ECLI:NL:RBLIM:2020:3541

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/276440 / KG ZA 20-128

Vonnis in kort geding van 12 mei 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

G+N PROPERTY I B.V.,

gevestigd te Vught,

eiseres,

advocaat mr. S.K. Tuithof te Haarlem,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MULTI-FIX W&A B.V.,

gevestigd te Brunssum,

gedaagde,

advocaat mr. C.C.C.A.M Kuijken te Valkenswaard.

Partijen zullen hierna G+N Property I en Multi-Fix W&A genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het verzoek dagbepaling kort geding van 1 april 2020 van G+N Property I en de naar aanleiding daarvan genomen beslissing van de voorzieningenrechter van 3 april 2020, kenbaar gemaakt aan G+N Property I per faxbericht van dezelfde dag, dat vanwege het Coronavirus geen mondelinge behandeling zal plaatsvinden, dat de zaak schriftelijk zal worden afgedaan en hoe de voortgang van de zaak zal zijn,
de dagvaarding van 7 april 2020 met tien producties waarbij Multi-Fix W&A
de conclusie van antwoord van 17 april 2020, met producties 11 t/m 19,
de conclusie van repliek van 22 april 2020,
de conclusie van dupliek van 28 april 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De activiteiten van Multi-Fix W&A bestaan uit het vervaardigen van elektrische kabels en kabelbomen en overige assemblagewerkzaamheden. Bij Multi-Fix W&A zijn werknemers met aftstand tot de arbeidsmarkt, personen met WSW-indicatie en personen met een indicatie overeenkomstig de Participatiewet werkzaam. In totaal zijn er 248 personen met een afstand tot de arbeidsmarkt gedetacheerd op basis van een langlopend contract tussen Multi-Fix W&A en de Gemeenschappelijke Regeling Werkvoorzieningschap Oostelijk Zuid Limburg (GR Wozl)

2.2.

Per 1 maart 2020 huurt Multi-Fix W&A van G+N Property I, als opvolger van Breadstone B.V., de bedrijfsruimte ingevolge artikel 7:230a BW aan de Boschstraat 25 te Brunssum, kadastraal bekend als gemeente Brunssum, sectie H, nummer 170, bestaande uit een bedrijfsruimte, kantoren, kantine en 125 parkeerplaatsen (ook wel te noemen “de Booghallen”). Ingevolge de huurovereenkomst is een jaarlijkse huurprijs van € 150.000,00 exclusief BTW verschuldigd. De overeenkomst is aangegaan voor de periode van drie jaar en elf maanden, te verlengen met een periode van (telkens) vijf jaar. Voorafgaand aan 1 maart 2020 diende een bankgarantie of een waarborgsom ten bedrage van € 45.375,00 te worden gesteld.

2.3.

De huurovereenkomst is op 21 oktober 2019 gesloten tussen Breadstone B.V. en Multi-Fix W&A. Breadstone B.V. heeft bij e-mailbericht van 14 januari 2020 aan Multi-Fix W&A medegedeeld dat de eigendom van de Boschstraat 25 en 25a is overgegaan naar G+N Property B.V., vertegenwoordigd door dhr. [naam] . G+N Property B.V. heeft de eigendom weer overgedragen aan G+N Property I. Deze laatste overdracht is op 26 februari 2020 ingeschreven in het register van het Kadaster. G+N Property I wordt eveneens vertegenwoordigd door dhr. [naam] .

2.4.

Voorafgaand aan het sluiten van deze huurovereenkomst werd zowel het pand Boschstraat 25 als het pand Boschstraat 25a (kadastraal bekend als gemeente Brunssum, sectie H, nummer 168, ook wel te noemen het “Biss-gebouw”) gehuurd door GR Wozl. GR Wozl huurde de panden sinds april 2013 van Libol B.V., dat deze panden in 2018 aan Breadstone B.V. heeft verkocht. Multi-Fix W&A heeft per 1 februari 2019 de zogenaamde draadboomactiviteiten, die op die locatie plaatsvinden, overgekocht van GR Wozl. In het kader van die overname is tussen Multi-Fix W&A en GR Wozl overeengekomen dat laatstgenoemde Multi-Fix W&A gedurende een jaar gebruik laat maken van de productielocatie en dat Multi-Fix W&A vrij is voor afloop van dat jaar met de verhuurder tot een overeenkomst te komen of elders een pand te betrekken. Multi-Fix W&A heeft op grond daarvan sinds 1 februari 2019 de beide panden voor de duur van een jaar in onderhuur gehad.

2.5.

In artikel 18 van de huurovereenkomst van 21 oktober 2019 is bepaald:

“Werkzaamheden door verhuurder

Partijen komen overeen dat verhuurder voor haar rekening en risico de volgende werkzaamheden zal uitvoeren, onder te verdelen in:

1)
Energiebesparende investeringen:

- vervangen van de in het hoofdgebouw aanwezige TL verlichting in LED verlichting;

- luchtdicht afwerken hoofdgebouw (conform advies Exalius, alsbijlageaangehecht);

- plaatsen temperatuur inregeling verwarming (conform advies Exalius, alsbijlageaangehecht);

- overige nader te bepalen investeringen t.b.v. een energiebesparing.

Voor bovenstaande werkzaamheden (van huidige situatie naar ‘verbeterde’ situatie) stelt verhuurder een maximum budget beschikbaar van € 125.000,-.

2)
Overige investeringen:

- buitenschilderwerk kozijnen verzorgen;

- (rotte) kozijnen waar nodig repareren/vervangen;

- Oplossen rioleringsprobleem.

Voor bovenstaande werkzaamheden (van huidige situatie naar ‘verbeterde’ situatie) stelt verhuurder een maximum budget beschikbaar van € 50.000,-.

Verhuurder zal afhankelijk van haar interne bouwplanning de overeengekomen werkzaamheden inplannen en uitvoeren. De datum waarop getracht wordt alle werkzaamheden gereed te zijn, betreft 1 mei 2020.

Indien verhuurder door omstandigheden desondanks meer tijd nodig heeft om de laatste werkzaamheden uit te (laten) voeren, zullen partijen hierover met elkaar in overleg treden.”

3.Het geschil

3.1.

Multi-Fix W&A heeft na 1 maart 2020 het gebruik van het Biss-gebouw voortgezet. Aanvankelijk heeft Multi-Fix W&A tevens de betaling van de waarborgsom en de eerste huurtermijn ten aanzien van de Booghallen opgeschort. Naar aanleiding daarvan heeft G+N Property I haar op 4 maart 2020 gesommeerd uiterlijk op 6 maart 2020 alsnog te betalen en tevens heeft zij haar gesommeerd binnen vijf werkdagen het Biss-gebouw te ontruimen en op te leveren. Deze sommatie is op 11 maart herhaald, nadat partijen op grond van gevoerde onderhandelingen niet tot overeenstemming zijn gekomen.

3.2.

G+N Property I vordert in dit kort geding samengevat - ontruiming van het Biss-gebouw binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, kosten rechtens.

3.3.

Multi-Fix W&A voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Naar het oordeel van voorzieningenrechter volgt uit het feit dat G+N Property I eigenaresse van het gehuurde is dat zij een spoedeisend belang heeft bij de beoordeling van haar vordering tot ontruiming.

4.2.

Bij conclusie van repliek is aangevoerd dat G+N Property I het betreurt dat geen fysieke zitting gepland is. Voor zover zij nog een fysieke zitting wenst, heeft

G+N Property I naar het oordeel van de voorzieningenrechter echter voldoende gelegenheid gehad om haar standpunt toe te lichten. Zij had een eventuele verklaring van dhr. [naam] bij dagvaarding of repliek in het geding kunnen brengen. De voorzieningenrechter ziet gelet hierop ook geen aanleiding om partijen telefonisch dan wel via een video-verbinding een nadere toelichting te laten geven op hun standpunten.

4.3.

De voorzieningenrechter zal daarom thans overgaan tot de beoordeling van de vordering van G+N Property I.

4.4.

Tussen partijen staat niet ter discussie dat het de bedoeling is dat de activiteiten die Multi-Fix W&A heeft overgekocht van GR Wozl en die door GR Wozl zowel in de Booghallen als het Biss-gebouw werden verricht, door Multi-Fix W&A geheel zullen worden ondergebracht in de Booghallen en dat met het oog daarop de huurovereenkomst van 21 oktober 2019 uitsluitend is gesloten ten aanzien van de - voortzetting van - de huur van de Booghallen.

4.5.

G+N Property I stelt dat zij Multi-Fix W&A – enkel en alleen uit coulance – het Biss-gebouw tijdelijk en kosteloos ter beschikking heeft gesteld, zonder dat Multi-Fix W&A daar enig recht of een titel aan kon ontlenen. Er is geen afspraak gemaakt en bovendien is die, als al een afspraak is gemaakt, opgezegd en/of komen te vervallen. Onder verwijzing naar het door haar dienaangaande in haar e-mails aan Multi-Fix W&A van 4, 8 en 11 maart 2020 ingenomen standpunt stelt zij niet verplicht te zijn de verhuurdersinvesteringen uit te voeren voor 1 mei 2020. Zij heeft wel aangeven haar best te zullen doen de werkzaamheden voor die datum uit te voeren. Daarbij is zij echter afhankelijk van leveranciers.

4.6.

Multi-Fix W&A stelt zich echter op het standpunt dat zij (op dit moment nog) het recht op gebruik van het Biss-gebouw heeft en dat aan dit recht diverse redenen ten grondslag liggen.

Zij heeft in het kader van het sluiten van de overeenkomst van 21 oktober 2019 afspraken gemaakt met Breadstone B.V., die door G+N Property I gerespecteerd en nagekomen moeten worden. Artikel 18 van de overeenkomst is met name op wens van Multi-Fix W&A tot stand gekomen, omdat de energiekosten van de Booghallen extreem hoog waren. Ter beperking daarvan zijn de energiebesparende aanpassingen overeengekomen. Bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst beseften partijen zich dat tot aan de realisering van die aanpassingen, de activiteiten die plaatsvonden in het Biss-gebouw, niet bij de activiteiten in de Booghallen konden worden gevoegd. Daarnaast realiseerden zij zich dat de verplaatsing van het machinepark, het afbreken en opbouwen in de nieuwe bedrijfsruimte, de nodige planning en tijd vereisten. Multi-Fix W&A behoeft duidelijkheid, omdat ongeacht hoelang de verhuizing zal duren, zij met afnemers en leveranciers en ten aanzien van de inhuur van gedetacheerde werknemers ruim van tevoren afspraken moet maken. Met Breadstone B.V. is daarom afgesproken dat Multi-Fix W&A het Biss-gebouw kon blijven gebruiken totdat de verhuizing kan plaatsvinden. Deze afspraak is weliswaar niet vastgelegd in de huurovereenkomst, maar is wel daadwerkelijk gemaakt. Daartoe verwijst zij naar de door haar overgelegde verklaringen van de heren Kuijken en De Bruijn. Omdat na het sluiten van de overeenkomst de planning zoals afgesproken in artikel 18 maar niet volgde, heeft Multi-Fix W&A hier Breadstone B.V. herhaaldelijk om gevraagd. Bij de kennismaking op 23 januari 2020 met dhr. [naam] is door alle partijen bevestigd dat Multi-Fix W&A in het Biss-gebouw kan blijven tot aan de voltooiing van de werkzaamheden aan de Booghallen. G+N Property I is pas op 25 februari 2020 eigenaar geworden en tot die tijd is er helaas weinig ondernomen om de investeringswerkzaamheden uit te voeren. Dit is echter geheel voor rekening van G+N Property I.

De kern van de huurovereenkomst was dat Multi-Fix W&A vanaf 1 maart 2020 huur zou gaan betalen, de locatie Booghallen op 1 mei 2020 geheel kon worden betrokken en dat de door Breadstone B.V. te verrichten werkzaamheden gereed zouden zijn, alsmede dat Multi-Fix W&A het Biss-gebouw kosteloos mocht blijven gebruiken tot de door verhuurder uit te voeren werkzaamheden klaar zouden zijn. Nu legt G+N Property I de gemaakte afspraken naast zich neer en zij geeft aan geen verplichting te hebben om de datum van 1 mei 2020 als genoemd in artikel 18 van de huurovereenkomst te realiseren. Multi-Fix W&A betwist dat er geen sprake is van een fatale termijn c.q. van vrijblijvendheid.

4.7.

Multi-Fix W&A beroept zich aldus op een afspraak met G+N Property I en met de rechtsvoorgangers van G+N Property I. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet het huidige (na 1 maart 2020 voortgezette) gebruik van het Biss-gebouw in samenhang worden gezien met de afspraak in artikel 18 van de huurovereenkomst van 21 oktober 2019, inhoudende dat de verhuurder de daarin genoemde werkzaamheden zal uitvoeren. Die werkzaamheden zijn op dit moment echter nog niet uitgevoerd. Multi-Fix W&A heeft verwezen naar de door Multi-Fix W&A overgelegde e-mail van dhr. [naam] van 1 maart 2020 (productie 14 bij conclusie van antwoord, waarin het verzoek van Multi-Fix W&A om haar energiekosten te vergoeden zolang de werkzaamheden niet zijn uitgevoerd wordt afgewezen), waarin is vermeld:

“(…)
Inmiddels ben ik druk bezig om de werkzaamheden zoals opgenomen in de huurovereenkomst te plannen. In diezelfde huurovereenkomst kwamen we overeen dat de werkzaamheden bij voorkeur vóór 1 mei a.s. verricht zijn, waarbij dit geen fatale termijn is. Ik doe mijn best dan ook zo spoedig als mogelijk de werkzaamheden te laten uitvoeren.

Omdat de planning voor deze werkzaamheden nog niet geheel duidelijk is, ben ik coulant geweest door geen oplevering door jullie/WSP te eisen met ingang van 1 maart van het Biss-gebouw.(…)”

Daaruit blijkt naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat G+N Property I nader gebruik vanaf 1 maart 2020 toestond en dat dit nader gebruik verband houdt met het feit dat de werkzaamheden, vermeld in artikel 18 van de huurovereenkomst van 21 oktober 2019, niet vóór 1 mei 2020 zijn verricht. Gelet op deze samenhang acht de voorzieningenrechter het niet onaannemelijk dat de door Multi-Fix W&A gestelde afspraak is gemaakt; temeer ook omdat naar het oordeel van de voorzieningenrechter uit de formulering van artikel 18 van de huurovereenkomst blijkt dat de datum van 1 mei 2020 niet zo vrijblijvend is als G+N Property I nu wil doen voorkomen. De overeenkomst schrijft nader overleg voor indien die datum niet wordt gehaald, doch het is de voorzieningenrechter niet gebleken dat G+N Property I reeds kenbaar heeft gemaakt wanneer de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd en afgerond. De voorzieningenrechter acht het aannemelijk dat de verhuizing van de activiteiten en machines de nodige planning vereist, zodat nader overleg tussen G+N Property I en Multi-Fix W&A terzake de planning van de werkzaamheden vereist is. Dat maakt het niet onaannemelijk dat de afspraak dat Multi-Fix W&A het Biss-gebouw kon blijven gebruiken totdat de verhuizing kan plaatsvinden zowel met de vorige eigenaar als met G+N Property als met G+N Property I gemaakt is. G+N Property I dient deze afspraak dan na te komen.

4.8.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. Het verweer van Multi-Fix W&A dat G+N Property I de substantiëringsplicht heeft geschonden, behoeft, gelet daarop, geen nadere bespreking.

4.9.

G+N Property I zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Multi-Fix W&A worden begroot op:

- griffierecht € 656,00

- overige kosten 0,00

- salaris advocaat
980,00

Totaal € 1.636,00

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt G+N Property I in de proceskosten, aan de zijde van Multi-Fix W&A tot op heden begroot op € 1.636,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J.H.A. Venner-Lijten en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.^[1]

Afwijzing vordering tot ontruiming van een bedrijfspand in kort geding