Uitspraak
RECHTBANK limburg
Zittingsplaats Roermond
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 19/1074
uitspraak van de meervoudige kamer van 12 februari 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , te Ulestraten, eiseres
(gemachtigde: mr. F.G.H.J. Niemarkt),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen, verweerder
(gemachtigde: M.A.H. Heiligers).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2018 (het primaire besluit) heeft verweerder krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz), de waarde van de onroerende zaak Sint Catharinastraat [Huisnummer] te Ulestraten per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € [bedrag] ,= voor het tijdvak 1 januari 2018 tot 1 januari 2019.
Bij besluit van 28 februari 2019 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € [bedrag] ,-.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft – gezamenlijk met de zaken met nummers AWB 19/1071, AWB 19/1072 tot en met AWB 19/1073, AWB 19/1075, AWB 19/1076, AWB 19/1078, AWB 19/1081, AWB 19/1083 tot en met AWB 19/1090, AWB 19/1092, AWB 19/1093 en AWB 19/1095 tot en met AWB 19/1097 – plaatsgevonden op 7 oktober 2019. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden.
Overwegingen
1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een omstreeks 1950 gebouwde twee-onder-een-kapwoning van 287m³. Tot de onroerende zaak behoren een berging van 36m³ en een kelder van 20m³. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 294m².
2. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat na de reconstructie van de Sint Catharinastraat en de in de straat verrichte rioleringswerkzaamheden in 2005-2006 de trillingen van passerend verkeer goed voelbaar zijn. Ook is er, zoals blijkt uit het Besprekingsverslag over het onderzoek naar de putafdekkingen in de straat van 18 januari 2018, sprake van bovenmatige en toenemende geluidoverlast. Door de trillingen als gevolg van de zorgelijke toestand van de straat is er in de woning scheurvorming ontstaan. Ter onderbouwing van de toestand van de weg is verwezen naar een memo van Royal HaskoningDHV van 13 maart 2014 en het ‘Rapport bevindingen Sint Catharinastraat Ulestraten’ van de Technische Universiteit Delft van 24 januari 2019. De trillingen zijn onderbouwd met het rapport van DPA Cauberg-Huygen ‘St. Catharinastraat [Huisnummer] te Ulestraten Trillingsonderzoek SBR B’ van 21 mei 2015. Ter onderbouwing van de scheurvorming heeft eiseres verwezen naar het rapport ‘Samenvatting onderzoeken bouwkundige schade; Sint Catharinastraat te Ulestraten’ van Cauberg-Huygen van 13 september 2019 en het rapport ‘Beoordeling bouwkundige schade’ van DPA Cauberg-Huygen van 21 juli 2015. Die rapporten zien op vergelijkbaar gelegen woningen aan de Sint Catharinastraat. Uit die rapporten blijkt dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de schade en de reconstructie. Het schadeveroorzakende feit is nog altijd niet verholpen, zodat in de toekomst de schade zal blijven toenemen. In de visie van eiseres is haar woning hierdoor, alsmede nu de smalle straat als gebiedsontsluitingsweg wordt gebruikt en de straat vanwege de schade aan de woningen een slechte naam heeft, niet verkoopbaar tegen een redelijke prijs. Een verklaring van ‘Mijn Huis en ik’ van 6 september 2019 is in dat kader overgelegd. Bij uitspraak van 18 juli 2017 (AWB 16/3514) heeft de rechtbank Limburg inzake de woz-waarde van de volgens eiseres vergelijkbare Sint Catharinastraat [Huisnummer] per waardepeildatum 1 januari 2015 geoordeeld dat verweerder door middel van de toegepaste correcties op de onderdelen ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’ en ‘ligging’ voldoende rekening heeft gehouden met de thans aanwezige scheurvorming van die onroerende zaak. Een enkele verlaging van de liggingsfactor van ‘slecht’ (factor 2) naar ‘zeer slecht’ (factor 1) doet, aldus de rechtbank in die uitspraak, echter onvoldoende recht aan de voortdurende schadeveroorzakende omstandigheden en andere voortdurende negatieve omgevingsfactoren. De rechtbank heeft hiervoor de waarde van die woning ten opzichte van het bedrag van de aanslag gecorrigeerd met 21%. Gelet op die correctie van 21% en rekening houdend met een correctie van 6% vanwege de sinds 1 januari 2015 opgetreden verslechtering, kan de waarde van de woning in de visie van eiseres niet meer bedragen dan € [bedrag] ,- (€ [bedrag] -/- 27% x € [bedrag] ,-).
De door verweerder genoemde verkoopcijfers van Sint Catharinastraat [Huisnummer] en [Huisnummer] kunnen hier niet aan afdoen. Eiseres heeft hiertoe een verklaring van de koper van de woning aan de Sint Catharinastraat [Huisnummer] overgelegd, waarin deze verklaart bij aankoop niet op de hoogte te zijn geweest van de schadeoorzaak van de scheuren in de woning. Het verkoopcijfer van de woning aan de Sint Catharinastraat [Huisnummer] is niet bruikbaar omdat die woning verder van de weg is gelegen en daarom minder overlast van de trillingen en schade heeft.
3. De rechtbank heeft te beoordelen of verweerder de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en overweegt daartoe als volgt.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet woz moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet woz, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
6. Verweerder heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur M.A.H. Heiligers. De taxateur heeft, zoals staat vermeld in het verweerschrift, kennis-genomen van het rapport van DPA Cauberg-Huygen van 21 juli 2015 en daarnaast op 8 augustus 2018 de woning in- en uitpandig opgenomen. Zoals op zitting door hem is bevestigd, staat niet ter discussie dat sprake is van trillingen, geluidoverlast en scheurvorming. In zijn visie is daarmee echter bij de waardevaststelling voldoende rekening gehouden. In het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix heeft de taxateur gebruik gemaakt van de verkoopprijzen van de objecten Burg. Janssenstraat [Huisnummer] , Groot Berghem [Huisnummer] , Pastoor Halmansstraat [Huisnummer] en Sint Catharinastraat [Huisnummer] en [Huisnummer] te Ulestraten. De ligging van de Sint Catharinastraat [Huisnummer] en [Huisnummer] is vergelijkbaar met die van de woning van eiseres. Uit de verkoopcijfers van die woningen aan de Sint Catharinastraat volgt ten opzichte van de andere verkopen in de gemeente vanwege de ligging en de daarmee samenhangende waardedrukkende omstandigheden een negatieve waardecorrectie van 20%. De taxateur heeft die correctie tot uitdrukking gebracht door de grondwaarde, bepaald aan de hand van een grondstaffel, met 20% te verminderen. Behoudens het vaststellen van die correctie zijn de genoemde objecten aan de Sint Catharinastraat niet gebruikt voor de waardebepaling. De bijgebouwen zijn getaxeerd tegen eenheidsprijzen per m³ (schuur en kelder). Vervolgens resteert de waardering van het hoofdgebouw. Daarvoor heeft de taxateur gebruik gemaakt van een modelmatig taxatiesysteem. Uit dit systeem, waarin de verkoopcijfers van alle (vergelijkbare) verkopen binnen de gemeente zijn opgenomen, volgt voor de woning een eenheidsprijs per m³ van € [bedrag] ,-. In de staat van onderhoud en kwaliteit van de woning heeft verweerder aanleiding gezien om hierop een correctie van 14% toe te passen, wat leidt tot een gecorrigeerde prijs per m³ van € [bedrag] ,-. De drie buiten de Sint Catharinastraat gelegen vergelijkingsobjecten zijn in de taxatiematrix opgenomen om vast te kunnen stellen of het resultaat van de modelmatige taxatie niet te hoog is en bevestigen dat dat niet het geval is. Op basis van het vorenstaande concludeert de taxateur tot een waarde van de woning van € [bedrag] ,-, hetgeen betekent dat de bij het bestreden besluit nader bepaalde waarde niet te hoog is.
7. De rechtbank stelt op grond van het vorenstaande vast dat de voor de woning gehanteerde prijs per m³ niet is gebaseerd op de daadwerkelijke verkoopcijfers per de waardepeildatum van de in de taxatiematrix genoemde en in de vergelijking betrokken objecten. De waarde per m³ vloeit immers voort uit een rekenmodel waarin, zoals verweerder stelt, de gegevens van alle (vergelijkbare) verkopen in de gemeente zijn opgenomen. De rechtbank beschikt niet over de gebruikte vergelijkingspanden en de marktgegevens. Voor de rechtbank is niet inzichtelijk dat het resultaat van de gebruikte taxatiemethode tot een juiste waardevaststelling heeft geleid.
8. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is verweerder er niet in geslaagd met de taxatiematrix aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning van € [bedrag] ,- niet te hoog is. Verweerder heeft niet aan zijn bewijslast voldaan.
9. Gelet op het vorenstaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en het bestreden besluit vernietigen.
10. Vervolgens is de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde van € [bedrag] ,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. Zo heeft eiseres ter onderbouwing van die waarde, noch de waarde waarop zij vanwege de waardeverminderende ligging een correctie toepast, een taxatierapport van een deskundige of een ander bewijsmiddel van gelijk gewicht overgelegd. Bovendien kan de rechtbank haar waardering van de woning niet volgen. Zo miskent de correctie van eiseres, die is gebaseerd op de door de rechtbank per waardepeildatum 1 januari 2015 in goede justitie bepaalde waarde en het waardeverloop sindsdien, dat doel en strekking van de Wet woz meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een eerdere waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
11. Het ontbreken van een inzichtelijke onderbouwing van de waarde van de woning van eiseres en de waardes van de 20 andere in dezelfde straat gelegen objecten, waarop nagenoeg dezelfde waardedrukkende omstandigheden van toepassing zijn, en het als gevolg daarvan ontbreken van voldoende aanknopingspunten om zelf in de zaak te voorzien door de waarde in goede justitie vast te stellen, noopt de rechtbank ertoe om verweerder op te dragen, met inachtneming van deze uitspraak, een nieuwe beslissing op het bezwaar van eiseres te nemen.
12. Aangezien het beroep gegrond is, dient verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 47,- te vergoeden.
13. De rechtbank acht verder termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, een en ander eveneens overeenkomstig de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). Aan eiseres is door een derde beroepsmatig rechtsbijstand verleend. Voor de in aanmerking te nemen proceshandelingen worden 2 punten (1 voor het indienen van het beroepschrift en 1 voor het verschijnen op zitting) met een waarde van € 525,- per punt, toegekend. Het gewicht van de zaak wordt bepaald op gemiddeld, hetgeen correspondeert met de wegingsfactor 1. Gelet hierop en in aanmerking genomen dat in de beroepsfase sprake is van in totaal 21 samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3 van het Bpb, bedraagt het vanwege de in deze zaak verleende rechtsbijstand te vergoeden bedrag in totaal € 75,- (€ 525,- x 2 punten x wegingsfactor 1 x 1,5 / 21).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit en draagt verweerder op een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres een bedrag van in totaal € 75,- dient te vergoeden als vergoeding voor de proceskosten wegens verleende rechtsbijstand in beroep;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A. Gruiters, voorzitter, en mrs. R.M.M. Kleijkers en E.P.J. Rutten, leden, in aanwezigheid van mr. D.D.R.H. Lechanteur, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2020.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op: 12 februari 2020
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.