Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 19/2330
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 maart 2020 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappende heffingsambtenaar van de gemeente Peel en Maas, verweerder
(gemachtigde: [medewerker belastingdienst]).
Procesverloop
Bij besluit van 16 februari 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de
Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] voor het belastingjaar 2019 per waardepeildatum
1 januari 2018 vastgesteld op € 208.000,-.
Bij besluit van 30 juli 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 februari 2020. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een appartement met een dakterras/balkon en een berging/schuur. De onroerende zaak is gebouwd in 2002 en heeft een inhoud van 334 m³.
2. In geschil is of de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld.
3. Eiser heeft in zijn beroepschrift – samengevat weergegeven – het volgende gesteld. Verweerder heeft bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat verkoopcijfers van appartementsrechten niet direct bruikbaar zijn bij de waardebepaling in het kader van de Wet woz, zoals staat vermeld in de Vraagbaak waardebepaling. De verkoopcijfers kunnen immers op meer betrekking hebben dan alleen het appartementsrecht. Zo wordt de eigenaar door de koop bijvoorbeeld ook lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE), die mogelijk reserves heeft. Als dit het geval is, dienen deze reserves uit de koopsom te worden gefilterd. Verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers van de door hem in de bezwaarfase gehanteerde vergelijkingspanden gecorrigeerd dienen te worden.
Verweerder heeft verder onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak. De keuken, badkamer en het overige sanitair dienen gemoderniseerd te worden.
Daarnaast heeft verweerder ten onrechte het standpunt ingenomen dat het gerealiseerde verkoopcijfer van [nabijgelegen appartement] de waarde van de onroerende zaak van eiser onderbouwt. Dit pand heeft echter een veel grotere inhoud. Indien hiermee rekening wordt gehouden, onderbouwt het verkoopcijfer juist een lagere waarde.
De waarde moet verder worden bepaald aan de hand van de oppervlakte van de onroerende zaak in plaats van aan de hand van de inhoud. Dit sluit beter aan bij de markt en de basisregistraties.
Tot slot stelt eiser dat de vergelijking met de vergelijkingspanden niet op juiste wijze heeft plaatsgevonden.
Eiser staat op grond van het voorgaande een waarde van maximaal € 158.000,- voor en heeft verzocht om vergoeding van de proceskosten gemaakt in de bezwaar- en beroepsfase.
4. Verweerder, op wie de bewijslast rust dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, heeft zich in de beroepsfase beroepen op een taxatierapport, opgemaakt door R. Steijvers, gediplomeerd woz-taxateur, op 22 november 2019. In dit taxatierapport
is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 208.000,-. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal verkochte vergelijkingspanden. Het taxatierapport is voorzien van fotomateriaal van zowel de onroerende zaak als van de objecten waarmee de onroerende zaak is vergeleken. Ter ondersteuning van het taxatierapport is een matrix bijgevoegd waarin de waarden van de vergelijkingspanden en de onroerende zaak nader zijn gespecificeerd.
5. De rechtbank overweegt als volgt.
6. In artikel 17, eerste lid, van de Wet woz is bepaald dat aan een onroerende zaak een waarde wordt toegekend. Volgens het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling
Wet woz wordt de waarde in beginsel bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Verweerder maakt hiertoe gebruik van een (geautomatiseerd) model waarbij het object wordt vergeleken met andere objecten gelegen in de gemeente waarin de onroerende zaak van eiseres is gelegen en die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
8. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak van eiser op de onderhavige waardepeildatum onderbouwd met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingspanden. Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de in die vergelijking gehanteerde vergelijkingspanden identiek zijn aan de onroerende zaak van eiser, wel moeten zij rond de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Er kunnen dus verschillen bestaan tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak, maar deze verschillen maken de vergelijkingspanden nog niet onvergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel dient verweerder er blijk van te geven bij de waardebepaling in voldoende mate rekening te hebben gehouden met deze verschillen.
9. Verweerder heeft in de beroepsfase drie andere vergelijkingspanden gehanteerd
dan in de bezwaarfase, te weten [vergelijkingspand 1] , [vergelijkingspand 2] en [vergelijkingspand 3] . [Het nabijgelegen appartement] , waar eiser in zijn beroepsgronden naar heeft verwezen, heeft verweerder niet langer als vergelijkingspand gehanteerd. Het staat verweerder vrij om voor de rechtbank de woz-waarde anders te onderbouwen of toe te lichten dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. Derhalve staat het verweerder ook vrij om in de beroepsfase andere vergelijkingspanden
in de vergelijking te betrekken dan in een eerdere fase van de besluitvorming is gedaan.
10. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport en uit de door verweerder overgelegde matrix blijkt dat de gehanteerde vergelijkingspanden rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder zijn zowel de vergelijkingspanden als de onroerende zaak van eiser appartementen, hebben zij eenzelfde uitstraling en zijn zij allemaal in 2002 gebouwd.
Uit de matrix blijkt dat met het verschil in kwaliteit en onderhoud rekening is gehouden door de kwaliteit en onderhoud van de onroerende zaak en de kwaliteit van [vergelijkingspand 1] met een 3 (gemiddeld) te kwalificeren, terwijl het onderhoud van [vergelijkingspand 1] en de kwaliteit en het onderhoud van [vergelijkingspand 2] en [vergelijkingspand 3] met een 4 zijn gekwalificeerd. De voor de onroerende zaak van eiser gehanteerde prijs per kubieke meter van € 615,- is als gevolg hiervan lager dan de voor [vergelijkingspand 1] gehanteerde prijs per kubieke meter van € 658,05 en de voor [vergelijkingspand 2] en [vergelijkingspand 3] gehanteerde prijs per kubieke meter van € 704,11, terwijl de inhoud van de onroerende zaak (334 m3) niet heel erg verschilt met dan wel nagenoeg gelijk is aan die van de vergelijkingspanden (respectievelijk 288 m³,
335 m³ en 334 m³). Voor de onroerende zaak van eiser is de eenheidsprijs gehanteerd.
Voor [vergelijkingspand 2] en [vergelijkingspand 3] heeft een correctie van deze eenheidsprijs met factor 1,14 plaatsgevonden en voor [vergelijkingspand 1] met factor 1,07. Verweerders gemachtigde heeft ter zitting toegelicht dat deze correctiefactor groter is dan de factor die gehanteerd zou zijn vanwege het verschil in inhoud tussen de onroerende zaak en [vergelijkingspand 1] . Naar het oordeel van de rechtbank is met het lagere voorzieningenniveau van de onroerende zaak dus voldoende rekening gehouden. Eiser heeft het tegendeel niet concreet onderbouwd. Verder blijkt uit de matrix dat ook met het onderlinge verschil in bijgebouwen rekening is gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de gehanteerde vergelijkingspanden bij de waardebepaling van de onroerende zaak kunnen betrekken.
11. Over de beroepsgrond van eiser dat de waarde moet worden bepaald aan de hand van de oppervlakte van de onroerende zaak in plaats van de inhoud, overweegt de rechtbank dat uit de Waarderingsinstructie van de Waarderingskamer (nog) niet blijkt van een verplichte waardering op basis van de oppervlakte, zoals eiser voorstaat
.
.
Niet gezegd kan worden dat verweerder onjuist heeft gehandeld door de inhoud van de onroerende zaak bij de waardebepaling te betrekken en niet de oppervlakte.
12. Eiser heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met de reserves van de VvE. De rechtbank overweegt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 8 september 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC5446, nr. 29 300, BNB 1993/325) en de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 30 oktober 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:2863), dat bij de vergelijkingsmethode slechts dan een juiste maatstaf wordt aangelegd, indien daarbij de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve in een VvE op de verkoopprijs steeds wordt uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. Immers, het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, maakt geen deel uit van de prijs die betaald wordt voor (het recht op) de onroerende zaak zelf. Het lidmaatschap van een VvE en een appartementsrecht zijn namelijk te onderscheiden rechtsfiguren en het appartementsrecht omvat niet het lidmaatschap van een VvE.
Het ligt derhalve op de weg van verweerder om de aanwezigheid van een aandeel
in de onderhoudsreserve van de VvE uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingspanden te halen, voordat deze worden vergeleken met de onroerende zaak
van eiser.
De rechtbank stelt vast dat in het hier voorliggende geval van eiser uit het taxatierapport en de matrix blijkt dat bij de vergelijkingspanden de onderhoudsreserves van de VvE zijn onderscheiden. Uit de matrix blijkt dat bij [vergelijkingspand 1] sprake is van een reserve van € 1.434,-, bij [vergelijkingspand 2] van € 1.716,- en bij [vergelijkingspand 3] van € 1.719,-. Nu verweerder deze bedragen in de matrix als apart onderdeel van de gerealiseerde verkoopcijfers heeft opgenomen en vervolgens aan de verschillende objectkenmerken een waarde heeft toegekend, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank een juiste uitleg aan het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad en de hiervoor genoemde uitspraak van het Gerechtshof gegeven. De onderhoudsreserves zijn bovendien niet zodanig hoog (of laag) dat een extra correctie zou moeten worden aangebracht op de verkoopprijs omdat de onderhoudsreserve een waarde opdrijvend (respectievelijk waarde drukkend) effect zou hebben op de verkoopprijs van het appartement. De beroepsgrond van eiser dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de reserves van de VvE slaagt daarom niet.
13. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder door middel van het overgelegde taxatierapport, de daarin opgenomen matrix en de ter zitting verstrekte nadere toelichting, voldoende aangetoond dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van eiser van € 208.000,- niet te hoog is. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde van
maximaal € 158.000,- niet onderbouwd aan de hand van een taxatierapport of een ander bewijsmiddel van gelijk gewicht.
14.Het beroep is ongegrond.
15.Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, rechter, in aanwezigheid van
mr. K.M.A.W. Kusters-van Mulken, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op: 20 maart 2020.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch.