Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 19/2006
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 maart 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
(gemachtigde: [medewerker belastingdienst] ).
Procesverloop
Bij besluit van 16 februari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de
Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] voor het belastingjaar 2019 per waardepeildatum
1 januari 2018 vastgesteld op € 226.000,-.
Bij besluit van 18 juni 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 208.000,-.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2020. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een appartement met een inpandige berging/schuur. De onroerende zaak is gebouwd in 1990 en heeft een inhoud van 322 m³.
2. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
3. Eiser heeft in zijn beroepschrift – samengevat weergegeven – het volgende gesteld.
Verweerder heeft bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat verkoopcijfers van appartementsrechten niet direct bruikbaar zijn bij de waardebepaling in het kader van de Wet woz, zoals staat vermeld in de Vraagbaak waardebepaling. De verkoopcijfers kunnen immers op meer betrekking hebben dan alleen het appartementsrecht. Zo wordt de eigenaar door de koop bijvoorbeeld ook lid van de vereniging van eigenaren, die mogelijk reserves heeft. Als dit het geval is, dienen deze reserves uit de koopsom te worden gefilterd. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers van de door hem in de bezwaarfase gehanteerde vergelijkingspanden gecorrigeerd dienen te worden.
Verweerder heeft verder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak van eiser en de gehanteerde vergelijkingspanden. Zo zijn de vergelijkingspanden groter en later gebouwd dan de onroerende zaak en beschikken ze, in tegenstelling tot de onroerende zaak, over een eigen parkeerplaats. De waarde daarvan is in het verkoopcijfer inbegrepen. Verweerder heeft bij de waardebepaling ook geen rekening gehouden met de omstandigheid dat de onroerende zaak van eiser beschikt over een standaard keukenblok en badkamer en deze voorzieningen niet zijn gemoderniseerd. Verder is het [vergelijkingspand 1] meer dan één jaar voor de waardepeildatum 1 januari 2018 in 2016 verkocht en daarom niet bruikbaar bij de waardebepaling. Een goed vergelijkbaar pand is volgens eiser [vergelijkingspand 2] . Dit pand is op 30 oktober 2017 verkocht voor € 169.000,-.
Eiser staat op grond van het voorgaande een waarde van maximaal € 155.000,- voor. Tot slot heeft eiser verzocht om vergoeding van de proceskosten gemaakt in de bezwaar- en beroepsfase.
4. Verweerder, op wie de bewijslast rust dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, heeft zich in de beroepsfase beroepen op een taxatierapport, opgemaakt door [naam], gediplomeerd woz-taxateur, op 2 oktober 2019. In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 208.000,-. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal verkochte vergelijkingspanden, te weten [vergelijkingspand 4] en [vergelijkingspand 1] , [vergelijkingspand 3] en [vergelijkingspand 2] en [vergelijkingspand 5]
Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de objecten waarmee de onroerende zaak is vergeleken. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waarden van de vergelijkingspanden en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd.
5. De rechtbank overweegt als volgt.
6. In artikel 17, eerste lid, van de Wet woz is bepaald dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Volgens het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op grond van artikel 4 van Pro de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling
Wet woz wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Verweerder maakt hiertoe gebruik van een (geautomatiseerd) model waarbij het object wordt vergeleken met andere objecten gelegen in de gemeente waarin de onroerende zaak van eiser is gelegen en die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
8. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak van eiser op de onderhavige waardepeildatum onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingspanden. Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkingspanden identiek zijn aan de onroerende zaak van eiser, wel moeten zij rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingspanden nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.
9. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de gehanteerde vergelijkingspanden [vergelijkingspand 4] , [vergelijkingspand 3] en [vergelijkingspand 2] en [vergelijkingspand 5] rond de waardepeildatum zijn verkocht. [vergelijkingspand 1] is weliswaar meer dan één jaar voor de waardepeildatum op 4 november 2016 verkocht, maar naar het oordeel van de rechtbank is deze verkoop niet te ver voor de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2018 gelegen om als vergelijkingspand te worden uitgesloten.
De vergelijkingspanden zijn net als de onroerende zaak van eiser appartementen en hebben ook eenzelfde uitstraling als de onroerende zaak. Verder zijn de vergelijkingspanden en de onroerende zaak voldoende vergelijkbaar wat betreft het bouwjaar. De enkele omstandigheid dat [vergelijkingspand 4] en [vergelijkingspand 1] in 2007 zijn gebouwd en de overige vergelijkingspanden [vergelijkingspand 3] en [vergelijkingspand 2] en [vergelijkingspand 5] en de onroerende zaak van eiser in 1989 en 1990, maakt nog niet dat deze panden niet met elkaar vergelijkbaar zijn. Uit de matrix blijkt dat met het verschil in bouwjaren rekening is gehouden door de kwaliteit en onderhoud van [vergelijkingspand 4] en [vergelijkingspand 1] met een 4 (boven gemiddeld) te waarderen en de kwaliteit en onderhoud van de overige panden met een 3 (gemiddeld), met uitzondering van [vergelijkingspand 3] waarvan het onderhoud ook met een 4 is gewaardeerd. Vervolgens is de eenheidsprijs per kubieke meter van € 641,- bij de vergelijkingspanden waarvan de kwaliteit en het onderhoud met een 4 is gewaardeerd, gecorrigeerd met factor 1,07. Wat betreft het voorzieningenniveau van de onroerende zaak is in het verweerschrift nog toegelicht dat de taxateur in relatie tot gelijksoortige appartementen uit dezelfde bouwperiode de kwaliteit en onderhoud als gemiddeld heeft aangemerkt. Met het voorzieningenniveau van de onroerende zaak is dus rekening gehouden. Eiser heeft niet concreet onderbouwd dat dit op onvoldoende wijze is gebeurd.
Uit de matrix blijkt verder dat de inhoud van de onroerende zaak groter is dan de inhoud van de vergelijkingspanden. Met het onderlinge verschil is rekening gehouden door het hanteren van verschillende prijzen per kubieke meter. De eenheidsprijs per kubieke meter van € 641,- is namelijk met verschillende factoren (tussen 1,04 en 1,19) gecorrigeerd.
Ook met het onderlinge verschil in bijgebouwen en het al dan niet aanwezig zijn van een eigen parkeerplaats is rekening gehouden, zo blijkt uit de matrix. Eisers gemachtigde heeft ter zitting naar voren gebracht dat de waarde van de parkeerplaatsen van € 6.000,-, zoals vermeld in de matrix, te laag is, maar heeft deze stelling niet concreet van de hand van stukken onderbouwd.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook de gehanteerde vergelijkingspanden bij de waardebepaling van de onroerende zaak kunnen betrekken.
10. Eiser heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met de reserves van de VvE. De rechtbank overweegt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993 (nr. 29 300, BNB 1993/325) en de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 30 oktober 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:2863), dat bij de vergelijkingsmethode slechts dan een juiste maatstaf wordt aangelegd, indien daarbij de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve in een VvE op de verkoopprijs steeds wordt uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Het lidmaatschap van een VvE en een appartementsrecht zijn namelijk te onderscheiden rechtsfiguren en het appartementsrecht omvat niet het lidmaatschap van een VvE.
Het ligt derhalve op de weg van verweerder om de aanwezigheid van een aandeel
in de onderhoudsreserve van de VvE uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingspanden te halen, voordat deze worden vergeleken met de onroerende zaak
van eiser.
Eisers gemachtigde heeft ter zitting onbestreden gesteld dat bij de vergelijkingspanden een aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE aanwezig is. Volgens hem bedraagt dit aandeel bij [vergelijkingspand 3] € 5.000,- en bij [vergelijkingspand 2] € 4.000,-. Van de overige vergelijkingspanden is de grootte van het aandeel bij hem niet bekend.
De rechtbank stelt vast dat uit het taxatierapport en de matrix niet blijkt dat bij de vergelijkingspanden de onderhoudsreserves van de VvE zijn onderscheiden. Nu verweerder deze bedragen niet als apart onderdeel van de gerealiseerde verkoopcijfers in de matrix heeft opgenomen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank geen juiste uitleg aan het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad en de hiervoor genoemde uitspraak van het Gerechtshof gegeven. De beroepsgrond van eiser dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de reserves van de VvE slaagt.
11. Gezien het voorgaande heeft verweerder niet aangetoond dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van eiser van € 208.000,- niet te hoog is. Het beroep van eiser is gegrond. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van maximaal € 155.000,- echter niet onderbouwd aan de hand van een taxatierapport of een ander bewijsmiddel van gelijk gewicht. Nu geen van de partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen op
€ 203.000,- (€ 208.000,- min een aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE van
€ 5.000,-).
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in de beroepsfase. Van gemaakte proceskosten in de bezwaarfase is niet gebleken. Eiser heeft zelf bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. De kosten in de beroepsfase stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase vast op € 1.050,- (1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 525,-, wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- stelt de waarde per 1 januari 2018 van de onroerende zaak [adres] vast op € 203.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.050,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, rechter, in aanwezigheid van
mr. K.M.A.W. Kusters-van Mulken, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2020.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op: 19 maart 2020.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch.