ECLI:NL:RBLIM:2020:171

• Datum uitspraak: 6 januari 2020
• Publicatiedatum: 10 januari 2020
• Zaaknummer: 8189898 CV EXPL 19-7951
• Instantie: Rechtbank Limburg
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: B.R.M. de Bruijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van woning en nakoming van huur- en zorgovereenkomst in kort geding

In deze zaak vorderde de verhuurder, Stichting Zonnewende, in kort geding de ontruiming van een woning van de huurder, die behoort tot een kwetsbare doelgroep. De huurder had in reconventie nakoming van de huur- en zorgovereenkomst gevorderd. De kantonrechter oordeelde dat de huurovereenkomst op 21 oktober 2019 met wederzijds goedvinden was beëindigd, maar dat er twijfels bestonden over de wil van de huurder om deze overeenkomst te beëindigen, mede door psychische klachten. De kantonrechter concludeerde dat de verhuurder onvoldoende bewijs had geleverd van de gestelde overlast door de huurder, waardoor de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar was. De vordering van de huurder in reconventie om de sleutels van de woning en de postkast te ontvangen werd toegewezen, evenals de veroordeling van de verhuurder tot betaling van proceskosten. Het vonnis benadrukte dat bij huurders met psychosociale problematiek een hogere lat geldt voor het aannemen van overlast.

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8189898 CV EXPL 19-7951

Vonnis in kort geding van de kantonrechter van 6 januari 2020

in de zaak van:

de stichting
STICHTING ZONNEWENDE ,

gevestigd te Valkenburg aan de Geul,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp,

tegen

[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] ,

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde mr. J.-P. van Dyck.

Partijen zullen hierna Zonnewende en [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding,
• de veertien door Zonnewende ingezonden producties (inclusief de kopie van de dagvaarding,
• de vier door [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] ingezonden producties, alsmede schriftelijke aankondiging van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] dat hij een conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie in wenst te dienen,
• de mondelinge behandeling op 12 december 2019, waarbij [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] een pleitnota met een eis in voorwaardelijke reconventie heeft overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Zonnewende verhuurt woningen aan personen die hulp- en zorgbehoevend zijn. Zonnewende biedt daarnaast zorg aan deze personen. Met deze personen sluit Zonnewende een huurovereenkomst met daaraan gekoppeld een zorgovereenkomst.

2.2.

[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] behoort tot “de doelgroep” van Zonnewende. Zij heeft met hem een huurovereenkomst en daaraan gekoppeld een zorgovereenkomst gesloten. Op grond van de huurovereenkomst verhuurt Zonnewende met ingang van 1 november 2016 aan [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] de woning aan het adres [adres 1] te [woonplaats] . Deze woning maakt onderdeel uit van een appartementencomplex. Binnen dat appartementencomplex verhuurt Zonnewende meer appartementen aan personen die behoren tot voornoemde doelgroep.

2.3.

Zonnewende heeft [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] diverse malen schriftelijk gewaarschuwd omdat hij zich volgens Zonnewende niet heeft gehouden aan de gebods- en verbodsbepalingen van het huishoudelijk reglement.

2.4.

Op enig moment heeft [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] het cilinderslot van het appartement op nummer [X] met lijm dichtgesmeerd/onklaar gemaakt.

2.5.

Bij brief van 21 oktober 2019 heeft Zonnewende aan [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] medegedeeld dat zij per direct de zorg- en de huurovereenkomst met hem beëindigt. Zij heeft hem in de brief verzocht diezelfde dag de woning te verlaten en de sleutels in te leveren. Daarnaast heeft zij hem verzocht binnen zeven kalenderdagen zijn eigendommen op te halen.

2.6.

Eveneens op 21 oktober 2019 hebben [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] en (vertegenwoordigers van) Zonnewende een kennelijk door Zonnewende opgestelde verklaring ondertekend die, voor zover hier relevant, als volgt luidt:

“Geachte heer [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] ,

Vandaag zijn wij het volgende overeengekomen:

De zorg- en huurovereenkomst wordt per vandaag, 21 oktober 2019, beëindigd.

Extra voorwaarden:

[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] mag gebruik maken van de woning tot vrijdag 25 oktober 2019, 12:00 uur. Uiterlijk 12:00 uur levert hij alle sleutels en toegangsmiddelen in bij een medewerker van Zonnewende (…).”

2.7.

Zonnewende heeft daarna [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] tot 28 oktober 2019 de gelegenheid gegeven de woning te verlaten. Zonnewende heeft [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] daarnaast aangeboden om voorlopig gebruik te maken van een andere woning in het achtertuingedeelte van een ander complex van Zonnewende aan het adres [adres 2] te [woonplaats] .

2.8.

[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] heeft na 28 oktober 2019 de woning aan het adres [adres 1] te [woonplaats] niet verlaten.

2.9.

Zonnewende heeft daarna [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] tevergeefs gesommeerd om uiterlijk 7 november 2019 de woning te verlaten.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Zonnewende vordert [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] bij wijze van onmiddellijke voorziening bij voorraad te veroordelen:

de woning terstond, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen redelijke termijn, te ontruimen en te verlaten,

tot betaling van € 906,29 als vergoeding voor buitengerechtelijke kosten,

tot betaling van € 750,00 per maand of een gedeelte daarvan vanaf 30 oktober 2019 zolang [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] daarna in gebreke blijft de woning te ontruimen en te verlaten,

tot betaling van € 302,50 schadevergoeding wegens het onklaar gemaakte cilinderslot,

tot betaling van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,

de nakosten.

3.2.

[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] voert verweer.

in voorwaardelijke reconventie

3.3.

[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] vordert:

afgifte van de postkastsleutel, desnoods tegen kostprijs,

afgifte van de voordeursleutel,

herstel van alle overige voorzieningen in relatie tot de huurovereenkomst en de connexe zorgovereenkomst,

“Kort en goed: nakoming van de overeenkomst(en): de huurovereenkomst + zorgovereenkomst”,

en dwangsom van € 500,00 per dag dat Zonnewende in gebreke blijft aan de veroordeling te voldoen

veroordeling van Zonnewende in de (proces)kosten.

3.4.

Zonnewende voert verweer.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Volgens Zonnewende heeft [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] geen recht meer om in de woning te verblijven omdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd. Zij vordert daarom hem te veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten. Voor zover de huurovereenkomst niet is geëindigd, zal deze volgens Zonnewende (in een bodemprocedure) naar alle waarschijnlijkheid ontbonden worden omdat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] ontoelaatbare overlast veroorzaakt. Volgens Zonnewende kan daarom [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] reeds nu worden veroordeeld de woning te ontruimen en te verlaten. De kantonrechter is van oordeel dat uit de aard van deze vordering (onderdeel 1. van de vordering van Zonnewende) voortvloeit dat Zonnewende een spoedeisend belang daarbij heeft.

4.2.

Vast staat dat partijen op 21 oktober 2019 schriftelijk hebben vastgelegd dat de tussen hen geldende huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Hieruit vloeit in beginsel voort dat tussen partijen een overeenkomst strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst is gesloten en dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] thans zonder recht of titel in de woning verblijft. [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] heeft echter gesteld dat bij hem niet de wil bestond om de huurovereenkomst te beëindigen en (kennelijk in dat kader) dat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 3:33 BW. Verder heeft [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] , naar de kantonrechter aanneemt: subsidiair, gesteld dat als een overeenkomst tot stand is gekomen, dit is gebeurd

onder invloed van een wilsgebrek zoals onder meer dwaling.

De kantonrechter is van oordeel dat rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat een van deze verweren in een bodemprocedure zou kunnen slagen. Daarbij speelt een rol dat vast staat dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] kampt of heeft gekampt met psychische klachten die zich (onder meer) hebben geuit in psychotisch gedrag. Hoewel met name het beroep op artikel 3:33 BW door [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] niet verder is uitgewerkt, is in onvoldoende mate uitgesloten dat, (mede) als gevolg van deze klachten, de verklaring van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] niet overeenkwam met zijn wil of dat zijn wil gebrekkig gevormd is. Verder lijkt het er op dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] op grond van de brief van 21 oktober 2019 (zie 2.5.) ten tijde van het ondertekenen van de overeenkomst in de onjuiste veronderstelling was dat de huurovereenkomst met die brief al was geëindigd. Ook dit zou kunnen bijdragen aan de conclusie dat wat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] met het tekenen van de beëindigingsovereenkomst heeft verklaard, niet overeenkomt met zijn wil (op dat moment) of dat hij ter zake heeft gedwaald.

Derhalve kan er thans niet vanuit worden gegaan dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. De vordering om [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] op die grond te veroordelen de woning te ontruimen is dus niet toewijsbaar.

4.3.

De tweede reden die Zonnewende aanvoert om [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] te veroordelen de woning te ontruimen en te verlaten, leidt evenmin tot toewijzing van die vordering. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

4.4.

Zonnewende heeft in de dagvaarding vermeld welke ernstige overlast [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] volgens haar heeft veroorzaakt. Het gaat volgens Zonnewende om ruzies, middelengebruik, het weigeren van zorg, bedreigingen, psychotisch gedrag, vernielingen, geluidsoverlast, agressiviteit etc. Daarnaast verwijt zij het [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] dat hij het cilinderslot van appartement [X] “onklaar” gemaakt heeft en dat hij een buurvrouw lastig valt.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat psychotisch gedrag weliswaar kan leiden tot (ernstige) overlast, maar dat Zonnewende niet heeft toegelicht dat en wanneer [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] overlast veroorzaakt heeft door psychotisch gedrag. Het is niet de taak van de kantonrechter om dit zelf te achterhalen uit de producties die Zonnewende heeft overgelegd. Zonnewende had als eisende partij moeten stellen op welk concreet overlast veroorzakend psychotisch gedrag zij doelt en daarbij naar concrete passages in de producties kunnen verwijzen. Dat heeft zij niet gedaan en daarom is de kantonrechter van oordeel dat niet is komen vast te staan dat (eventueel) psychotisch gedrag van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] tot overlast heeft geleid.

4.6.

Het weigeren van zorg is op zichzelf genomen niet te bestempelen als overlast veroorzakend gedrag. Ook op dit punt heeft Zonnewende onvoldoende gesteld en toegelicht waarom dit in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden.

4.7.

[gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] heeft de gestelde overlast voor het overige deels betwist. Wel erkent hij, althans betwist hij niet, het cilinderslot “onklaar” gemaakt te hebben. Omtrent de buurvrouw heeft hij aangevoerd dat hij haar de liefde verklaard heeft, dat zij daar niet van gediend was en dat hij vervolgens met een bloemetje excuses heeft willen aanbieden. Ook het middelengebruik heeft hij erkend.

4.8.

De kantonrechter overweegt dat in deze procedure alleen vast staat dat de door [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] erkende gedragingen zijn voorgevallen. Dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] , zoals Zonnewende stelt, ook andere overlast heeft veroorzaakt is op dit moment onvoldoende duidelijk geworden. Dat komt doordat Zonnewende die overige overlast in het geheel niet concreet gemaakt heeft en slechts heeft volstaan met verwijzing naar de door haar overgelegde producties.

4.9.

Op grond van de in deze procedure vastgestelde gedragingen van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] is het naar het oordeel van de kantonrechter twijfelachtig of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

De toedracht omtrent het lastigvallen van de buurvrouw heeft [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] toegelicht. Zonnewende heeft daar verder niet concreet op gereageerd, zodat het ervoor gehouden moet worden dat het relaas van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] juist is. Dat de buurvrouw een of tweemaal overlast heeft ervaren, staat daarmee vast, maar niet dat het daarna nog is voorgekomen.

Het middelengebruik (tussen partijen staat vast dat hiermee drugsgebruik wordt bedoeld) is een tekortkoming in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Het verweten drugsgebruik vond echter begin 2019 plaats. [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] heeft daarvoor een waarschuwing ontvangen van Zonnewende en gesteld noch gebleken is dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] daarna in of om de woning drugs gebruikt heeft.

Het dichtsmeren van het cilinderslot met lijm is zonder meer een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Dit alles overziend is de kantonrechter van oordeel dat weliswaar vast staat dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] op momenten tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat niet voldoende aannemelijk is dat dit in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal leiden. Daarbij is van belang dat Zonnewende zich richt op een doelgroep, waar [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] ook toe behoort, die hulp- en zorgbehoevend is met de daarbij behorende psychosociale/psychiatrische problematiek. De kantonrechter is het met de gemachtigde van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] eens dat Zonnewende met deze doelgroep meer geduld dient te betrachten dan bij een ‘reguliere’ huurder het geval zou zijn. Een aanwijzing daarvoor is ook het door beide partijen gestelde onlosmakelijke verband tussen de huur- en de zorgovereenkomst. De lat op grond waarvan door overlast de huurovereenkomst ontbonden kan worden, ligt dus hoger dan bij een reguliere huurovereenkomst.

4.10.

Op grond van voorgaande overwegingen zal onderdeel 1. van de vordering van Zonnewende worden afgewezen.

4.11.

De overige vorderingen van Zonnewende zullen eveneens afgewezen worden. Zonnewende heeft namelijk geen (afzonderlijk) spoedeisend belang bij een veroordeling tot betaling van de schadevergoeding van € 302,50 voor reparatie van het slot (onderdeel 4) en evenmin bij een veroordeling tot betaling van een vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 906,29 (onderdeel 2). Ten aanzien van de gevorderde buitengerechtelijke kosten heeft Zonnewende bovendien niet gesteld dat zij een (incasso)brief heeft verstuurd die voldoet aan het bepaalde in art. 6:96 lid 6 BW. De verwijzing naar art. 18 lid 1 van de huurovereenkomst kan Zonnewende in dit verband niet baten aangezien niet ten nadele van de schuldenaar van art. 6:96 lid 6 BW mag worden afgeweken.

4.12.

In onderdeel 3 vordert Zonnewende [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] te veroordelen tot betaling van de huur. De verplichting tot betaling van de huur vloeit voort uit de huurovereenkomst.

Zonnewende heeft echter niet gesteld dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] niet voldoet aan zijn verplichting tot betaling van de huur. Er is dan geen grond om [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] te veroordelen tot betaling van de huur.

4.13.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Zonnewende worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] tot op heden begroot op
€ 720,00 salaris gemachtigde.

in reconventie

4.14.

Kennelijk heet [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] bedoeld te stellen dat de eis in reconventie is ingesteld onder de voorwaarde dat de vordering tot ontruiming in conventie zou worden afgewezen. Aan deze voorwaarde is voldaan, zodat aan de beoordeling van de vordering in reconventie wordt toegekomen.

4.15.

De vraag of de postkastsleutel door [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] is ingeleverd bij Zonnewende of dat Zonnewende de sleutel heeft ingenomen, kan in deze procedure niet beantwoord worden. Partijen verschillen daarover namelijk van mening en in dit kort geding is geen ruimte voor nader (getuigen)bewijs. Wel staat onbetwist vast dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] de sleutel niet meer in zijn bezit heeft. Het is dan aan Zonnewende om hem een nieuwe sleutel te verstrekken, desnoods tegen betaling door [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] van de kosten daarvan. Onderdeel a. van de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] zal dus worden toegewezen.

4.16.

Vast staat dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] niet meer beschikt over de voordeursleutel omdat hij deze bij Zonnewende heeft ingeleverd. Het verweer van Zonnewende dat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] geen belang heeft bij deze vordering omdat hij de woning via de achterdeur kan betreden, wordt verworpen. De woning is daar voor [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] , die slecht ter been is, namelijk slecht bereikbaar via een brandtrap. [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] heeft dat namelijk gesteld en dat is niet betwist door Zonnewende. Ook onderdeel b. van de vordering van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] zal dus worden toegewezen.

4.17.

Ten aanzien van de onderdelen c. en d. heeft [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] slechts (ter zitting) gesteld dat Zonnewende de verwarming binnen zijn woning te laag heeft afgesteld. Kennelijk kan [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] de temperatuur binnen de woning niet zelf instellen. [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] heeft echter niet concreet gesteld waartoe Zonnewende verplicht is, zodat zijn vordering op dit punt als onvoldoende onderbouwd zal worden afgewezen. Omdat [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] voor het overige in het geheel niet heeft gesteld op welke voorzieningen hij doelt, zullen de onderdelen c. en d. afgewezen worden.

4.18.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt op de wijze als in de beslissing is bepaald.

4.19.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Zonnewende worden veroordeeld tot betaling van de kosten van dit geding aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] tot op heden begroot op
€ 360,00 aan salaris gemachtigde. Hierbij is uitgegaan van de helft van het tarief in conventie aangezien de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie.

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

wijst de vordering af,

5.2.

veroordeelt Zonnewende tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] tot op heden begroot op € 720,00,

in reconventie

5.3.

veroordeelt Zonnewende om aan [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] een sleutel van de postkast af te geven (desnoods tegen betaling door [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] van de kostprijs),

5.4.

veroordeelt Zonnewende om aan [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] de sleutel van de voordeur van de woning [adres 1] te [woonplaats] af te geven,

5.5.

veroordeelt Zonnewende om aan [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij na betekening van dit vonnis niet aan de in 5.3. en 5.4. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 15.000,00 is bereikt,

5.6.

veroordeelt Zonnewende tot betaling van de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde in conventie, eiser in voorwaardelijke reconventie] tot op heden begroot op € 360,00,

5.7.

verklaart het vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en is in het openbaar uitgesproken.

Type: RW