Uitspraak
RECHTBANK LIMBURG
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Maastricht
Zaaknummer: 8524843 CV EXPL 20-2240
Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 13 juli 2020
in de zaak van:
de stichting
STICHTING WONEN ZUID,
gevestigd te Roermond,
eisende partij,
gemachtigde mr. P.J.W.M. Theunissen,
tegen:
[gedaagde],
wonend [adres] ,
[woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde mr. ing. J.G. van Ek.
Partijen worden hierna Wonen Zuid en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 18
- de ten behoeve van de mondelinge behandeling ingekomen producties 19 tot en met 21 van Wonen Zuid
- de conclusie van antwoord met producties 1 en 2
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 29 juni 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 29 oktober 2019 van Wonen Zuid de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Op 5 november 2019 is telefonisch contact geweest tussen Wonen Zuid en de partner van [gedaagde] omtrent het gebruik van de tuin, waarna op 25 november 2019 door Wonen Zuid een brief is verzonden aan [gedaagde] met het verzoek de tuin te herstellen en terug te brengen in oorspronkelijke staat.
2.3.
Op 5 december 2019 vindt een gesprek plaats tussen [gedaagde] , haar partner en Wonen Zuid. [gedaagde] is er onder andere op gewezen dat haar partner niet zonder toestemming van Wonen Zuid kan inwonen en hij elders huisvesting dient te zoeken. Tevens verzoekt Wonen Zuid de tuin niet als opslagplaats te gebruiken. Bij brief van
10 december 2019 zijn de besproken punten aan [gedaagde] schriftelijk bevestigd.
2.4.
Bij brief van 10 december 2019 is een kantoorverbod bij Wonen Zuid aan de partner van [gedaagde] opgelegd naar aanleiding van een geuite bedreiging en intimiderend gedrag.
2.5.
Op 19 december 2019 vindt een gesprek plaats tussen [gedaagde] , haar partner, de reclassering en Wonen Zuid waarbij gesproken is over overlastmeldingen, de inwoning van de partner van [gedaagde] , de opstart van een ZMP-traject en is een gedragsaanwijzing met [gedaagde] is doorgenomen.
2.6.
Wonen Zuid heeft de ‘allonge huurovereenkomst laatste kans/gedragsaanwijzing’ op 10 januari 2020 ondertekend retour ontvangen van [gedaagde] .
2.7.
Op 24 januari 2020 vindt een huisbezoek plaats bij [gedaagde] met een medewerker van Wonen Zuid en een medewerker van de Levantogroep.
2.8.
Bij brief van 7 april 2020 stuurt Wonen Zuid een laatste sommatie om iedere vorm van overlast te staken, bij gebreke waarvan Wonen Zuid aankondigt een procedure bij de kantonrechter te entameren met als doel de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij [gedaagde] uiterlijk op 1 juni 2020 de woning heeft verlaten en vrijwillig de huur opzegt.
2.9.
Naar aanleiding van een geweldsincident op 11 april 2020 waar de partner van [gedaagde] bij betrokken was stuurt Wonen Zuid op 16 april 2020 een brief aan [gedaagde] waarin zij de start van een juridische procedure aankondigt gericht op de ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij [gedaagde] uiterlijk op 1 juni 2020 de woning heeft verlaten en vrijwillig de huur opzegt. Dat laatste is niet gebeurd.
3.Het geschil
3.1.
Wonen Zuid vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van sleutels, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormelde woning verblijven en de woning ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen;
2. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de vanaf 1 mei 2020 verschuldigde huur ad
€ 666,59 per maand tot de dag der ontruiming met inachtneming van de daarop van toepassing zijnde huuraanpassingsregeling, rente rechtens;
3. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten te betalen binnen 15 dagen na het in deze te wijzen vonnis vermeerderd met wettelijke rente indien [gedaagde] met betaling binnen voornoemde termijn in gebreke is en veroordeling van [gedaagde] in de nakosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover relevant, worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Wonen Zuid heeft een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming van het gehuurde. Dat spoedeisend belang is gelegen in de verplichting haar (andere) huurders rustig woongenot te verschaffen en haar huurders te vrijwaren van overlast en (dreigende) escalaties.
4.2.
Gezien de gevolgen voor de betrokken huurder, [gedaagde] , kan een ontruiming in kort geding slechts worden bevolen, indien de overlast van zodanige aard en ernst is dat ontruiming op korte termijn noodzakelijk is, de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht en hoogstwaarschijnlijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
4.3.
Wonen Zuid heeft gesteld dat [gedaagde] , dan wel haar inwonende partner, het woongenot van omwonenden ernstig verstoort door het veroorzaken van overlast. Vlak nadat [gedaagde] haar intrek had genomen in de woning stelt Wonen Zuid dat het gazon en een haag in de voortuin zijn vernield doordat [gedaagde] en haar inwonende partner een auto en met regelmaat een woonwagen/caravan in de voortuin parkeren terwijl er in de buurt een VVE is opgericht die op basis van een beeldkwaliteitsplan de uniformiteit van de voortuinen nastreeft. Voorts zou de achtertuin worden gebruikt als opslagplaats en staat er sinds kort een pony. Tevens stelt Wonen Zuid dat de overlast bestaat uit het voortdurend geblaf van honden, stankoverlast vanwege hondenuitwerpselen en geluidsoverlast door luide muziek tot laat in de nacht en door het tot laat in de nacht bezig zijn met oud ijzer. Meerdere omwonenden hebben schriftelijk bij Wonen Zuid geklaagd maar wensen uit angst voor bedreigingen anoniem te blijven. Op 11 april 2020 is de situatie geëscaleerd en heeft de inwonende partner van [gedaagde] zijn buurman een kopstoot gegeven en hem beledigd. Uit de schriftelijke verklaring van de wijkbeheerder blijkt dat hij van meerdere bewoners in de buurt met regelmaat meldingen ontvangt omtrent diverse overlast zoals intimiderend gedrag, agressie tegen omwonenden, geluidsoverlast en de daarmee gepaard gaande gevoelens van onveiligheid in de buurt. Voorts zijn sinds 11 november 2019 diverse politiemeldingen geregistreerd wegens diverse overlast blijkens de (sfeer)rapportages over het jaar 2019 en 2020. Het zwaartepunt van de overlast is gelegen in het gedrag van de partner van [gedaagde] .
4.4.
Naast de overlast stelt Wonen Zuid dat kort na ondertekening van de huurovereenkomst de partner van [gedaagde] in de woning is getrokken zonder de daarvoor benodigde toestemming van Wonen Zuid. Ondanks dat [gedaagde] in diverse gesprekken en brieven erop is gewezen dat haar partner zonder toestemming van Wonen Zuid niet kan inwonen en elders huisvesting dient te zoeken houdt deze situatie aan.
4.5.
Onder andere in verband hiermee heeft Wonen Zuid al enkele weken na ondertekening van de huurovereenkomst een gesprek georganiseerd met [gedaagde] en haar partner (5 december 2019). Vanwege het intimiderende, agressieve gedrag en een bedreiging van een medewerkster van Wonen Zuid is een kantoorverbod bij Wonen Zuid aan de partner van [gedaagde] opgelegd. Op 19 december 2019 vindt nog een gesprek plaats waarbij tevens een medewerker van de reclassering aanwezig is. Naar aanleiding van dit gesprek heeft [gedaagde] een ‘allonge huurovereenkomst laatste kans/gedrags-aanwijzing’ op 10 januari 2020 ondertekend retour gestuurd aan Wonen Zuid. Ook wordt sinds december 2019 het Veiligheidshuis betrokken waarmee tot op heden maandelijks intensieve gesprekken plaatsvinden en is een ZMP traject opgestart gericht op stabilisatie van de woonsituatie. Ondanks diverse inspanningen van Wonen Zuid houdt de overlast aan en besluit Wonen Zuid juridische stappen te ondernemen.
4.6.
[gedaagde] voert verweer en stelt dat het gazon niet is vernield, maar dat er enkel sprake is van een rijspoor in de voortuin en meerdere buurtbewoners hun auto naast de woning parkeren. Voorts zou de door Wonen Zuid gestelde overlast een enkel incident betreffen en is slechts sprake van enkele mutaties bij de politie. Vanwege de anonimiteit van de meldingen kan sprake zijn van slechts één enkele buurtbewoner die klaagt, waardoor onterecht het beeld ontstaat dat de hele buurt bang is voor [gedaagde] en haar partner. Na een zogenaamde wenperiode voor [gedaagde] en haar partner zouden zij zich momenteel goed gedragen, wat mede blijkt uit een tweetal schriftelijke verklaringen van buurtbewoners.
4.7.
De kantonrechter acht het gezien het dossier en mede in aanmerking genomen het verhandelde ter zitting voldoende aannemelijk dat [gedaagde] en haar partner overlast veroorzaken. Uit de sfeerrapportage van de politie, het proces-verbaal van het incident met fysiek geweld op 11 april 2020, de schriftelijke verklaring van de wijkbeheerder, de recent overgelegde klachten van omwonenden die uit angst voor bedreiging anoniem wensen te blijven en de bedreiging van een medewerker van Wonen Zuid blijkt dat op de korte termijn dat [gedaagde] en haar partner woonachtig zijn in de woning veelvuldig en herhaaldelijk overlast is veroorzaakt. Anders dan [gedaagde] stelt is ook aannemelijk dat het niet een enkel opgeblazen incident betreft, dan wel een enkele buurtbewoner die klaagt getuige voornoemde door Wonen Zuid in het geding gebrachte stukken die haar stellingen onderbouwen. Gezien de aard, de ernst en de omvang van de overlast, waarbij de kantonrechter tevens de door Wonen Zuid gedane inspanningen die niet tot de gewenste mate van gedragsaanpassing hebben geleid in overweging neemt, weegt het belang van Wonen Zuid (en haar andere huurders) om op korte termijn gevrijwaard te worden van (de dreiging) van overlast zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij behoud van deze woonruimte. Een enkele andersluidende verklaring van de buurman aan de rechterzijde legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen. Ten aanzien van de verklaring van de familie wonend op huisnummer [X] acht de kantonrechter het vanwege de afstand met de woning van [gedaagde] niet aannemelijk dat deze familie de overlast in die mate kan ervaren zoals naaste bewoners dat doen. Dat het zwaartepunt van de overlast veroorzaakt wordt door de partner van [gedaagde] kan [gedaagde] ten slotte ook niet baten. Een huurder is op gelijke wijze voor eigen gedrag aansprakelijk als voor gedragingen van personen die zich in het gehuurde bevinden. De kantonrechter is gelet op dit alles van oordeel dat de bodemrechter een vordering tot ontbinding en ontruiming hoogstwaarschijnlijk zal toewijzen. Aldus ligt ook de in dit geding gevraagde voorziening tot ontruiming voor toewijzing gereed.
4.8.
De termijn van de ontruiming zal worden gesteld op 14 dagen na betekening van dit vonnis. Gelet op het spoedeisende karakter van deze procedure en het feit dat [gedaagde] sinds 29 mei 2020 op de hoogte is van de door Wonen Zuid gewenste ontruiming diende zij er rekening mee te houden dat zij de woning op enig moment zou moeten verlaten. Daarbij is de partner van [gedaagde] , die nauw vervlochten is met het gezin van [gedaagde] , al geruime tijd op de hoogte van het feit dat hij de woning diende te verlaten en elders woonruimte diende te zoeken.
4.9.
Ook de gevorderde huur van € 666,59 per maand vanaf 1 mei 2020 tot de datum van ontruiming als onweersproken toewijsbaar, met dien verstande dat deze wordt toegewezen over de maanden waarin [gedaagde] geen huur (meer) heeft betaald. De gevorderde wettelijke rente daarover wordt toegewezen vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening.
4.10.
[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van Wonen Zuid worden tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:
- dagvaarding € 102,96
- dagvaarding € 102,96
- griffierecht € 124,00
- gemachtigde salaris €
720,00
- gemachtigde salaris €
720,00
Totaal € 946,96
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt eveneens toegewezen indien betaling niet binnen 15 dagen na betekening van dit vonnis plaatsvindt.
4.12.
De gevorderde nakosten zullen op de hierna in het dictum weergegeven wijze worden toegewezen.
4.13.
[gedaagde] heeft verzocht de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Met het spoedeisend belang dat voor het treffen van een voorziening in kort geding aanwezig moet zijn en dat in dit geval ook aanwezig is, is in beginsel echter niet verenigbaar dat een vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Het is immers niet wenselijk, dat bij een verleende voorlopige voorzieningen aanwending van een rechtsmiddel de tenuitvoerlegging van een kortgedingvonnis kan opschorten. De kantonrechter ziet in hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd geen aanleiding van dit uitganspunt af te wijken en de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] de woonruimte aan de [adres] te [woonplaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden met alle personen en zaken die zich daar bevinden en de woning onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van Wonen Zuid te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Wonen Zuid te betalen de huur van € 666,59 per maand vanaf 1 mei 2020 voor elke maand dat zij in de woning te [woonplaats] aan de [adres] verblijft over de maanden dat zij geen huur (meer) heeft betaald tot aan de dag van ontruiming, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarden (29 mei 2020) tot aan de dag van algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van Wonen Zuid tot op heden begroot op € 946,96, vermeerderd met wettelijke rente indien betaling niet binnen 15 dagen na betekening van dit vonnis plaatsvindt,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen twee weken na aanschrijving door Wonen Zuid volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 120,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen, indien vervolgens betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, met de kosten van de exploot,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.J. Quaedackers en ondertekend en in het openbaar uitgesproken dor mr. R.H.J. Otto.
type: LS