ECLI:NL:RBLIM:2020:10636

Uitspraak

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

Zaaknummer: 8461079 \ CV EXPL 20-1722

Vonnis van de kantonrechter van 16 december 2020

in de zaak van:

[eiser],

wonend te [woonplaats 1] ,

[adres 1] ,

eisende partij,

gemachtigde mr. K.A.M.J. Horsch,

tegen:

1.[gedaagde sub 1] ,wonende te [adres 2] ,

[woonplaats 2] ,

gemachtigde mr. A.M.C. Machielse,

2. de vennootschap onder firma
[gedaagde sub 2],

gevestigd en kantoorhoudend te [adres 3] ,

[vestigingsplaats] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,wonend [adres 4] ,
[woonplaats 3] ,

3.
[gedaagde sub 4] ,wonend [adres 5] ,
[woonplaats 4] ,

gemachtigde: mr. A.A.R. van Eijsden,

gedaagde partijen.

Partijen worden ook genoemd [eiser] (eiser), [gedaagde sub 1] (gedaagde onder 1) en [gedaagden sub 2, 3 en 4] (gedaagden onder 2, 3 en 4).

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met 8 producties
de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] met 9 producties
de conclusie van antwoord van [gedaagden sub 2, 3 en 4] met 5 producties
de producties 9 tot en met 13 van [eiser]
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 17 september 2020 met daaraan gehecht de brief van mr. Machielse naar aanleiding van dit proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] heeft op 27 september 2018 de woning van [gedaagde sub 1] gekocht aan de [adres 1] te [woonplaats 1] voor een koopprijs van € 99.000,00. De woning is op 19 november 2018 aan hem geleverd.

2.2.

[gedaagde sub 1] had deze woning geërfd van zijn moeder. Het betrof een woning met bouwjaar 1951 die in de oorspronkelijke staat verkeerde.

2.3.

De [gedaagde sub 2] was de verkopende makelaar en voor haar trad op de heer [naam makelaar] . [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn de vennoten van deze VOF.

2.4.

Voorafgaand aan de koop heeft [eiser] de woning bezichtigd. [eiser] heeft tijdens die bezichtiging aan de heer [naam makelaar] gevraagd of er sprake was van vochtproblemen. [naam makelaar] deelde mee dat daarvan, naast een lekkage aan de cv-ketel, geen sprake was.

2.5.

Na de eerste regenbui, nadat [eiser] de woning betrok, kwam er water de kelder binnen. [eiser] heeft onderzoek laten doen naar de lekkage. Uit het meetrapport lekdetectie van Van Genabeek BV te ‘s-Hertogenbosch van 19 december 2018 blijkt dat de wateroverlast veroorzaakt wordt door een probleem met het riool en dat dit moet worden vrijgegraven om te bekijken wat er precies aan de hand is. Van der Velden rioleringsbeheer stuurt [eiser] naar aanleiding van deze inspectie een offerte van € 4.980,00 exclusief btw voor gedeeltelijk vervangen van het riool.

2.6.

[eiser] houdt gedaagden aansprakelijk voor deze en bijkomende schade.

2.7.

In de koopovereenkomst tussen partijen staan onder meer de volgende bepalingen:

“Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik

(…)

Artikel 6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

Artikel 20 Nadere afspraken

Artikel 21 Ouderdomsclausule

Koper is ermee bekend dat het registergoed ruim 60 jaar oud is en dat de eisen die nu aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dat ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6 van deze overeenkomst,

(…)

Artikel 25 Niet zelf bewoond

Verkoper heeft verkoper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat verkoper het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij daarom niet heeft kunnen informeren over eigenschappen van casu quo gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke casu quo gebreken voor risico en rekening van de koper komen en dat bij de vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden.”

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert uitvoerbaar bij voorraad gedaagden hoofdelijk, met dien verstande dat de aan betalende de ander voor dat deel zal zijn bevrijd, te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan hem te voldoen:

I. het bedrag van € 11.526,79 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

II. de kosten van deze procedure en, voor het geval voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW te rekenen vanaf de datum waarop deze termijn verstrijkt tot aan de dag der algehele voldoening;

III. de nakosten, te begroten op € 131,00 als geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 199,00 te vermeerderen met de kosten van het betekeningsexploot in geval van betekening nadat veertien dagen zijn verstreken na de datum van dit vonnis en gedaagden niet vrijwillig aan de veroordeling hebben voldaan.

3.2.

Ter zitting heeft [eiser] zijn vordering verminderd tot een bedrag van

€ 9.550,99 bestaande uit:

€ 4.050,00 kosten vervanging riool door Van der Velden
€ 4.235,00 behandeling van de muren tegen schimmel
€ 486,25 kosten vervangende woonruimte
€ 779,74 onderzoekskosten

3.3.

Gedaagde partijen voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

de vorderingen tegen gedaagde sub 1

4.1.

[eiser] voert de volgende grondslagen aan voor zijn vordering:

hij stelt primair dat sprake is van (wederzijdse) dwaling en vernietigt de koopovereenkomst om die reden gedeeltelijk en wel tot een bedrag van de totale schade die hij stelt te hebben geleden van € 9.550,99. Dat bedrag is volgens hem dan ook onverschuldigd betaald dan wel dient te worden gerestitueerd om zijn nadeel op te heffen. Als hij van de lekkage geweten had hij de woning nooit voor deze prijs gekocht.
Subsidiair stelt hij dat sprake is van een tekortkoming bestaande uit

non-conformiteit van de woning omdat deze niet de eigenschappen heeft die hij voor een normaal gebruik daarvan mocht verwachten en die koper in artikel 6.3. van de koopovereenkomst ook heeft gegarandeerd. Een lekkage in het riool waardoor de kelder onbruikbaar is en er schadelijke gevolgen kunnen zijn voor de gezondheid door de schimmelvorming staan volgens hem aan een normaal gebruik van de woning in de weg. Hij vordert de schade die hij stelt te hebben geleden ad

€ 11.526,79.

[eiser] stelt dat [gedaagde sub 1] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. De mededelingen gedaan door de makelaar kunnen aan hem worden toegerekend. [gedaagde sub 1] heeft de lekkage in de riolering verzwegen terwijl hij daarvan wel op de hoogte was. [gedaagde sub 1] was er daarbij van op de hoogte dat de lekkage al jaren speelde.

dwaling

4.2.

Bij dwaling is een overeenkomst vernietigbaar als wordt voldaan aan de voorwaarden van art. 6:228 lid 1 BW. Een juiste voorstelling van zaken moet hebben ontbroken, hetzij in de vorm van zuivere onwetendheid, hetzij door de positieve aanwezigheid van een onjuiste voorstelling van zaken. Daarnaast dient er een causaal verband te zijn: bij een juiste voorstelling van zaken zou de overeenkomst niet zijn gesloten. Daarbij is niet vereist dat de dwalende, als hij wel een juiste voorstelling van zaken had gehad, in het geheel geen overeenkomst zou zijn aangegaan. Voldoende is dat hij niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gecontracteerd, dan wel dat de dwalende door het aangaan van de overeenkomst is benadeeld.

4.3.

De kantonrechter is van oordeel dat voldoende vaststaat dat sprake was van een lekkage in het riool. Het door [eiser] overgelegde filmpje en het door [eiser] overgelegde inspectierapport en de foto’s van de herstelwerkzaamheden onderbouwen die stelling voldoende en [gedaagde sub 1] heeft die stelling ook niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist. Als ervan zou worden uitgegaan dat beide partijen niet op de hoogte van de lekkage in de riolering en dus daarover hebben gedwaald dan is de vraag of [eiser] , als hij had geweten van de lekkage, de koopovereenkomst al dan niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. [gedaagde sub 1] heeft die stelling gemotiveerd betwist door te stellen dat (1) het gaat om een woning uit 1951 die nog in de oorspronkelijke staat verkeerde en (2) [eiser] wist dat er sprake was van achterstallig onderhoud en (3) de koopprijs volledig in overeenstemming was met de verouderde staat van de grondig op te knappen woning. Daarop heeft [eiser] zijn stelling dat hij de woning bij wetenschap van een lekkage in het riool niet had gekocht, niet nader onderbouwd gehandhaafd en dit had gelet op deze gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1] wel verwacht kunnen worden. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het niet aan de kantonrechter is om zelf mogelijke argumenten voor deze stelling uit de door [eiser] ten behoeve van de mondelinge behandeling overgelegde producties te halen. Het is aan de partij die iets stelt die stelling gemotiveerd te onderbouwen.

Het gevolg daarvan is dat niet is komen vast te staan dat [eiser] , bij wetenschap van de lekkage, de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten. De vordering op basis van deze grondslag wijst de kantonrechter dan ook af.

non-conformiteit

4.4.

[eiser] beroept zich vervolgens op non-conformiteit van de woning. De lekkage belemmert het normale gebruik van de woning en hij hoefde deze lekkage niet te verwachten.

4.5.

In artikel 6.3. van de koopakte staat dat de verkoper ervoor instaat dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, maar daar tegenover staat dat de werking van deze bepaling wordt ingeperkt door de nadere afspraken zoals neergelegd in artikel 21(ouderdomsclausule) en artikel 25 (niet zelf bewoond) van de koopakte. De ouderdomsclausule maakt koper erop attent dat het registergoed ruim 60 jaar oud is en dat de eisen die nu aan de kwaliteit van zaken van soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dat ten tijde van de toenmalige oprichting. In artikel 25 geeft verkoper expliciet te kennen, dat hij koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen van dan wel de gebreken aan het verkochte, waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk hadden gebruikt. Koper weet dus dat het gaat om een oud(er) huis met een navenant oud riool. Hij weet dat verkoper er zelf niet heeft gewoond. Hij weet dat er achterstallig onderhoud is en hij weet dat de vraagprijs voor de woning daarop is afgestemd, althans hij heeft niet betwist dat dit het geval is.

4.6.

De ouderdomsclausule brengt echter niet met zich mee dat verkoper niet meer hoeft in te staan voor eigenschappen die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn. Dan zou die bepaling (artikel 6.3.) geen betekenis meer hebben. Een lekkage in het riool belemmert het normale gebruik van de woning. De lekkage was [eiser] niet bekend en hoefde hem ook niet bekend te zijn. Deze lekkage levert dan ook non-conformiteit op en deze non-conformiteit kan aan verkoper worden toegerekend. Verkoper is dus aansprakelijk voor de schade die verband houdt met die lekkage. Dat betekent echter niet dat een deel van het riool op kosten van de verkoper volledig mag worden vernieuwd. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen namelijk voor rekening en risico van koper. Koper wist dat sprake was van een riool uit 1951 en kon ook aan de door hem zelf geconstateerde roestige buizen in de kelder zien dat sprake was van een verouderd riool met achterstallig onderhoud. Uit de door hem overgelegde productie 9 blijkt dat ook voldoende. De vervanging van (een deel van) het riool voor een nieuw riool komt dus voor zijn eigen rekening en risico. Enkel de kosten voor het herstel van de lekkage komen voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] . Omdat de omvang van de schade die gemoeid is met herstel van de lekkage aan de hand van de huidige gegevens niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, schat de kantonrechter de schade en wel op een bedrag van € 700,00. Zij wijst de onderzoekskosten van “Van Genadebeek” ad EUR 516,37 toe als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. De overige gevorderde onderzoekskosten van EUR 263,37 zijn niet onderbouwd en worden dus afgewezen.

4.7.

De aansprakelijkheid voor vervolgschade (behandeling van de muren tegen schimmel en kosten vervangende woonruimte) is in de koopovereenkomst uitgesloten. Die komt dus hoe dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.

een onrechtmatige daad van de makelaar?

4.8.

[eiser] stelt dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste informatie te verstrekken. Hij heeft bewust in strijd met de waarheid meegedeeld dat er geen sprake was van vochtproblematiek. De makelaar heeft daarop gemotiveerd betwist dat hij kennis had van vochtproblematiek. Hij stelt dat [gedaagde sub 1] hem enkel heeft meegedeeld dat er een kraantje had gelekt maar dat dit was verholpen. Hij mocht op die mededeling van [gedaagde sub 1] vertrouwen en er was geen indicatie om aan de juistheid van die mededelingen te twijfelen.

Daarop heeft [eiser] zijn stelling dat de makelaar bewust onjuiste informatie heeft verstrekt niet nader handen en voeten gegeven. Enige onrechtmatige gedraging van de makelaar is dan ook niet vast komen te staan. De vordering ten aanzien van [gedaagden sub 2, 3 en 4] wordt dan ook afgewezen.

4.9.

Omdat de vordering slechts gedeeltelijk wordt toegewezen ten aanzien van gedaagde sub 1 zal de kantonrechter gedaagde sub 1 veroordelen in de kosten gerelateerd aan het toegewezen bedrag.

Dat zijn:

€ 100,89 kosten dagvaarding
€ 83,00 griffierecht
€ 240,00 salaris gemachtigde (2 maal € 120,00).

Totaal: € 423,89

4.10.

Omdat de vordering ten aanzien van [gedaagden sub 2, 3 en 4] wordt afgewezen, wordt [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van [gedaagden sub 2, 3 en 4] die de kantonrechter begroot op € 720,00 (tweemaal tarief € 360,00) aan kosten van de advocaat.

4.11.

De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.216,37, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 9 april 2020 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot op heden begroot op € 423,89,

5.3.

wijst de vordering ten aanzien van [gedaagden sub 2, 3 en 4] af,

5.4.

veroordeelt [eiser] in de kosten van [gedaagden sub 2, 3 en 4] gevallen en tot op heden begroot op € 360,00,

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.R.A. Timmermans-Vermeer en in het openbaar uitgesproken.

type: TN

coll: