ECLI:NL:RBLIM:2020:10509

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK LIMBURG

Burgerlijk recht

Zittingsplaats Maastricht

zaaknummer / rolnummer: C/03/271725 / HA ZA 19-611

Vonnis van 23 december 2020

in de zaak van

[eiser],

wonend te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. W.J.F. Geertsen,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat mr. J.J. Baltus.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 25 november 2019, met producties,
de conclusie van antwoord, met productie,
het vonnis van 26 februari 2020 waarbij mondelinge behandeling is bevolen,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 26 augustus 2020.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagden] hebben op het perceel [adres] te [woonplaats] in 2001 een vrijstaande woning (hierna: de woning) laten bouwen, die zij zelf zijn gaan bewonen.

2.2.

Het souterrain van de woning ligt aan de voorzijde op maaiveld hoogte en is aan de achterzijde in de helling gebouwd. Mevrouw [gedaagde sub 2] heeft tot de verhuizing in het souterrain aan de voorzijde kantoor gehouden in twee vertrekken. De achterzijde van het souterrain betreft garage en berging.

2.3.

[gedaagden] hebben op een gegeven moment vocht in het souterrain geconstateerd. Laatstelijk in oktober 2016 hebben zij door een gespecialiseerd bedrijf, Waprof Hoensbroek B.V., te Hoensbroek (hierna: Waprof) onderzoek laten verrichten naar de vochtproblematiek in het souterrain. Zij hebben toen aan Waprof opdracht verstrekt de nodige reparaties terzake te verrichten. In dat verband is op 18 oktober 2016 door Adviesgroep K+ te Echt aan Waprof een rapport uitgebracht (productie 1 bij CvA).

2.4.

Waprof heeft in het voorjaar van 2017 voor de laatste maal werkzaamheden verricht in de woning terzake vocht in de berging. In mei 2017 zijn nog andere werkzaamheden verricht door Waprof (brief 19 maart 2018, overgelegd als productie 9 dagvaarding).

2.5.

Op 28 april 2017 heeft [eiser] voor de eerste maal samen met zijn aankoopmakelaar de woning bezocht in aanwezigheid van [gedaagden] of één van hen. Het pand is tot en met de dag van levering vier maal bezocht door [eiser] .

In het bergingsgedeelte van het souterrain worden bij de eerste bezichtiging oude vochtplekken in de vloer geconstateerd en wordt geconstateerd dat de wand van de berging vochtig is. [gedaagden] verklaren daarover dat er een lekkage is geweest die recent is opgelost en dat sprake is van restvocht in de wand.

2.6.

[eiser] , die geïnteresseerd is in aankoop van de woning, laat een bouwkundig onderzoek verrichten door Perfectkeur B.V. te Hendrik Ido Ambacht (hierna: Perfectkeur). Perfectkeur inspecteert op 10 mei 2017 het pand [adres] . Perfectkeur heeft [gedaagden] inlichtingen gevraagd over bekendheid met mogelijk bouwkundige gebreken en deze verkregen. Perfectkeur rapporteert op 11 mei 2017 (productie 1 bij dagvaarding). Het rapport houdt onder meer in:

(pag. 7) “
Nadrukkelijk is aan de verkopende partij gevraagd of er bouwkundige gebreken bekend zijn die mogelijk visueel niet waargenomen kunnen worden. Hierop is bevestigend gereageerd. De genoemde gebreken worden hierna kort benoemd en komen in de verdere inspectie uitgebreid aan de orde.

Door de aanwezige zijn de volgende bijzonderheden en/of bouwkundige gebreken gemeld: waterkering in de kelder is hersteld en garantie is aanwezig.”

2.7.

[gedaagden] en [eiser] sluiten op 8 juni 2017 een koopovereenkomst. In de koopovereenkomst (productie 2 dagvaarding) is, voor zover relevant, het volgende opgenomen.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle (…) zichtbare en onzichtbare gebreken (…). Koper aanvaardt deze staat (…).

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…)

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan de koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

In de door [gedaagden] ingevulde ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ is, voor zover relevant, het volgende opgenomen.

1.s. Hoe gebruikt u de woning nu?

* Wonen en kantoor aan huis.

6.d. Is er sprake van vochtdoorslag door de kelderwand?

* Ja. Laatste herstel door Waprof in mei 2017. Standaard garantie Waprof 10 jaar.

6.e. Is de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd of is er sprake van wateroverlast geweest?

* Ja.

Zo ja, heeft dit tot problemen geleid in de vorm van water in de kruipruimte c.q. kelder?

* Ja. (toev Rb: in de rechter kolom, eerste regel
:) Voor reparatie Waprof wel.

11. Zijn er lopende onderhoudscontracten en/of garantieregelingen overdraagbaar aan de koper zoals (…)?

* Ja.

Zo ja, welke?

* Garantie op de reparaties van Waprof. DPC vervangen in de spouw, linker gevel geïmpregneerd.

In de akte van levering (productie 3 dagvaarding) is opgenomen, voor zover relevant:

Leveringsverplichting, Juridische en Feitelijke Staat

2.3 (…)

Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het totstandkomen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van levering wordt geacht geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte.

Verplichtingen en/of bijzondere bepalingen

[Pagina 7 onder f.]
Lozing regenwater.

Koper heeft bij de aanvraag van de bouwvergunning aangegeven, welk(e) systeem(en) van lozing van het regenwater door hem zal worden aangelegd en instandgehouden.

Koper en/of zijn rechtsopvolgers verbinden zich jegens de gemeente om de (…) schriftelijk toegestane lozing van regenwater instand te houden.

2.8.

Levering van het pand vindt plaats op 2 oktober 2017.

2.9.

[eiser] constateert op 13 oktober 2017 vochtopname in de hoek van de op dat moment lege bergruimte in het souterrain. Hij meldt dit direct bij [gedaagden] Zij, althans één van hen, bezoeken daarop op verzoek van [eiser] het pand. [gedaagden] althans één van hen verwijzen naar de werkzaamheden van Waprof in het verleden.

2.10.

Desgevraagd door [eiser] reageert Waprof door toezending van een offerte uit 2007.

2.11.

Vanaf 7 december 2017 constateert [eiser] een toename van vocht in de voormalige spreekkamer, de trappenhuiswand en de garage. [eiser] , die verbouwingswerkzaamheden verricht, zet die verbouwwerkzaamheden in het souterrain stil. [gedaagden] worden wederom geïnformeerd. Op 7 december 2017 bezoeken [gedaagden] althans één van hen het pand. Op 11 januari 2018 bezoekt Waprof het pand.

2.12.

Desgevraagd door [eiser] laat Waprof weten dat van garantie geen sprake meer kan zijn, gelet op de verstreken periode enerzijds en de verkoop van de woning anderzijds.

2.13.

[eiser] laat onderzoek doen door Bedi Vochttechniek, te Schimmert (hierna: Bedi). Bedi rapporteert op 6 februari 2018 (productie 7 bij dagvaarding). [gedaagden] zijn niet betrokken in het onderzoek.

2.14.

Bij e-mailbericht stelt [eiser] in een brief van 6 maart 2018 (productie 8 dagvaarding) [gedaagden] aansprakelijk en maakt hij aanspraak op schadevergoeding overeenkomstig het rapport van Bedi. [eiser] deelt mee dat hij ook aanvullende schade zo nodig in rekening zal brengen. [gedaagden] wijzen bij brief van 19 maart 2018 elke aansprakelijkheid af.

[gedaagden] gaan niet over tot herstel noch tot betaling. Zij laten Waprof reageren op het rapport van Bedi op 7 mei 2018. Waprof weerspreekt de beweringen van Bedi en geeft aan dat er een andere oorzaak moet zijn.

2.15.

[eiser] stelt voorts aanvullende gebreken vast in de woning en [gedaagden] worden aanvullend aansprakelijk gesteld. Expertisebureau EffEff Bouwpathologie (hierna: EffEff) brengt een rapportage uit aan [eiser] op 10 april 2019 terzake de uitgevoerde herstelwerkzaamheden (door o.a. Bedi) en stelt een kostenoverzicht op. EffEff schat de herstelkosten van gebreken op €128.803,40.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1.
primair: [gedaagden] hoofdelijk, dat de een betalende de ander daarvan zal zijn bevrijd, veroordeelt tot betaling van een vervangende schadevergoeding ad € 128.803,40 inclusief BTW, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 april 2018 althans vanaf een datum die de Rechtbank in goede justitie voorkomt, tot de dag der algehele voldoening;

subsidiair: de tussen partijen gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt, in dier voege dat de door [eiser] aan [gedaagden] betaalde koopprijs wordt verminderd met € 128.803,40 inclusief BTW, althans een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 april 2018 althans vanaf een datum die de rechtbank in goede justitie voorkomt, tot de dag der algehele voldoening;

meer subsidiair: de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst te wijzigen, in dier voege dat de door [eiser] aan [gedaagden] betaalde koopprijs wordt verminderd met € 128.803,40 inclusief BTW, althans met een door de Rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 april 2018 althans vanaf een datum als de rechtbank in goede justitie voorkomt, tot de dag der algehele voldoening;

II. [gedaagden] hoofdelijk, dat de een betalende de ander daarvan zal zijn bevrijd,

veroordeelt tot betaling van kosten deskundige ad € 2.686,20 inclusief BTW, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 april 2018 althans vanaf een datum die de rechtbank u in goede justitie voorkomt, tot de dag der algehele voldoening;

III. [gedaagden] hoofdelijk, dat de een betalende de ander daarvan zal zijn bevrijd,

veroordeelt tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten ad € 2.089,89, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

IV. [gedaagden] hoofdelijk, dat de een betalende de ander daarvan zal zijn bevrijd,

veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te betalen, binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, de proceskosten inclusief de nakosten.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] hebben verzwegen dat er sprake was van jarenlange vochtproblemen, die door Waprof niet afdoende zijn hersteld. [gedaagden] hebben gezwegen dan wel bewust onjuiste informatieverstrekt, waar zij [eiser] hadden moeten informeren. De gekochte woning voldoet niet aan hetgeen [eiser] redelijkerwijs mocht verwachten. Normaal gebruik als woning is niet mogelijk gebleken. Het souterrain is niet als kantoor te gebruiken. [gedaagden] zijn toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser] heeft aanzienlijke kosten moeten maken voor herstel en lijdt dus schade. [eiser] had de woning bovendien niet gekocht, als hij juist was geïnformeerd.

3.3.

[gedaagden] voeren gemotiveerd verweer. Zij stellen alle noodzakelijke informatie te hebben gegeven over de voor hen uit het verleden bekende vochtproblematiek en het herstel daarvan. [eiser] heeft het pand vier maal bezocht. Hij was vergezeld van zijn makelaar dan wel zijn broer. [eiser] is, zo stellen [gedaagden] , gelet op zijn bouwkundige achtergrond niet als een leek te beschouwen en had nader onderzoek moeten verrichten naar aanleiding van het bouwkundig onderzoek dat hij voorafgaand aan de koop liet uitvoeren. [gedaagden] stellen dat er een andere oorzaak voor het vocht moet zijn dan in het verleden is geconstateerd. Dat [gedaagden] geweten moeten hebben van allerlei andere beweerdelijke gebreken, wordt door hen ontkend en betwist.

[gedaagden] stellen voorts dat het vocht in het souterrain het normaal gebruik van het pand als woning niet in de weg staat.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Hebben [gedaagden] de informatieplicht geschonden?

4.1.

Centraal staat de vraag of [gedaagden] voldaan hebben aan de informatieplicht inzake de door hen in het verleden geconstateerde vochtoverlast en de door hen genomen maatregelen. De rechtbank beantwoordt deze vraag positief en overweegt daartoe het volgende.

4.2.

Vast staat dat [gedaagden] al bij het eerste bezoek van [eiser] aan de woning informatie hebben verstrekt over de in het verleden opgetreden vochtproblemen. Ook staat vast dat [gedaagden] Waprof maatregelen hebben laten nemen. Vast staat voorts dat de twee kantoorruimtes (aan de straatzijde) in het souterrain door [gedaagden] als zodanig werden gebruikt tot hun verhuizing.

Uit de Vragenlijst voor de verkoop van de woning, als aanhangsel bij de koopovereenkomst, blijkt dat herstel heeft plaatsgevonden en dat daarvoor garantie is afgegeven door Waprof. Ook is daarin aangegeven dat Waprof in mei 2017 nog werkzaamheden heeft uitgevoerd.

Vast staat dat de door [eiser] ingeschakelde deskundige Perfectkeur, blijkens zijn rapport (pag. 7 van 36, productie 1 bij dagvaarding), [gedaagden] heeft bevraagd en dat deze informatie voor de bouwkundige kennelijk voldoende adequaat was om te kunnen inschatten welke onderhoudskosten of gebreken voor de komende vijf jaar te verwachten zijn (pag. 2 van 36). Perfectkeur merkt expliciet op dat de waterkering is hersteld en dat garantie aanwezig is (pag. 7 van 36).

4.3.

Uit het rapport van Perfectkeur, dat [eiser] zelf voorafgaand aan het sluiten van de koop heeft gevraagd, blijkt dat ten aanzien van het souterrain een groot aantal opmerkingen wordt gemaakt over vocht en de noodzaak van nader onderzoek (pag. 21-22 van 36).

“Opmerkingen van de inspecteur

de souterraingarage is hoger gemaakt door twee stenen op de betonnen rand te metselen. De waterkering in de voorraadkamer is recent hersteld i.v.m. een lekkage. In de garage en voorraadkamer is een verhoogd percentage vocht gemeten met name in de bovenste twee lagen metselwerk. Er zijn geen actieve lekkages zichtbaar. Vraag voor eventueel herstel een relevante offerte aan bij een daartoe gespecialiseerd bedrijf in vochtwering. In de leefruimtes is geen verhoogd percentage vocht gemeten.

(…)

Kruipruimte

(…) Er is dus geen onderzoek uitgevoerd naar de staat en de toestand van fundering, vloer, balken, ventilatie en eventueel optrekkend vocht. (….) Indien u zekerheid wenst, is een nader onderzoek noodzakelijk. (….)

Kelder onder het object

(…)

De hoofdconstructie van de kelder is beton. (….) Ouder beton is nogal eens poreus. Gedurige belasting door vocht vanaf de buitenzijde kan dus de oorzaak zijn van een vochtprobleem in wanden of vloeren. (….) In droge periodes is dit soms geheel niet zichtbaar of meetbaar.

Kelder: wand afwerking

Er is geen wandafwerking aanwezig, geadviseerd wordt dit te handhaven. Als u wanden al wilt voorzien van een verfsysteem, dient dit dampdoorlatend te zijn.

Kelder: vloer beton

(….)

Als u de vloeren al wilt voorzien van een verfsysteem, dient dit dampdoorlatend te zijn.

Kelder: vocht in vloeren

Er is een vochtmeting uitgevoerd. De uitkomst is acceptabel, indien dit niet wijzigt. Bij een veranderde situatie direct nader onderzoek uitvoeren. Wij adviseren u tevens om periodiek een controle uit te voeren op afdichting en vochtdoorslag (vochtmeting). De uitgevoerde vochtmeting is indicatief en steekproefsgewijs aan de oppervlakte uitgevoerd.

Kelder: vocht in wanden

Er is een hoog gehalte vocht gemeten. Injecteren is echter nog niet noodzakelijk. Bij een veranderde situatie direct nader onderzoek uitvoeren. Wij adviseren u tevens om periodiek een controle uit te voeren op afdichting en vochtdoorslag (vochtmeting). De uitgevoerde vochtmeting is indicatief en steekproefsgewijs aan de oppervlakte uitgevoerd.

Bij hogere vochtgehaltes moet u rekening houden met (indien aanwezig) het verzanden van voegwerk, alsmede met loskomen van stucwerk e.d.

(….)

Water in de kelder

Het is niet vastgesteld of genoemd dat er op enig moment sprake is van wateroverlast in de kelder.´

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] terzake vocht(doorslag) in het souterrain aan hun inlichtingenverplichting hebben voldaan. Wat zij wisten hebben zij verteld dan wel opgenomen in de relevante documenten. Op grond van het bouwkundig rapport had [eiser] zelf nader onderzoek moeten uitvoeren, indien hij zeker wilde zijn van de vochthuishouding c.q. de oorzaak van de (in het verleden) ervaren vochtoverlast en de op het moment van de verkoop aanwezige vochtpercentages. Ondanks het feit dat [gedaagden] herstel hebben laten uitvoeren, is er op grond van het rapport van Perfectkeur immers twijfel mogelijk over de bestendigheid van dat herstel. Dit geldt te meer, omdat [eiser] bovendien – onweersproken – niet een doorsnee consument is, maar een bouwkundig goed onderlegd persoon, van wie gelet op zijn deskundigheid meer oplettendheid en een verdergaand onderzoek kan en mag worden verwacht.

4.5.

Tussen het rapport van Perfectkeur van 11 mei 2017 en de ondertekening van de koopovereenkomst op 8 juni 2017 is bijna een maand verstreken waarin [eiser] geen nader onderzoek heeft ingesteld. Pas nadat in oktober in de opbergkelderruimte – waar ook volgens [gedaagden] eerder een vochtprobleem was geweest en met garantie was hersteld – door [eiser] vochtdoorslag is waargenomen en de door [eiser] aangebrachte verf afschilfert (vgl. Bedi rapportage pag. 2 en 3 van 6, productie 7 bij dagvaarding), heeft [eiser] in januari 2018 dóórgevraagd naar de werkzaamheden van Waprof en de op het werk verleende garantie. Dat is in het licht van de onderzoeksplicht te laat.

Is er sprake van verborgen gebreken?

4.6.

Voor zover met de stellingen van [eiser] ook gedoeld wordt op het bestaan van een of meer verborgen gebreken (artikel 7:17 BW), heeft [eiser] weliswaar tijdig geklaagd, maar onvoldoende onderbouwd gesteld dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. In de koopovereenkomst is vastgelegd dat het pand gebruikt zal worden als “woonhuis” en een bijzonder gebruik (als kantoor of archiefopslag) is daarin niet voorzien. Dat [gedaagden] zelf de voorste ruimtes in het souterrain gebruikten als kantoor, dat daarover is gesproken met [eiser] en dat [eiser] het souterrain kennelijk wilde verbouwen en gebruiken als (opslag voor) zijn kantoor, maakt niet dat dit gebruik is overeengekomen. Niet is gebleken dat het pand niet bewoond kan worden vanwege vocht in het souterrain of andere beweerdelijke gebreken. Gebreken die Bedi overigens pas is tegengekomen eind januari 2018 bij het destructief onderzoek dat is uitgevoerd of mogelijk op een nog later tijdstip, te weten tijdens de herstelwerkzaamheden. Daarbij komt dat de achtergelegen ruimte, die bekend is geweest met vochtproblematiek, door [gedaagden] werd gebruikt als bergruimte en niet als verblijfsruimte of kantoor(opslag). Van belang is verder dat [eiser] wel stelt maar niet toereikend onderbouwt dat in de voorste ruimte(n) van het souterrain sprake is van overmatige vochtigheid of water.

4.7.

De rechtbank merkt in dit verband op dat [eiser] voorts impliceert dat de reparatiewerkzaamheden van Waprof ondeugdelijk zijn uitgevoerd en dat door [eiser] op de door Waprof aan [gedaagden] gegeven garantie geen beroep kan worden gedaan, of dat sprake is van een bouwfout. [eiser] verbindt hieraan echter niet voldoende duidelijke rechtsgevolgen, zodat aan die stelling wordt voorbijgegaan. Concreet bewijs van een en ander is verder niet aangeboden.

[gedaagden] hebben in dat verband overigens onder verwijzing naar de reactie van Waprof uit mei 2018 naar voren gebracht dat mogelijk sprake is van een andere (nieuwe) oorzaak van de water- en vochtproblemen. [eiser] heeft daartegen enkel naar voren gebracht dat volgens zijn deskundigen Bedi en EffEff de verbouwingswerkzaamheden niet de oorzaak zijn. Ook hier is nader voldoende concreet bewijs niet aangeboden. De rechtbank is van oordeel dat niet uitgesloten kan worden dat sprake is van een of meer andere oorzaken van de door [eiser] ervaren vocht- en waterproblemen. Waprof heeft in opdracht van [gedaagden] het destijds opgekomen euvel verholpen.

Het beroep op bedrog en dwaling

4.8.

Gelet op vorenstaande falen ook de aangevoerde grondslagen bedrog of dwaling, zodat al het gevorderde zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.9.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] Deze kosten worden tot op heden begroot op
€ 1.599,00 aan griffierecht en € 3.414,00 aan salaris advocaat (2 punten tarief V).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding aan de zijde van Aasted-Madsen tot op heden begroot op € 5.013,00,

5.3.

verklaart dit vonnis wat de kosten veroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.R. Sijmonsma en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2020.^[1]