtigde salaris €
720,00

Totaal € 909,47

in reconventie

4.5.

De vraag of [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die voor zover deze ziet op de gevorderde huurachterstand, strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor een toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak een definitieve - maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.

4.6.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] , behoudens een betaling op 3 januari 2019 van € 400,00, over de periode van 1 oktober 2018 tot en met 1 juni 2020 geen huur heeft betaald. Nu ter zitting geen andere omstandigheden zijn aangevoerd, is de kantonrechter van oordeel dat de gestelde omstandigheden niet van dien aard zijn, dat op dit moment sprake is van een situatie, die zodanig acuut of ernstig is dat van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet gevergd kan worden de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Derhalve heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onvoldoende spoedeisend belang bij haar vordering jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] tot betaling van de huurachterstand en zal dit deel van de vordering worden afgewezen.

4.7.

Ten aanzien van de vordering tot betaling van de huurachterstand jegens [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] oordeelt de kantonrechter dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] zodanig verweer heeft gevoerd dat het bestaan en de omvang van deze geldvordering niet op voorhand aannemelijk zijn. [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] heeft immers - daarbij citerend uit whatsapp berichten - gesteld dat de huurpenningen op verzoek van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vaak contant zijn betaald en hoewel daarom verzocht [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarvan geen kwitanties heeft afgegeven. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op haar beurt niet betwist dat de huurpenningen ook contant door [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] werden betaald. Dit brengt met zich dat ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

4.8.

Ten aanzien van de gevorderde ontruiming overweegt de kantonrechter dat door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] hieraan ten grondslag is gelegd de (beweerde) huurachterstand. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, ligt de gevorderde ontruiming van het gehuurde ook voor afwijzing gereed.

4.9.

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] worden tot de uitspraak van dit vonnis bepaald op € 720,00 salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de werkzaamheden aan en in de woningen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] , staande en gelegen aan de [adres 2] en [adres 1] te [woonplaats] , te staken totdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag voor iedere dag dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] na betekening van het vonnis hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 25.000,00,

5.2.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 909,47,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af,

5.6.

veroordeelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie 1] en [eiser in conventie, verweerder in reconventie 2] gevallen proceskosten, welke worden begroot op € 720,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. R.H.J. Otto.

CJ